Рынок гостиничной недвижимости Киева: итоги 2013 г.
Предложение
Согласно данным Главного управления статистики Киева, на конец 2013 года в городе функционировало 185 объектов предоставляющих услуги временного размещения людей на 17490 мест в организационно-правовой форме юридических (160 единиц) и физических (25 единиц) лиц. Среди них, туристам и гостям города предлагаются: гостиницы разных категорий, 27 действующих комплексов апартаментов, порядка 50 малых отелей на 20 и менее номеров, 36 хостелов, общежития гостиничного типа, санатории и других средств размещения, не отвечающих современным стандартам .
По уточненным данным Главного управления статистики в Киеве зафиксировано 11 883 гостиничных номера, структуру которых формируют:
– гостиницы категории 5 звезд 10%;
– гостиницы категории 4 звезды 18%;
– гостиницы категории 3 звезды 42%;
– гостиницы категории 1-2 звезды 30%.
В Киеве наблюдается постепенное укрепление позиций международных операторов: к функционирующим в Украине с 2007 года международным брендам (Hyatt и Radisson Blu), добавились еще 5: оператор InterContinental Hotels Group вывел два бренда InterContinental и Holiday Inn, Wyndham Hotel Group вышел на рынок с брендом средней категории Ramada Encore, Accor hotels начал развитие с открытия Ibis, а Fairmont Raffles Hotels International реализовал Fairmont Grand Hotel.
Задекларированные к открытию в 2013 году гостиницы не были введены в эксплуатацию, а даты перенесены на более поздние сроки: 2014-2016 годы.
Стоимость размещения
Открытие гостиницы Fairmont в 2012 году существенно обострило конкуренцию в наиболее дорогом сегменте гостиничного рынка Киева, который к тому моменту уже был представлен международными отелями Hyatt и InterContinental и национальными «Премьер Палац» и «Опера». В результате, предложение в этом сегменте превысило немногочисленный платежеспособный спрос, что привело к предсказуемой и неизбежной коррекции стоимости номеров.
Кроме того, открытие гостиниц Ibis, Holiday Inn и Ramada Encore, дало возможность Киеву предложить иностранным туристам гораздо более доступные альтернативы.
На конец декабря 2013 года, средняя стоимость размещения в гостиницах Киева по классам составляет: для гостиниц 5* - 3 263 грн, для гостиниц 4* - 1 516 грн, для гостиниц 3* - 798 грн, со средним значением по трем сегментам - 1859 грн.
Заполняемость номеров
В 2007-2008 годах киевские гостиницы демонстрировали заполняемость номеров в пределах 65-70%, в то время как в 2009-2010 годах, в связи со спадом деловой активности в следствие мирового финансового кризиса, снизилась до 55-60%. За 2012 год в Киеве были введены в эксплуатацию девятнадцать гостиниц категории две-пять звезд с общим номерным фондом 2174 номеров, что увеличило предложение на 21,94% и существенно ужесточило конкуренцию. При этом, существенного увеличения спроса в связи с проведением чемпионата Европы по футболу, как прогнозировалось, не произошло. В результате, согласно данных международной консалтинговой компании HVS, среднегодовой коэффициент заполняемости номеров в гостиницах Киева по результатам 2012 года составил 44,8%.
Существенного увеличения спроса не произошло и в 2013 году и условия функционирования столичного гостиничного рынка продолжали оставаться не простыми. В результате, отельеры повременили с вводом гостиниц в эксплуатацию и перенесли даты открытия новых объектов на более поздние периоды. По итогам первого полугодия 2013 года заполняемость номерного фонда в сегменте четыре-пять звезд составила около 58% (со средними значениями в разрезе отдельных гостиниц сегмента luxury / upper upscale / upscale на уровне 60 +/- 3%). На спаде сезона – в июле-августе данный показатель снизился до 48%. Заполняемость номерного фонда качественных гостиничных объектов Киева категории 3*-5* за 1 полугодие 2013 года составила 48,3%.
Согласно данным компании STR Global, по результатам 9 месяцев 2013 года заполняемость гостиничных номеров Киева составила 49,8%.
Доходность номера (RevPAR, revenue per available room)
Неразвитая туристическая инфраструктура Киева и Украины в целом снижают время пребывания в городе туристов и, соответственно, период их проживания в гостиницах.
Прирост количества туристов и гостей города хотя и демонстрирует положительную динамику, но все же не способен в достаточной степени удовлетворить гостиничных операторов и гарантировать приемлемый уровень заполняемости.
Плюс ко всему, киевский гостиничный рынок становится весьма конкурентоспособным: к и без того избыточному существующему номерному фонду на 2014-2016 годы заявлены к открытию не менее 6 гостиниц категории 3-5 звезд, что увеличит предложение на 1 424 номера (или 11,98%).
В результате совокупного негативного влияния факторов, снижения за год средней стоимости номера на 69 грн (до 1 859 грн) и падения коэффициента заполняемости по итогам года на 3,7% (до 49,8%), доходность в пересчете на номер, как и прогнозировалось, продолжает демонстрировать снижение и по результатам 2013 года достигла 926 гривен. По сравнению с показателем 2012 года падение составило 10,25% в относительном выражении или 105 гривен в абсолютном.
Подробнее с отчетом компании UTG можно ознакомиться здесь.
К списку