Починаючи з ХІІІ сторіччя суверени (правителі) на території Австрії фіксували свій прибуток у конкретних списках ("Urbare"). У Середні віки процедура підтвердження документами (фіксування) контрактів на нерухомість у межах міста була у вигляді хронологічної послідовності. Це було фіксуванням (фіксацією) індивідуальних громадянських прав та прообраз земельного реєстру ("Grundbuch").^[1]

У 1718 році Австрійська Адміністрація представила реєстраційну систему у межах італійських провінцій для усіх будівель та земельних наділів, засновану на роботах по межуванню та нанесенню на карту територій. Внесок Республіки Австрії у систему обкладення податками був ознаменований появою реєстраційної книги під назвою "Censimento milanese". До XVIII сторіччя не існувало ефективних методів землемірної зйомки. З їхньою появою обкладення податками сільськогосподарських угідь вступило у нову фазу своєї історії. Як підсумок, одним з перших результатів на початку XVIII сторіччя став "Censimento milanese" ("Міланський кадастровий запис").^[2] Це був перший науково обґрунтований запис, який розробив Джовані Джакомо Маріноні за зразком римського кадастру. Міланська держава з 1714 року входила до складу Австрії (імперії Габсбургів). Надалі, цей кадастр став зразком для розробки у ХІХ сторіччі кадастрів Франції, Австрії, Бельгії, Голландії, Прусії та Швейцарії.^[3] Починаючи з 1718 року Маріноні наніс на карту (включно з розбивкою трикутників) лише 20 000 квадратних кілометрів.

З 1812 року в Австрії з'являється Цивільний кодекс (Allgemein Bürgerliches Gesetzbuch ) і виникають принципи запису об'єктів нерухомості.

1817 рік: поява кадастру для обкладення податками прибутку з нерухомості, основаного на об'єктах (наділах). Таким чином, приклад кадастру є першою систематичною реєстрацією нерухомості всієї країни, що базувалася на польових дослідженнях.

1870 рік: система Земельного реєстру додається до кадастру, представляючи судочинство стосовно документації власників та позичок на нерухомість. Реєстр складався з трьох сторінок: сторінка "А" – об'єкти нерухомості, сторінка "В" – власники та запис про права власності, сторінка "С" - зобов'язання хазяїна. Така модель та подвійна система земельного реєстру і кадастру наразі використовується у системі Центральноєвропейського земельного реєстру.

1969 рік: з'явився Кадастр розмежувань (меж між ділянками) (Legal Cadastre): попередній Кадастр обкладення податками земельної власності був удосконалений і тепер у власників були гарантовані права на власний конкретно означений чітко розмежований наділ. Щоб отримати усі атрибути необхідно було провести точні заміри усієї ділянки та отримати письмову згоду від усіх власників ділянок, що межують між собою. Держава гарантувала недоторканість меж ділянок таким Кадастром розмежувань.

На початку 80-х років в Австрії ввели цифрову базу даних об'єктів нерухомості. У базі міститься інформація як із земельної книги, так і з кадастру, усе в цифровому форматі. Єдина база даних повністю замінила аналогову базу даних. Доступ до цієї бази є з кожного куточку країни.

Починаючи з 90-х років доступ до Єдиної бази надається з Інтернет-мережі. Крім цього, вже давно є загальнодоступною "Цифрова кадастрова карта" ("Digital Cadastral Map - DKM"). У 2004 році база даних поповнилася Єдиним реєстром адрес.

Австрійська система реєстрації прав на об'єкти нерухомості є титульною системою. Інформація про зареєстрованого власника - у загальному доступі. Австрійський кадастр є багатофункціональним і слугує основою для Планів районування, Провінційних (обласних) географічних інформаційних систем та Об'єднаних систем з контролю за сільськогосподарськими угіддями.^[4].

Типи кадастрових систем

Земельний реєстр та кадастр є не залежними один від одного у справі організації їхнього функціонування, людських та фінансових ресурсів, але вони об'єднані через те, що спираються на спільну базу даних. Цифрова "база даних об'єктів нерухомості" ("Grundstücksdatenbank") містить інформацію із земельної книги та з реєстру опису та оцінки земельних володінь. Кожне бюро із опису та ведення земельних володінь та кадастрове бюро вносить дані до бази (у рамках повноважень у веденні бази даних). Технічна підтримка вищезазначеної централізованої бази даних забезпечується Головним офісом бюро геодезії та метрології. Уся інформація також є у загальному доступі.

Кадастрова карта (Katastralmappe )

Така карта є частиною кадастру. Вона показує як розташування та описання ділянок, так і встановлені межі між ділянками. На карті нанесена також інформація по номерам граничних точок при розмежуванні, точок зйомок та інша.

Паперова кадастрова карта була розроблена у 1817 році для усієї території Республіки Австрія. З 1987 року карту перевели у цифровий формат. З 2004 – уся Кадастрова карта цифрового формату міститься у вільному доступі для усіх жителів даної території ( Digitale Katastralmappe - DKM ). Дані з Кадастрової карти знаходяться у повній відповідності з інформацією баз даних самого кадастру (дані по наділам та координатам). Схожа інформація розподілена у чіткій ієрархічній структурі. Кадастрова карта ілюструє інформацію з цифрового кадастру. ЇЇ використовують як основну інформаційну систему для численних додатків, таких, як міське (сільське) планування та експлуатації і обслуговування об'єктів нерухомості.^[5]

Податки при успадкуванні майна в Австрії

Система обкладення податками в Австрії схожа на деякі інші системи європейських країн. Хоча є і відмінності. В Австрії немає податку на дарування або успадкування. Процедура успадкування об'єкту нерухомості походить так само, як і будь-яка інша процедура з нерухомістю. Про передачу у дар у вигляді долі, готівки та в інших подібних випадках необхідно повідомляти органи податкової інспекції у разі, коли сума перевищує € 50 000 (п'ятдесят тисяч євро), якщо мова йде про близьких родичів або € 15 000 (п'ятнадцять тисяч євро), коли до процесу причетна третя сторона.^[6]

Ринок нерухомості Республіки Австрія

У результаті дослідження ринку нерухомості країни дійшли висновку, що сумарні витрати на об'єкти нерухомості перевищують витрати у будь-якій іншій європейській країні. Так само, як і вартість проживання у даній країні перевищує вартість у інших країнах.

Рівень оподаткування (під час купівлі та продажу нерухомості) у країні також є значно вищим за інші країни. Так, податок з прибутку від реалізації нерухомості стягується у такому самому розмірі, як і з постійного прибутку – 34%. За деякими виключеннями у цій схемі. По-перше, нерухомість, яка вважається основним місцем проживання – позбавлена від обкладення податком. Додатково уся нерухомість, термін володіння якою перевищує 10 років теж позбавлена від обкладення податком. Хоча багато хто, включно з іноземцями, інвестують фінанси у нерухомість, щонайменше 10 років, перед тим, як зможуть продати власність та отримати прибуток з неї. Проте, якщо у будинку, що є менше 10 років у власності, було проведено перебудову об'єкту не менше, ніж на 30%, - будинок під час продажу не обкладається прибутковим податком.^[7]

Доступність іпотечних кредитів та задовільний попит на нерухомість серед самих австрійців призвів до того, що зростання цін на нерухомість є досить незначним, - 3-4% на рік.

Кілька десятиліть тому громадяни сусідньої з Австрією країни (Німеччини) хотіли викупити у власність значну частину об'єктів нерухомості. До того ж, за досить помірні ціни. Після того, як подібні дії стали загрозою для місцевого населення, уряд ввів закон про необхідність отримання дозволу на кожну угоду з купівлі нерухомості у місцевої влади. Для іноземців діє особлива процедура. Кожну угоду розглядають в індивідуальному порядку. Тому треба чітко пояснити з якою метою і навіщо клієнт збирається купувати будинок. Мета насправді має бути серйозно обґрунтованою.

У кожній з дев'яти федеральних земель існує ціла низка законів та постанов. Представники влади навіть мають право приїхати на місце та опитати сусідів на предмет того чи не заперечують вони проти нового сусіда. Наприклад, тваринницьку ферму у живописному Тіролі зможе придбати лише фермер, котрий повинен буде займатися сільським господарством. Такі самі закони австрійський уряд застосовує і до своїх громадян. Відносно нещодавно Міністр фінансів Австрії отримав відмову під час купівлі будинку у Тіролі.^[8]

Так, конкретно процедура купівлі нерухомості у Республіці Австрія наступна. Перед переглядом кожного об'єкту клієнту пропонують підписати договір, у якому буде вказана адреса квартири (будинку), її вартість, вартість щомісячного утримання та винагорода маклера у розмірі 3,6%. Послуги нотаріуса та юриста, які курують угоду, будуть коштувати у середньому 2,5% від суми угоди (хоча, можуть бути як дорожчими, так і дешевшими). 1% іде на оплату реєстрації землі. Кожна угода реєструється податківцями, котрі стягують податок на користь держави на передачу права власності у розмірі 3,5% від її вартості. ПДВ складає 20%. Таким чином, загальні утримання на купівлю нерухомості складуть 10-14% від вартості об'єкту нерухомості.^[9]

Підписання вищезазначеної угоди захищає права ріелтора. Для резервації об'єкту покупець повинен зробити продавцю пропозицію (зазвичай у письмовому вигляді через агентство). У цьому випадку можна торгуватися, але це вдається рідко. Після цих процедур вноситься задаток (сума залежить від хазяїна) та починається процедура складання договору купівлі-продажу, перевірки об'єкту та отримання дозволу на купівлю.^[10] Рівень безпеки у випадку укладання угод купівлі-продажу на досить високому рівні в Австрії. Часто продавець може цікавитися джерелом надходження фінансів до клієнта, що проживає у одній з країн СНД.^[11]

Наостанок можна зазначити, що, згідно зі світовим рейтингом від агентства Knight Frank, показник Австрії Q3 ставить ринок нерухомості на друге місце у трійці найкращих ринків світу. Поряд з Австрією у трійці найкращих стоїть також Мальта.^[12]

Вищезазначений показник означає, що ціна на нерухомість зросла приблизно на 9,7%, у порівнянні з рівнем 2009 року та 2008 років. Лише в Ізраїлі відмітили зріст у 13,7%. Так, цей сектор Республіки Австрія зростає навіть тоді, коли на інших світових ринках спостерігається спад активності. У країні затверджено також законодавчий акт, згідно з яким покупцям надають 30% знижку на придбання новобудов, за умови здачі в оренду об'єкта. Коли в ньому не проживають власники. Дана схема є подібною до французької схеми зворотного лізингу.^[13]

Так, протягом червня 2010 року оренда офісних приміщень у столиці України, Києві, знизилася на 2,2%, у порівнянні з червнем 2009 року. А у порівнянні з січнем 2010 року середня ціна за оренду офісних приміщень впала на 9,8%.^[14] За оцінками експертів, ринок нерухомості України "підніметься" не раніше, ніж через 1,5 роки.^[15] Рівно тоді, коли у населення буде доступ до отримання кредитів на купівлю об'єктів нерухомості головним чином, житлового фонду.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"