Аренда жилья выгоднее покупки

Украинцы всё чаще перенимают европейскую традицию — жить в съёмных квартирах. Это вдвое дешевле, чем платить по ипотечному кредиту. А от выселения грамотные квартиросъёмщики защищаются договорами аренды, выводя этот бизнес из тени

Ипотечный кризис в США, вызванный неспособностью американских семей выплачивать кредиты на жильё, породил немало слухов о том, что кредитный мыльный пузырь может лопнуть и в Украине. Ведь украинцы уже набрали ипотечных кредитов на 40  млрд. грн., причём в долг нередко берут даже те люди, доходы которых не отличаются ни высокими размерами, ни стабильностью.

Чужое лучше
Между тем массовое желание иметь собственный угол не характерно для европейского среднего класса. В странах Евросоюза от 40% до 70% населения живут в съёмных домах и квартирах, да и в США около трети населения арендует жильё. А опрос, недавно проведённый в Великобритании, показал, что лишь 35% молодёжи в возрасте от 20 до 30 лет считают покупку собственного жилья жизненным приоритетом. Интересно, что при аналогичном опросе в 1977 г. желающих приобрести дом или квартиру было вдвое больше.

На первый взгляд ситуация в Украине куда лучше: собственниками жилья являются около 90% граждан страны. «Безусловно, в Украине владельцев жилья значительно больше, чем, скажем, в Германии или Америке. Это связано с введением закона «О приватизации государственного жилищного фонда», — объяснил Фокусу председатель Комитета по работе с непрямыми операторами рынка Союза специалистов по недвижимости Александр Андреев. Но на самом деле многие из собственников квартир и домов в них не живут, а  вынуждены сами снимать жильё. Прежде всего речь идёт о жителях провинции, отправляющихся в крупные города в поисках лучшей жизни.

Официальной статистики о количестве сдаваемого жилья в Украине из-за непрозрачности рынка не существует. По оценкам риелторов, в Киеве сдаётся около 50 тыс. квартир, из которых на сегодняшний день для съёма доступны около 5-8 тыс. Спрос и цена на аренду жилья традиционно растут осенью, когда увеличиваются миграционные потоки в крупные города.

«Но независимо от времён года, самым востребованным остаётся жильё эконом-класса, средняя арендная ставка которого в Киеве варьируется от $300 до $800 в месяц», — сказал Фокусу президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Это квартиры в старых домах на окраинах города, не отличающиеся хорошим ремонтом и качественной бытовой техникой. Учитывая качество квартир, эти цены превышают стоимость аренды жилья в крупных городах Европы. 

Хотя в крупных городах появляется много новостроек, по наблюдениям президента Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова, большинство украинцев по-прежнему предпочитает снимать квартиры в старых домах

Но, несмотря на дороговизну, выгода налицо: аренда обойдётся вдвое дешевле ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. Например, квартира стоимостью $150 тыс., взятая в кредит на 30 лет, будет обходиться в месяц в среднем в $1000, тогда как снять её можно за $500-600.

Не стоит забывать и о постоянном росте цен на недвижимость: только за 2006 г. цена 1 кв.м. киевской квартиры выросла в среднем на 58%. А для вторичного рынка, то есть для наиболее доступных по цене квартир, рост составил 68%. Правда, за удовольствие жить в чужой квартире часто приходится платить не только деньгами.

Договор без последствий
Яна Скрипка два года снимала квартиру в Киеве. Договор аренды заключён не был, поэтому, когда хозяйке понадобилась её квартира, она долго не церемонилась: Яна вынуждена была выселиться всего за две недели. «Мало того: впоследствии выяснилось, что квартира была арестована, то есть хозяйка не имела никаких законных оснований распоряжаться ею», — говорит Яна, которая фактически каждый день рисковала потерять жильё без компенсации заплаченных денег.

Её пример — не исключение. В отличие от стран Запада, в Украине хозяева и квартиросъёмщики чаще всего предпочитают не заключать договор аренды, снимая или сдавая жилье через знакомых и оговаривая взаимные пожелания только на словах. По оценкам директора агентства недвижимости «Аякс» Бориса Егиазаряна, в столице количество устных сделок по аренде достигает 20-30% от общего числа. «Но эта цифра уменьшается с каждым днём, и если в конце 90-х договор аренды не считали обязательным, то теперь люди предпочитают подписывать бумаги», — сказал он Фокусу.

Эксперты подчёркивают, что нежелание подписывать и нотариально заверять договор часто вызвано элементарным незнанием законов. Как правило, хозяева квартиры хотят избежать бумажной волокиты и уйти от налога на прибыль, который обязан платить каждый арендодатель. Их можно понять: получение справки-характеристики из Бюро технической инвентаризации (БТИ) — действительно хлопотное дело. А налог на доходы физлиц оплачивается раз в квартал по ставке 15%.

Дикий рынок
Но можно заключить договор и без печати нотариуса. «То, что договор аренды подлежит обязательной нотариальной регистрации — миф. Договор между двумя физическими лицами не требует нотариального удостоверения и принимается на рассмотрение в суд наряду с зарегистрированными», — объяснил директор агентства недвижимости «Огни Киева» Андрей Ситник. Налог на прибыль в этом случае также не уплачивается — ведь налоговики не знают о существовании нотариально незаверенного договора.

Оформить сделку поможет риелторская фирма — договор аренды владелец жилья и квартиросъёмщик могут заключить в присутствии агента по недвижимости. Но надеяться, что подписанный договор убережёт от всех возможных неурядиц, не стоит. Ведь образец документа у каждого агентства свой, а поэтому вряд ли в нём автоматически будет прописано всё необходимое. Также стоит внимательно проверить адрес и характеристики квартиры, паспортные данные её владельца — ведь банальная ошибка риелтора может обойтись очень дорого.

А от ошибок не застрахован никто, ведь многое в деятельности агентов по недвижимости и по сей день остаётся неурегулированным. «На рынке недвижимости по-прежнему работает много непрофессиональных агентов, которые не удосуживаются даже проверить паспорт и право собственности на квартиру. Их основная цель — получение выгоды, а вовсе не помощь клиенту», — констатирует Борис Егиазарян.

Нередки также случаи, когда агент по недвижимости учитывает интересы только одной из сторон, чаще всего — владельцев квартир. Кроме того, поговорка «кто платит, тот заказывает музыку» к рынку украинских риелторских услуг пока что неприменима. По неписаному правилу выплата комиссионных агенту, нанятому хозяином жилья, ложится на плечи арендатора — речь обычно идёт о 50% месячной платы за жильё.

Такие порядки имеют исторические корни. «В начале 90-х наблюдался дефицит предложения на рынке жилья, и люди считали счастьем заплатить риелтору, чтобы решить свой квартирный вопрос. Эта схема работает и по сей день, хотя справедливой её, конечно, назвать нельзя», — объясняет Александр Андреев. По его мнению, в идеале и у арендодателя, и у арендатора должны быть собственные агенты по недвижимости, которые бы работали в их интересах и за их счёт.

Жульё в аренду
И всё же ни риелтор, ни агентство недвижимости не могут гарантировать полную безопасность сделки при аренде жилья. Ведь их задача — лишь обеспечить законность и действительность правоустанавливающих документов на момент подписания договора аренды. «Риелторская фирма не является стороной договора аренды и не в состоянии обеспечить соблюдение условий договора после его подписания. Например, как агент по недвижимости может отвечать за состояние мебели или количество проживающих в арендуемом жилье человек?», — объясняет директор агентства недвижимости «Татьяна» Анатолий Соболев.

Жертвой аферистов нередко становятся не только арендаторы, как это было в случае с Яной Скрипкой, а и хозяева квартиры. Правда, как утверждает Андрей Ситник из агентства «Огни Киева», чаще всего мошенничества встречаются в сегменте посуточной, а не длительной аренды. «Одна из схем махинаций — субаренда. Снимая квартиру якобы для себя, человек пересдаёт её ещё нескольким ничего не подозревающим об обмане людям, и исчезает вместе с деньгами», — приводит пример эксперт.

Некоторые мошенники, снимающие квартиры по поддельным документам, промышляют бытовой техникой и предметами мебели. К обману со стороны квартиросъёмщиков также относится подселение жильцов в квартиру без ведома арендодателя. Классический пример — таджикская или вьетнамская семья из 10-15 человек, снимающая двухкомнатную квартиру.

Что касается более серьёзных махинаций, например, популярной в 90-е аренды с целью незаконного завладения квартирой — теперь они встречаются крайне редко. Кроме повысившейся юридической грамотности владельцев квартир, этому способствует также появление титульного страхования, которое защищает от риска потери прав собственности.

И хотя отношения владельцев жилья и квартиросъёмщиков становятся всё более цивилизованными, наученная горьким опытом Яна Скрипка больше не намерена снимать квартиру без заключения договора. К её радости, хозяева квартир, ещё несколько лет назад как огня боявшиеся слова «договор», теперь нередко сами хотят оформить сделку на бумаге.

Сколько стоит снять квартиру

Для чего нам нужен дом?
Прежде всего, человек должен для себя определить, что конкретно он хочет. Одно дело, если нужен домик только на отпускной летний период. В этом случае требования к жилищу не очень высоки – вполне можно доволь­ствоваться деревянным «фин­ским» домиком или небольшим срубом, популярность которого в последнее время очень выросла.

Несколько иное отношение к дому, в котором семья собирается проводить более длительное время, например, выезжать с детьми и внуками на все лето. Здесь требования к строению существенно выше. Нужно обратить внимание на качество конструкций дома, выяснить, как он утеплен, и утеплен ли вообще, каково состояние существующих инженерных сетей, возможна ли прокладка новых, и насколько она будет сложной. Максимально высокие и скрупулезные требования покупатель предъявляет к загородному жилью, что должно стать родовым гнездом, и в котором семья планирует жить круглогодично.

Приступая к выбору дома, в первую очередь нужно определиться с местоположением будущего загородного имения. Вторым по важности фактором после удобной транспортной доступности большинство покупателей называют расположение дома в экологически благоприятном районе. Поэтому дома в поселках, размещенных севернее Киева, и соответственно ближе к Чернобылю, пользуются несколько меньшей популярностью, чем находящиеся к югу от столицы.

Существенное значение при выборе загородного дома имеет инфраструктура. Необходимо заранее выяснить, есть ли в окрестностях продуктовые магазины, больница, ознакомиться с транспортными магистралями и развязками.
Учтите состояние дорог в мест­ностях со сложным рельефом. Например, покупая участок с домом на холме, человек должен быть готов к тому, что пока не будет проложена нормальная дорога, в дождливое время или же зимой могут возникнуть сложности с проездом в гору.

Желательно обращать внимание не только на наличие автомобильной дороги, но и выяснить, каким образом можно будет до­браться до города без соб­ственной машины. Как «подстраховочные» варианты очень кстати будут расположенные неподалеку автобусная остановка или железнодорожная станция.

О привычных благах цивилизации
Следующий основополагающий фактор комфорта – коммуникации. Необходимо, чтобы дом был газифицирован, или такая возможность существовала в ближайшей перспективе. Поинтересуйтесь о реальных технических возможностях подключения к существующим сетям, а также о стоимости самих подключений. Например, даже при наличии рядом газораспределительного коллектора, но с давлением, достаточным только для обслуживания плиты, отопительный котел, без которого добротный частный дом в наших условиях невозможен, просто не будет работать. То же касается и электросети – нужно узнать, выдержит ли она дополнительную нагрузку, после того как новоселы подключат необходимые бытовые электроприборы, а также электрообогрев. По словам специалистов, мощность тока в сети должна быть не ниже 10–20 кВт.
Далее – окружение поселка. Разузнайте, нет ли вблизи «неблагоприятного соседства» – ферм, промышленных предприятий, свалок, скотомогильников и т. д. Также полюбопыт­ствуйте насчет перспективы развития района. Так как «вдруг» может выясниться, что рядом вскоре начнут строить, например, завод железобетонных изделий, или мусороперерабатывающий завод. Согласитесь, соседство не из лучших. Все это можно узнать в местных органах власти, архивах прессы, опросить местных жителей. Эти обязанности можно возложить и на риэлтера.

Не забудьте обязательно заказать анализ грунта на наличие вредных веществ и радиационного заражения. Как правило, брокер продавца стремится умолчать о столь неприятных нюансах. Такой анализ можно заказать в Земельном союзе Украины. На место выедут специалисты, которые возьмут пробы грунта и в лабораторных условиях проведут исследования. По желанию заказчика можно проверить почву на содержание солей, тяжелых металлов, нефтепродуктов, радиации и биологического загрязнения.
При покупке загородного коттеджа лучше обратиться к профессиональным специалистам по недвижимости. По словам директора Центра недвижимости и оценки «Мегокон‑В» Владимира Винокура, квалификация риэлтера, который помогает в приобретении загородной недвижимости, должна быть на порядок выше, чем у сугубо «квартирных» брокеров. Ведь в данном случае речь идет также о покупке земли, а с ней связано очень много специфических моментов. Да и технически, в инженерном плане частный дом гораздо сложнее городской квартиры, а значит, есть множество деталей, на которых при выборе нужно акцентировать особое внимание.
Кроме того, по мнению В. Винокура, покупатель должен учесть психологическое состояние, настроение в выбираемом доме. Если человек чувствует себя комфортно в приглянувшемся жилище, то только в таком случае есть смысл рассматривать технические детали строения, юридические нюансы возможного оформления сделки и торговаться с продавцами. Если же, находясь в доме, человек чувствует дискомфорт, от покупки следует отказаться, даже если цена очень заманчива – жить потом в таком доме будет не в радость.

На осмотр дома покупателю лучше отправляться в сопровождении специалистов – риэлтера и квалифицированного строителя. Естественно, непо­средственно нужен и сам продавец. В идеале, опытный риэлтер обязан загодя проверить правоустанавливающие документы, получить максимум данных обо всех владельцах и лицах, прописанных в этом доме, а уже в присут­ствии покупателя еще раз все просмотреть и озву­чить собранную информацию. Но если у покупателя возникнет хоть тень сомнения, то можно подстраховаться и самостоятельно проверить эти данные, дабы впоследствии не столкнуть­ся с неприятностями.

Специалист‑строитель должен обследовать техническое состояние дома, надежность кладки, перекрытий, тепло‑ и звукоизоляции, осмотреть подвальные помещения, чтобы они не подтапливались, в них не было грибка, плесени, провести ревизию инженерного оборудования и т. п.

Особое внимание следует обратить на справку‑характеристику из БТИ, планы дома и земельного участка, тщательно сверив их на месте, так как владелец дома, в отличие от хозяина квартиры, более свободен в изменении внутренней планировки или границ своих владений. Например, он снес перегородку, объединив кухню и гостиную. Ни над, ни под ним нет «доброжелателей», которые проинформируют соответствующие органы, а значит и особых стимулов регистрировать изменения нет.

В итоге, если покупатель не заметит расхождений с утвержденной документацией, либо махнет на них рукой, то впоследствии может столкнуться с проблемами при перерегистрации дома в свою собственность.

Пристального внимания требует и ситуация с землей. Продавец мог, отодвинув на пару метров забор, взять «во временное пользование» кусок земли, принадлежащей соседу или находящейся в государственной собственности, и не только присвоить, но даже пытаться продать его как соб­ственный, и тем самым заработать тысячу‑другую.
Прежде чем принять окончательное решение о покупке кон­кретного дома, совсем не лишним будет пообщаться с соседями. В отличие от города, где можно за всю жизнь так и не узнать, кто живет этажом выше, в загородных поселках все на виду, поэтому контактировать придется. Если в процессе знакомства с кем‑то из ближайших обитателей возникнут явно неприязненные отношения, если вас не устроит их социальный статус или образ жизни, стоит задуматься о целесообразности покупки именно этой усадьбы. Кроме того, при общении с соседями нужно выяснить, не имеют ли они каких‑либо претензий на покупаемый дом и землю. Ведь продавец может умолчать о многолетнем вялотекущем судебном споре за межу, дерево, или хозяйственные постройки. И все эти неприятности достанутся постфактум покупателю «в нагрузку» к усадьбе.

Подводные камни покупки
При подготовке сделки нужно очень внимательно относиться к домам, перешедшим к продавцу по наследству, так как могут впослед­ствии возникнуть сложности с другими претендентами на наследство. Например, у хозяина дома были сын и дочь. Последняя много лет назад покинула страну и жила за границей. После смерти отца она по каким‑то причинам не заявила о своем праве на наслед­ство, и дом полностью отошел ее брату, который тут же его продал. Однако срок давности на претензии по получению наследства не истек, и сестра продавца вдруг решила восстановить справедливость и потребовать свою долю наследства. К примеру, под предлогом, что она не знала о смерти отца, и именно по этой причине не претендовала на имущество. И, скорее всего, суд примет решение в ее пользу, и у покупателя возникнут серьезные проблемы.
Или еще одна похожая ситу­ация: владелец дома завещал все свое имущество сыну, не упомянув в завещании дочь, с которой давно не общался и был в плохих отношениях. После смерти дом и земля перешли к сыну, и он ее продал. Но дочь подает судебный иск, в котором требует свою долю, ссылаясь на то, что на момент смерти отца была частично недееспособна, что подтверждается документально. В этой ситуации, по ныне действующему закону, ей опять же положена часть дома и земли, даже несмотря на то, что она не упомянута в завещании. И «крайним» опять остает­ся покупатель.

Существует еще одна категория загородных домов, при покупке которых могут возникнуть проблемы. Это так называемые «недострои», то есть сооружения, в которых уже практически можно жить, но официально они в эксплуатацию не сданы, и необходимого для обычной сделки пакета документов полностью нет. Обычно «недострои» продаются существенно дешевле, на что «клюют» некоторые покупатели, желающие сэкономить. Но специалисты в один голос уверяют, что такая «экономия» в результате может обернуться множеством непредвиденных дополнительных расходов, а также долгими хождениями по всевозможным инстанциям или судам.
Кстати, приобрести такое имущество можно тоже при помощи суда. Механизм следующий: покупатель приобретает только земельный участок, так как до сдачи в эксплуатацию дом может иметь только статус стройматериалов. Затем покупатель обращается в суд с просьбой признать его собственником имущества, находящегося на приобретенном им участке. Если суд принимает положительное решение, то это уже является основанием для оформления права собственности на дом. Но покупатель все равно столкнется с БТИ, архитекторами, пожарниками, санэпидемстанцией и т. д. А это снова расходы, и немалые. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем ввязываться в покупку «недостроя».

Желающие обзавестись загородной усадьбой с помощью кредита должны быть готовы к тому, что в вопросе кредитования они столкнуться с серьезными проблемами. Банки неохотно дают ипотечные кредиты под залог отдель­но стоящих загородных домов. Исключение составляют кредиты на покупку или строительство дома в коттеджном городке, и то если этот городок строит компания‑партнер банка. По данным начальника аналитического департамента Украинской национальной ипотечной ассоциации Олега Киняева, главной проблемой, с которой сталкивается кредитор, является определение предмета залога. Отечественное земельное законодательство до сих пор имеет немало пробелов и двояких толкований, что делает кредитование загородной недвижимости очень рискованным, а значит и ме­нее привлекательным. Да и сама покупка жилого дома сегодня – удовольствие не из дешевых. Как сообщил директор столичного агентства недвижимости «Аякс» Борис Егиазарян, самые высокие цены на дома остаются в направлении Конча‑Заспы, Виты Почтовой, а также в десятикилометровой зоне в Бориспольском направлении. Если говорить о домах эконом-класса, то в тридцатикилометровой зоне вокруг Киева довольно простой, но добротный дом стоит от $150 000. Кирпичные строения со всем комплексом необходимых коммуникаций, пригодные для круглогодичного проживания, стоят уже от $200 000–250 000. В элитных районах, например в Обуховском направлении, где только земля обойдется в несколько сотен тысяч долларов, а дома стоят соответственно, речь зачастую идет о миллионах долларов. По словам Б. Егиазаряна, в течение прошлого года загородное жилье в среднем подорожало на 30%. А вот в нынешнем году специалисты ожидают еще больший рост цен на коттеджи и усадьбы: в Украине увеличивается количество людей, имеющих крупные легальные доходы и желающих вложить средства именно в загород­ную недвижимость.

Это подтверждает и динамика изменения стоимости земли: участок в пригороде – сегодня самый привлекательный объект для инвестирования. По данным аналитического отдела строительно‑инвестиционной компании «Київ Житло‑Інвест», за по­следние полгода больше всего подорожала земля в пригородах столицы – на Житомирском и Обуховском направлениях. За этот период цена участка здесь выросла в среднем на 90%. Сейчас самую дешевую сотку земли в Старых и Новых Безрадичах, расположенных в 25 километрах от Киева (в Обуховском направлении), можно приобрести за $3500–4000. А за сотку самой дорогой земли в Конча‑Заспе придется заплатить $25 000–30 000