Интервью с президентом группы компаний "К.А.Н. Девелопмент" Игорем Никоновым

На пороге перестройки

Как девелоперы влияют на судьбу столицы

Президент группы компаний "К.А.Н. Девелопмент" Игорь Никонов в интервью Контрактам рассказал о том, что:

1) украинская Кремниевая долина строится компанией-инвестором UDP и "К.А.Н. Девелопмент"

2) важность развития инфраструктурных объектов в Киеве сегодня особенно высокая

3) когда ты построил уже более миллиона кв. м, к тебе относятся по-другому

Как складываются отношения города и девелоперов?

— Сегодня нам грех жаловаться. Не скажу, что город ставит палки в колеса девелоперу — такого нет. Все возникающие вопросы мы можем решить. Конечно, это во многом благодаря авторитету компании-лидера: когда ты построил уже более миллиона квадратных метров, к тебе относятся по-другому. Верят на слово, что у тебя есть четкий план и возможность его реализовать. Другим, наверное, сложнее. В любом случае было бы проще, если бы в городе была более централизованная власть. Ведь сегодня для девелоперов существуют проблемы и посерьезнее, чем отсутствие поддержки городских властей: рынок, экономическая ситуация в стране, законодательство.

Как вы относитесь к существующему Генеральному плану развития Киева?

— С самим Генпланом я хорошо знаком, в принципе, он сделан очень грамотно. Знаю, что люди, которые им занимались, пользовались услугами толковых зарубежных консультантов. Считаю, что Генплан Киеву просто необходим. Обязательно должны быть четко определены зоны развязок, места под инфраструктуру, подстанции, водонапорные сооружения и прочие важные коммунальные объекты. На деле же имеем следующее: за прошлые годы все места под подстанции продали, раздали — их нет. Тому же Киев-энерго просто негде развиваться. Мосты, развязки — это тоже притча во языцех. Кроме того, Генплан демонстрирует, насколько в столице неэффективно используется территория: 9% столичных земель — под промышленными предприятиями, тогда как в мире эта цифра — 3%. В Киеве более 2 тыс. га сельскохозяйственных земель. Вопрос: зачем столице сельскохозяйственные земли? Незачем. Возле метро у нас плотность проживания — 100 человек на га, когда по нормам этот показатель можно увеличить до 550. Например, в Москве существует постановление правительства о сносе хрущевок и переселении семей из одной квартиры в другую в новый дом. И уже сегодня программа реализована в центральном округе Москвы. А у нас в центре города по-прежнему стоят старые пятиэтажки, и это настолько запо-литизированный бизнес, что проблему решить крайне сложно.

Согласно Генплану, через 15-20 лет Киев способен превратиться в цветущий город-сад, где нет пробок, много зелени и есть отдельные бизнес-сити. Вы в это верите?

— Чтобы Киев стал городом-садом, городом, комфортным для жизни, необходимо начать с реализации таких инфраструктурных проектов, как развязки, мосты, тоннели, метрополитен. А
это все — государственный бюджет. Бюджет самого города гораздо меньше, чем необходимые вливания, но это же столица — она не может обходиться без помощи государственного бюджета.

Вы считаете, что 500 млрд грн на реализацию Генплана Киева найти можно, даже несмотря на то, что годовой бюджет столицы — 18 млрд грн?

— Все зависит от того, каким образом страна будет развиваться. Если сегодня пустить инвестиции в Украину, то, конечно, я верю, что реализация Генерального плана возможна, если не пустить — то нет. Нужно ответить на вопрос, в состоянии ли правительство, президент сделать эту страну экономически привлекательной или нет. Если
не в состоянии, тогда о чем вообще разговор.

Вы как крупный девелопер также принимаете участие в решении инфраструктурных проблем города. Например, лоббируете ответвление от Куреневско-Красноармейской линии в сторону вашего будущего МФК "Республика"?

— Да, это правда. Но мы не лоббируем, мы доказываем ее гораздо большую целесообразность по сравнению с продолжением ветки напрямую в сторону Одессы. Метро должно идти к людям. Только на новом массиве, который мы строим, будут жить около 50 тыс. человек и там будет находиться крупнейший в Украине торговый узел (Respublika, Metro, Эпицентр). Поэтому поворот в эту сторону (планируется две стации на массив Теремки-3 от станции "Ипподром". — Прим. ред.) экономически обоснован. Главный архитектор города, кстати, предложил сделать эти две новые станции метро в сторону Терем-ков-3 открытыми. А это — в два раза дешевле. Я считаю такое предложение очень грамотным.

Ваш прогноз: что раньше появится на Теремках-3 — новый массив или метро?

— Мы уже начали строить жилье. Проект предполагает порядка 1 млн кв. м непосредственно жилья. Первая очередь — 50 тыс. кв. м — уже строится.

Продажи квартир начнутся в марте следующего года. Мы разбили проект на небольшие очереди, чтобы заселить людей как можно раньше. Я придерживаюсь принципа: если ты продал хоть одну квартиру в новом проекте, ты уже обязан закончить. Авторитет можно всю жизнь зарабатывать и за пять минут потерять. Все, что мы продаем, мы можем закончить самостоятельно и в срок. Как и в других наших жилых проектах, в МФК "Республика" мы планируем предложить покупателям десятилетние рассрочки. Очень многие наши клиенты вписываются в пять лет. Но 13—15% людей берут рассрочку именно на десять лет, для них это очень важно.

Где в столице, по-вашему, должен располагаться центр деловой активности?

— Сегодня деловая активность сосредоточена преимущественно в центре столицы или на Правом берегу. Все население Левого берега ежедневно через пробки добирается на работу именно сюда. Очевидно, что бизнес-процессы нужно сосредоточить и на Левом берегу. Есть огромное количество компаний, которым для своего престижа не обязательно иметь офис именно в центре. Это закрытые компании, к которым не ходят клиенты и посетители. А также крупные организации. И Киев сегодня довольно остро нуждается в маленьких бизнес-сити вне центра и правого берега. Я думаю, они появятся. Возможно, один (основной) останется в центре, а на окраинах будет построено несколько дополнительных. Кроме этого, развитие недвижимости для бизнеса мы видим в появлении концептуально новых проектов. Компания-инвестор UDP и мы, как девело-пер и генподрядчик, сегодня развиваем такой проект, как Bionic Hill, который будет концентрировать рабочие места на окраине города и вообще станет деловым городом в городе. Это IT-парк, где будут сконцентрированы компании, которые занимаются любыми интеллектуальными технологиями. Другими словами, UDP совместно с нами строит украинскую Кремниевую долину. Очень перспективный проект.

А каких инвестиций он потребует?

— Этот проект нуждается в немалых вложениях, но очень важно, что в нем есть и часть бюджетного финансирования, благодаря чему он становится абсолютно реальным. Государственные инвестиции должны быть выделены на строительство дороги к объекту и обустройство внешних сетей. Компания-инвестор UDP взяла на себя строительство самого Bionic Hill и всего парка. Темпы развития этого проекта хорошие: уже в 2013 году мы начнем осваивать выделенную часть бюджетного финансирования на строительство дороги и начинаем строительство самого объекта за инвестиционные деньги. Частные инвестиции только в первую очередь объекта составят 400 млн грн. Судя по темпам развития, думаю, к 2014 — 2015 гг. объект может быть запущен. И поверьте, он будет пользоваться спросом: уже огромное количество компаний выразили свой интерес. Я верю в Bionic Hill, и это, на мой взгляд, грандиозный, очень нужный для города проект.

Несмотря на кризис в сегменте офисной недвижимости, вы строите сейчас сразу два проекта такой направленности: БЦ "Сенатор" на Московской и БЦ IQ Business Center на Струтинского. Вы верите в то, что они также будут успешны, прибыльны?

— Я не берусь ни за один проект, в который не верю. Проект 101 Tower наша компания вообще начинала в разгар кризиса. Все вокруг убеждали меня в том, что он не будет востребован. Сейчас он полностью заполнен. Деве-лопер должен понять, что предоставлять сервис — не зазорно, это твоя работа, ты обязан ее делать. К компании, к человеку надо относиться с душой, понимать, что им надо, тогда проект будет успешным.

Сегодня IQ Business Center — это наш ведущий проект БЦ и это будет один из лучших, если не самый лучший бизнес-центр на территории нашего города и страны. По БЦ "Сенатор" мы выполняем только функции заказчика и генподрядчика, но этот проект также будет успешным.

Благодаря чему? Это будет энергоэффективное, интеллектуальное здание?

— И энергоэффективное, и интеллектуальное. Кроме того, при строительстве этого бизнес-
центра мы отошли от общепринятых правил. Во всем мире деве-лоперы считают, что главное — это экономика, прибыль. Мое мнение: Киев нуждается в эмоциональных, а не прагматичных проектах. Наш человек эмоционален, его решения также эмоциональны, а не прагматичны, как, например, у немцев. Исходя из этого, мы сделали, например, в БЦ 101 Tower открывающиеся окна. Это было экономически нецелесообразно, но на практике оказалось, что многие не пошли бы сюда, если бы, как в других БЦ, окна было бы невозможно открыть. В IQ Business Center мы сделали огромные террасы через этаж, на которые люди могут выходить. Меня также уверяли, что это экономически невыгодно, а в результате и украинцам, и зарубежным компаниям очень нравится это новшество. Еще одной уникальной особенностью IQ Business Center является сертифицированная вертолетная площадка. Это будет первый БЦ в Киеве с таким широким спектром VIP-услуг для топ-менеджмента. В любом проекте надо дать человеку то, что он хочет. Да, ты потеряешь чуть-чуть сегодня, но выиграешь завтра.

Помимо МФК "Республика" и Bionic Hill, какие еще масштабные проекты ваша компания планирует реализовывать в ближайшем будущем?

— Мы разрабатываем проект МФК в урочище Горбачиха, на берегу Десенки. Опять же — нового формата. Я очень люблю строить то, чего не строят другие. Я глубоко убежден, что жизнь возле воды гораздо более комфортна, чем в том же центре столицы. В этом проекте мы обустроим пляжи и территории для отдыха. Помимо жилья, в том числе люкс-класса, там будет торгово-развлекательный центр, многофункциональный комплекс с клубными помещениями, заведениями питания, спа-центром, апартаментами, офисный многофункциональный комплекс, школа, детсад, спортивные сооружения.

Для человека надо создавать качественно новую среду обитания. И близость к воде — это огромное преимущество. Мы уже закончили подготовку проекта по этому массиву, но приступить к реализации пока не можем — ждем окончания возведения Подольско-Воскресенского мостового перехода.

Любовь ОСИПОВА