Версия для печати
Насыщенность столичного рынка офисной недвижимости приводит к дифференциации предложения и корректировке классификации офисных помещений.
В последние годы девелоперы активно пополняют предложение качественных офисных площадей в Киеве. Так, в 2012 г. они презентовали рынку 241 тыс. кв. м площадей, что на 49% больше, чем в 2011-м. В структуре нового предложения доминировал премиальный сегмент – офисы класса А (143 тыс. кв. м).
По данным Jones Lang LaSalle, на конец III квартала 2013 г. объем качественных офисных площадей в столице составлял 1623 тыс. кв. м. Из них 397,6 тыс. кв. м класса А и 1225,4 тыс. кв. м класса В. За первые три квартала текущего года в Киеве на рынок выведено 95,6 тыс. кв. м современных офисных площадей. И опять доминирует премиальный сегмент: 63,1 тыс. кв. м класс А и 32,5 тыс. кв. м класс В (правда, до конца года ожидается выход на рынок еще 23 тыс. кв. м площадей класса В). Рост предложения в 2014 г. оценивается экспертами этой компании в 153,6 тыс. кв. м, из которых 53,1 тыс. кв. м класс А и 100,5 тыс. кв. м класс В.
Что такое бизнес-центр нового поколения класса А+? – Мы считаем, что уже в самом названии IQ Business Center содержится часть ответа на этот вопрос – применение умных технологий и использование самых современных материалов при строительстве. К примеру, по всему фасаду мы установили энергоэффективные стеклопакеты GlasTrosch в сочетании с фасадной системой Schuko, блокирующие до 82% ультрафиолетового излучения и в два раза снижающие теплопотери. Наличие подобных систем гарантирует круглогодичное комфортное пребывание в стенах бизнес-центра. При этом интеллектуальная система управления лифтами оптимизирует и повышает комфорт перемещения между этажами. При постройке здания были также учтены возможности последующей перепланировки, что позволит арендаторам при желании создать собственный дизайн офисных помещений. О классе бизнес-центра говорит и его расположение рядом с основными транспортными магистралями города и в особой зеленой части делового Киева. |
Арендные ставки пока стабилизировались
Подобный рост предложения явно не соответствует наращиванию деловой активности в столице (тем более в целом в стране). Это приводит в первую очередь к росту вакантности в бизнес-центрах. Так, по данным UTG, в марте 2013 г. средневзвешенный уровень вакантности в профессиональных бизнес-центрах классов А и В составил 15,98% (для класса А – 22,2%, для класса В – 15,2%). В Jones Lang LaSalle оценивают сегодняшний уровень вакантности в классе А уже в 24,5%. Колебания же уровня вакантности эксперты связывают главным образом с перераспределением рынка и ротацией арендаторов, повышающих класс арендуемых ими офисных помещений.
Несмотря на высокие показатели вакантности, арендные ставки стабилизировались. Так, в марте, по данным UTG, они колебались в пределах $25-40 за 1 кв. м в месяц на офисы класса А и $15-32 – класса B (без НДС и эксплуатационных расходов). Эксплуатационные расходы составляли для класса А $5-8 за 1 кв. м в месяц, для класса В – $3-6 (без НДС).
Сами же участники рынка говорят, что статистика арендных ставок не отражает того, что в действительности происходит на рынке. Хотя владельцы бизнес-центров и декларируют неизменность ставок, на практике они часто идут на значительные уступки арендаторам. К числу наиболее распространенных из них относятся так называемые арендные каникулы и зачет затрат на ремонт (переоборудование) помещений в счет арендных платежей.
Почему девелоперам интересен премиум-класс
Говоря о причинах популярности у владельцев бизнес-центров класса А, эксперты отмечают их преимущества с точки зрения потенциальной доходности. Так, в случае развития проекта с нуля издержки на строительство премиального объекта на 30-40% превышают стоимость строительства бизнес-центров класса В, но владелец такого объекта удваивает свой потенциальный доход за счет высоких арендных ставок. Бизнес-центр класса А обладает также более высокой ликвидностью, особенно в случае продажи его как действующего бизнеса. Считается, что моральный износ такого центра составляет порядка десяти лет, после чего ему сложно конкурировать с новыми проектами и в классификации он автоматически перемещается на позицию ниже, соответственно снижается и уровень доходности. Поэтому владельцы, позиционируя свой объект в классе А, стараются максимально продлить его жизненный цикл и сохранить доходность на высоком уровне. Правда, не нужно забывать, что в нашей стране бизнес-центры класса В зачастую в итоге получают реконструкции старых зданий, что существенно уменьшает затраты девелопера.
Однако вернемся к премиальным объектам. На сегодняшний день превышение предложения над спросом в этом сегменте становится отчасти формальным. Тем не менее экономика живет, компании развиваются, на рынок выходят новые игроки, в том числе из-за рубежа. Спрос все больше расслаивается, офисные помещения становятся профессиональными, а потребители – более искушенными и требовательными в их выборе. Поэтому на одни офисы класса А спрос низкий, тогда как другие очень востребованы. В результате назрела необходимость разработки новой классификации офисных помещений, чем сейчас и заняты сами участники рынка под эгидой отраслевой организации UREClub. В этой классификации должны найти свое отражение новые реалии рынка, такие как, например, появление бизнес-центра класса А+ (к нему К.А.Н. Девелопмент относит свой IQ Business Center, планируемый к сдаче в эксплуатацию в начале 2014 г.).
Чего хотят потребители
Аналитики Jones Lang LaSalle отмечают, что сейчас при выборе бизнес-центра арендаторы особое внимание уделяют следующим аспектам:
- репутация собственника и его опыт в управлении зданием;
- наличие благонадежных соседей (международного пула арендаторов);
- расположение бизнес-центра: пешеходная доступность метро, удобная транспортная инфраструктура;
- технические характеристики бизнес-центра: шаг колонн, правильная форма офиса, отсутствие лишних углов, максимальное количество дневного света, хорошие инженерные системы (центральная система вентилирования и кондиционирования), достаточное количество лифтов и минимальное время их ожидания, а также достаточное количество парковочных мест;
- разумное соотношение цены и качества.
Необходимость новой классификации – Идея разработки новой классификации офисных зданий уже давно обсуждалась участниками рынка недвижимости. Существующая система классификации была разработана еще в 2004 г. Форумом операторов рынка недвижимости Украины и утверждена Торговой палатой США, и со времени ее внедрения многие из критериев, которые в ней учитывались, утратили свою актуальность. Одновременно с этим рынок выдвинул к офисным зданиям новые требования, например, повышение уровня энергоэффективности и оснащение бизнес-центров более сложными инженерными сетями. Поэтому технические требования стали одной из категорий, как раз и вызывающей значительное число нареканий со стороны игроков рынка. Важнейшим фактором успеха работы по разработке новой классификации стало привлечение к ней большинства заинтересованных компаний отрасли. По инициативе отраслевой организации Ukrainian Real Estate Club был создан Комитет по офисной недвижимости, занимающийся созданием новой классификации. Сегодня в работе комитета принимают участие ведущие международные консалтинговые компании, представленные в Украине, а также ряд девелоперских и генподрядных организаций. Для разработки специализированных критериев создаются профильные группы, в которые приглашаются специалисты из смежных областей: проектировщики, инженеры, юристы. – Московский исследовательский форум объявил об обновлении своей классификации офисных зданий – почти 70% ее пунктов были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам. Несмотря на то что классифицируемых офисных помещений в Москве в десять раз больше, чем в Киеве, критерии классификаций офисных зданий двух столиц практически идентичны. Данная классификация время от времени обновляется, и это говорит о том, что арендатор становится все более требовательным, а девелопер обязан учитывать эту информацию и вносить ее в проектное решение по строительству объекта. В противном случае будущие собственники офисных зданий будут иметь значительные риски неполучения планируемого денежного потока. Чтобы понять, будет ли конкурентоспособным бизнес-центр класса А в ближайшие несколько лет, следует принять во внимание тот факт, что в период с 2011 по 2013 г. было введено в эксплуатацию таких центров больше, чем за 14 предыдущих лет. А чтобы найти ключ к максимальному количеству арендаторов, собственникам зданий, помимо отличного продукта, нужно предложить сопутствующие элементы. Таковыми могут быть предыдущий опыт строительства офисных зданий, слаженная команда по сдаче в аренду помещений, наличие для арендаторов инфраструктуры в здании, правильно структурированная работа с агентами и грамотное позиционирование объекта на рынке. |
Читайте также
Кинуть якорь в «налоговой гавани»
Есть вероятность того, что с 1 марта 2014 г. усилится противодействие уклонению от уплаты налогов с использованием офшоров: информация из многих офшорных "гаваней" станет доступна многим государствам, в том числе - Украине.
Кибернаблюдения и предупреждения
Проблемы защиты частной жизни приобрели особую остроту. Исчезновение интернета, кибернаемники и уязвимый Android – основные прогнозы на 2014 г. от Лаборатории Касперского.
Молчание в телефонной трубке
Вопрос телефонизации населенных пунктов по всей территории Украины вернулся на повестку дня отрасли связи. Новость о появлении законопроектов по созданию Фонда общедоступных телеком-услуг за счет особого налога с операторов рынка затерялась в грохоте уличных боев.
Швейцарский барометр
В Давосе важные решения не принимаются, он предназначен для общения и важен как барометр настроения мировых элит. В этом году он указал на улучшение погоды для развитых экономик.
Новое «золото»
На завершившемся 26 января автосалоне в Детройте The Boston Consulting Group представила результаты своего исследования, согласно которым для мировой автомобильной промышленности наступает новый золотой век инноваций.
Спокойствие вплоть до депрессии
Оптимисты называют ситуацию на рынке недвижимости затишьем, а пессимисты – стагнацией и депрессией. Впрочем, и те и другие правы.