|
 О том, как Государственное ипотечное учреждение собирается снизить цены на жилье, удешевить кредиты и превратиться в крупнейшего игрока на финансовом рынке, рассказал председатель правления ведомства Василий Костицкий.
ГИУ начала работу с уставным фондом в 20 млн грн вместо планируемого капитала в 50 млн грн. Не рановато ли для выхода на рынок и где остальные 30 млн грн?
— Правительство не видело возможностей предусмотреть дополнительные 30 млн грн в бюджете на 2005 год. Поэтому, чтобы разблокировать работу ГИУ, Кабмин решил уменьшить размер уставного фонда. Это позволило ГИУ выйти на рынок с перспективой стать катализатором ипотечного кредитования, спровоцировав резкое снижение кредитных ставок.
Но эти планы нереальны с такими незначительными ресурсами, ведь объемы ипотечного кредитования измеряются миллиардами гривен?
— Конечно, с одной стороны, годовое финансирование только на программу молодежного жилищного строительства и только по Киеву составляет 21 млн грн. С другой стороны, 20 млн грн — это капитал, достаточный для начала работы целого банка. С помощью этих денег можно реализовать несколько пилотных проектов объемом по 4-5 млн грн.
Нами была разработана схема капитализации ГИУ, получившая название «Многоканальный финансовый мультипликатор» и предложена правительству на рассмотрение. Схема предусматривает несколько источников финансирования. Если хотя бы один из них начнет функционировать, то наше учреждение превратится в полноценную финансовую структуру.
Например, государство предоставило нам 100 млн грн. Эти деньги выдаются банкам, и на всю сумму выпускаются ценные бумаги. От их продажи мы получим средства, которые снова предоставляются банковскому сектору. В этом суть мультипликатора — деньги все время обращаются, и рынок получает крупные финансовые инъекции.
Следует отметить, что вложенная в жилищное строительство гривня приносит две гривни ВВП. А одно рабочее место в строительстве создает 4-5 мест в смежных областях. Например, в Нидерландах ипотечное кредитование составляет 60% ВВП, в Великобритании — свыше 50%, в Греции — 7%, в Казахстане — 2%, в Украине — 0,04%. То есть у нас огромный резерв роста. Необходимо просто запустить механизм ипотечного кредитования, и мы получим положительный макроэкономический эффект.
На какие источники финансирования вы рассчитываете?
— Разработанная нами схема предусматривает четыре источника финансирования ГИУ. Первый — уставный капитал. Второй — иностранные инвестиции или кредиты. Третий — государственное имущество, которое нам могут передать. Четвертый — средства госбюджета, или другие государственные средства. Например, из 7,2 млрд грн, которые будут выручены от приватизации, ипотечное учреждение могло бы получить 0,2 млрд грн.
Кроме всего прочего в парламент уже внесен законопроект, предусматривающий возможность укрепления финансового положения нашего учреждения путем передачи 50% средств, вырученных от реализации земли несельскохозяйственного назначения. Страховые компании также могли бы размещать страховые резервы в ценные бумаги ипотечного учреждения.
Но Лига страховых организаций протестует против желания Кабмина обязать страховые компании вкладывать в ипотеку?
— Вложения в ипотечные ценные бумаги будут выгодными, поскольку банки снижают депозитные ставки, в то время как доходность наших обязательств останется неизменной. Можно пойти и другим путем. Например, в США ввели нулевую ставку налогообложения доходов, полученных от сделок с ипотечными ценными бумагами, и страховые компании ринулись размещать резервы в эти активы.
Кабмин заявлял о намерении привлечь в ГИУ до 10 млрд грн. Откуда могут взяться такие средства?
— По этому поводу мы не получали никаких поручений или рекомендаций.
А смогли бы вы освоить такие средства?
— Емкость ипотечного рынка составляет приблизительно 7 млрд грн. Но при наличии таких инструментов, как ипотечное учреждение, способное удешевить заемные средства, и при условии включения всех субъектов финансового рынка в механизм ипотечного рефинансирования деньги будут быстрее оборачиваться и тогда, конечно, рынок сможет освоить больший объем средств.
Другой вопрос — мощности наших строительных компаний. Смогут ли строительные компании освоить столько денег? Пока четкого ответа у нас нет.
Еще одна проблема — платежеспособность населения. Средняя зарплата в Украине — около 1000 грн, а средняя стоимость квадратного метра — 1900 грн. Из этого следует, что заемщик без государственной поддержки не способен взять крупный кредит. По подсчетам Украинской национальной ипотечной ассоциации только 7% граждан способны взять кредиты на жилье.
В каких городах вы планируете реализовать пилотные проекты?
— На долю Киева приходится около 70% от всего строящегося жилья. Поэтому как минимум один пилотный проект на сумму 5-6 млн грн будет реализован в столице. После того, как проект будет завершен, появится возможность создать унифицированную модель ипотечного кредитования.
Уже проведены переговоры с киевским мэром Александром Омельченко. Банк «Хрещатик» вместе с ГИУ готовит соответствующие предложения. Сейчас идет работа по отбору строительных организаций и страховых компаний для участия в проекте. Можно ожидать, что еще один пилотный проект в Киеве начнется в августе. Параллельно с этим мы ведем аналогичные переговоры в Крыму, Ивано-Франковске, Днепропетровске.
С какими банками будете работать?
— Сейчас говорить об этом рано. Чтобы решить, с каким банковским учреждением следует сотрудничать, необходимо получить от наблюдательного совета ГИУ утвержденные стандарты рефинансирования, критерии отбора банка, основные положения деятельности ипотечного учреждения. После этого правление утвердит типичный генеральный договор, типичный меморандум о сотрудничестве с банком, и договор на рефинансирование. Только тогда можно переходить к отбору банков.
К слову, не все банки готовы сотрудничать с ГИУ. Крупные банковские учреждения не испытывают недостатка в ресурсах для развития ипотечного кредитования. Если бы мы по определенным критериям отобрали, например, УкрСиббанк или Аваль, обладающие крупными портфелями ипотечного кредитования, то вряд ли они проявили бы к нам интерес, поскольку в их распоряжении мощная ресурсная база. Пока мы можем предложить лишь 2-3 млн грн, тогда как их ипотечные портфели измеряются сотнями миллионов гривен.
В то же время для небольшого областного центра 4-5 млн грн достаточно, чтобы построить один жилой дом. Кроме того, в регионах традиционно высокий спрос на ресурсы на фоне небольшого предложения. Там можно сотрудничать с банками средней руки.
Какие критерии вы будете предъявлять к кредитам?
— Первый критерий заключается в том, что мы финансируем банки под 80% стоимости недвижимости. Это общемировая практика. Второй критерий — банк должен использовать малайзийский принцип обязательного выкупа рискованного кредита. Например, заемщик на протяжении четырех месяцев не погашает кредит. Тогда банк обязан выкупить этот долг или заменить его другим. Само собой разумеется, что мы будем оценивать баланс банка, изучать его кредитный портфель, финансовые отчеты, аудиторские выводы.
Не боитесь, что дешевые кредиты могут стимулировать рост цен на жилье?
— Такой риск есть. Цены могут существенно подняться, если предложение жилья, то есть объемы строительства, будут отставать от объемов жилищного кредитования. Если же сбалансировать эти процессы, то ситуация останется под контролем. Ко всему прочему на рынке существует конкуренция не только между банками и страховыми компаниями, но и между строительными организациями. Иностранные строители рвутся в Украину. Спрашивается, как долго в такой ситуации будут расти цены на жилье, ведь можно вообще потерять клиентов?
Какие ценные бумаги будет выпускать ГИУ?
— Законодательством предусмотрены три вида ценных бумаг для эмиссии ГИУ. Первый вид — корпоративные облигации. Объем их эмиссии не может превышать размер уставного фонда. То есть мы можем выпустить корпоративные облигации на сумму 20 млн грн. Спрос на эти бумаги будет высоким. Их появления ожидают несколько крупных банков, например ЕБРР, с которым мы вели переговоры о покупке бумаг.
Второй вид ценных бумаг — ипотечные облигации. Но пока ГИУ не может их выпускать, поскольку система эмиссии ипотечных ценных бумаг предусмотрена законодательством только для коммерческих банков, а возможность приобретения ипотечных активов в законе не выписана. Кроме того, еще не принят закон «Об ипотечных ценных бумагах».
Третий вид — ипотечные сертификаты. Но вложения в эти бумаги, как считают эксперты, подвержены большим рискам, чем в ипотечные облигации. Тем не менее ГИУ будет эмитировать и этот вид бумаг. Обладая 20 млн грн мы сможем выкупить активы у банков на сумму 10-15 млн грн и под их залог выпустить ипотечные сертификаты.
Когда на рынке появятся бумаги ГИУ?
— Теоретически технологический цикл эмиссии облигаций составляет 6 месяцев. То есть после решения наблюдательного совета ГИУ об эмиссии нужно отмерить минимум шесть месяцев до появления облигаций на рынке. Скажем, два месяца необходимы для получения кредитного рейтинга. Возможно, этот период будет сокращен до одного месяца при условии содействия со стороны руководства «Кредит-рейтинг».
Регистрация эмиссии в ГКЦБФР по технологическому плану составляет 1 месяц. По просьбе правительства этот срок также могут сократить. Но все равно раньше, чем через четыре месяца с момента принятия решения об эмиссии, бумаги на рынке не появятся.
Конечно, многие рассчитывали, что как только ГИУ будет создано, сразу же появятся бумаги. Но если недавно сформированный наблюдательный совет уже в июне примет решение об эмиссии, то осуществить ее можно будет не раньше декабря. Причем это не самое лучшее время для размещения облигаций. Кроме того, необходимо учитывать парламентские выборы 2006 года. Может, лучше выпустить бумаги в конце апреля, когда политические баталии закончатся?
Нужно быть прагматиками и не обращать внимания на пожелания политиков или чиновников, иначе мы повторим опыт Филиппин. Именно в этой стране произошел единственный в мировой практике дефолт ипотечного учреждения по политическим причинам.
Можете назвать приблизительные параметры облигаций?
— Поначалу срок их обращения составит 3-5 лет, а в дальнейшем его можно увеличить до 10 лет. Доходность бумаг определит наблюдательный совет на основании предложений НБУ, Минэкономики, Минфина. Дело в том, что для расчета ставки доходности необходимо выбрать базу для индекса расчетов — инфляцию или средневзвешенную ставку по депозитам. Если инфляция в стране будет высокой, то, определяя на ее основании ставку доходности, мы можем понести большие убытки.
Игорь Наумец
"Контракты"
|