Ъ: Землю берут в "оборот"

Госземагентство Украины опубликовало свой вариант законопроекта об обороте сельскохозяйственных земель. В нем предложено оставить за государством право определять, кто из физических лиц может приобретать участки. Юридическим лицам же планируется разрешить только аренду земли, которая в проекте законодательно не ограничивается.

Законопроект увеличивает финансовые обязательства производителей — для них будет увеличена ставка налога на землю, арендная плата и введен новый однопроцентный сбор на развитие инфраструктуры сельских территорий. Участники рынка считают, что эти нормы значительно уменьшат инвестиционную привлекательность аграрного бизнеса в Украине.

Прохождение земельных законопроектов в парламенте всегда происходит непросто. Напомним, ранее соответствующий законопроект правительства был отклонен Верховной радой. Законопроект N9001-д, разработанный Григорием Калетником (Партия регионов), смог пройти только первое чтение, был рекомендован ко второму, но в конечном итоге был снят с рассмотрения. В конце прошлого года парламент еще на три года продлил мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Тем не менее в правительстве вновь решили вернуться к разработке законодательства об обороте земель. Госагентство земельных ресурсов в конце прошлой недели опубликовало свой вариант законопроекта, посвященного регулированию этого рынка. В конце марта, по словам главы совета предпринимателей при Кабмине Леонида Козаченко, чиновники совместно с экспертами и бизнесом обсудили концепцию этого законопроекта. Кроме того, договорились, что в течение двух недель будут собраны замечания к нему, после чего документ направят на согласование в правительство.

Концептуально новый законопроект практически не отличается от документа господина Калетника.

С 1 января 2016 года, как и ранее, покупателями земель сельхозназначения смогут быть только государство, территориальные общины, государственный земельный банк и граждане Украины. Приоритетное право ее приобретения в течение первых двух месяцев после того, как земля выставлена на продажу, получат первые три категории. Все объявления о продаже с указанием месторасположения участка, его характеристик и цены будут публиковаться на сайте Госземагентства.

Физлица, для которых предусмотрено ограничение на владение землей площадью свыше 100 га, должны будут получать разрешение Госземагентства на приобретение участка. Срок его действия ограничивается тремя годами. Без него, а также без выписки банка о наличии счета и средств на нем, необходимых для приобретения земли (все расчеты по купле-продаже должны будут осуществляться в безналичной форме), купить участок будет невозможно.

"Такие разрешения никак, кроме как маразмом, я не могу назвать,— возмущен первый заместитель главы Всеукраинского союза сельхозпроизводителей Василий Ярошовец.— Почему какой-то чиновник должен решать, могу я купить участок или нет? Кроме коррупции, это ничего не даст". По словам господина Козаченко, такой практики в Европе не существует. Порядок продажи физлицам еще должен будет определить Кабмин. На данный момент, по данным Госземагентсва, в их собственности находится 30,7 млн га сельхозугодий, из которых более 27 млн га — пашня.

Эксперты критикуют и ограничения на размер участка, которым смогут владеть физлица. "Залога в 100 га вряд ли хватит на покупку трактора",— уверен господин Ярошовец. Леонид Казаченко напоминает, что, в частности, во Франции объем ограничений составляет такую величину, которая не позволяет собственнику стать представителем среднего класса, то есть доход от сдачи в аренду не должен превышать прибыль от ее обработки: "Для Европы это действительно показатель 100-150 га. Если учитывать наши условия, порог целесообразно повысить до 500-1000 га".

Юрлица смогут пользоваться сельхозземлями только на правах аренды, минимальный срок которой Госземагентство предложило увеличить с 5 до 7 лет. Максимальный срок остался прежним — 50 лет. "Если не будет равных условий на приобретение земли, это отбросит аграрный сектор на много лет назад — в 1991-1992 годы,— считает генеральный директор компании "Нибулон" Алексей Вадатурский.— Крупные агрохолдинги вложили средства в обработку земли, взяли огромные кредиты, вышли на IPO, и так с ними поступить — значит потерять имидж Украины".

Впрочем, еще один владелец крупной агрокомпании говорит, что аренда — это оптимальный вариант для агрохолдингов, но ее правовое регулирование должно быть подробно прописано в законодательстве, а минимальный срок пользования необходимо увеличить до 10 лет. "Если в законе появятся юрлица, то вопрос, что земля принадлежит украинцам, стоять уже не будет",— уверен глава Аграрного союза Геннадий Новиков.

Господин Козаченко добавляет, что законопроектом можно предусмотреть переходный период на 10-20 лет, в течение которого нерезиденты не будут иметь права приобретения сельхозземель, как в странах Восточной Европы.

Добавим, что в данном законопроекте нет ограничений площадей арендованной земли, как было ранее (10% площадей сельхозугодий района и 100 тыс. га по всей стране), что, по мнению господина Ярошовца, является лишь временным явлением.

В то же время законопроектом предусмотрено увеличение финансовых обязательств землепользователей. Плата за аренду частных земель сейчас регулируется договорными отношениями, но еще в 2002 году указом президента установлена рекомендованная нижняя планка арендной платы в 3%. Но в среднем общий показатель арендной платы в 2012 году составил 2,6%, а в I полугодии был еще ниже — 2,3%. Поэтому Госземагентство настаивает на законодательном закреплении нижней планки аренды в 3% от нормативной денежной оценки. Кроме того, в ведомстве предлагают пересмотреть и размер ставки земельного налога для пашни, увеличив ее в 10 раз — до 1% с гектара от нормативной оценки земли.

А для сельхозугодий, в течение двух лет использовавшихся не по целевому назначению, ставка налога будет применяться с повышающим коэффициентом в 1,5, который ежегодно будет увеличиваться на 20%.

Предусмотрено законопроектом и перераспределение доходов от земельного налога. Если сейчас эта плата администрируется в местные бюджеты, то Госземагентство предлагает 50% направлять в спецфонд госбюджета на проведение инвентаризации, оценки земель и приобретение государством земель частной собственности. "А почему свои проблемы государство хочет решать за счет местных бюджетов? — удивлен эксперт Ассоциации по мониторингу законодательства в вопросах бюджета Александр Слобожан.— Города лишатся 7 млрд грн". Компенсатором авторы законопроекта считают введение дополнительного 1-процентного сбора на развитие инфраструктуры территорий сельских советов с собственников земли, пользователей и арендаторов. По мнению господина Слобожана, это капля в море, как и компенсация в виде налога на недвижимость вместо отмененных рыночного, коммунального и рекламного сборов. "75 млн грн вместо доходов от одного рыночного сбора в 500-700 млн грн",— уточняет он.

"Мы уже сейчас платим более 3% аренды,— говорит господин Вадатурский.— С учетом дополнительных договоров о социально-партнерских отношениях с регионами в размере 100 грн/га получается 7-8%. А арендная плата не учитывает, есть урожай или нет, благоприятная погода или нет. То есть все это ведет к нестабильности отношений". Эксперты уверены: положительный момент в том, что правительство вновь заговорило о регулировании рынка земель.

Но, по мнению Геннадия Новикова, пока не закончится процесс инвентаризации земель и ее нормативной оценки, открывать рынок не стоит. "Если сейчас собственники не могут зарегистрировать право на землю из-за передачи всех баз от Госземагентства госрегистратору при Минюсте, то что будет, когда начнут продавать землю?— спрашивает господин Новиков.— Кроме того, в 1995 году была проведена некорректная оценка земель, по многим областям она завышена — как, например, в Херсонской области, где ранее были оросительные системы. А в Полтавской, где по качеству земля лучше,— она занижена. А от этого зависит и объем арендной платы".

Собеседник "Ъ" в Госземагентстве отмечает, что обнародованный законопроект — скорее черновик, чем окончательное видение законопроекта. "Какими будут его окончательные нормы, пока нет понимания ни у нас, ни у министра (аграрной политики.—"Ъ")",— резюмировал чиновник.