в глубоком кризисе, специалисты консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» («УТГ» , Киев) утверждают, что для таких заявлений нет абсолютно никаких оснований. В подтверждение своей позиции они предоставили
«Обзор рынка недвижимости Украины 2008 (І полугодие)».
Информация, предоставленная в обзоре, основана на данных, полученных УТГ в результате исследований, проведенных во всех регионах Украины. Итогом работы компании за первое полугодие 2008 года является разработка 28 концепций объектов коммерческой и жилой недвижимости (1,1 млн. кв.м.), проведение 6 анализов наилучшего и наиболее эффективного использования участка, выполнение 45 исследовательских проектов в различных сферах коммерческой и жилой недвижимости и т.д. Всего по итогам первой половины 2008 года «УТГ» компания выполнила 79 консалтинговых работ в более чем 70 городах Украины. Кроме того, в первом полугодии были завершены работы по набору арендаторов в ТЦ «Аврора» (г. Луганск, открылся в мае 2008 года). Продолжает вестись активная работа по набору арендаторов для более чем 30 торговых и офисных центров в Киеве и регионах Украины.
Обзор, предоставленный «УТГ» журналистам ведущих деловых и специализированных изданий в ходе круглого стола отражает изменения на рынке недвижимости Киева и Украины за последние 6 месяцев. Трудности, с которыми столкнулись участники рынка за этот период, дали почву для бурного обсуждения сложившейся рыночной ситуации, противоречивых прогнозов, споров. Следуя интересам рынка, консалтинговая компания «Украинская торговая гильдия» предложила проверенные факты, на основе которых все заинтересованные участники рынка могут сами оценить ситуацию, и сделать выводы.
Данные, представленные в обзоре, по мнению специалистов «УТГ» будут полезны потенциальным инвестором, экспертам, консультантам и девелоперам украинского рынка коммерческой и жилой недвижимости.
Признаки кризиса
Эксперты «УТГ» исключают снижение цен на рынке недвижимости Украины. Об этом на круглом столе журналистам сказал Виталий Бойко, управляющий партнер компании, исполнительный директор «Украинской торговой гильдии».
Он отметил, что основными признаками кризиса являются:
• Большая доля вакантных площадей.
• Снижение ставок аренды/цен продажи.
• Сокращение объемов строительства.
Такой ситуации нет ни в одном из сегментов рынка недвижимости, отметил эксперт. Скорее украинский рынок, по своим признакам, можно отнести к стадии роста, в отдельных областях – к стадии насыщения (рис.1).
В приведенном ниже анализе таких сегментов рынка, как офисная, жилая и коттеджная недвижимость дано обоснование этих утверждений.
Объем офисных площадей к 2010 г. может достичь 1 млн кв. м
Объем офисных площадей класса А и В в Киеве, при условии ввода всех заявленных объектов, может увеличиться вдвое и составить к началу 2010 года 1 млн кв. М.
Согласно обзору, в 2009 году в Киеве запланирован ввод 390 тыс. кв. м арендной площади профессиональных бизнес-центров (БЦ), а в период 2010–2012 годов планируется ввести 72 объекта класса А и B с общей арендной площадью 3,3 млн кв. м.
Между тем, отмечается в обзоре, ввод половины из заявленных на текущий год объектов офисной недвижимости переносится на более поздний срок.
«Ранее на 2008 год было заявлено около 30 объектов, общей арендной площадью около 313 тыс. кв. м. Теперь очевидно, что половина из них переносится на более поздний срок. По последним данным, прирост офисных площадей в 2008 году может составить примерно 160 тыс. кв. м» , – отмечается в документе.
Всего, согласно информации «УТГ» , по итогам первого полугодия в Киеве работает порядка 120 БЦ всех классов с общей арендной площадью 860-870 тыс. кв. м, из которых 65 БЦ – объекты класса А и B (576 тыс. кв. м). Кроме того, девять БЦ с общей арендной площадью 75,7 тыс. кв. м были открыты в течение января-июня 2008 года.
В обзоре рынка отмечается, что в ближайшем будущем увеличится предложение качественных офисных площадей в двух сегментах: бизнес-парков с обширной рекреационной частью и высотных многофункциональных комплексов.
В документе также подчеркивается, что спрос на качественные офисные площади продолжает расти и существенно превышает существующее предложение в данном сегменте столичной недвижимости, несмотря на увеличение ставок аренды. «В 2008 году рост спроса продолжается. Но на емкость платежеспособного спроса может повлиять новый скачок ставок аренды, который был зафиксирован в первой половине этого года – часть потенциальных потребителей, которые ранее могли претендовать на площади в БЦ, теперь не смогут их снять» , – отмечается в обзоре.
По информации «УТГ» , ставки аренды на качественные площади в БЦ в течение первого полугодия в среднем возросли на 23 %, тогда как прогнозируемый годовой рост не превышал и 20 %. В частности, ставки аренды в БЦ класса «А» за полугодие выросли на 31 % – с $77–78 за 1 кв. м до $102 за 1 кв. м, класса B – на 18 %, с $60,4 за 1 кв. м до $71,4 за 1 кв. м.
«Ставки аренды впервые преодолели психологический барьер в $100 за 1 кв. м в месяц. Но в данном случае высокие темпы роста следует рассматривать как результат действия объективных макроэкономических факторов наравне с дефицитной конъюнктурой рынка», – отмечается в документе.
К концу года цены на жильё вырастут на 10–15%
В Киеве к концу года стоимость первичного жилья вырастет на 10-15%.
Об этом сообщил журналистам 13 августа Виталий Бойко, управляющий директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» («УТГ» ).
По словам В.Бойко, первое полугодие т.г. характеризовалось замедлением темпа роста цен на жилье, ухудшением условий ипотечного кредитования, а также уменьшением темпов продаж квартир на первичном рынке, которое началось в первом полугодии 2007 года.
В.Бойко сообщил, что в 2007 году объем сделок по купле-продаже жилья уменьшился по сравнению с 2006 годом приблизительно на 6%.
По мнению В. Бойко, до конца года незначительный рост цен на жилье в столице сохранится, осенью ожидается стабилизация рынка и увеличение темпов продаж.
В. Бойко заявил, что спрос на жилье не падает, а накапливается, поскольку люди откладывают покупку жилья.
«Если продлятся сложности с финансированием проектов, через 2–3 года мы столкнемся с большим дефицитом во всех сегментах, который повлечет рост цен на жилье и коммерческую недвижимость», – заявил В.Бойко.
При этом он считает, что наиболее востребованным будет эконом-класс, так как спрос на него самый большой.
По итогам первого полугодия т.г. средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Киева выросла на 8% – до 3580 $/кв.м, на вторичном рынке – на 9,6% – до 3015 $/кв.м.
В Киеве прирост строительства нового жилья в первом полугодии 2008 года составил 5% - до 202 тыс. кв.м. По данным «УТГ» , рентабельность строительства жилья по Киеву составляет 20–25%.
Что касается ипотечного кризиса, то по данным компании средняя ставка кредитования выросла на 0,98% (14,48% в долларах США). Объем ипотечного кредитования по данным НБУ за первое полугодие составил 12 млрд грн. (на 5,5% меньше, чем в первом полугодии 2007 года).
Будущее – за коттеджными городками эконом-класса
Эксперты прогнозируют появление в пригороде Киева коттеджных городков эконом-класса с меньшей площадью домов и в менее привлекательных районах.
По данным компании, в настоящий момент такие объекты не представлены ни в одном из украинских регионов.
На сегодня рынок ориентирован на покупку коттеджей премиум-класса минимальной стоимостью около $450–$500 тыс., а также развивающегося в последнее время бизнес-класса средней стоимостью около $250–$350 тыс.
По данным компании, средняя цена на загородную недвижимость Киевского региона варьируется в пределах от $1,2 тыс. до $5 тыс. за 1 кв.м. Средняя стоимость коттеджей (включая стоимость земли) составляет 2270 $/кв.м.
За первое полугодие т.г. стоимость коттеджей выросла на 8%. «Темпы роста были обусловлены высокими темпами роста цены на землю, повышением стоимость строительных материалов и строительных работ, говорится в отчете.
По прогнозам «УТГ», ожидается выход на рынок новых крупномасштабных проектов с развитой инфраструктурой, ориентированных на сегмент среднего класса, для которого дом в коттеджном городке будет альтернативой городской квартире, а не дачей или «вторым домом» .
При этом к концу 2008 года ожидается развитие масштабных проектов площадью более 100 га.
В компании отмечают, что в этом году на рынке в Киевской области появилось около 20 новых проектов. Всего на территории области насчитывается около 150 коттеджных городков и проектов, что на 8% больше, чем к концу 2007 года. За первый квартал т.г. в столичном регионе было реализовано около 300 коттеджей.
Выводы
Слухи о глубоком кризисе украинской недвижимости сильно преувеличены. В таблице приведенной ниже, отражены основные заголовки ТОП-новостей в СМИ и реальная рыночная ситуация. Выводы делайте сами.
ТОП-новости на рынке недвижимости
Резкое сокращение объемов строительства
Резкое сокращение объемов ипотечного кредитования
Снижение цен на недвижимость
Увеличение стоимости кредитов
Отсутствие спроса
Реалии рынка
По всем отраслям прирост площадей
Сокращение на 5,5%
По всем сегментам – рост
Увеличение стоимости кредитов на 0,98%
Спрос накапливается по всем сегментам |
