Особливістю цивільного права Болгарії є відсутність з-поміж його джерел Цивільного кодексу. Кодекс у даному випадку замінила низка законів стосовно окремих великих блоків цивільно-правових відносин.

Нормативне регулювання речових прав у країні здійснювалося "Законом про власність" від 16 листопада 1951 року (у ред. 1996 р.), "Законом про власності громадян" від 30 березня 1973 року (із змінами та доповненнями), "Законом про власність та користування землями сільськогосподарського призначення" від 1 березня 1991 року (із змінами та доповненнями), "Законом про трудову земельну власність" від 9 квітня 1946 року (із змінами та доповненнями), "Законом про державну власність" від 15 травня 1996 року, "Законом про муніципальну власність" 1996 року._[1]

Згідно з цивільним правом Болгарії, одним з критеріїв віднесення майна до нерухомості є фізичний зв'язок об'єкта із землею. Тому нерухомістю вважають землю, насадження та будівлі. До рухомого майна належать, зокрема, цінні папери, транспортні засоби, речі особистого користування._[2]

Традиційно, у громадян Республіки Болгарія є значно більше переваг під час придбання нерухомого майна, аніж у іноземців. І, звичайно, існує певний ряд обмежень на придбання нерухомості іноземцями на території Болгарії. Перш за все:

• іноземний громадянин має право на купівлю нерухомості в Болгарії без земельної ділянки. При оформленні операції достатньо закордонного паспорта
• для придбання землі необхідно зареєструвати фірму в Болгарії
• іноземці-власники квартир мають ті ж права, що і болгари, включаючи право надання житла внайми
• оформлення купівлі нерухомості здійснюється зазвичай в три етапи.

На сьогоднішній день кожний громадянин іншої держави, котрий успадкував землю в Болгарії, повинен пере поступитися своїм правом власності місцевій фізичній особі протягом трьох років з моменту вступу до спадку, якщо у міжнародному договорі інше не передбачено. Іноземні особи – громадяни країн, що не є членами ЄС – можуть вільно отримувати право власності на будинки та частини будинків, а також обмежені речові права (під "обмеженим речовим правом" болгарський закон розуміє право користування, право на будівництво (суперфіцій) та сервітути (право переходу або проїзду територією, де знаходиться чуже майно і под.)).

Якщо іноземні фізичні та юридичні особи, котрі придбали нерухомість у країні, є незареєстрованими у Реєстрі БУЛСТАТ (це болгарський статистичний орган, реєстр осіб, котрі здійснюють комерційну діяльність) на інших засадах, вони повинні вписати власну нерухомість до реєстру (Стаття ст.3, ч. 10; "Закону Республіки Болгарія про реєстр БУЛСТАТ"). Після цього вже вони отримують Єдиний ідентифікаційний код. Заява на реєстрацію вноситься до Агентства з реєстрації у 7-денний термін з моменту придбання майна (за його місцем розташування; ст. 12, ч.2 "Закону Республіки Болгарія про реєстр БУЛСТАТ" )._[3]

Кожна фізична особа, що є власником нерухомого майна в країні, але не має ЄГН (Єдиного громадянського номеру) або ОНІ (Особистого номеру іноземця), також повинна зареєструватися у реєстрі БУЛСТАТ (Агентства з реєстрації). Туди (у реєстр) вноситься код, згідно з БУЛСТАТ, П.І.Б., дата народження, засада для вписування, адреса для листування, телефон та електронна адреса. Іноземна фізична особа, котра не є громадянином Республіки Болгарія, подає окрему заяву і може мати, згідно зі статтею 13 "Закону Республіки Болгарія про реєстр БУЛСТАТ", лише один реєстраційний запис. На кожну зареєстровану особу - іноземця у БУЛСТАТі заводять "досьє". На його підставі вже пізніше можна отримати ідентифікаційну карту. У випадку смерті фізичної особи реєстрація автоматично припиняється. Архів у реєстрі БУЛСТАТ зберігається протягом 10 років. Після цього – інформація переходить до державного архіву._[4]

На іноземних громадян поширюється також стаття 14 "Закону про місцеві податки та такси ", згідно з якою власник повідомляє у письмовому вигляді адміністрацію про придбання нерухомості (протягом 2-х місяців), а також надає декларацію для щорічного оподаткування власності._[5]

Володіння нерухомістю в Болгарії не дає право безвізового в'їзду в країну і не є підставою для отримання посвідки на проживання. Але наявність власного апартаменту (адреси) в Болгарії дає право на отримання річної багатократної візи для власника і всіх членів його родини. Максимальний термін перебування за такою візою - 90 днів. Постійна посвідка на проживання надається тим, хто прожив там за довгостроковими візами (видаються строком на один рік) не менше п'яти років._[6],_[7]

У Болгарії зазвичай земельна ділянка та об'єкт нерухомості обкладаються податком. За законом, податок на нерухомість (при купівлі) складає 0,15% - 5% у рік, в залежності від регіону (є однаковим для фізичних та юридичних осіб). За існуючою у світі традицією, ставки оподаткування на нерухомість визначаються у вигляді:

• фіксованих, як відсоток від бази оподаткування (Великобританія, Корея,Японія);
• змінних, з огляду на заплановані бюджетні витрати і величини наявної бази оподаткування (Франція, Канада, США).

Методика визначення розміру бази оподаткування може ґрунтуватись на:

• порівняльному підході на основі цін ринкових угод (Швеція, Австралія);
• витратах на повне заміщення нерухомості (Корея, Японія, Індонезія);
• капіталізації доходу від потенційно найкращого та найефективнішого використанні нерухомого майна (Швеція, Данія, Швейцарія);
• поєднанні зазначених вище підходів (Канада, США, Нідерланди).

Податок на нерухомість у цій країні надходить зазвичай як до державного бюджету, так і до місцевого. Хоча у більшості країн цей податок є місцевим і справляється у місцевий бюджет. Він виступає одним із основних джерел доходів бюджетів органів місцевого самоврядування. Зокрема, він забезпечує до 95% надходжень до місцевих бюджетів у Нідерландах, 81% - у Канаді, 52% - у Франції, від 10% до 70% - у США. За 2009 рік муніципалітет міста Варна визначив податок на придбання нерухомості у розмірі 2,5% . Для муніципалітетів інших міст він коливався від 2 до 2,6%.

Згідно з джерелом "Податок на нерухомість – тест на демократичність", на сучасному етапі цей податок справляється приблизно у 130 країнах світу і приносить істотну частину доходів у місцеві бюджети. У бюджетах різних країн частка цього податку коливається в середньому від 1% до 3% від загальних податкових надходжень на всіх рівнях влади. За винятком двох держав СНД, України й Таджикистану, нерухомість оподатковується в усьому світі._[8] Стосовно України та інформації про введення в країні податку на нерухомість: у березні 2010 року Верховною Радою України був відхилений проект "Закону про податок на нерухоме майно (нерухомість)" за № 2113 (передбачений "Законом України "Про систему оподаткування в Україні" ).

Одним з важливих кроків в урегулюванні права власності подружжя на майно, став Сімейний кодекс. З 1 жовтня 2009 року на території Республіки Болгарія увійшов у силу новий Сімейний кодекс. Згідно з ним, уже поступово з'являються радикальні зміни у сфері речових відносин подружжя. Крім того, вперше з'являється практика шлюбних договорів. До жовтня минулого року майнові відносини між подружжям регулювалися на основі режиму розподілу._[9]

Згідно зі щорічним виданням "Індекс економічної свободи" 2010-го року, Болгарія посідає 75 позицію у списку (серед інших країн світу) за ступенем економічної свободи. Її індекс складає 62,3 пункти. Це на 2,3 пункти нижче, ніж показники минулого року. Такі показники означають зменшення рівня свободи інвестицій і зростання урядових витрат. Болгарія знаходиться на 36-му місці серед 43 країн Європи, її загальна оцінка стала вищою(середня оцінка у порівнянні з іншими країнами світу), але опустилася у рейтингу європейських країн (регіональному)._[10]

Поступово реєстраційна система Болгарії модернізується, з'являються нововведення. Деякі послуги стають платними, як то видача довідки про обтяження нерухомого майна з Кадастру та Реєстру прав власності (з жовтня місяця 2009 року). Ще одним новим правилом з жовтня 2009 року є внесення усіх укладених шлюбних контрактів до "Реєстру речових відносин між подружжям".

Зважаючи на те, що Україна знаходиться на важливому етапі створення нової системи реєстрації прав на нерухоме майно, а також прийняття "Закону про оподаткування нерухомості", ми не можемо не брати до уваги досвід інших країн. Лише спираючись на досвід країн Європи та Америки ми зможемо створити ефективну систему реєстрації, що відповідає нормам українського законодавства і не суперечить менталітету громадян.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"