Актуальны ли инвестиции в недвижимость?

Сейчас появилось довольно много размышлений на тему: стоит ли инвестировать в недвижимость. Но, как правило, для инвестиций, почему-то рассматриывается только Киев, да еще и новостройки. Предлагаю Вашему вниманию свою точку зрения по этому вопросу. Но вначале сделаем несколько уточнений, которые помогут нам объективно оценивать ситуацию:
1. Для инвестирования рассмотрим квартиру в Днепропетровске, так как не все живут в Киеве, а ситуация в Днепропетровске на 95% аналогична ситуации в других городах миллионниках.
2. Объектом инвестирования (пока теоретическим) будет квартира на вторичном рынке.

Для получения объективной информации, мною были предприняты определенные действия, которые принесли след результаты:
• Пообщавшись с риэлторами, я получил минимальную стоимость однокомнатной квартиры в диапазоне 24.000$ - 26.000$. Но стоит помнить, что риэлторы являются заинтересованной стороной. Полистав газеты и позвонив по объявлениям в своем районе я получил минимальную цену за однокомнатную квартиру в размере 18.000$. Поскольку диапазон цен от 18 до 26 тысяч слишком большой, возьмем среднее значение; таким образом стоимость однокомнатной квартиры составит 22.000$.
• Средняя арендная плата за однокомнатную квартиру, опять таки по данным риелторов составляет 1300 – 1400 грн/мес (хотя мой друг снимает вполне приличную квартиру за 900 грн/мес, а бывшая коллега сдает однокомнатную квартиру за 1800 грн/мес; есть чему поучиться)
• Чтобы привести к единому знаменателю гривны и доллары, возьмем курс 8,5 грн/доллар (хотя сегодня в обменниках продают по 8.15)

Итак, что же мы получаем, наложив данные критерии на суровую реальность наших дней? Полученная картина не так уж и страшна:
1. Имея на руках наличные деньги, квартиру можно купить (в городах милионниках) за 187.000 грн (22.000 у.е по курсу 8,5)
2. Сдавая данную квартиру в аренду за 1300 грн/мес, за год мы получим 15.600 грн. Таким образом квартира окупиться через 12 лет
Конечно, в расчетах не учтены налоги, амортизация квартиры и т.д. И реальный срок окупаемости может отодвинуться до 15 лет. Но я ведь и не советую Вам сейчас покупать квартиру на вторичном рынке, как объект инвестирования. Я предлагаю Вам альтернативную точку зрения на вопрос инвестиции в недвижимость…

Теперь рассмотрим следующие моменты:
1. экономически обоснованные сроки окупаемости недвижимости;
2. роль и условия ипотеки после кризиса;
3. наличие и объемы отложенного спроса на недвижимость (исходя из анализа последних 30 лет).

1. Сроки окупаемости недвижимости.
Чтобы не изобретать велосипед, я просто процитирую слова из газеты «Зеркало недели», от 13 марта сего года: «Момент достижения нижней точки предсказать практически невозможно. Тем не менее, определенная ценовая стабилизация наступит, когда срок окупаемости инвестиции в недвижимость (за счет арендной платы) вернется к 8—10 годам, как это было в «допузырные» времена. Цены на квартиры как на вторичном, так и на первичном рынке в долларовом исчислении обязательно будут еще снижаться. Поэтому покупать жилье сейчас не стоит.»
Итак, при арендной ставке за однокомнатную квартиру в размере 1300 грн/мес, справедливой можно считать стоимость этой самой квартиры от 125.000 грн до 156.000 грн или ~16.500$. Фантастика? Поживем, увидим…
 

2. Ипотека после кризиса.
Я не буду прогнозировать, на каких условиях (на какой срок и под какой процент) банки будут выдавать ипотечные кредиты после кризиса. Но, очевидным является тот факт, что условий наподобие: «кредит на 30 лет без первоначально взноса!!!» уже не будет. Банки будут строже относиться к заемщикам, тщательнее проверять их платежеспособность и т.д. Таким образом, если мы с Вами хотим инвестировать в недвижимость (на вторичном рынке, как на наиболее доступном), нам необходимо иметь минимум 37.500 грн наличными для первоначального взноса (30% от 125.000 грн.).
К этому стоит добавить еще два замечания:
• Необходимо иметь в виду, что при возобновлении активной работы банков (что рано или поздно случится) количество ваших конкурентов по поиску качественного жилья будет возрастать по мере того, как будет набирать обороты кредитование. Поверьте мне, даже те, кто не нуждается в ипотеке (например я), ждут возобновления кредитования как сигнала о том, что медлить с инвестицией в недвижимость больше нельзя.
• Рынок недвижимости достаточно инертен, поэтому моментальный разворот в обратную сторону не случится. Значит, будет достаточно времени все взвесить и выбрать оптимальный момент для совершения сделки.

3. Отложенный спрос на недвижимость
На этом моменте хочется остановиться отдельно.
Кто-то может спросит: почему я так уверен, что рост цен на недвижимость возобновиться? Ответ прост: ОГРОМНЫЙ отложеный спрос на недвижимость со стороны наших сограждан. Проанализируйте сами объемы сдаваемых площадей в Украине за период с 1980 по 2008 год (для 2009 года указан прогноз) согласно данным Госкомстата:
• За период с 1980 по 1989 года в Украине было сдано 191,7 мл кв. метров.
• За период с 1900 по 1999 года в Украине было сдано 102,3 мл кв. метров.
• За период с 2000 по 2009 года в Украине было сдано 74,7 мл кв. метров.

Посмотрите, за 20 лет (!) (период с 1990 по 2009 год (включая прогноз на этот год)) в Украине построено меньше недвижимости, чем за 10 лет с 1980 по 1989 гг.!!!
А все помнят советские очереди на получение квартиры? Сколько нужно было стоять? 5 лет? 7? А может 10 лет? Мои родители, например, стояли в очереди на получение квартиры 18 (!) лет… Кто не помнит – спросите у родителей или бабушек/дедушек. Почему были такие очереди? Ответ простой: на всех квартир не хватало. Говоря современным языком: спрос превышал предложение.
А чтоже произошло, когда Украина стала независимой? Когда объемы строительства упали в 2 раза? А ничего не произошло… Потребность осталась, возможности ее удовлетворить не стало. Стал образовываться отложенный спрос…
Частично он начал удовлетворяться в 2003 – 2008 гг во время так называемого «бума кредитования», что и послужило толчком в формировании «строительно-финансового пузыря». Однако с наступлением финансово-экономического кризиса спрос на квадратные метры вновь перешел в режим «отложености»… Спрос на недвижимость просто ждет условий для возрождения…
 

Более полный анализ приведен здесь и здесь.

Какой можно сделать вывод из всего выше сказанного? А вывод напрашивается следующий:
• Инвестиции в недвижимость по прежнему актуальны. Просто еще не наступил их час
• Объект инвестирования - квартира на вторичном рынке в городе-миллионнике;
• Учитывая, что приемлемым сроком окупаемости недвижимости (за счет аренды) является 8 – 10 лет, справедливой ценой однокомнатной квартиры будет стоимость ~16.500$ (при стоимости аренды в размере 1300 грн/мес).
• Учитывая величину отложенного спроса, рост стоимости недвижимости после кризиса - является просто неоспоримым фактом (по крайней мере для меня).

И в завершение сегодняшней беседы небольшое напоминание: не стоит надеяться на то, что недвижимость в обозримом будущем будет дорожать скачкообразно, или о том, что цены вскоре вернутся на уровни, близкие к докризисным. Недвижимость следует рассматривать как объект для личной долгосрочной инвестиции(!), а не как объект спекуляций.


Всем успехов!