(Науково-практичний журнал Української нотаріальної палати "Нотаріат для вас" №3, березень 2008 року)

Тема іпотеки є дуже актуальною, особливо для фінансово-кредитних установ, нотаріусів, ріелторів та інших суб'єктів ринку нерухомості, а тому на данний момент існує велика кількість різноманітних досліджень та публікацій з цього питання. Та не слід забувати, що чинне українське законодавство містить як диспозитивні, так і імперативні положення, невиконання яких може призвести до анулювання відносин чи порушення інтересів сторін.

Саме тому з метою підвищення рівня захисту майнових прав та інтересів громадян і юридичних осіб кожне з цих положень необхідно якнайповніше дослідити для належного застосування в іпотечних відносинах.

Варто зазначити, що на сьогоднішній день, мабуть, найменш дослідженим є питання стосовно необхідності проведення державної реєстрації іпотечних договорів у Державному реєстрі правочинів, враховуючи, що подібна процедура чітко не врегульована чинним українським законодавством, та відсутні будь-які рекомендації або роз'яснення з цього питання.

Так, Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 671 (далі - Тимчасовий порядок), передбачено, що державній реєстрації підлягають такі правочини:

• договір купівлі-продажу, міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна;
• договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти;
• договір довічного утримання (догляду), за якими набувачеві передається у власність нерухоме майно;
• договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їхньої окремої частини), укладений на строк, не менший за один рік;
• договір управління нерухомим майном;
• інші правочини, державна реєстрація яких передбачена законом.

Звісно, у Тимчасовому порядку закріплено перелік тих правочинів, державна реєстрація яких чітко встановлена Цивільним кодексом України (відповідно, ст.ст. 657, 716, 732, 745, 794, 1031), але Кабінет Міністрів України у Тимчасовому порядку відсилочною нормою розширив перелік таких правочинів, вказавши, що до Державного реєстру правочинів вносяться відомості також і стосовно інших правочинів, але за умови, що їхня державна реєстрація передбачена законом.

У такому випадку нотаріус (реєстратор), звичайно, звернеться до спеціального законодавства, яке регулює, зокрема, іпотечні відносини. Так, наприклад, Законом України "Про іпотеку" (ст. 4) передбачено лише, що державній реєстрації підлягає обтяження нерухомого майна іпотекою, проте, уданому Законі немає жодного слова про державну реєстрацію іпотечного договору. При цьому у разі недотримання вищевикладеної умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.

Щодо недійсності іпотечного договору ст. 18 Закону України "Про іпотеку" встановлює випадки, коли такий договір може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду, а саме - у разі відсутності у ньому хоча б однієї з істотних умов, передбачених згаданою статтею.

Отже, державна реєстрація правочинів та державна реєстрація іпотеки мають різну природу та мету. Таким чином, відповідно до п. 1 Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 № 410, державна реєстрація іпотек здійснюється з метою реалізації переважного права іпотекодержателя у задоволенні вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими іпотекодержателями незареєстрованих або зареєстрованих пізніше прав чи вимог на предмет іпотеки; надання в інтересах фізичних чи юридичних осіб інформації про обтяження нерухомого майна іпотекою або про відсутність такого обтяження. Згідно із постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" державна реєстрація правочинів здійснюється задля забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація.

Державна реєстрація іпотек є добровільною та здійснюється на підставі заяви іпотекодержателя.

Таким чином, реєстрація в Державному реєстрі іпотек відомостей про іпотеку є процедурою незалежною від державної реєстрації правочинів. При цьому із Закону України "Про іпотеку" обов'язкової реєстрації зазначених правочинів не вбачається.

У більшості випадків саме на даному етапі дослідження питання щодо необхідності державної реєстрації іпотечних договорів закінчується, і тому нотаріус (реєстратор) приймає рішення не реєструвати його у Державному реєстрі правочинів, але слід врахувати, що деякі реєстратори дотримуються дещо іншої думки, а тому, вважаю, що і ця точка зору заслуговує на увагу та відповідний правовий аналіз.

Так, до державної реєстрації правочинів слід також застосовувати і Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", який регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їхніх обмежень та правочинів щодо нерухомості.

За вимогами ст. З зазначеного Закону, зокрема, правочини стосовно нерухомого майна підлягають обов'язковій державній реєстрації, що за змістом цього Закону є одним із принципів державної реєстрації прав.

Хоча на сьогоднішній день Державний реєстр прав досі не запроваджений, вищевказаний Закон є чинним, а тому загальна вимога відносно обов'язковості здійснення державної реєстрації правочинів щодо нерухомого майна також застосовується до цих правочинів. Дана реєстрація має здійснюватися шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру правочинів.

Тому, зважаючи на вимогу ст. 210 Цивільного кодексу України щодо обов'язковості державної реєстрації лише тих правочинів, для яких така реєстрація передбачена законом, та прямо встановлену відповідним законом норму стосовно обов'язковості державної реєстрації правочинів щодо нерухомого майна, можна впевнено стверджувати, що іпотечний договір також необхідно піддати державній реєстрації.

Програмне забезпечення Державного реєстру правочинів побудоване у чіткій відповідності до чинних нормативно-правових актів України, отже, передбачає можливість внесення до вказаного Реєстру, зокрема, і відомостей про іпотечні договори.

Аналізуючи порушене на початку цієї статті питання, варто враховувати і правоутворюючу сутність державної реєстрації, адже зазначеною статтею встановлено момент, з якого правочин вважається укладеним (момент його державної реєстрації).

Крім того, ст. 640 цього Кодексу закріплює подібну норму. Так, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності - і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (ст. 640 ЦК України).

Порушуючи питання, чи здійснювати державну реєстрацію іпотечного договору, слід також замислитися щодо наслідків реєстрації або ж відсутності такої реєстрації.

Як зазначалося вище, без державної реєстрації договір є неукладеним, наслідки ж при цьому загальновідомі. Неукладення правочину свідчить про відсутність правовідносин між його сторонами, тобто про відсутність прав і обов'язків сторін правочину. У даному випадку з'являється можливість стверджувати, що правочину взагалі не існувало.

Таким чином, не можливе застосування до правовідносин, які виникли за даним правочином, установлених способів захисту порушених прав, що обумовлено існуванням ст. 631 ЦК України, відповідно до якої правочин набирає чинності і породжує суб'єктивні права та обов'язки з моменту його укладання. Отже, результатом визнання правочину неукладеним буде відсутність наступних можливостей:

1. сторони правочину позбавлятимуться можливості взаємного спонукання до виконання умов неукладеного правочину;
2. неукладений правочин не може бути доповнений, змінений чи розірваний, оскільки подібні дії застосовуються тільки по відношенню до укладеного правочину;
3. за визнаним неукладеним правочином не існує можливості вимоги відшкодування збитків з винної сторони, пов'язаних з невиконанням чи неналежним виконанням правочину через те, що неукладений правочин не може встановити обов'язку виконання умов правочину, а це, в свою чергу, позбавляє можливості залучення винної сторони до відповідальності за невиконання правочину;
4. тощо.

Існує вірогідність використання відсутності державної реєстрації іпотечного договору як правоутворюючого фактору недобросовісною стороною для власних шахрайських цілей, що може призвести до певних негативних наслідків та відповідних судових тяжб.

Задля запобігання таких зловживань, на мою думку, при посвідченні іпотечних договорів нотаріусам слід враховувати всі фактори, які можуть впливати на чинність посвідчуваних ними договорів, з метою недопущення недобросовісних дій з боку сторін того чи іншого договору.

Вважаю, що одним із механізмів вирішення вказаної проблеми є здійснення державної реєстрації іпотечних договорів шляхом внесення відомостей про них до Державного реєстру правочинів одночасно з їхнім нотаріальним посвідченням, адже на сьогоднішній день чинна база законодавства з досліджуваного питання дає право зробити висновок, що іпотечні договори підлягають державній реєстрації.

Але все ж таки це поки що - лише окрема думка, яка може знайти як своїх прихильників, так і суперечників, проте, дана стаття, перш за все, є певною спробою врегулювати питання, яке вже довгий час, а саме - з 2 серпня 2004 року (дата запровадження Державного реєстру правочинів) не знаходить однозначної відповіді. Однак, для надання цій точці зору певної ваги необхідні, як мінімум, відповідні роз'яснення або рекомендації уповноважених органів.

Сподіваюся на розуміння та на те, що зазначене у статті знайде своє відображення у певних роз'ясненнях та буде враховано у подальшій роботі нотаріусів.

Вадим Хоруженко,
начальник юридичного відділу
ДП "Інформаційний центр"
Міністерства юстиції України