Земля без правил

Переоформлення ділянок, які перебувають у власності корпоратизованих підприємств, потребує врегулювання у законі

Великі проблеми для сьогоднішнього «господарника» спричиняють земельні відносини. Зазвичай тут маємо фактор непорозуміння між органами місцевого самоврядування чи виконавчої влади і господарством. Складнощі виникають і при розгляді питань, які стосуються користування земельними ділянками корпоратизованими підприємствами.

Згідно з Господарським кодексом корпоративне підприємство утворюється двома або більше засновниками, діє на основі об’єднання майна та підприємницької чи трудової діяльності засновників, спільного управління ними, розподілі доходів та ризиків підприємства.
Свої міркування щодо права постійного користування земельними ділянками корпоратизованими підприємствами поділився суддя Господарського суду Львівської області Ігор ПЕТРИК.

Єдиний власник

Є категорія спорів, пов’язаних з вимогами про визнання права постійного користування земельними ділянками за підприємствами, які були корпоратизовані. Зокрема, спори стосуються визнання необгрунтованими рішень органів місцевого самоврядування (виконавчої влади) в частині зобов’язань перетворених підприємств укладати договори оренди земельних ділянок, які перебувають у фактичному користуванні цих підприємств. Державні органи виходять із того, що право постійного користування в підприємств припинилося з уведенням у дію 1.01.2002 ст.92 Земельного кодексу.
Вирішення цього питання потребує з’ясування обставин набуття права постійного користування колишніми державними підприємствами та порядку їх корпоратизації. Зокрема, підлягає вивченню питання переходу прав і обов’язків до перетворених підприємств з огляду на законодавчу базу земельного і корпоративного права.
Надання земельних ділянок громадянам, підприємствам, установам чи організаціям у постійне користування було передбачено ЗК УРСР від 8.07.70. Тоді земля надавалась у безстрокове користування:
- промисловим, транспортним, іншим несільськогосподарським державним, кооперативним, громадським підприємствам, організаціям і установам;
- громадянам УРСР.
Землекористувачі не мали права будь-яким чином розпоряджатися наданими їм ділянками, наприклад шляхом продажу, дарування, передачі в оренду, заставу чи спадщину. Такі дії вважалися грубим порушенням законів про націоналізацію землі та переслідувались у кримінальному порядку. Держава була єдиним власником усіх наданих у постійне користування ділянок. У будь-який час вона в особі відповідного органу влади могла вилучити в постійного землекористувача надану йому ділянку для так званих державних або громадських потреб, що на практиці давало можливість органам держвлади вилучати земельні ділянки для будь-яких потреб.

Інституційні зміни

З початком проведення земельної реформи соціально-економічне значення та роль інституту права постійного користування землею почали знижуватися. Ситуація змінилася 18.01.90 — з прийняттям нового ЗК. Поруч з інститутом права постійного користування землею був уведений інститут права довічного успадковуваного володіння землею, суб’єктами якого могли бути лише громадяни.
Ще більшого удару по сфері застосування інституту права постійного користування землею було завдано, коли була прийнята нова редакція ЗК від 13.03.92. Саме тоді запроваджувався інститут права приватної власності на землю для громадян та інститут права колективної власності на землю для колективних та інших сільськогосподарських підприємств. Оскільки зазначені інститути надавали власникам земельних ділянок значно більше прав (особливо в частині розпорядження), то починаючи з 1992 року громадяни та колективні сільськогосподарські підприємства почали отримувати земельні ділянки у власність, а не в постійне користування. При цьому приватизація земельних ділянок була не обов’язком, а правом. Відповідно, ним могли, але не були зобов’язані скористатися.
Паралельне застосування інститутів права постійного користування землею та права приватної власності на неї було припинене 1.01.2002, коли набув чинності новий ЗК, прийнятий 25.10.2001. Згідно із цим кодексом громадяни та приватні юридичні особи можуть отримувати земельні ділянки у власність або в оренду, але не в постійне користування. Сфера застосування інституту права постійного користування землею новим кодексом суттєво звужена. Частиною 2 ст.92 ЗК було встановлено, що «права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності». Це означає, що з 1.01.2002 ні громадяни, ні приватні (недержавні та некомунальні) юридичні особи не мали права на отримання ділянок у постійне користування.

Бути чи не бути?

У період з 15.05.92 до 31.12.2001 (період дії ЗК в редакції від 13.03.92) велика кількість приватних юридичних осіб отримала земельні ділянки саме на праві постійного користування. Таким чином і з’явилися непорозуміння та постало відразу кілька питань, які на практиці виникають дуже часто, особливо при реорганізації підприємств чи зміні їх власника:
- чи припинилося право постійного користування зі вступом у силу ст.92 ЗК 2001 р.?
- чи правомочні органи місцевого самоврядування (державної виконавчої влади) приймати рішення про зобов’язання щодо переоформлення права постійного користування, набутого підприємствами в період з 15.05.92 до 31.12.2001?
- які норми містить ЗК щодо цієї категорії постійних землекористувачів?
- чи повинні постійні землекористувачі переоформляти своє право постійного землекористування?
Спробуємо знайти відповіді на ці питання.
Фактично початок перетворенню державних підприємств у відкриті акціонерні товариства покладено з прийняттям закону «Про приватизацію майна державних підприємств» від 4.03.92, який установлював правові, економічні та організаційні основи приватизації підприємств загальнодержавної, республіканської та комунальної власності з метою створення багатоукладної соціально орієнтованої ринкової економіки. 6.03.92 було прийнято закони:
- «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», яким установлювався правовий механізм приватизації цілісних майнових комплексів 162 невеликих державних підприємств шляхом відчуження їх на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу;
- «Про приватизаційні папери», який визначав поняття і види приватизаційних паперів, умови та порядок їх випуску, розміщення серед громадян, обліку, використання та погашення.

Право власності та оренди

Наступним етапом перетворення підприємств став указ Президента №210/93 «Про корпоратизацію підприємств», відповідно до якого було прийнято постанову Кабміну від 5.07.93 №508, якою затверджено Положення про порядок корпоратизації підприємств. Згідно з п.15 цієї постанови з моменту державної реєстрації відкритого акціонерного товариства активи і пасиви корпоратизованого підприємства, структурного підрозділу (одиниці) переходять до ВАТ. Акціонерне товариство стає правонаступником прав і обов’язків корпоратизованого підприємства.
Таким чином, перетворені підприємства у формі ВАТ стали повноправними наступниками колишніх державних підприємств. Чинний на момент перетворення державних підприємств на ВАТ п.7 ст.34 закону «Про підприємства в Україні» встановлював, що при перетворенні одного підприємства в інше до підприємства, яке щойно виникло, переходять усі майнові права й обов’язки колишнього підприємства.
Про те, що поряд з іншими майновими правами до новоствореного підприємства перейшло право постійного користування земельною ділянкою, свідчить чинна та той час редакція ЗК, відповідно до п.3 ст.30 якого при передачі підприємствами, установами і організаціями будівель та споруд іншим підприємствам, установам і організаціям разом з цими об’єктами до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій знаходяться зазначені будівлі та споруди. Отже, до відкритих акціонерних товариств, які створювалися на основі корпоратизації державних підприємств, перейшло право користування земельними ділянками, які перебували в постійному користуванні колишніх державних підприємств.
На підставі всього розглянутого вище такі підприємства набули право постійного користування грунтами і на законних підставах здійснювали його, адже в редакції ст.7 ЗК від 13.03.92 промисловим, транспортним та іншим несільськогосподарським підприємствам, установам і організаціям земельні ділянки можуть належати на праві постійного користування. На той час ЗК не пов’язував право постійного користування юридичних осіб з формою власності.
Незаперечне право постійного користування новостворених відкритих акціонерних товариств діяло до 1.01.2002, коли набув чинності новий ЗК. Це означає, що з 1.01.2002 ні громадяни, ні приватні юридичні особи не мали права на отримання земельних ділянок у постійне користування. Натомість кодексом їм надано право набувати земельні ділянки у власність та брати їх в оренду. Водночас з’явилася можливість стати власниками або орендарями грунтів, отриманих у постійне користування.
Згідно з п.6 «Перехідних положень» ЗК «громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2005 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них».
Оскільки значна частина постійних землекористувачів «не вклалась» у 3-річний строк обов’язкового переоформлення права постійного користування землею у право власності або в право оренди, то законодавець пішов їм назустріч. 6.10.2004 ВР прийняла закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України». Вони, зокрема, зачепили п.6 «Перехідних положень» кодексу, термін переоформлення права власності або права оренди на ділянки подовжено ще на 3 роки — з 1.01.2005 до 1.01.2008.
У 2004 р. до Конституційного Суду з приводу відповідності Основному Закону положень ст.92, п.6 розд.X «Перехідних положень» ЗК звернулися народні депутати. Розглядаючи це питання, а саме, що «право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності, а також громадські організації інвалідів, їх підприємства (об’єднання), установи та організації», Конституційний Суд звернув увагу на такі фактори:
1) термін «набувати» означає «ставати власником чого-небудь, здобувати що-небудь»;
2) ст.92 кодексу не обмежує і не скасовує право постійного користування земельними ділянками, набуте громадянами в установлених законодавством випадках станом на 1.01.2002 до його переоформлення.
Таким чином, закріплений в ст.92 ЗК термін «набувати» припускає поширення цього поняття тільки на випадки первинного отримання ділянки із земель державної та комунальної власності підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, а також громадянами та юридичними особами, які набувають права власності та користування грунтами. Отже, це означає, що дана стаття не може стосуватися права користування земельною ділянкою, що набуте до введення в дію ст.92 ЗК.

Негарантована можливість…

Слід також зазначити, що в положеннях чинного ЗК вказується: право постійного користування потребує державної реєстрації. Згідно з ч.5 ст.3 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з чинними нормативно-правовими актами до набрання чинності цим законом, визнаються державою. Відповідно до цього закону реєстрація речових прав на нерухомість, їх обмежень здійснюється лише в разі правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Тож виходячи з цих підстав, рішення органів місцевого самоврядування й органів державної влади щодо вимог припинення права постійного користування в підприємств після введення в дію ст.92 ЗК є неправомірними. Стосовно зобов’язання переоформити право постійного користування на оренду чи в право власності, як того вимагає п.6 «Перехідних положень» ЗК, Конституційний Суд указує, що законодавче закріплення терміна «переоформлення» також має два значення: «повторити оформлення» й «оформити заново, за новими правилами».
Словосполучення «переоформити у встановленому порядку» без посилання на відповідні норми кодексу або інших законів є неправильним. У ЗК та інших законах немає спеціальних норм щодо такого порядку переоформлення права постійного користування. Оскільки переоформлення може означати оформлення за тих же умов, що й раніше, а також за новими, іншими умовами, то ці умови мають бути зазначені в «Перехідних положеннях» кодексу.
Відсутність розмежування надання земельної ділянки і зміни титулу прав на земельні ділянки ускладнює переоформлення і на практиці вирішується довільно. Кодексом не встановлено чітких матеріально-правових і процесуальних гарантій зміни громадянами юридичного титулу права постійного користування земельною ділянкою на право власності чи право оренди. Переоформлення відповідних прав уключає також земельно-кадастрові роботи та інші послуги, які суб’єкти підприємницької діяльності надають на платній основі, встановлюючи їх розцінки на свій розсуд. Таким чином, постійним землекористувачам не гарантована можливість зміни законно набутого права за сприяння і за рахунок держави, яка є ініціатором таких змін.
Конституційний Суд вирішив, що встановлення обов’язку громадян переоформити земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні, на право власності або право оренди до 1.01.2008 потребує врегулювання чітким механізмом порядку реалізації цього права відповідно до вимог ч.2 ст.14, ч.2 ст.41 Конституції. У зв’язку з відсутністю визначеного в законодавстві відповідного механізму переоформлення громадяни не в змозі виконати вимоги п.6 «Перехідних положень» кодексу в установлений строк, про що свідчить неодноразове його подовження ВР.

Компетенція законодавчої влади

Враховуючи викладене, доходимо висновку, що ті підприємства, які набули права постійного користування до 1.01.2002, набули його правомірно, відповідно до ст.34 закону «Про підприємства в Україні» (чинної його редакції на момент корпоратизації), ст.30 ЗК в редакції від 13.03.92. Це закріплено і рішенням КС щодо тлумачення змісту ст.92 діючого ЗК.
Щодо переоформлення права постійного користування (це є предметом спорів стосовно зобов’язання укласти договір оренди земельної ділянки), то вирішення вказаного питання належить до компетенції іншої гілки влади. Саме це зазначено в рішенні КС №5рп/2005 від 22.05.2005: «Переоформлення земельних ділянок, які знаходяться у постійному користуванні, на право власності або право оренди потребує врегулювання чітким механізмом порядку реалізації цього права відповідно до вимог ч.2 ст.14, ч.2 ст.41 Конституції, тобто належить до компетенції законодавчої, а не судової гілки влади».
Що ж до компетенції судів, то вони, розглядаючи відповідні спори, можуть робити висновки про правомірність постійного користування набутим до 1.01.2002 та неправомірність вимоги переоформлення цього права, спираючись на вищезазначені норми законодавства та рішення КС.

Ольга РОСЬ,
провідний
спеціаліст ВГС