Ситуація на ринку нерухомості Республіки Білорусь дещо відрізняється від ситуацій на ринках інших країн СНД. Можна стверджувати, що ринок у даній країні був стабільнішим, ніж в інших країнах СНД.

Під час кризи у Республіці Білорусь (РБ) не було занадто значного спаду цін на нерухомість. Ситуація залишалася досить стабільною. Це одна з причин того, що ринок нерухомості держави зацікавив нових клієнтів. Головним чином, з сусідньої Росії. Хоча і кількість угод з нерухомістю на ринку країни скоротилася на 35% (на кінець 2009 року), у порівнянні з тим самим періодом у 2008 році.^[1]

Білорусь одна зі 130 держав, у якій існує податок на нерухомість. Він визначений Законом Республіки Білорусь Верховної Ради Республіки Білорусь "Про податок на нерухомість" від 23 грудня 1991 року, № 1337-XII (з останніми змінами від 29 грудня 2006 року). Фізичні особи сплачують податок на нерухомість не пізніше 15 листопада кожного року. Для фізичних осіб податок на нерухомість вираховується за ставкою 0,1 процент, з урахуванням її збільшення ( або зменшення). Цей рівень визначається місцевими радами депутатів, виходячи з оцінки споруд та будівель, які належать особам. Сама оцінка визначається згідно з Положенням про порядок оцінки будівель та споруд, що належать фізичним особам (затвердженому постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 31 січня 2003 року N 121 за дійсною вартістю будівель та споруд з урахуванням коефіцієнтів якості середи та типу населеного пункту).^[2]

Юридичні особи (включаючи підприємства з іноземними інвестиціями та іноземні юридичні особи, а також філіали, представництва та інші структурні підрозділи юридичних осіб ), які мають окремий баланс та розрахунковий рахунок також є платниками податку на нерухомість. Вони сплачують податок не пізніше 22-го числа кожного місяця рівними долями у розмірі 1/3 частини квартальної суми податку.

Річна ставка податку на нерухомість для юридичних осіб встановлена у розмірі 1 відсотка. Податок визначається платниками щоквартально, виходячи з наявності виробничих та невиробничих фондів по залишковій вартості на початок кварталу та ¼ затвердженої річної ставки. Платниками податку не є юридичні особи, які фінансуються за рахунок коштів бюджету Республіки Білорусь. Інформація затверджена Постановою ДНК РБ від 10.05.2000 № 40 "Про затвердження Інструкції Про порядок нарахування та сплати податку на нерухомість юридичними особами".

Президент Білорусі Олександр Лукашенко своїм Наказом від 20 березня 2009 року № 144 "Про окремі питання в оподаткуванні" вніс відповідні зміни у документи, що регулюють стягнення податку на нерухомість (з метою приведення у відповідність із Законом Республіки Білорусь " Про податок на нерухомість" ). У відповідності із внесеними змінами, з 1 січня 2009 року податком на нерухомість обкладаються лише будівлі та споруди. Навіть ті, будівництво яких ще триває. Раніше обкладенню податками підлягало усе майно організацій (і те, що було рухомим і визнавалося об’єктом основних фінансових надходжень).^[3]

На території Білорусі громадяни Росії можуть придбати у власність об’єкти нерухомості на тих самих правах, що й місцеві жителі. Стосовно іноземців та осіб без громадянства, то вони мають право придбати нерухомість після того, як вже отримали посвідку на проживання. Або можуть придбати об’єкт від імені юридичної особи, зареєстрованої у РБ. Такі самі правила діють і у випадку з комерційною нерухомістю.

Згідно з національним законодавством, володіти землею в Білорусі має право лише громадяни Республіки Білорусь. За умови, якщо іноземець планує купувати приватний будинок чи котедж, земля, на якій цей об’єкт нерухомості стоїть, має бути оформленою в оренду на максимальний термін до 99 років.

Приватним особам на території РБ може надаватися лише право користування землею. Уся земля в країні належить державі. За умови, що хазяїн-іноземець забажає продати будинок з ділянкою (отриманий у спадок або як подарунок), власником може стати лише громадянин Білорусі або сама держава.

Якщо ж ділянки під будівництво залишаються незабудованими, держава може "експропріювати" їх у користувачів. З 1 січня 2007 року на території держави вступив у силу новий порядок, який дозволяє подібні дії.

Перехід права власності на нерухомість настає у момент державної реєстрації угоди (купівлі-продажу). Договір підлягає обов’язковій реєстрації у агентстві з державної реєстрації та земельного кадастру.

Угода, згідно зі ст.525 Цивільного кодексу Республіки Білорусь повинна містити: адресу житлового приміщення, його площу, упорядженість та інші показники, підтверджені довідкою з БТІ. За умови відсутності таких даних, угода не може вважатися укладеною. Так само договір не може вважатися укладеним, якщо у ньому не вказана ціна, узгоджена між сторонами.^[4]

Згідно із законодавством РБ, платниками податку на нерухомість являються фізичні особи, які мають у власності садові та житлові будинки, дачі, житлові приміщення (квартири, кімнати), надвірні забудови, гаражі, інші будівлі, у тому числі і на стадії будівництва.^[5]

Об’єктом обкладення податком на нерухомість є вартість будівель, що належать фізичним особам, у тому числі вартість будівель та споруд на стадії будівництва, готовність яких складає 80% та більше. У відповідності з білоруським законодавством, нерухомість одного виду, наприклад квартиру або дім, можливо продати без сплати прибуткового податку лише один раз на п’ять років. Земельний податок встановлюється у вигляді щорічних фіксованих платежів за гектар земельної площі. Об’єктом обкладення податком є земельна ділянка, яка знаходиться у власності, користуванні або володінні.^[6]

Необхідно також зазначити, що земля у Республіці Білорусь є державною власністю, і купити земельну ділянку практично неможливо. Громадяни Білорусі, а також іноземні громадяни не мають можливості придбати землю – усі схеми є абсолютно виключеними. Земля виділяється для користування лише на правах оренди.^[7]

На початку січня 2010 року президент Білорусі Олександр Лукашенко підписав Особливу частину податкового кодексу та Закон Республіки Білорусь " Про введення у дію Особливої частини Податкового кодексу Республіки Білорусь, внесення змін та доповнень у Загальну частину Податкового кодексу Республіки Білорусь та визнання деяких законодавчих актів Республіки Білорусь та їхніх окремих положень з питань обкладення податками". На сьогоднішній день скасовано 17 малоефективних податків та зборів, що чинять негативний вплив на економіку. Окрім того, вже об’єднали платежі, що мають подібні податкові бази.

Як зазначено у публікації компанії "Deloitte" "Зміни у податковому законодавстві Білорусі на 2009 рік ", ставки земельного податку, встановлені Законом про платежі за землю, у 2009 році були збільшені Законом про бюджет на 2009 рік на 87%. Для порівняння: у 2008 році розмір такого збільшення склав 70%.

Особлива частина Податкового кодексу Білорусі (від 29 грудня 2009 року, набула чинності з 1 січня 2010 року) визначає порядок застосування кожного з республіканських та місцевих податків, зборів, а також особливих режимів оподаткування. По кожному податковому платежу встановлюється склад платників, об’єкт оподаткування, податкова база, розміри ставок, перелік пільг, а також порядок нарахування податків, терміни їхньої сплати та подання декларацій.

У 2010 році, з метою удосконалення податкової системи Білорусі було скасовано збір до республіканського фонду підтримки виробників сільськогосподарської продукції, продовольства та аграрної науки, податок на придбання автотранспортних засобів, місцевий податок з продажу товарів роздрібної торгівлі, місцевий збір з користувачів за паркування. ^[8]

Закон Республіки Білорусь Палати представників Національного зібрання Республіки Білорусь від 22 липня 2002 року, № 133-З "Про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним ", а саме стаття 3 даного Закону, встановлює правила державної реєстрації у відношенні наступних видів об’єктів нерухомого майна:

• земельні ділянки;
• капітальні забудови (споруди, будівлі), незакінчені законсервовані капітальні споруди;
• ізольовані приміщення, у тому числі житлові;
• підприємства як майнові комплекси;
• інші види нерухомого майна у випадках, встановлених законодавчими актами Республіки Білорусь.

Згідно зі статтею 35 даного Закону, розгляд документів, представлених для здійснення державної реєстрації, відбувається у порядку послідовності записів у журналі реєстрації заяв. Пункт "2" даної статті визначає, що "реєстраційні дії відбуваються протягом 7 (семи) робочих днів з дня подачі документів, наданих для здійснення державної реєстрації, і внесення плати за здійснення реєстраційної дії, якщо інше не встановлено даним Законом, іншими законодавчими актами Республіки Білорусь. У випадку виконання великого обсягу роботи, необхідної для здійснення реєстраційної дії, такі дії відбуваються протягом 14 робочих днів". ^[9]

Так само, з метою створення умов для пріоритетного соціально-економічного розвитку регіонів, малих та середніх міських поселень Президент Республіки Білорусь підписав Наказ від 7 червня 2007 року, № 265 "Про державну комплексну програму розвитку регіонів, малих та середніх міських поселень на 2007-2010 роки". ^[10]

Метою розвитку системи іпотечного кредитування у всіх країнах є, з одного боку, покращення житлових умов населення, а, з іншого, стимулювання попиту на ринку нерухомості та будівництва. Крім цього, підтримка державою розвитку іпотечного кредитування є однією з основних передумов досягнення реального економічного зростання у країні. Особливе місце іпотечного кредитування у системі ринкової економіки визначається і тим, що воно є одним з найбільш перевірених та надійних у світовій практиці засобів залучення позабюджетних інвестицій у житлову сферу.^[11]

Практика іпотечного кредитування будівництва у РБ з’явилася нещодавно. Закон Республіки Білорусь "Про іпотеку " був прийнятий у червні 2008 року, і вступив у силу з 27 грудня 2008 року. Рішенням Конституційного суду Республіки Білорусь від 29 грудня 2009 року (№ Р-425/2009) Закон РБ "Про внесення змін у Закон Республіки Білорусь "Про іпотеку" був визнаний таким, що відповідає Конституції РБ. На період прийняття закону, деякі фахівці прогнозували підйом цін на житло (і так досить недешеве на той період). А термін виплати іпотеки не мав би перевищувати 25 років. Для порівняння – у розвинутих європейських країнах терміни повернення такого типу кредитів доходять до 50 років. На період 2008 року термін, на який більшість банків видавала іпотечний кредит, коливалася від 10 до 20 років.^[12] Найсуттєвішим нововведенням, що з’явилося після появи Закону можна назвати інститут заставних. Заставна – це документ, що посвідчує права власника застави із зобов’язання, забезпеченого іпотекою, і за договором про іпотеку. Заставна є іменним цінним папером. ^[13]

В Україні Закон "Про іпотеку" був прийнятий набагато раніше – 5 червня 2003 року, за № 898-IV (зі змінами та доповненнями, внесеними Законами України, починаючи з 15 грудня 2005 року; останні зміни від 16 квітня 2009 року). З осені 2009 року припустимі терміни кредитування суттєво зросли до 10, а у деяких банках і до 15-20 років. Лише 1 банк (у квітні-травні 2010 року) може запропонувати "короткометражну" іпотеку на термін не більш, ніж 4 роки. Усі банки, що кредитують "вторинне" житло, пропонують уніфіковану ставку, незалежно від терміна кредитування.

До того ж, майже всі банки ввели жорсткі обмеження на максимальну суму можливого кредиту. Такі обмеження коливаються у межах еквіваленту $100–200 тис.(ста-двохсот тисяч доларів).^[14]

За словами заступника Голови правління "Першого українського міжнародного банку" (ПУМБ. Донецьк), Олексія Волчкова, підйом іпотечного кредитування в Україні станеться у 2011 році. Такий вид кредитування відновиться вже у наступному році на рівні 15-16 % річних у гривні. Такий самий прогноз підтвердив й Ігор Лебединець, член правління "Універсал банку" (Київ). Масово доступним іпотечне кредитування стане в Україні після зниження ставки у гривні до вищевказаного рівня. Хоча, за прогнозами, українські банки почнуть масове зниження ставок не раніше 2012 року.^[15] На період травня 2010 року процентна ставка (у гривнях) іпотечного кредитування сягає 24-25%.

Доведення до ладу земельної ділянки, що є готовою під забудову, у РБ, включаючи знесення будівель, що є на ній, виконується за рахунок особи, яка самовільно зайняла її. Такі правила встановлені Кодексом Республіки Білорусь про землю (вступив у силу з 1 січня 2009 року).^[16]

Згідно з білоруськими законами, можливість продавати нерухомість (без перешкод) є обмеженою. Якщо громадянин Білорусі або іноземний громадянин купує квартиру у Білорусі, він не має права продавати її протягом 5 років. Спекуляції на ринку нерухомості, можна сказати, виключені.^[17]

Під час купівлі нерухомості, громадянам усіх іноземних держав, крім Росії, необхідно мати вид на проживання. Під час придбання нерухомості у Білорусії, досить поширеною практикою є оформлення від особи компанії-резидента. Така форма оформлення є популярною у багатьох європейських країнах, тому іноземні громадяни спокійно йдуть на таку форму оформлення угоди. Разом з тим, Білорусь зацікавлена у іноземних громадянах, котрі приїжджають для постійного місця проживання у країні. Для тих, хто хоче відкрити власний бізнес на території Республіки Білорусь є безперешкодне оформлення виду на проживання з подальшим громадянством. ^[18]

На території Республіки Білорусь будь-які операції та угоди з нерухомістю (а також із землею) досить жорстко контролюються державою. Можна зробити висновок, що на території України юридичні, а особливо фізичні особи мають більшу свободу дій у вирішенні даного питання. Хоча, треба зазначити, що у ціновому відношенні ситуація на ринку РБ є стабільнішою, ніж на території нашої держави.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"