Після розпаду СРСР у 1991 році кожна країна своїм шляхом почала перехід до ринкової економіки. Пострадянські країни увійшли в період перехідної економіки. Одним з яскравих явищ такої форми стала приватизація. Якщо казати точніше, відносин власності відтепер набули іншого вигляду. Хоча на період 90-х – 2000-х років можна було говорити про приватизацію землі в умовах як наявності, так і відсутності поняття юридичної приватної власності на землю.^[1] Оскільки, згідно з термінологією юридичного словника,^[2] "приватизація – придбання юридичними та фізичними особами прав власності на об'єкти, що належать державі; приватизація житлового фонду – придбання у власність у будинках державного житлового фонду житлових приміщень, які займають громадяни ". Приватизація була першим кроком у отриманні прав власності на нерухоме майно (вперше після розвалу Радянського Союзу, у якому громадяни володіли правом тільки користування власним житловим приміщенням). Почали масово викупати нерухомість у держави. Кожна з 15 країн створила свою програму переходу прав на власність у приватні руки. Розглянемо детальніше такий процес на прикладах Молдови та Казахстану.

Згідно з доповіддю про розвиток Молдови у пострадянські часи,^[3] Програма масової приватизації (ПМП)Республіки Молдова (що почалася у країні в середині 90-х років), призвела до значного розширення приватного сектору, діяльність якого приносила більш, ніж 50% валового продукту країни. До 1998 року потік прямих іноземних інвестицій плавно збільшувався. На кінець 1997 року він становив 210 мільйонів доларів. Після розпаду СРСР поступово державна власність стала приватною. Після прийняття Урядом РМ (Республіки Молдова) ПМП, стався вільний розподіл державної власності серед населення РМ у обмін на Бони національної вартості. Абсолютно новий вид компанії, інвестиційний фонд, був створений з метою прискорення процесу масової приватизації. Як показав досвід, встановлення прав на приватну власність є більш довготривалим та складним процесом, ніж просто надання статусу власника приватної власності.

Процес роздержавлення та приватизації на іншій території, у Республіці Казахстан, був теж розпочатий у 1991 році. Можна зазначити, що населення не було здатним сприймати приватизацію та приватну власність (через новизну цього явища).

Необхідно зазначити, що першоосновою у законодавчому забезпеченні процесу роздержавлення та приватизації став Закон Казахської РСР "Про роздержавлення та приватизацію", прийнятий 22 червня 1991 року. Закон визначив правові засади, правила та процедури перетворення державної власності у республіці. З метою реалізації закону була розроблена та затверджена постановою Президента казахської РСР (№ 444 від 13 вересня 1991 року) перша Програма – "Програма роздержавлення та приватизації державної власності у Казахській РСР на 1991-1992 роки".^[4]

Для порівняння, так само у Республіці Молдова Парламент прийняв Закон № 1324 від 10.03.1993 "Про приватизацію житлового фонду" (вступив у силу 10.04.1993). Республіка Молдова є однією зі 130 країн, де справляють податок на землю та нерухомість. Такий податок був уведений згідно з Податковим кодексом Республіки Молдова (від 24.04.1997 року; в останній редакції від 23.12.2009 року),більше, ніж 10 років тому. Податок сплачується щорічно. За умови сплати податків на нерухомість до 30 червня, держава надає 15% знижку. Згідно з положенням 277 статті Податкового кодексу, платниками податку на землю та нерухомість є як юридичні, так і фізичні особи (резиденти і нерезиденти). Вищезазначені податки сплачують власники нерухомості на території країни та власники речових прав на нерухоме майно на території Молдови, яке знаходиться у публічній власності держави або публічній власності адміністративно-територіальних одиниць. Податок сплачують також орендатори, які орендують об'єкти, що обкладаються податком (що є приватною власністю), якщо договором про оренду не передбачено інше. За нерухоме майно органів публічної влади, закладів, що фінансуються з бюджетів усіх рівнів, яке було передане у оренду або наймається, суб'єктами обкладення податками є орендатори або жильці.

За статтею 280 Податкового кодексу у Кишиневі (за виключенням населених пунктів, що входять до його складу) конкретна ставка податку на нерухоме майно установлена у розмірі 0,2 % (не нижчою) від бази нерухомого майна, яке обкладається податком. Гранична ставка податку складає 0,25% від бази нерухомості, яка обкладається податком.

Земельний податок сплачується фізичними та юридичними особами не пізніше 15 серпня та 15 жовтня. Податок на нерухомість:

• фізичні та юридичні особи, які здійснюють підприємницьку діяльність, сплачують податок рівними частинами щоквартально, не пізніше останнього дня місяця, що йде за звітним кварталом поточного податкового року;
• фізичні особи – громадяни сплачують податок рівними частинами, не пізніше 15 серпня та 15 жовтня поточного податкового року.



Проте, законодавство передбачає зниження суми сплати податку на 15%, у випадку сплати усієї суми податку за поточний податковий рік не пізніше 30 червня зазначеного року. За статтею 283 Податкового кодексу є перелік осіб, які звільняються від сплати податку на нерухомість.^[5]

Для того, щоб стати повноправним власником нерухомості у Республіці Молдова, потрібно пройти 5 процедур оформлення власності за 5 днів.^[6] Для порівняння: у 2008 році треба було пройти 6 процедур за 47 днів. Для порівняння (на 2009 рік): в Україні треба пройти 10 процедур за 93 дні, у Румунії – 8 процедур за 48 днів. Усі операції з нерухомістю у країні (Молдові) бути нотаріально завіреними та внесеними до Реєстру нерухомості. Угода вважається дійсною лише після реєстрації переходу права власності. Несільськогосподарські угіддя у Молдові має право придбати та продати будь-яка людина. Фізичні та юридичні особи-нерезиденти не можуть придбати у власність сільськогосподарську землю та ліси; але вони можуть орендувати ці об'єкти на короткий (1-3 років) або довготривалий термін (5-99 років). Закон не вимагає нотаріально завірених договорів про оренду землі. Першими кроками під час реєстрації власності будуть наступні: покупець (або його довірена особа) отримує сертифікат Кадастрового органу про те, що об'єкт не закладений; він же потім бере сертифікат кадастрового опису у територіальному кадастровому бюро. Лише після цих двох кроків складається купча, що нотаріально завіряється для реєстрації. Покупцеві, крім усього, радять отримати документи, що засвідчують сплату мита у податковій інспекції (для перевірки будь-яких несплачених податкових зобов'язань). Лише після цього нотаріус заключає договір про перехід власності. Після укладення договору нотаріусу сплачується державний податок (готівкою). І вже на фінальному етапі – подається заява на реєстрацію земельної ділянки до територіального кадастрового органу.^[7]

Уже зараз (на період квітня-березня 2010 року) Міністерством сільського господарства та харчової промисловості РМ розробляється новий Земельний кодекс (за повідомленням міністра відомства Валеріу Косарчука).До моменту введення нового Кодексу, чинним залишається Земельний кодекс від 25.12.1991 р. (зі змінами від 25.04.2002). До нового кодексу пропонують увести статтю, згідно з якою сільськогосподарські угіддя мають продаватися лише фізичним особам. Крім того, планують продавати землю лише тим, хто буде працювати на ній, проте з обмеженням за площею – від 200 до 500 га. Відкритим питанням залишається продаж аграрних земель іноземним інвесторам.^[8]

У процесі підготовки Земельного кодексу розробляються і механізми стимулювання сільськогосподарських виробників, щоб зацікавити їх купувати землю. На сьогоднішній день сільськогосподарські угіддя у Республіці Молдова складають близько 1,7 мільйонів гектарів, з яких лише 40 тисяч знаходяться у власності держави.^[9]

Окрім Земельного кодексу, актуальним є завершення робіт з уведення Кадастру нерухомого майна Молдови. Кадастр планують закінчити до 2015 року. На сьогоднішній день зареєстровано 85% і оцінено близько 15% об'єктів. Проте для завершення процесу реєстрації та оцінки нерухомості у Молдові, необхідно 14 мільйонів доларів США, що планують отримати у вигляді іноземної допомоги. За словами директора Агентства земельних відносин та кадастру, Василя Грамма, після 2-річної перерви, у 2010 році на реєстрацію та оцінку нерухомості з бюджету виділено 11 мільйонів леїв (864 тисяч доларів США), що дозволяє зареєструвати та видати свідоцтва на право власності на будинки та прилеглі до них ділянки у 11 населених пунктах. База даних держпідприємства "Кадастру " ("Cadastru ") нараховує більш, ніж 4,5 мільйонів об'єктів нерухомого майна. Кадастрові роботи необхідно провести ще в 650 населених пунктах, де планують видати близько 750 тисяч свідоцтв на право власності. За підсумками дослідників ринку нерухомості Молдови, у країні в 2009 році збільшилась кількість реєстрацій прав власності. В основному, за рахунок об'єктів сільськогосподарського призначення. ^[10]

Планують, що на 2010 рік внесок кадастрової системи у держбюджет складе близько 1 мільярда леїв або 4-5%. У порівнянні з розвинутими країнами, де внесок цієї системи до держбюджету складає 25-30%.^[11]

Згідно зі статтею 755 Цивільного кодексу Республіки Молдова, кадастрові органи не мають права реєструвати права власності на нерухомість на підставі документів, зміст яких суперечить закону. Разом з тим, Кадастр є органом, функцією якого є реєстрація вже переданих прав власності на нерухоме майно, але не контроль за самою передачею. Реєстратор, згідно із законом, перевіряє юридичну силу документа, оскільки закон не наділяє реєстратора функцією контролю за його змістом.^[12]

Отримати доступ до електронної бази держпідприємства "Кадастру" може кожен бажаючий. На період 2009 року було укладено близько 400 контрактів про надання інформації. Головним чином, така інформація є потрібною місцевим та центральним органам влади, ріелторам та нотаріусам. У 2008 році був завершений новий проект з аерофотозйомки усієї території республіки; після чого графічна інформація була суміщена з даними з реєстру нерухомого майна. Тепер можна знайти за картою об'єкт нерухомості і отримати усю інформацію про нього.^[13]

Згідно із Законом № 1543 "Про Кадастр об'єктів нерухомості" від 25 лютого 1998 року, - у Республіці Молдова створено єдину систему реєстрації угод з нерухомістю. Положення Закону стосуються як землі, так і будинків. Для збору та зберігання інформації з нерухомості та правам власності на неї, було створено єдиний, вищезазначений у тексті, Центральний інформаційний центр ("Кадастру") . Інформація надходить до Центру з територіальних кадастрових бюро. Масова реєстрація була розпочата у Молдові після введення Національної земельної Програми у січні 1999 року. Незадовго до того Національне кадастрове Агентство оголосило про відкритий доступ до інформації з усіх нових Територіальних кадастрових Центрів. Програма запропонувала швидку та систематичну передачу даних з одного реєстру до іншого, безкоштовно для власника землі. Після того, як дані вже перенесені з місцевого реєстру, цей реєстр закривався і всі подальші дії реєструвалися виключно у обласному Реєстрі нерухомого майна.^{"Moldova Country Brief: Property Rights and Land Markets"}

У Казахстані, згідно зі статтею 118 про державну реєстрацію нерухомості, Цивільного кодексу Республіки Казахстан (РК) (від 27.12.1994 року), - право власності та інші права на нерухоме майно, обмеження цих прав, їхнє виникнення, перехід та призупинення підлягають державній реєстрації.

Новий Земельний кодекс у країні був прийнятий 20 червня 2003 року (з останньою редакцією від 24 липня 2009 року).

Внесення нових змін до Закону (26.07.2007) РК "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ним" було зроблено 21.04.2009.

Юридичні особи з іноземною участю можуть без жодних обмежень придбати у власність житло, незалежно від того, знаходиться засновник організації на території РК або ні. Іноземець, котрий має вид на проживання у РК, має право придбати у країні будь-який вид нерухомого майна ( квартиру, будинок). Коли мова йде про спадщину на нерухомість, нотаріуси видають іноземцям свідоцтва про право на неї і будь-яке інше майно (незалежно від того, проживають вони у РК чи ні).

У відповідності з Законом Республіки Казахстан "Про правове положення іноземців", "іноземці обкладаються податками та зборами у Республіці Казахстан на загальних засадах, якщо інше не передбачено законодавством та міжнародними договорами Республіки Казахстан" (розділ ІІ, Основні права, свободи та обов'язки іноземців у Республіці Казахстан. Стаття 17. Податки та збори).

Згідно із законодавством, необхідно сплачувати наступні податки:

• на майно (квартири, житлові будинки, будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості)
• на майно юридичних осіб та індивідуальних підприємців (глава 61 Податкового кодексу РК).

Суми поточних платежів податку вносяться платником податків рівними долями не пізніше 20 лютого, 20 травня, 20 серпня, 20 листопада щорічно. Податок на майно фізичних осіб (глава 62 Податкового кодексу РК), об'єктами обкладення яким є:


• житлові приміщення, дачні забудови, гаражі та інші забудови, споруди, приміщення на території РК ;
• об'єкти незакінченого будівництва на території РК (з моменту проживання у них).

Податок вираховується, виходячи з вартості об'єктів оподаткування, що встановлюють за станом на 1 січня кожного року. Розмір податку до 1 серпня щорічно розраховується податковими комітетами. Податок на майно повинен бути сплачений громадянами до 1 жовтня поточного року.

Крім усього, обов'язково сплачується земельний податок на земельні ділянки, що знаходяться у власності, оренді та безоплатному користуванні. Існують також податки та платежі, пов'язані з переходом права власності (сплачуються одноразово). У даній статті ми не будемо зупинятися на них.^[14]

Як заявив на Інтернет - конференції А. Т. Аманбаєв, Голова Комітету реєстраційної служби та надання правової допомоги Міністерства юстиції Республіки Казахстан, - з метою створення сприятливих умов для населення терміни реєстрації житла вже скорочені. Скорочено термін реєстрації прав на об'єкти житлового фонду від 5 до 3 робочих днів, на об'єкти нежитлового фонду від 10 і 15 днів до 7 робочих днів. Крім того, Постановою РК № 428 від 30 березня 2009 року затверджено ставки збору за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, що проводяться у пришвидшеному порядку. Для прикладу, реєстрація прав на квартиру протягом 1 дня для фізичної особи коштує 28 від МРП (місячного розрахункового показника; показник використовується для вирахування соціальних виплат, штрафних санкцій, пенсій, розрахунку податків та інших платежів; МРП на січень 2010 року дорівнював 1413 тенге або близько 9 доларів США ). На сьогодні через Інтернет можливо отримати електронну інформаційну довідку через Портал електронних послуг, за наявності електронно-цифрового підпису.

За повідомленнями агентства "Інтерфакс", вартість житлового фонду у 15 країнах колишнього СРСР, з кінця 2008 до 2009 року включно, значно знизилася. Зокрема, у Молдові – на 21%, Києві – на 39%, у столиці Киргизії, Бішкеку, - 16%, у столиці Вірменії, Єревані, - на 19%. За станом на вересень 2009 року найнижчі ціни за 1 квадратний метр житла були у Ташкенті та Душанбе ($ 500). Найдорожчі метри залишалися у Москві ( $4500), Києві ($1750) та Алмати ($ 1550).^[15]

У пострадянських країнах формування приватної власності (у тому числі й у сільському господарстві), що гарантується законом, який захищає права власників, стало одним з етапів переходу до змішаної економіки. За визначенням словника, " змішана економіка (або гібридна) – це така, яка включає в себе як приватну, так і корпоративну, так і суспільну, або державну власність за кошти виробництва. У межах змішаної економіки як держава, так і приватні підприємства та корпорації володіють правом мати у власності або в оперативному управлінні засоби виробництва, вільно переміщувати товари, здійснювати угоди з купівлі-продажу, наймати та звільняти працівників…". Саме у цей період змінилася система управління економікою. Вищезгадані країни СНД стали наочним прикладом такої зміни. Молдова вже встигла змінити процедуру реєстрації прав; Республіка Казахстан теж давно стала на цей шлях. Україна, як держава-сусід у Співдружності, може брати до уваги актуальні зміни у законодавстві інших країн і спиратися на них при розробці власних норм у майбутньому.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"