Прежде всего, внимательней отнестись к подписанным документам и дополнительно обратить внимание на такой документ, как информация о выпуске облигаций (Проспекте). Как правило, многие инвестора при приобретении строительных облигаций больше обращают внимание на рекламные материалы или разъяснения сотрудника отдела продаж. Однако рекламная информация никоим образом не создает реальных обязательств для застройщика. В то же время в договоре, подписанном застройщиком и в Проспекте указываются обязательства, прямо взятые на себя застройщиком. Причем, часто застройщик часто не пишет многих вещей в составленном им же договоре, однако он не может не указывать эти обязательства в Проспекте, как в документе, который должен по своей форме и содержанию соответствовать требованиям, изложенным в Законе «О ценных бумагах и фондовой бирже» и Положении о порядке выпуска предприятий № 322 ГКЦБФР. В частности, в таком Проспекте должны быть указаны сроки погашения облигаций. А погашение облигаций – это передача квартир в построенном и введенном в эксплуатацию объекте. Проспект (Информация) эмиссии является публичным документом. Если Вам не предоставил ее застройщик при заключении договора, то Вы можете найти ее через Интернет, используя название эмитента, его код ЕГРПОУ, иную известную Вам информацию. После того, как юридический факт нарушения застройщиком обязательств застройщиком установлен, инвестору нужно принять решение, то ли ожидать окончания заморозки стройки и предъявления претензий по поводу нарушения сроков после получения квартиры, то ли расторгнуть договора с застройщиком и требовать соответствующей компенсации. Даже, если такое не написано в договоре, в соответствии с частью 5 статьи 653 Гражданского кодекса Украины, если договор расторгнут в связи с невыполнением обязательств одной стороной, другая сторона может требовать возмещения вызванным этим убытков.

Не очень понятен вопрос. Поручитель - это лицо которое поручается за выполнение обязательств третьего лица (должника) перед кредитором. Если Вы хотите, чтобы какое-то лицо поручилось за выполнение обязательств одного из участников договора о совместной деятельности, то наверное правильней оформить такое поручительство отдельным договором.

Да, такой опыт есть. К сожалению, из соображений конфиденциальности я не могу назвать подробности таких конфликтов. Были случаи, вызванные обращением инвесторов, в связи с некачественным выполнением работ в построенных квартирах. Благодаря оперативному вмешательству и правильно построенному процессу коммуникации с застройщиком удавалось чаще всего решать такие вопросы не доводя до суда или путем подписания мирового соглашения в суде. Застройщикам были убедительно обрисованы негативные последствия, если они откажутся пойти на контакт. И подсчитав в денежном выражении все плюсы и минусы от решения вопроса мирным путем, в большинстве случаев выбирался все же путь договоренности, что не может не радовать. В случаях же занятия застройщиком выжидательной позиции или отказа от компромисса, мы осуществляли сопровождение судебного процесса и чаще всего решение принималось в пользу инвесторов.

Очень интересный и своевременный вопрос. Действительно здесь имеет место коллизия юридически оформленных и фактических правоотношений между сторонами. Действительно, юридически инвестор приобрел на основании договора купли-продажи ценные бумаги, целевые облигации на основании договора купли-продажи, причем чаще всего приобретаются такие облигации не непосредственно у застройщика, а у дружественного застройщику посредника в виде паевого инвестиционного фонда (ПИФ), которым управляет компания по управлению активами. После того, как облигации оплачены и перечислены на счет в ценных бумагах инвестора, инвестор не может требовать у продавца (ПИФ) возврата средств, так как по сути обязательства сторон по договору купли-продажи облигаций, по сути, прекращены исполнением. Обязательства застройщика по строительству объекта закреплены в иных документах. Это во-первых информация о выпуске облигаций, которая регистрируется в ГКЦБФР до начала размещения облигаций. А во-вторых это договор бронирования или резервирования квартиры, который подписывается непосредственно с инвестором. Как правило, и в информации о выпуске облигаций и в договоре резервирования обязательства застройщика (он же эмитент) ограничены лишь номинальной стоимостью облигаций, которая подчас в несколько раз меньше стоимости, по которой облигации были приобретены инвестором. Подобным образом этот вопрос урегулирован и в Законе Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже». Статья 7 Закона определяет облигации как долговые обязательства эмитента вернуть номинальную стоимость облигаций и выплатить доход по облигациям, если иное не предусмотрено условиями размещения. В случае с целевыми облигациями, как раз и имеет место вот это «иное». В соответствии с частью 3 той же статьи 7 Закона, погашение целевых обязательств может осуществляться имуществом, что и предполагается застройщиком при регистрации эмиссии. Но в случае нарушения обязательств по передаче объекта в срок, обязательства эмитента в соответствии с ценнобумажным законодательством ограничиваются лишь номинальной стоимостью. Однако, если срок ввода в эксплуатацию указан в договоре с застройщиком, инвестор может потребовать от застройщика возмещения убытков на общеправовых основаниях.

Здесь трудно дать совет, находясь в пределах правового поля. Изначально застройщиком грубо нарушено законодательство. Объект недвижимости до ввода его в эксплуатацию юридически таковым не является, а представляет собой, по сути, строительную площадку. Причем застройщик или подрядчик, который выполняет работы по строительству объекта (если эти две функции не соединены в одном лице), не имеет права не только передавать квартиры для проживания или ремонта, но и вообще допускать на объект лиц, не имеющих отношения к персоналу строительной компании.

Все зависит от того, какая санкция, какой проект и каковы реальные причины заморозки проекта. Не секрет, что подчас некоторые застройщики используют кризис как стандартную отговорку для невыполнения своих договорных обязательств. К примеру, используют средства, вложенные в один проект, для реализации другого, возможно даже не связанного со строительством. В таком случае, при риске потери проекта или возникновения осложнений для своей хозяйственной деятельности, компания-застройщик будет вынуждена занять более ответственную позицию по отношению к своим обязательствам. Не всегда необходимо даже судебное решение. Иногда лишь подача искового заявления в суд, сопровождающаяся мерами по обеспечению иска (в виде ареста на активы либо запрета по осуществлению отдельных действий), может заставить застройщика обратиться с предложением решить проблемы "полюбовно". К примеру, застройщик заморозил реализацию проекта А в виду того, что основную часть средств направил на реализацию проекта В. Если Вам удастся в виде обеспечительных действий наложить запрет на согласование документации по проекту В, или запрет на продажу застройщиком активов в проекте В, то он будет вынужден как-то договариваться с инвесторами для обеспечения своих интересов. Разумеется, если проект заморожен в виду реального отсутствия средств на его реализацию, разморозить его лишь при помощи штрафных санкций будет проблематично.

К сожалению, на основании общих данных трудно дать детальный ответ. Возможно, если бы Вы обратились в нашу контору и предоставили более полную информацию о проблеме, мы могли бы быть более полезны Вам. Могу лишь сказать, что здесь в любом случае нужно искать совместно с банком пути решения проблемы. Невозврат кредита является не менее неприятной проблемой для банка, чем для Вас. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество достаточно трудоемка и сопряжена с выполнением ряда формальностей. Думаю, банк должен быть заинтересован в поиске взаимно приемлемого способа решения проблемы. К примеру, многие банки предоставляют для своих клиентов так называемые "кредитные каникулы" сроком до 6 месяцев, в течение которых как бы замораживаются обязательства заемщика по возврату кредита и процентов до момента, когда финансовые проблемы будут решены. Другой вариант - реструктуризация задолженности, то есть увеличение сроков возвращения кредита. Разумеется, такие позитивные шаги могут быть сопряжены с увеличением размеров платежей банку в связи с кредитом. Например, в увеличении процентной ставки или взятии на себя обязательств по комиссионным платежам. В любом случае, такие вопросы нельзя замалчивать, и по возможности их следует решать путем переговоров с банком.