04.06.2018

Игорь Никонов: перспективы рынка жилой и коммерческой недвижимости Киева

Игорь Никонов, почетный Президент KAN Development, рассказал о состоянии и перспективах рынка жилой и коммерческой недвижимости Киева, о возможностях, которые открывает перед девелоперами реконструкция промышленных территорий, и о том, почему строительство индустриальных парков в пределах города может заинтересовать инвесторов.

Компания KAN Development создана в 2001 году, и имеет в своем портфеле 15 проектов жилой и коммерческой недвижимости, как завершенных, так и на разных стадиях реализации. Большинство проектов жилой недвижимости компании реализуются в формате квартальной застройки и предусматривают благоустройство территории, рекреационные зоны, собственную социально-бытовую и торговую инфраструктуру. В сфере коммерческой недвижимости компания сосредоточена на строительстве бизнес-центров класса А и А +. Среди объектов, построенных KAN Development, также крупнейший в Киеве ТРЦ Ocean Plaza. В интервью LDaily Игорь Никонов рассказал об особенностях инвестирования в строительство жилой и коммерческой недвижимости, преимущества украинского рынка для иностранных инвесторов, а также о том, почему для них лучше заходить на рынок с местными партнерами.

LDaily: Насколько рынок жилой и коммерческой недвижимости Украины сегодня привлекателен для инвесторов?

И. Никонов: На самом деле, привлекательный. При наличии «длительных» денег под маленький процент, доходность инвестиций в недвижимость в Украине намного выше, чем в Европе. Особенность украинского рынка в том, что здесь можно легко и быстро получить разрешительную документацию, а базовый начальный капитал, который надо вложить, в разы меньше, чем на западе. Нет закона, который обязывал бы девелопера что-то построить до старта продаж — можно делать сваи и сразу же продавать. Рынок достаточно давно стабилен, и в сильных застройщиков есть доверие покупателей.

LDaily: За счет чего в Украине легко получить разрешительную документацию?

И. Никонов: В 2009 году были проведены реформы, приняты новые законы, власть в Киеве работает очень эффективно по выдаче документации. С другой стороны, это порождает высокую конкуренцию: очень много людей и компаний сегодня абсолютно законно ее получают и строят.

LDaily: Кто в Украине инвестирует в строительство жилой недвижимости?

И. Никонов: Инвесторы в недвижимость приходят из различных секторов экономики. Это та сфера, которую наши люди больше понимают — то, что можно «пощупать» и видеть каждый день в отличие, например, от ценных бумаг. К тому же, полноценного рынка последних в Украине нет, а доверие к банкам уже давно потеряно. Поэтому те, кто зарабатывает на сельском хозяйстве, химии, металлургии, ритейле и других секторах для диверсификации рисков, вкладывают в недвижимость.

Заходить на украинский рынок иностранцам лучше с местными партнерами — это гораздо быстрее и эффективнее. Каждое государство имеет свои особенности, и если бы мы начинали работать в другой стране, мы бы тоже искали местного партнера, потому что самому трудно разобраться в локальных нюансах — на это уйдет много времени.

LDaily: Какова динамика на рынке коммерческой недвижимости?

И. Никонов: Мы наблюдаем снижение вакантности. В бизнес-центрах она уже небольшая и постоянно снижается. В последние годы бизнес-центры почти не строили, при этом количество арендаторов все увеличивается. Киев снова нуждается в коммерческой недвижимости. Снизились ожидания девелоперов по доходности: если раньше рассчитывали на рентабельность в 30-40%, то сегодня рентабельность девелоперского бизнеса на уровне 15-17% абсолютно нормальная. И ее вполне можно получить.

LDaily: Уровень арендных ставок обеспечивает заинтересованность девелоперов в офисной недвижимости?

И. Никонов: Сегодня средние ставки на уровне $ 15-16 за кв. м в месяц. Для качественных офисов это мало, но за умение правильно строить и своевременно покупать землю, такие ставки вполне позволяют получить те же 15-17% рентабельности.

LDaily: Какие перспективы девелопмента коммерческой недвижимости и инвестирования в нее?

И. Никонов: Я считаю, что перспективы есть. Многое зависит от политики государства. Благодаря децентрализации существенно выросли бюджеты городов. И гораздо лучше, чем раньше, развивается инфраструктура. Я считаю, что улучшение инфраструктуры и вложение средств непосредственно в города точно способствует появлению новых рабочих мест.

Особенность Украины в том, что по сравнению с европейскими странами, у нас дефицит коммерческих площадей составляет 40-50%. Очень многие люди все еще работают в неприспособленных для этого помещениях — на первых этажах жилых домов и т. п. При наличии на рынке более дешевых офисных центров они будут в них перемещаться.

LDaily: Какие города, кроме Киева, перспективные для строительства коммерческой недвижимости?

И. Никонов: Это регионы, где сосредоточено большое производство и бизнес активность, — Днепр, Одесса, Харьков. Львов, конечно, — там есть ресурсы, сельское хозяйство, лесное хозяйство, строится много промышленных предприятий. Львов очень привлекателен для производителей, ориентированных на сбыт в Европу. Наверное, он даже более перспективный, чем Харьков.

LDaily: В Киеве сегодня есть участки, привлекательные для девелоперов и инвесторов?

И. Никонов: В Киеве очень много таких участков. Это сотни гектаров недействующих промышленных предприятий, которые невозможно реанимировать. Это другая устарелая и заброшенная недвижимость с неактуальным целевым назначением. Привлекательность этих участков в том, что там уже есть коммуникации, и их мощности намного больше, чем необходимо для жилой и общественной застройки. Достаточно просто снести завод. Это наиболее оптимальный путь.

LDaily: Где находятся эти участки?

И. Никонов: Это территории заводов «Радикал», «Большевик», вся «Теличка», «Петровка». Одной «Телички» хватит на 30 лет застройки. Есть огромное количество неработающих заводов на Левом берегу, причем, там можно и нужно строить не только жилье.

LDaily: Как вы оцениваете строительство индустриальных парков в черте города?

И. Никонов: Индустриальный парк — это та точка роста, ради которой в Киев придут инвесторы. Какой смысл индустриального парка? Первое — это рабочие места. Я против того, чтоб выносить рабочие места за город — рабочие места нужно создавать здесь, потому что тогда мы НЕ будем тратить миллиарды долларов на транспорт и время. Главная претензия к индустриальным паркам — загрязнение. Я против загрязнения. Но при грамотном подходе индустриальные парки могут быть абсолютно экологически чистыми.

Я Также не сторонник того, чтобы все заводы перестраивать под какие общественные функции. «Большевик» и часть «Телички» вполне могут быть индустриальными парками.

Индустриальный парк вместе с жильем — это единственная экосистема, которая работает. Моя строительная доктрина заключается в том, что человеку Не нужно машина, чтоб ездить на работу. Пешком, на велосипеде — 10 минут, и ты на работе. Сад, школа рядом — это и есть кайф.

LDaily: Сейчас в портфеле вашей компании три проекта комплексной квартальной застройки. Чем такие проекты привлекательны для девелопера и инвестора? В чем их главное преимущество?

И. Никонов: В моем понимании, только такой застройка и должно быть — если мы не говорим о центре города, где такие проекты не всегда возможны. Они создают среду и, в то же время, позволяют компании проявить себя не только профессионально, но и социально ответственной. Это тоже очень важно, потому что репутация нарабатывается годами. Например, в «Комфорт Тауне» человек покупает квартиру и сразу живет в комфортной среде. У нее тут же сад, школа, фитнес, парки, спортивные и детские площадки, магазины и кафе. И люди начинают общаться, объединяться в сильные комьюнити. Поэтому, такие проекты еще и делают их дружественными. Работает так называемое «сарафанное радио», и в проект приходят все новые и новые покупатели.

LDaily: Люди больше верят другим людям, чем рекламе. Какие главные проблемы возникают при квартальной застройке?

И. Никонов: Есть две главные проблемы — место и сети. Себестоимость таких проектов гораздо выше. Нужны внутриквартальные сети, благоустройство, озеленение. Но и продаются они дороже.
 

LDaily: Доходность таких проектов выше или равна точечным?

И. Никонов: В конце концов, выше. Себестоимость строительства выше, но и цена продажи должна быть выше, если все сделано правильно. Хотя это далеко не всем удается. Однако надо отметить, что в комплексных проектах ниже себестоимость управления, потому что нужна одинаковая команда и для реализации одного дома, и для микрорайона.

LDaily: Какие ключевые проблемы в девелопменте сегодня?

И. Никонов: Главная проблема — отсутствие ипотеки. Вторая — отсутствие контроля за качеством, хотя бы с точки зрения композиции и внешнего вида строящегося жилья. Я считаю, что у главного архитектора города должны быть полномочия согласовывать проект в 3D-визаулизации, но законом это не предусмотрено. На западе такая практика существует и, думаю, если бы была у нас, многих уродливых зданий не было.

LDaily: Вы видите перспективы решения проблемы ипотеки?

И. Никонов: Да, вижу. Во-первых, это выгодно для банков, во-вторых, половина жителей Киева хочет улучшить свои жилищные условия, ипотека — один из факторов, которые этому способствуют. Человек может себе позволить взять ипотеку.

Мы сегодня тоже даем рассрочку в своих жилых комплексах — в меньшей, чем банки, процентом, но в валюте. Это также очень привлекательная дополнительная возможность для инвесторов, у которых есть «длительные» деньги. Они могут позволить себе дать покупателям кредиты под 5-6% под залог квартиры с первым взносом 30% — и получить второй поток заработка. Первый поток — это продажа квартир, а второй — кредитование своих же инвесторов. На Западе не возьмут кредит под более чем в 2,5%, а в Украине возьмут под 6%, например.

LDaily: Как вы оцениваете последние законодательные изменения на рынке? Какие еще изменения ему необходимы?

И. Никонов: Главное положительное изменение — это децентрализация. Деньги перестали находиться в руках Минфина и перешли местным общинам. Но для стимулирования производства этого мало. Необходимы льготы — нужно показать инвесторам, почему они должны сюда ехать, чем в Украине лучше, чем в Польше, где лучше инфраструктура, четкие законы и суды.
Нужно уменьшить налог на землю для промышленности. Сегодня в Киеве налог — 3%. Я был одним из сторонников того, чтобы снизить налог на землю для промышленных предприятий. Это поможет создавать в жилых районах Киева небольшие индустриальные парки. Это самая прибыльная финансовая модель, ведь люди не хотят ездить по часу на работу и обратно, они хотят работать под своим окном.

Подводя итоги, могу сказать, что украинский рынок недвижимости может быть привлекательным и результативным, однако заходить в проекты иностранным инвесторам для большей эффективности лучше с местными партнерами.