Законотворчество
В этом году в Украине вступают в силу ряд законодательных актов, регулирующих правовые отношения в сфере недвижимости и землепользования.
Так, государственная регистрация прав и обременений недвижимого имущества будет осуществляться по новой процедуре, предусмотренной Законом “О внесении изменений в Закон Украины “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений”. Заработает и Закон “О государственном земельном кадастре”.
Теперь Государственный земельный кадастр станет единой геоинформационной базой данных о землях Украины, их целевом назначении, ограничениях в их использовании. Администратором Государственного земельного кадастра выступает Государственное агентство земельных ресурсов Украины (Госземагентство).
Уже за первую неделю работы к Госземагентству накопилось много вопросов, в первую очередь касающихся ошибок в кадастре. Впрочем, руководство ведомства их признает и обещает постепенно от них избавиться.
Председатель Госземагентства Сергей Тимченко убежден, что на публичной кадастровой карте необходимо указывать информацию о владельцах и арендаторах земельных участков, как минимум, государственной и коммунальной форм собственности. Пока электронный земельный кадастр и публичная кадастровая карта предоставляют информацию только о земельных участках Украины.
Общедоступны сведения о границах и размерах участков, форме собственности и целевом назначении, также указаны кадастровые номера наделов. При этом в Госземагентстве поясняют, что персональных данных собственников или арендаторов земли в открытом доступе нет, поскольку это противоречит Закону о защите персональных данных.

Проанализируем последствия ограничения действия принципа гласности в сфере регистрации прав на недвижимость и ее кадастрового учета.
Во-первых, стремление “засекретить” собственников и пользователей недвижимости, прикрываясь защитой информации о частных лицах, исключает Украину из общеевропейского да и глобального контекста развития систем регистрации прав на недвижимость. Законодательные системы, обеспечивающие развитие многих ведущих мировых рынков недвижимости, не допускают непрозрачности и секретности в данном вопросе.
Во-вторых, отсутствие гласности и публичного доступа к информации не позволяет полноценно поставить вопрос о функционировании принципа публичной достоверности данных реестра прав на недвижимость. Что это значит?
Это значит, что любое лицо, приобретающее недвижимость у зарегистрированного публично признанного собственника (имя которого легко проверить благодаря общедоступности реестра собственников), должно быть абсолютно уверено, что отобрать у него недвижимость будет невозможно, так как достоверность прав продавца гарантируется публичной властью, т.е. авторитетом государства.
Вся приведенная выше тяжеловесная конструкция нацелена на признание прав добросовестного приобретателя, с чем у нас в стране сейчас огромные проблемы.
Не секрет, что вследствие дефективности судебной системы никто из собственников недвижимости не может чувствовать полную уверенность в том, что завтра его права на коммерчески привлекательный объект не будут оспорены и признаны недействительными. Защита прав добросовестного приобретателя и стабилизация оборота недвижимости, в свою очередь, немыслимы без полноценного функционирования принципов гласности и публичной достоверности.
Нестабильность в вопросах права собственности, которую, как правило, сопровождает и в значительной степени порождает непрозрачность, отсутствие гласности в сфере регистрации прав на недвижимость — это серьезные недостатки сектора недвижимости, да и всей отечественной экономики. Это те сдерживающие факторы, которые не позволяют развиваться в нашей стране климату, благоприятствующему инвесторам.

Указание собственников в публичной кадастровой карте будет свидетельствовать о прозрачности данной системы, а также позволит уменьшить количество случаев незаконного использования земельных участков и других правонарушений в сфере земельных отношений.
Собственник земельного участка в любой момент сможет убедиться, что его право зафиксировано в земельном кадастре и не нарушается третьими лицами.
Свободный доступ к информации упростит процедуру заключения сделок с земельными участками. К примеру, потенциальный покупатель может проверить право продавца еще на этапе планирования сделки, без дополнительных затрат времени и ресурсов.
Безусловно, это приблизит Украину к мировым стандартам ведения бизнеса, которые уже внедряются в некоторых постсоветских странах. К примеру, в Грузии любое лицо может получить информацию о собственнике того или иного объекта недвижимости.
Иная ситуация в России, где тоже действует публичная кадастровая карта, но не раскрывается информация о собственнике.
Следует помнить, что в наших реалиях открытость указанной информации не всегда будет обеспечивать предоставление информации именно о реальном собственнике земельного участка. Действующее законодательство Украины позволяет “спрятать” конечного бенефициара в “прослойку” из ряда юридических лиц с дальнейшим выходом в иностранную юрисдикцию с использованием института номинального акционера.

Украина одной из последних на постсоветском пространстве установила свободный доступ к данным кадастровой карты. Информация о собственниках земель пока закрыта.
В Украине разглашению таких сведений препятствует Закон “О защите персональных данных”. Инициатива же по раскрытию таких данных, несомненно, будет способствовать повышению доверия к Украине, в первую очередь у самих украинцев, а потом и у иностранных инвесторов.
Однако крупные латифундисты, как можно догадаться, будут противостоять раскрытию такой информации. Поэтому в качестве компромисса между государством и его гражданами целесообразно будет распространять сведения о собственнике, только если им выступает государство, в остальных же случаях информация должна быть закрыта для общего доступа.

В Украине пока нет понимания, как должна работать защита персональных данных, а есть только ситуативный подход, позитивизм и казуистика в правоприменении.
Яркую иллюстрацию этого мы видели в прошлом году, когда защищать персональные данные начали с тотальной регистрации так называемых баз персональных данных, не имея четкого представления о целях профильного Закона (см. статью "Перевод на личности" — Ред.).
Открытие доступа к информации — одно из необходимых условий “оздоровления” хозяйственного и гражданского оборота. Когда, наконец, кредитор или хотя бы его адвокат смогут не на бумаге, а на самом деле получить информацию об объектах недвижимости своего должника, заемщика?
Когда инвестор или покупатель сможет полноценно провести due diligence целевых активов, используя реестры публичной информации? С открытием этой информации возможности юристов в сфере защиты прав и интересов клиентов возрастут в разы. Не нужна публичность только чиновникам.
Тот вариант публичной кадастровой карты, который внедряется у нас, похож на кадастровую карту России, где данные о владельцах тоже закрыты. Я не вижу существенных негативных последствий от опубликования данных о владельцах земли и недвижимости.
Для недобросовестного использования такие данные и сейчас можно приобрести незаконным путем. Налоговая служба тоже спокойно может получить информацию о собственнике или арендаторе земли, собственнике недвижимости.
Открытие этих данных ситуацию не изменит, а при введении небольшой платы за данные из реестра публичный кадастр может стать еще и удачным бизнес-проектом государства. Другое дело — сложность наполнения базы, но первый шаг в этом направлении уже сделан.