Особенности получения целостного имущественного комплекса (далее – ЦИК) в аренду регламентирует Закон № 2269.

ЦИК считается хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения (ч. 1 ст. 4 Закона № 2269, ч. 3 ст. 283 ХКУ).

Более детальное определение ЦИК приведено в ч. 3 Нацстандарта № 1, где к объектам оценки в форме ЦИК отнесены объекты, совокупность активов которых дает возможность осуществлять определенную хозяйственную деятельность. ЦИК являются предприятия, а также их структурные подразделения (цеха, производства, участки и т. п.), которые могут быть выделены в установленном порядке в самостоятельные объекты с дальнейшим составлением соответствующего баланса и могут быть зарегистрированы как самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности.

ЦИК предприятия признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи и других договоров, на условиях и в порядке, определенных ХКУ и законами, принятыми в соответствии с ним (ч. 3 ст. 66 ХКУ).

Правовой режим имущества субъекта хозяйствования, основанного на государственной (коммунальной) собственности, может быть изменен путем сдачи ЦИК предприятия или имущественного комплекса его структурного подразделения в аренду (ч. 4 ст. 145 ХКУ).

Арендодателями ЦИК являются (ст. 5 Закона № 2269, ч. 1 ст. 287 ХКУ):

– Фонд государственного имущества Украины – относительно ЦИК предприятий, их структурных подразделений, которые являются государственной собственностью;

– органы, уполномоченные органами местного самоуправления управлять имуществом, – относительно ЦИК предприятий, их структурных подразделений, которые находятся в коммунальной собственности.

Перечень ЦИК, которые не могут быть переданы в аренду, приведен в ч. 2 ст. 4 Закона № 2269.

Фонд государственного имущества Украины относительно государственного имущества и органы местного самоуправления относительно коммунального имущества формируют ежегодно на основании информации органов, уполномоченных управлять соответствующим имуществом, перечни ЦИК предприятий и их структурных подразделений, которые могут быть переданы в аренду. Эти перечни обнародуются в средствах массовой информации и на официальных веб-сайтах арендодателей (ч. 4 ст. 7 Закона № 2269).

Приоритет в заключении договора аренды ЦИК имеет трудовой коллектив предприятия, его структурного подразделения, в отношении имущества которого подано заявление об аренде (ст. 7, 8 Закона № 2269). Но для этого трудовой коллектив должен создать хозяйственное общество (ч. 2 ст. 8 Закона № 2269, письмо Госкомпредпринимательства от 21.02.2005 г. № 1025). Причем в состав такого общества может входить и другое юридическое лицо, что подтвердил Госкомпредпринимательства в письме от 05.12.2002 г. № 4-422-331/6486.

Если же трудовой коллектив такую инициативу не проявил, арендатора ЦИК определяют по итогам конкурса, который проводится по процедуре, изложенной в Порядке № 906.

С арендатором заключают договор аренды, который согласно нормам Закона № 2269 в части существенных условий должен соответствовать Типовому договору. Состав и стоимость имущества ЦИК, передаваемого арендатору, указывают в приложении к договору аренды (п. 1.1 Типового договора). При этом сам объект передают по акту приема-передачи арендованного имущества, который прилагают к договору аренды.

Передача имущества ЦИК в аренду не влечет за собой возникновения у арендатора права собственности на это имущество (п. 2.2 Типового договора). Собственником имущества остается государство, а арендатор пользуется им в течение срока аренды.

В то же время арендатор становится правопреемником прав и обязанностей предприятия в соответствии с договором аренды, а в случае аренды ЦИК структурного подразделения – также правопреемником прав и обязанностей предприятия, связанных с деятельностью этого структурного подразделения (ст. 15 Закона № 2269, п. 1.6 Типового договора).

Передача ЦИК в аренду осуществляется по стоимости, определенной в акте оценки, которую проводят в соответствии с Методикой № 629.

Стоимость имущества ЦИК, которое арендатор возвращает арендодателю (или юридическому лицу, которое укажет арендодатель), определяется на основании передаточного баланса ЦИК и акта оценки, составленного по данным инвентаризации на момент прекращения действия договора аренды ЦИК, сверенного с актом приема-передачи ЦИК в аренду (п. 2.4 Типового договора).

Арендатор имеет право по согласованию с арендодателем, если другое не предусмотрено договором аренды, за счет собственных средств осуществлять реконструкцию, техническое переоснащение, улучшение арендованного имущества (ч. 3 ст. 23 Закона № 2269, п. 6.3 Типового договора).

При согласии арендодателя арендатор имеет право продавать, обменивать, одалживать, иным образом распоряжаться материальными ценностями, которые входят в состав арендованного имущества ЦИК, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды ЦИК относительно этих ценностей другому лицу при условии, что это не повлечет изменения стоимости ЦИК и не нарушает других положений договора аренды (п. 6.2 Типового договора).

Однако передача ЦИК в субаренду запрещается (ч. 1 ст. 22 Закона № 2269, ч. 2 ст. 288 ХКУ).

Порядок перевода трудового коллектива предприятия-арендодателя, который обслуживал ЦИК, к арендатору в нормативных актах отдельно не определен. Поэтому к таким правоотношениям применяются общие нормы КЗоТ. В частности, по договоренности арендодателя и арендатора работники могут быть переведены на предприятие арендатора (п. 5 ст. 36 КЗоТ).

Если такой договоренности нет, и выполнять свои функции на других рабочих местах арендодателя работники не могут, они подлежат увольнению, в частности, на основании:

– отказа от продолжения работы в связи с изменением существенных условий труда (п. 6 ст. 36 КЗоТ);

– изменений в организации производства и труда, в том числе ликвидации, реорганизации, банкротства или перепрофилирования предприятия, учреждения, организации, сокращения численности или штата работников (п. 1 ст. 40 КЗоТ).

Работники могут быть уволены и по другим основаниям, например по соглашению сторон (п. 1 ст. 36 КЗоТ) или по инициативе работника (ст. 38 КЗоТ).

О последующем высвобождении работников персонально предупреждают не позже чем за два месяца (ст. 49² КЗоТ).

Перечень существенных условий договора аренды приведен в ч. 1 ст. 10 Закона № 2269. Условия, которым должен соответствовать договор аренды ЦИК, изложены в Типовом договоре.

Минюст в письме от 12.08.2008 г. № 31-32-1736 обратил внимание на то, что механизм реализации нормы в части совершения правовых сделок относительно ЦИК, в состав которого входят, кроме зданий и сооружений, права требования, долги, сырье и т. п. усложнен иными нормами действующего законодательства.

В частности, правовой режим имущества, которое входит в состав ЦИК (зданий, сырья, долгов) является разным: здания – это объекты недвижимого имущества, сырье – это предметы труда и природные компоненты, которые подлежат дальнейшей переработке, а долги – это невыполненные обязательства перед другими лицами. Относительно этих объектов действующее законодательство содержит ряд других специальных норм, которые, учитывая юридическую природу этих объектов, определяют особенности регулирования отношений, связанных с такими объектами.

На этом основании Минюст пришел к выводу, что механизм совершения правовых сделок относительно предприятия как ЦИК действующим законодательством не предусмотрен.

На практике эти проблемы решают так: при заключении договора аренды ЦИК оформляют на некоторые "составляющие" ЦИК отдельные договоры.

Так, денежные средства и ценные бумаги, с учетом дебиторской и кредиторской задолженности, передаются арендатору в пользование на условиях кредитного договора. Порядок предоставления в кредит арендатору денежных средств и ценных бумаг утвержден постановлением Кабмина от 10.08.95 г. № 629. Кредитный договор заключают одновременно с подписанием договора аренды ЦИК (п. 1.2 Типового договора) и прилагают к договору аренды ЦИК.

В состав ЦИК могут входить оборотные материальные активы, которые арендатор должен выкупить на основании договора купли-продажи. Порядок выкупа арендатором оборотных материальных средств утвержден постановлением Кабмина от 10.08.95 г. № 629. Договор купли-продажи оборотных материальных средств тоже заключают одновременно с подписанием договора аренды ЦИК (п. 1.3 Типового договора) и прилагают к договору аренды ЦИК.

Имущество ЦИК учитывается отдельно от другого имущества арендатора, на отдельном балансе с указанием того, что это имущество является арендованным (п. 1.7 Типового договора).

Амортизационные отчисления на арендованные ЦИК предприятий, их структурные подразделения начисляет и оставляет в своем распоряжении арендатор (ч. 3 ст. 23 Закона № 2269, п. 4.1 Типового договора). При этом установлено, что амортизационные отчисления используются на восстановление арендованных основных фондов. Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит собственнику арендованного имущества.

Между тем на данный момент эти нормы устарели, поскольку они были сформулированы исходя из положений "старого" бухгалтерского учета, который действовал до 01.01.2000 г. (подробнее об этом см. статью "Аренда целостных имущественных комплексов: учет у арендатора" издания БУХГАЛТЕР&ЗАКОН (№ 31 за 2016 год)).

За пользование имуществом ЦИК арендатор уплачивает арендную плату, установленную в договоре аренды, которая рассчитывается в соответствии с Методикой № 786.

При этом арендная плата за каждый следующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц (п. 3.2 Типового договора).

Вместе с тем в 2016 г. арендная плата не индексируется. Связано это с тем, что на 2016 год приостановлены нормы ст. 10 Закона № 2269 в части индексации арендной платы (ч. 9 "Заключительных положений" Закона № 928). Официальные органы тоже подтвердили, что начисленная арендная плата за декабрь 2015 года (с учетом индекса за декабрь 2015 года) применяется к договорам аренды государственного имущества, заключенным Фондом и его региональными отделениями, с января по декабрь 2016 года (письма Минюста от 13.04.2016 г. № 12619/387-0-2-16/8.1, от 04.05.2016 г. № 15514/475-0-2-16/8.1, Фонда госимущества от 04.05.2016 г. № 10-16-8324).

Обязательства арендатора относительно уплаты арендной платы обеспечиваются в виде задатка в размере, не меньше, чем арендная плата за базовый месяц, который вносится в счет арендной платы за последний месяц (последние месяцы) аренды (п. 3.7 Типового договора).

В случае расторжения договора аренды, окончания срока его действия и отказа от его продолжения или банкротства арендатора он обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды. Если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что ухудшение или гибель имущества случились не по его вине (ч. 1 ст. 27 Закона № 2269).

Процедура возврата ЦИК арендодателю регламентируется Порядком № 847. В частности, на основании достигнутой договоренности арендодатель своим приказом образует совместную комиссию по разграничению и оценке имущества арендованного предприятия, в состав которой входят представители арендодателя и арендатора (п. 5 Порядка № 847).

Не раньше чем за три месяца до даты окончания срока действия договора аренды созданная арендодателем инвентаризационная комиссия проводит полную инвентаризацию имущества арендованного предприятия (п. 6 Порядка № 847).

Стоимость имущества, которое возвращается арендодателю, определяют в соответствии с требованиями Методики № 629. При этом стоимость всех незавершенных капитальных вложений и неустановленного оборудования определяют в порядке, установленном Методикой № 1891.

После окончания своей работы совместная комиссия по разграничению и оценке имущества арендованного предприятия подает арендодателю и арендатору (п. 20 Порядка № 847):

– сводный акт инвентаризации ЦИК арендованного предприятия;

– протокол распределения стоимости имущества между арендодателем и арендатором;

– акт оценки стоимости ЦИК арендованного предприятия, с указанием в нем государственной и арендаторской долей в имуществе;

– акт приема-передачи от арендатора арендодателю государственной части в имуществе арендованного предприятия;

– передаточный баланс;

– распределительный баланс.

После утверждения акта оценки определенная в нем государственная доля в ЦИК арендованного предприятия возвращается арендодателю согласно акту приема-передачи имущества (п. 22 Порядка № 847).