04.06.2018

Ігор Ніконов: перспективи ринку житлової та комерційної нерухомості Києва

Ігор Ніконов, почесний Президент KAN Development, розповів про стан і перспективи ринку житлової та комерційної нерухомості Києва, про можливості, які відкриває перед девелоперами реконструкція промислових територій, і про те, чому будівництво індустріальних парків в межах міста може зацікавити інвесторів.

Компанія KAN Development створена у 2001 році, і має у своєму портфелі 15 проектів житлової та комерційної нерухомості, як завершених, так і на різних стадіях реалізації. Більшість проектів житлової нерухомості компанії реалізуються у форматі квартальної забудови та передбачають благоустрій території, рекреаційні зони, власну соціально-побутову й торговельну інфраструктуру. У сфері комерційної нерухомості компанія зосереджена на будівництві бізнес-центрів класу А та А+. Серед об’єктів, збудованих KAN Development, також найбільший у Києві ТРЦ Ocean Plaza. В інтерв’ю LDaily. Ігор Ніконов розповів про особливості інвестування у будівництво житлової та комерційної нерухомості, переваги українського ринку для іноземних інвесторів, а також про те, чому для них краще заходити на ринок з місцевими партнерами.

LDaily: Наскільки ринок житлової та комерційної нерухомості України сьогодні привабливий для інвесторів?

І. Ніконов: Насправді, привабливий. При наявності «довгих» грошей під маленький відсоток, прибутковість інвестицій в нерухомість в Україні набагато вища, ніж у Європі. Особливість українського ринку в тому, що тут можна легко й швидко отримати дозвільну документацію, а базовий початковий капітал, який треба вкласти, в рази менший, ніж на заході. Немає закону, який зобов’язував би девелопера щось побудувати до старту продажів — можна робити сваї й відразу ж продавати. Ринок досить давно стабільний, і у сильних забудовників є довіра покупців.

LDaily: За рахунок чого в Україні легко отримати дозвільну документацію?

І. Ніконов: У 2009 році були проведені реформи, прийняті нові закони, влада в Києві працює дуже ефективно щодо видачі документації. З іншого боку, це породжує високу конкуренцію: дуже багато людей та компаній сьогодні абсолютно законно її отримують і будують.

LDaily: Хто в Україні інвестує в будівництво житлової нерухомості?

І. Ніконов: Інвестори в нерухомість приходять з різних секторів економіки. Це та сфера, яку наші люди найбільше розуміють — те, що можна «помацати» і бачити кожен день на відміну, наприклад, від цінних паперів. До того ж, повноцінного ринку останніх в Україні немає, а довіру до банків вже давно втрачено. Тому ті, хто заробляє на сільському господарстві, хімії, металургії, ритейлі та інших секторах для диверсифікації ризиків, вкладають в нерухомість.
 

Заходити на український ринок іноземцям краще з місцевими партнерами — це набагато швидше й ефективніше. Кожна держава має особливості, і якби ми починали працювати в іншій країні, ми б теж шукали місцевого партнера, тому що самому важко розібратися в локальних нюансах — на це піде багато часу.

LDaily: Яка динаміка на ринку комерційної нерухомості?

І. Ніконов: Ми спостерігаємо зниження вакантності. У бізнес-центрах вона вже невелика й постійно знижується. В останні роки бізнес-центри майже не будували, при цьому, кількість орендарів все збільшується. Київ знову потребує комерційної нерухомості. Знизилися очікування девелоперів щодо прибутковості: якщо раніше розраховували на рентабельність в 30-40 %, то сьогодні рентабельність девелоперського бізнесу на рівні 15-17 % абсолютно нормальна. І її цілком можна отримати.

LDaily: Рівень орендних ставок забезпечує зацікавленість девелоперів в офісній нерухомості?

І. Ніконов: Сьогодні середні ставки на рівні $ 15-16 за кв. м на місяць. Для якісних офісів це мало, але за вміння правильно будувати й своєчасно купувати землю, такі ставки цілком дозволяють отримати ті ж 15-17% рентабельності.

LDaily: Які перспективи девелопменту комерційної нерухомості та інвестування в неї?

І. Ніконов: Я вважаю, що перспективи є. Багато що залежить від політики держави. Завдяки децентралізації істотно виросли бюджети міст. І набагато краще, ніж раніше, розвивається інфраструктура. Я вважаю, що поліпшення інфраструктури і вкладення коштів безпосередньо в міста точно сприяє появі нових робочих місць.

Особливість України в тому, що у порівнянні з європейськими країнами, у нас дефіцит комерційних площ становить 40-50 %. Дуже багато людей все ще працюють в непристосованих для цього приміщеннях – на перших поверхах житлових будинків і т. п. При наявності на ринку більш дешевих офісних центрів вони будуть в них переміщуватись.

LDaily: Які міста, крім Києва, перспективні для будівництва комерційної нерухомості?

І. Ніконов: Це регіони, де зосереджене велике виробництво та бізнес активність, – Дніпро, Одеса, Харків. Львів, звичайно, – там є ресурси, сільське господарство, лісове господарство, будується багато промислових підприємств. Львів дуже привабливий для виробників, орієнтованих на збут у Європу. Напевно, він навіть більш перспективний, ніж Харків.

LDaily: У Києві сьогодні є ділянки, привабливі для девелоперів та інвесторів?

І. Ніконов: У Києві дуже багато таких ділянок. Це сотні гектарів недіючих промислових підприємств, які неможливо реанімувати. Це інша застаріла й покинута нерухомість з неактуальним цільовим призначенням. Привабливість цих ділянок у тому, що там вже є комунікації, і їх потужності набагато більші, ніж необхідно для житлової та громадської забудови. Досить просто знести завод. Це найбільш оптимальний шлях.

LDaily: Де знаходяться ці ділянки?

І. Ніконов: Це території заводів «Радикал», «Більшовик», вся «Теличка», «Петрівка». Однією «Телички» вистачить на 30 років забудови. Є величезна кількість непрацюючих заводів на Лівому березі, причому, там можна і потрібно будувати не тільки житло.

LDaily: Як ви оцінюєте будівництво індустріальних парків в межах міста?

І. Ніконов: Індустріальний парк – це та точка росту, заради якої в Київ прийдуть інвестори. Який сенс індустріального парку? Перше – це робочі місця. Я проти того, щоб виносити робочі місця за місто – робочі місця потрібно створювати тут, тому що тоді ми не витратимо мільярди доларів на транспорт і час. Головна претензія до індустріальних парків – забруднення. Я проти забруднення. Але при грамотному підході індустріальні парки можуть бути абсолютно екологічно чистими.

Я також не прихильник того, щоб всі заводи перебудовувати під якісь громадські функції. «Більшовик» та частина «Телички» цілком може бути індустріальним парком.

Індустріальний парк разом з житлом – це єдина екосистема, яка працює. Моя будівельна доктрина полягає в тому, що людині не потрібна машина, щоб їздити на роботу. Пішки, на велосипеді – 10 хвилин, і ти на роботі. Садок, школа поруч – це і є кайф.

LDaily: Зараз у портфелі вашої компанії три проекти комплексної квартальної забудови. Чим такі проекти привабливі для девелопера й інвестора? У чому їхня головна перевага?

І. Ніконов: У моєму розумінні, тільки такою забудова й має бути — якщо ми не говоримо про центр міста, де такі проекти не завжди можливі. Вони створюють середовище і, в той же час, дозволяють компанії проявити себе не тільки професійно, а й соціально відповідальною. Це теж дуже важливо, тому що репутація напрацьовується роками. Наприклад, в «Комфорт Тауні» людина купує квартиру і відразу живе в комфортному середовищі. В неї тут же садок, школа, фітнес, парки, спортивні та дитячі майданчики, магазини та кафе. І люди починають спілкуватися, об’єднуватися у сильні ком’юніті. Тож, такі проекти ще й роблять їх дружніми. Працює так зване «сарафанне радіо», і в проект приходять все нові й нові покупці.

LDaily: Люди більше вірять іншим людям, ніж рекламі. Які головні проблеми виникають при квартальній забудові?

І. Ніконов: Є дві головні проблеми – місце й мережі. Собівартість таких проектів набагато вища. Потрібні внутрішньоквартальні мережі, благоустрій, озеленення. Але й продаються вони дорожче.

LDaily: Прибутковість таких проектів вище чи дорівнює точковим?

І. Ніконов: Зрештою, вища. Собівартість будівництва вища, але й ціна продажу повинна бути вищою, якщо все зроблено правильно. Хоча це далеко не всім вдається. Проте треба зазначити, що в комплексних проектах нижча собівартість управління, тому що потрібна однакова команда і для реалізації одного будинку, і для мікрорайону.

LDaily: Які ключові проблеми в девелопменті сьогодні?

І. Ніконов: Головна проблема — відсутність іпотеки. Друга — відсутність контролю за якістю, хоча б з точки зору композиції та зовнішнього вигляду житла, що будується. Я вважаю, що у головного архітектора міста повинні бути повноваження погоджувати проект у 3D-візаулізаціі, але законом цього не передбачено. На заході така практика існує і, думаю, якби була в нас, багатьох потворних будівель не було б.

LDaily: Ви бачите перспективи вирішення проблеми іпотеки?

І. Ніконов: Так, бачу. По-перше, це вигідно для банків, по-друге, половина жителів Києва хоче поліпшити свої житлові умови, іпотека – один з чинників, які цьому сприяють. Людина може собі дозволити взяти іпотеку.

Ми сьогодні теж даємо розстрочку в своїх житлових комплексах – під менший, ніж банки, відсоток, але у валюті. Це також дуже приваблива додаткова можливість для інвесторів, у яких є «довгі» гроші. Вони можуть дозволити собі дати покупцям кредити під 5-6 % під заставу квартири з першим внеском 30 % — і отримати другий потік заробітку. Перший потік — це продаж квартир, а другий — кредитування своїх же інвесторів. На Заході не візьмуть кредит під більш, ніж в 2,5 %, а в Україні візьмуть під 6 %, наприклад.

LDaily: Як ви оцінюєте останні законодавчі зміни на ринку? Які ще зміни йому необхідні?

І. Ніконов: Головна позитивна зміна – це децентралізація. Гроші перестали перебувати у руках Мінфіну й перейшли місцевим громадам. Але для стимулювання виробництва цього замало. Необхідні пільги – потрібно показати інвесторам, чому вони повинні сюди їхати, чому в Україні краще, ніж у Польщі, де краща інфраструктура, чіткіші закони й суди.
 

Потрібно зменшити податок на землю для промисловості. Сьогодні в Києві податок — 3 %. Я був одним з прихильників того, щоб знизити податок на землю для промислових підприємств. Це допоможе створювати в житлових районах Києва невеликі індустріальні парки. Це найприбутковіша фінансова модель, адже люди не хочуть їздити по годині на роботу й назад, вони хочуть працювати під своїм вікном. Підводячи підсумки, можу сказати, що український ринок нерухомості може бути привабливим та результативним, проте заходити в проекти іноземним інвесторам для більшої ефективності краще з місцевими партнерами.