В наше время говорить о том, что вашему предприятию уже не нужны новые складские площади, как-то не принято. Истолковать такое заявление могут превратно. Ведь оно, по сути, означает, что компания уже заняла свою нишу на рынке и, по крайней мере, в ближайшей перспективе не планирует значительно расширяться, завоевывать новые регионы и пр. Но современный бизнес далеко не всегда зиждется на принципах агрессивной экспансии. Да и она, в общем-то, не вечна. В конце концов наступает момент, когда активный рост приходится менять на конкуренцию в цене, качестве и других категориях, которые более всего устраивают конечного потребителя. Тогда склад уже нельзя рассматривать как один из основных инструментов развития. Он, скорее, становится площадкой для уменьшения расходов предприятия независимо от того, работает ли оно в торговле, производстве или другой сфере.

Кому это действительно «не надо»

Среди предприятий, демонстративно отказывающихся от новых складских площадей, действительно немало таких, которым попросту не хватает средств на их содержание. К примеру, купив новое помещение, фирма вынуждена будет пожертвовать значительной долей оборотного капитала, что, несомненно, негативно отобразится на бизнесе. С другой стороны, иногда у руководителей появляется желание расшириться, но они также понимают, что вряд ли смогут надлежащим образом загрузить склады. А значит, даже аренда на самых выгодных условиях не принесет желаемого результата. Разве только появятся дополнительные расходы…

Впрочем, не стоит списывать со счетов успешные компании, которые уже решили для себя проблему складов как минимум на несколько лет вперед.

Рассказывает Людмила Бидна, и.о. председателя правления ОАО «Завод сантехнических заготовок»:

– Нашему заводу более 50 лет. Это – мощное предприятие, работающее на рынке производства сантехнических заготовок и ПВХ окон. Мы расположены в Киеве и имеем 7 га территории. У нас есть собственные склады, которые полностью удовлетворяют потребности завода. Кроме того, даже имеющиеся площади мы стараемся не перегружать: всю продукцию мы быстро реализуем, а сырье – оперативно используем, дабы не создавать залежи. В вопросах аренды, мы, скорее всего, могли бы стать предприятием, сдающим в аренду эти самые помещения под склады – ресурсы позволяют.

Наличие достаточных ресурсов для организации внутренней логистики на надлежащем уровне – не единственный фактор, из-за которого предприятия отказываются брать в аренду чужие или приобретать новые склады. Как правило, в этом случае дистрибуция отдается на откуп партнерам по бизнесу, что позволяет сосредоточиться исключительно на собственной специализации. Такой путь выбирают не только производственные предприятия, но и некоторые крупнооптовые торговые компании, которые работают на рынке уже много лет.

Скорее всего, есть смысл отказаться от склада «на стороне» и новому супермаркету, если он не работает в системе крупной торговой сети. Если собственный склад, расположенный возле торгового зала, вполне удовлетворяет всем требованиям, почему бы поставки товаров, которые для несетевых предприятий относительно невелики, не отдать на откуп посредникам? В общем, приобретение новых складских помещений теряет смысл тогда, когда расширение площадей не подкрепляется пропорциональным увеличением оборотов.

Проблемы быстрорастущих компаний

У компаний, обеспечивающих поставки товара в разные регионы, задания другого характера. Крупные дистрибуторы, логистические фирмы, торговые сети, производственники, делающие ставку на открытие предприятий в непосредственной близи от конечного потребителя, чаще всего считают склады одним из главных звеньев своего бизнеса, поскольку без них невозможно организовать бесперебойные поставки в разные области Украины.

Правда, перед руководителями таких предприятий всегда возникает вопрос: что лучше – приобретать помещения в собственность или же делать ставку на аренду. И тот, и другой путь имеет как свои преимущества, так и недостатки. Аренда выгодна тем, что не привязывает намертво предприятие к одному месту. Если вдруг окажется, что расположение склада не самое выгодное, его всегда можно поменять на другой. Хотя, в долгосрочной перспективе аренда всегда оказывается дороже, чем покупка помещения. К тому же, ставки арендной платы периодически растут, что очень неудобно для четкого планирования расходов. Казалось бы, получая склад в аренду, нет необходимости сразу же тратить значительные суммы, что может себе позволить далеко не каждое предприятие. Но это правило чаще всего срабатывает лишь при краткосрочной аренде площадей, да и то только тогда, когда компания готова мириться со всеми недостатками сдаваемого склада.

Рассказывает Сергей Грачев, директор ООО «Ин-Тайм»:

– Если говорить конкретно о компании «Ин-Тайм», то чаще всего склады арендуются. Связанно это с тем, что компания динамично развивается и площади складов необходимо периодически увеличивать. Тем не менее, в ключевых перегрузочных пунктах стараемся покупать свои складские помещения, что объясняется специфическими требованиями к конфигурации и оснащенности складов. В этом случае нам проще строить или реконструировать существующие помещения.

Сегодня склады доступны и для покупки, и для аренды. Иногда предлагаются совершенно новые, «свежепостроенные» склады. Но предложений, подходящих по конфигурации и месторасположению складов, очень мало. Если склад построен не под заказ конкретной компании, он, как правило, не совсем соответствует требованиям, выдвигаемым предприятием. В этом состоит ключевое различие старых и вновь построенных складов. В случае старых, как правило, устраивает месторасположение, но не устраивает конфигурация и качество помещения. В случае со вновь построенными складами все с точностью до наоборот. При аренде склада практически всегда существует необходимость дополнительных капитальных вложений. В связи с этим мы заинтересованы в долгосрочной аренде, ведь в каждый департамент вкладывается еще и комплекс маркетинговых мероприятий. Это делается для того, чтобы наши существующие и потенциальные клиенты знали о месторасположении склада, по которому они всегда смогут нас найти.

Три пути приобретения

Как известно, рынок складской недвижимости в Украине только-только начал развиваться. Это значит, что при изобилии предложений, которое, на первый взгляд, существует, компаниям бывает трудно найти именно тот оптимальный вариант склада, который бы устраивал и по месту расположения, и по качеству. Предприятия нередко решаются самостоятельно строить склады, соответствующие их требованиям. Как правило, лучше всего это удается при организации новых производств или строительстве крупных торговых центров, когда в любом случае необходимо иметь дело с отведением земельных участков, вкладывать деньги в строительство корпусов и обустройство подъездных путей. Кроме того, такие компании всегда нуждаются в складах, расположенных на одной площадке с торговыми залами или производственными цехами. А значит, у них просто нет другого выхода, чем строить склады самостоятельно.

Выбор между арендой и покупкой складов также не всегда означает компромисс между выгодным месторасположением и качеством помещений. Порой оказывается, что старые склады можно относительно легко приспособить под нужный стандарт, однако они давно уже окружены жилыми кварталами, и даже подъехать к ним крупнотоннажным автотранспортом трудно. О том, не решат ли городские власти в ближайшие годы их снести, чтобы использовать земельные участки с большей эффективностью, пока можно умалчивать. Ведь генпланы, как правило, в большинстве городов Украины еще не утверждались. Рассмотрим основные риски и преимущества разных путей приобретения складов с помощью таблицы.

Таблица. Пути приобретения складских помещений
Путь приобретения	Преимущества	Недостатки
строительство собственного склада на новом месте	– возможность создания наиболее качественного помещения; – ожидание подорожания недвижимости	– длительный период выделения земельного участка; – наибольшие затраты, связанные со строительством и «связыванием» капитала на время подготовки документации
покупка нового склада	– минимальные затраты времени на оформление документации; – относительно небольшие затраты на изменение конфигурации «под себя»; – ожидание подорожания недвижимости	– как правило, значительная отдаленность от потенциальных клиентов
покупка старого склада	– относительно небольшая стоимость; – близость к потенциальным клиентам; – минимальные затраты времени на оформление документации	– большие затраты на изменение конфигурации «под себя»; – сложности при работе с большими партиями товаров; – риск, что будет принято решение вынести ваше предприятие за пределы города, что может привести к падению стоимости недвижимости
аренда склада	– возможность быстро начать работу; – отсутствие необходимости вкладывать капитал в покупку недвижимости; – возможность быстро поменять месторасположения, воспользовавшись услугами другого арендодателя	– периодическое возрастание стоимости аренды; – необходимость мириться с недостатками, созданными на территории владельца; – риск получить отказ в продолжении договора об аренде

О мотивах, которыми руководствуется предприятие при выборе пути приобретения склада, рассказывает Сергей Грачев:

– Массово арендовать склады можно в случае динамичного развития, или трудностей с отводом земли/покупкой склада в определенном регионе. И наоборот, если нет возможности найти подходящий по параметрам склад в аренду, остается выход покупки с последующей реконструкцией существующих помещений. Есть и третий путь – строительство. Основные параметры при принятии решения об аренде – это месторасположение и качество склада, которые позволят организовать технологические процессы на должном уровне. В случае покупки помещения – это прежде всего месторасположение склада. Это должна быть локация, удобная для наших партнеров и для нас. Ситуация, когда предприятие при наличии собственных складов арендует более удобные или качественные также абсолютно возможна. Цель компании – оказывать комплекс услуг с высоким качеством, а управление недвижимостью – это отдельный бизнес, как и выкуп недвижимости исходя только из факта наличия предложения.

Свое или общее?

Решая, арендовать или же покупать складское помещение, предприятие также может стать перед выбором: приобретать ли целостный комплекс или только его часть? Казалось бы, именно первый вариант всегда будет наиболее выгодным, поскольку появится больше возможностей для качественного обслуживания клиентов. И все же в наших условиях не всегда самое качественное обслуживание автоматически означает наибольшую конкурентоспособность. Ведь качество всегда оборачивается дополнительными расходами, что может негативно сказаться на конечной стоимости товара.

Для предприятий, активно развивающих логистику и выстраивающих новые дистрибуторские сети, специалисты советуют применять смешанный подход при выборе складских помещений. Он состоит в том, чтобы соединять приобретение (или строительство) собственных складов с арендой, в том числе частей складских комплексов. При наличии достаточно большого объема товаропотока выгодно приобретать собственный центральный для данного региона склад, абсолютно соответствующий требованиям компании, на котором будет осуществляться основная работа с ассотриментом, а также вспомогательные складские помещения, максимально приближенные к конечному потребителю. К последним не выдвигаются требования высокой пропускной способности, появляется возможность быстрого, согласно потребностям рынка, перепрофилирования для краткосрочного хранения продукции. Т.е. здесь вполне может подойти часть старого складского комплекса, в котором арендатор сможет избавить себя от необходимости содержать технологический транспорт, охрану и организовывать четкое выполнение правил безопасности. Скорее всего, и арендная плата не окажется очень высокой, поскольку в пользование переходит не вся, а лишь минимально необходимая часть площади.

Таким образом, можно построить сеть складов по централизованному принципу (наличие одного большого склада, вокруг которого расположены меньшие) или децентрализованному (несколько больших складов в разных регионах). Выбор также зависит от потребностей рынка и реальных возможностей предприятия увеличивать товарные потоки. Но если конфигурация основных складов, в общем, понятна, то какие требования выдвигать к вспомагательным?

Конечно же, стоит сразу же отказаться от помещений, не обеспечивающих надлежащих условий хранения товара. А вот по поводу производительности труда можно поспорить. Как известно, наиболее быстрое и качественное обслуживание происходит на современных складах с соответствующими механизмами, квалификацией персонала и информационными системами. Но именно аренда и покупка складов класса «А» обходится дороже всего. С другой стороны, если основные работы по формированию заказов производить на центральном складе, а на вспомогательных лишь производить коррекции, сеть действительно можно создавать, в основном, из дешевых помещений с использованием минимального количества техники. Кроме того, можно сэкономить на аренде, минимизировав площади под зону комплектации, сэкономив на ширине проходов, стоимости стеллажей и пр.

Однако, для того, чтобы такая сеть эффективно работала, необходимо правильно выбрать месторасположения складов. Для этого следует проанализировать товаропотоки и оценить дополнительные издержки. Если окажется, что они значительно меньше, чем затраты на содержание качественных складов в каждом месте или же потери, которые возникают от уменьшения объемов реализации из-за значительной удаленности от конечного потребителя, приобретать различные складские помещения всеми доступными способами действительно стоит.