У Німеччині всі дії щодо оформлення права власності на нерухомість, від початку і до кінця, здійснює нотаріус. Після того, як клієнт обрав об’єкт, укладається договір купівлі-продажу, в якому вказуються умови та форма оплати. Нотаріус сам отримує необхідні довідки та дозволи для свого клієнта, заносить право власності покупця до поземельної книги. Після цих дій клієнт стає вже власником нерухомості.^[1]).

Усі питання, пов’язані з реєстрацією прав на нерухомість, у Німеччині регламентуються Положенням про поземельні книги, прийнятим 24.03.1897 р. Згідно з ним, поземельні книги ведуться спеціальними поземельними закладами, які діють при загальних судах першої інстанції за місцем знаходження об’єкту нерухомості. У цих закладах реєстрацією прав у поземельній книзі займаються реєстратори, котрі пройшли курс спеціального навчання. До функцій реєстраторів входить перевірка повноважень осіб, які вважають себе зацікавленими особами, і які є незалежними особами під час прийняття рішень.

Під час угоди купівлі-продажу нерухомості відкривається окремий рахунок. На цей рахунок покупець вносить нотаріусу завдаток (вже після підписання договору купівлі-продажу). Залишок суми може бути внесений протягом 28 днів на цей же рахунок. Він контролюється виключно нотаріусом. Так само, з цього рахунку нотаріус має повне право сплачувати усі борги продавця, якими обтяжена нерухомість, що продається (якщо такі борги є). Весь інший залишок на рахунку нотаріус повинен перерахувати на розрахунковий рахунок продавця після занесення права власності покупця на нерухомість у поземельну книгу.

Наступними кроками нотаріуса буде: перевірка прав власності продавця та отримання відмови муніципалітету у переважному праві покупки нерухомості, підписання двосторонньої угоди та 100% оплата угоди. Після цього нотаріус оформлює всі необхідні документи і надсилає їх до Відомства з реєстрації прав на нерухомість (Grundbuchamt).

З моменту повної сплати угоди покупець стає власником об’єкту (після занесення до поземельної книги відповідного запису про нового власника). Повна процедура оформлення займає близько двох-трьох місяців після оплати. Покупець отримує поштою два екземпляри договору купівлі-продажу, засвідченого нотаріусом. Для подальшого продажу нерухомості у власника не буде потреби у договорі купівлі-продажу. Можливо також за додаткову платню (70 євро) замовити виписку з поземельної книги із занесеним туди прізвищем, але це не є обов’язковим.

Вартість послуг нотаріуса в Німеччині становить від 0,7 до 1,5 % від вартості нерухомості. Сплачує їх покупець. Під час даної процедури будь-які шахрайства є виключеними: продавець отримує свої гроші після того, як покупець придбав право власності; а усі грошові розрахунки проходять виключно через рахунок, що контролюється нотаріусом.

Так само під час процесу придбання нерухомості на території Німеччини необхідно сплачувати інші збори та мито, що є закріпленими законодавством, такі, як:

• податок під час купівлі нерухомості, у розмірі 3,5% від вартості об’єкту;
• послуги маклера;
• щорічний податок на нерухомість та землю, від 0,5 до 1, 5%. Сума виплат залежить від місце розташування об’єкту (федеральної землі), якісних характеристик земельної ділянки та місцевості, де знаходиться нерухомість (місто чи сільська місцевість).

У випадку продажу об’єкту нерухомості на території Німеччини, сума податку визначається наступним способом:

• податок не буде стягуватися, якщо протягом останніх двох років об’єкт використовувався у особистих цілях;
• податок з прибутку (різниця між ціною купівлі та ціною продажу) у розмірі 45% стягується, коли власник продає нерухомість до закінчення терміну 10 років з моменту купівлі;
• податок з прибутку не стягується, якщо власник продає об’єкт після закінчення 10-річного терміну з моменту купівлі.^[2]

Придбання нерухомості не дає права на отримання посвідки на проживання або громадянства Німеччини. Але можна подавати прохання до Консульства країни з метою отримати візу на півроку чи рік, за умови, що Ви є власником нерухомості. Так само, виписка з поземельної книги дозволяє отримати візу і для членів родини.^[3]

Згідно з адміністративним устроєм, Німеччина розділена на 16 земель.Землі – це не провінції, а держави із власною державною владою. Вони мають свою земельну конституцію, яка повинна відповідати принципам республіканської, демократичної, соціальної і правової держави, у відповідності до Основного закону.^[4]

Федеральні землі країни поділяються на старі та нові. Крім цього, є три міста – самостійних держав - це Берлін, Бремен та Гамбург. До нових федеральних земель відносяться: Шлезвіг-Гольштейн (Кіль), Мекленбург-Передня Поммеранія (Шверін), Бранденбург (Потсдам), Саксонія (Дрезден), Саксонія-Анхальт (магдебург), Тюрінгія (Ерфурт) та земля-держава Берлін.

До старих федеральних земель відносяться: Нижня Саксонія (Ганновер), Північний Рейн-Вестфалія (Дюссельдорф), Рейнланд-Пфальц (Майнц), Гессен (Вісбаден), Саарланд (Саарбрюкен), Баден-Вюттемберг (Штутгарт) та Баварія (Мюнхен), а також дві землі-держави – Бремен та Гамбург. Голова держави – президент, голова уряду – федеральний канцлер. Законодавчий орган – бундестаг, органи представництва земель – бундесрат.^[5]

У Німеччині (як і в інших країнах Євросоюзу) нотаріуси (нім. Notar — мн. нім. Notare) відіграють важливу роль у відношенні договорів, що стосуються таких галузей права, як:

• майнове право;
• посвідчення обтяжень на земельні ділянки;
• спадкове право;
• сімейне право;
• корпоративне право.

Дані посадові особи, згідно із законами країни, повинні мати юридичну освіту, аналогічну освіті судді або адвоката. Нотаріуси призначаються земельним урядом. Вони уповноважені завіряти договори та акти, і повинні давати незалежні безсторонні консультації усім сторонам договору. У залежності від конкретної землі ФРН, свої обов’язки вони здійснюють через нотаріуса (тобто, коли їхня єдина спеціальність – нотаріус з цивільного права), або "адвоката та нотаріуса" (тобто, це адвокат, який також може виступати у ролі нотаріуса). У більшості частин Німеччини нотаріуси не працюють на державу. Єдине виключення становить земля Баден-Вюртенбург, де вони в основному є держслужбовцями.^[6]

Нотаріус складає проекти договорів у відповідності з законодавством Німеччини та надає юридичні консультації у відношенні договору. Він зачитує вголос договори у присутності усіх відповідних сторін. Договір підписується усіма сторонами та скріплюється печаткою нотаріуса. У Німеччині нотаріуси є важливими для повсякденної діяльності. Усі майнові угоди мають скріплятися підписами та печатками у офісі нотаріуса (§ 311 b Цивільного кодексу ФРН ).^[7]

На посаду нотаріуса, згідно з § 5 Федерального положення (далі - ФП) може бути призначений лише громадянин Німеччини, який, за німецьким Законом про суддів, підходить для посади судді. Він повинен бути "повним юристом" (за німецькою термінологією). Виключення існують згідно § 114, абз.3 ФП лише для нотаріусів державних закладів та претендентів на посаду нотаріуса в окрузі земельного Верховного суду Штутгарту; згідно з Федеральним положенням там вони можуть бути призначені нотаріусами, якщо вони були на державній службі на посаді нотаріуса. Виключення існують і в нових федеральних землях. Для призначення нотаріусом достатнім буде мати закінчену юридичну освіту, отриману в університеті або інституті колишньої Німецької Демократичної Республіки, пройти дворічну підготовчу практику зі складанням іспиту на "дипломованого юриста" замість підтвердження придатності на посаду судді, згідно з німецьким Законом про суддів. Якщо претендент на посаду нотаріуса працював у державному нотаріаті, тоді необхідність, згідно § 5 VONot у підготовчій практиці з держіспитом відпадає (§ 4 lit. b) VONot).

Лише той адвокат може бути призначений нотаріусом, який до подачі заяви мінімум п’ять років мав доступ до адвокатської діяльності та мінімум три роки без перерви пропрацював за своєю основною професією адвоката у тому нотаріаті, де він хотів би стати нотаріусом. Особа, старша 60 років не може бути призначена нотаріусом (§ 6 12 ФП). Вікова межа для виконуючого обов’язки нотаріуса – 70 років (§ 48а ФП).^[8]

Перші згадки про інститут нотаріату сягають дуже далеких часів. Він був затверджений римською церквою. Сліди його виникнення ведуть до кінця ІІ – початку ІІІ століття. Нотаріуси були присутніми при єпископах під час бесід з народом, які й записувались ними стенографічно. Слово "нотаріат" походить від лат. notta – знак, який використовується для швидкості запису.

Характерною особливістю нотаріату у Німеччині також є встановлені державою тарифні ставки. Вони закладені у Положеннях про витрати, яке розповсюджується і на добровільну підсудність, тобто на саму державу. Положення про витрати встановлює тарифи за окремі угоди, а також ціну. Дотримання цього Положення контролюється службовим наглядом. Право нотаріуса на стягнення тарифів має публічно-правову природу.

Саме тут проявляється близькість до держави та незалежність нотаріуса від учасників угоди. Тарифи у Федеративній Республіці Німеччини (ФРН) є вартісними. Вони лише у виключних випадках обмежуються максимальним розміром цін або тарифів. Вартісний тариф забезпечує соціальне урівноваження.^[9]

Як у ФРН, так і в інших державах Європейського Союзу сектор нерухомості залишається досить мінливим. Треба зазначити, що ситуація на ринках нерухомості більшості європейських країн з 2008 року кардинально змінилася. Прогноз про тривале покращення з кінця весни 2010 року на цьому ринку може бути передчасним. На горизонті вже маячіє нова загроза падіння для переоцінених ринків (із надміру завищеними цінами) деяких держав. Ринки нерухомості Німеччини та Ірландії залишаються недооціненими. У той час, як ринки Франції та Великої Британії є найуразливішими, де ціни надто завищені ("роздуті").

Зниження цін на нерухомість (за квітень травень поточного року) призупинилося у більшості країн, включаючи Францію, Італію, Іспанію та Нідерланди, згідно зі звітом "The European Housing Market" від агенції "Standard & Poor’s" . В Ірландії не було масового зниження цін.

Вже чітко видно тенденцію до стабілізації цін на об’єкти нерухомості на всій території Європи. Хоча подібне не можна сказати про кожну країну Європейського Союзу: на тих ринках, де ціни впали, ситуація залишається нестабільною; там, де ринки було переоцінено, може трапитися різке падіння цін у другому півріччі 2010 року або у 2011 році, як зазначив головний економіст "Standard & Poor’s" ("S&P") на території Європи, Жан-Мішель Сі.

Згідно з показниками "S&P" за останній період, ринок нерухомості Франції найбільше переоцінений (ціни занадто завищені), на 18, 5%, у той час, як ринок Німеччини недооцінений на 12,5%. Одна з причин цього – те, що Німеччина залишалася у стороні під час житлового буму. Для порівняння: ціни на нерухомість на ринку Іспанії завищено на 12%, у той час, як ціни на ринку Ірландії навпаки занижені на 12%.^[10]

Федеративна Республіка Німеччини визнана однією з країн з найбільш стабільною економікою. На період квітня-травня 2010 року німецька стратегія обмеження стимулювання та скорочення витрат призвела до різкого покращення економічної ситуації у країні. У Німеччині інфляція тримається на дуже низькому рівні, стабільним є внутрішній ринок цінних паперів. Незважаючи на наслідки кризи у Греції, консервативна податкова та сильна грошова політика Німеччини робить успішною перспективу інвестування в економіку країни.

Тим не менш, банківська система не є такою ж потужною, якою вона є у Великій Британії або у США. Субстандартний іпотечний кредит не є легкодоступним, навіть після того, як рівень (сума) позики збільшився за останні роки – у середньому перші платежі за новий дім у країні складають 50%. Як результат – частка домоволодіння у Німеччині складає лише 43%, і є найнижчою в усьому Європейському Союзі.^[11]

Виходячи з аналізу економічної ситуації в Україні, першочергового відновлення потребує банківський сектор. Необхідно сприяти покращенню становища кредиторів, які змогли б виконувати свої зобов’язання. Так само, потрібно допомогти банкам з виконанням зобов’язань із зовнішніх боргів. Адже без кредиторів відновлення економічної ситуації є неможливим. Від’ємний фінансовий результат за системою банків на період 1 березня 2010 року склав 1,4 мільярда гривень.^[12] Комплексний підхід до усіх реформ уже є запорукою видимих змін як в економічній, так і в інших ситуаціях держави.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"