У Іспанії будь-які угоди з нерухомістю і передачею прав власності на неї укладаються на зразок угод в інших країнах Європи. Проте, існує низка відмінностей, про які мова піде далі.

Іспанія належить до країн з Латинською формою нотаріату і є членом Міжнародної Спілки нотаріату. Нотаріат у цій країні представлений змішаною моделлю. Вона поєднує у різних пропорціях елементи французької та німецької моделі. Змішана модель існує також у Нідерландах, Швейцарії та деяких інших країнах.

До компетенції нотаріуса у більшості країн Латинського нотаріату входить засвідчення угод купівлі-продажу нерухомого майна, договорів позики, забезпечених закладом нерухомості (іпотекою), шлюбних контрактів, договорів дарування. Заяви про прийняття спадку оформлюються також за участі нотаріуса в Іспанії, Італії та Нідерландах. Для затвердження господарчого товариства у більшості країн Європи, крім Франції, закон також вимагає обов’язкову участь нотаріуса. Треба зазначити, що в Іспанії нотаріусами працюють юристи високого класу, які часто викладають в університетах. Розробкою договорів та виконанням супутніх формальностей зайняті в основному адвокати. ^[1]

В Іспанії не існує обмежень на придбання нерухомості іноземцями. Так само, як і в інших країнах, тут треба сплачувати щорічний податок на володіння нерухомістю. Для вирахування суми беруть кадастрову вартість об’єкту, яка зазвичай є нижчою за ринкову вартість. Так, за нерухомість у сільській місцевості необхідно сплачувати від 0,3% до 0,9% і за нерухомість у межах міста – від 0,4% до 1,1% податку. Рівень податку контролює місцева влада. Вона має право максимально підняти його рівень, але не перевищувати межу, визначену законодавством. Крім місцевого податку на нерухомість, існують інші види податків, в залежності від того, ким є власник об’єкту: фізичною особою чи юридичною.

У випадку, коли власником нерухомості є фізична особа-нерезидент Іспанії, необхідно сплачувати податок на прибуток з нерухомості. Треба зазначити, що в країні з 1 січня 2008 року вже скасовано податок на особисте майно (Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio), як для резидентів, так і для нерезидентів. За умови, що приватна особа володіє нерухомістю у міській смузі, вона сплачує 24% податку на прибуток, який розраховують як 2% від кадастрової вартості об’єкту з передбачуваного прибутку. Однак, якщо кадастрова вартість була змінена після 1 січня 1994 року, тоді замість 2% податку буде стягуватися 1,1%.^[2]

Під час купівлі земельної ділянки в Іспанії треба сплатити податок у розмірі 16% від суми угоди, за умови, якщо найближчим роком Ви не плануєте її забудову. Якщо на ділянці вже будується дім (або переходить від попередніх хазяїв), тоді сплачується 7% податку. Забудова земельної ділянки в Іспанії є можливою лише після отримання ліцензії на конкретний проект. У кожній місцевості, разом з тим, можуть бути обмеження на висоту будівлі.^[3]

За результатами проведеного дослідження, кількість укладених угод на ринку нерухомості Іспанії зросла на 16% у лютому поточного року, у порівнянні з цим самим періодом 2009 року. Таку інформацію надав Національний Інститут статистики. Як показали результати дослідження, процент угод з нерухомістю значно збільшився (79%) за рахунок двох регіонів країни: Каталонії, де відбувся зріст на 43%, і Мадриду – із 36% зросту кількості укладених угод. У той самий час, попит на будь-яку нерухомість знижується і спостерігається застій на ринку нерухомості у прибережних зонах Іспанії (ця територія є особливо популярною серед іноземців).^[4]

У Малазі (південь країни, у автономній спільноті Андалусія) та Аліканте (розташована на узбережжі Середземного моря), тим не менш, вже другий рік поспіль фіксують стабільне зростання цін на 3% та 3,8%. В Андалусії показники сягнули 7%. У Гранаді та Кадіс відбулося зростання на рівні 14%, у Валенсії - на рівні 23%. Після того, як ціни сягнули свого піку (зафіксованому у грудні 2007 року), з початку 2008 року сталося падіння цін на 16,2% загалом у країні, на 22,5% на Середземноморському узбережжі, на 13,6% на Канарських та Балеарських островах. Тим не менш, спад цін вже уповільнився з червня 2009 року, коли сягнув рівня -10,1%.^[5]

Механізм оформлення угод з майном нотаріусами Іспанії відрізняється максимальною прозорістю. Такий механізм дозволяє забезпечувати національну економічну безпеку країни. Як підкреслив Президент Колегії нотаріусів Мадриду Ігнасіо Соліс Вілья, нотаріальний акт в Іспанії наділений особливою доказовою силою.

За словами іспанських нотаріусів, угоди з нерухомістю в Іспанії мають обов’язкову нотаріальну форму, якщо покупець бажає зареєструвати перехід права власності у державних органах. Цікавим є те, що подібна реєстрація у держорганах не є обов’язковою. Нотаріальний акт має пріоритет над актом реєстрації нерухомості, тому що саме нотаріус несе усю відповідальність за свої професійні помилки.

У той самий час нотаріус знижує ризики покупця нерухомості: він перевіряє чистоту угоди, шляхом перевірки усіх суттєвих правових та економічних умов. Нотаріус вимагає надати ліцензії на будівництво, перевіряє фінансове становище забудовника, наявність обтяження майнового об’єкту. І така інформація надходить до нього своєчасно в електронному вигляді. Нотаріус виконує функції податкового агента, що призводить до підвищення збору податків. Так само, іспанські нотаріуси тісно співпрацюють зі службою фінансового моніторингу Іспанії.

До компетенції нотаріусів на території цієї країни входить вивчення житлових та інших умов тих осіб, котрі претендують на всиновлення. Оригінали багатьох документів зберігаються у нотаріусів і термін зберігання у них необмежений.^[6]

Реєстр (регістр) власності Іспанії – це державний заклад, що займається реєстрацією нерухомого майна та прав на нього; він також надає відповідну інформацію зацікавленим особам. Кожний муніципалітет в Іспанії має свій офіс регістру власності нерухомості. Головне завдання реєстратора нерухомості – повний юридичний захист власників, які зареєстрували права власності на об’єкт нерухомості. Крім того, також забезпечення легітимності та прозорості угод з новим і вторинним житлом. Діяльність регістру власності відповідає статті 9 Конституції Королівства Іспанії, яка гарантує право на юридичний захист. Володіти нерухомістю на території Іспанії та отримувати повний юридичний захист мають право громадяни Іспанії та іноземні громадяни (нерезиденти).

Інформація з регістру нерухомості є доступною широкому загалу. Тому принцип публічності реєстрації житла має важливе значення, як для власника нерухомості, так і для потенційного покупця. На даний період в регістрах нерухомого майна є інформація від нотаріусів, які укладають угоди з нерухомістю. У регістрі також міститься інформація від юристів, котрі надають посередницькі консалтингові послуги. А саме: інформація про обтяження та арешти, накладені штрафи та ін. У момент підписання угоди купівлі-продажу нотаріус блокує на період 10 днів будь-яке внесення інформації до регістру власності, і це дає час зареєструвати нотаріальний договір купівлі-продажу у податкових органах.

Наскільки є необхідною реєстрація нерухомості у Регістрі власності в Іспанії? Власне, реєстрація житла у даному регістрі не є необхідною умовою. Передача житла від одного власника до іншого виникає шляхом підписання нотаріальної угоди купівлі-продажу, а також сплати усіх податків та витрат, пов’язаних із придбанням. І потім, за бажанням власника, здійснюється реєстрація у регістрі права на нерухомість. Найважливіший момент під час реєстрації житла – це правовий статус перед третіми особами з моменту реєстрації угоди купівлі-продажу у регістрі власності. Така дія захищає нового власника об’єкту від претензій попереднього власника та третіх осіб. Під "третіми особами" мають на увазі в основному кредиторів, фізичних осіб, банки, громадські організації або органи, перед якими попередній власник може мати борги. І тому треті особи будуть намагатися накласти арешт на житло з метою покриття боргів. Досить часто рекомендують якнайшвидше зареєструвати придбане житло. Крім того, за можливістю, обмежитися від будь-яких угод з незареєстрованим житлом у регістрі власності.^[7]

У царині іспанського нотаріату постійно відбуваються вдосконалення системи, що реєструє факт передачі прав на нерухомість, та інші види прав.

Так, з червня місяця поточного року нотаріуси зможуть консультувати та зробити погашення в он-лайн режимі податку на нерухомість. Громадяни більш, ніж 2 000 муніципалітетів Іспанії зможуть звернутися до будь-якого нотаріуса, котрий від свого імені погасить податок на приріст ціни земельних ділянок у міській смузі ("Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana", IIVTNU). Цей податок ще відомий під назвою " податок на нерухомість"("Impuesto sobre Bienes Inmuebles", IBI). І трапляється так, що він перетворюється на несплачений продавцем нерухомості борг.

Така послуга стане невдовзі доступною для більш, ніж 3 000 нотаріусів. Для реалізації подібного проекту генеральний директор Податкового територіального Управління (Gestion Tributaria Territorial, GTT) Фернандо Пласа та генеральний директор Нотаріального бюро засвідчень (la Agencia Notarial de Certificación, ANCERT) Маріо Абаскаль уклали між собою необхідну угоду.

За умовами контракту, технологічна платформа, розроблена за участі Нотаріального бюро для нотаріусів, буде втілена за допомогою програмного забезпечення Податкового Управління. На основі цього забезпечення вже ведеться облік податків більш, ніж 2 000 закладів країни (органи муніципалітету, провінційних рад та автономних областей). Дане програмне забезпечення дозволяє громадянам швидко та безпечно погасити свої податки. Таким чином, прискорюється обробка документів по двом видам податків: податку на нерухомість (сплачується щорічно до органів муніципалітету власниками міської нерухомості та власниками садиб); і податку на приріст ціни земельних ділянок у міській смузі, з яким стикаються кожен раз, коли відбувається передача прав власності на нерухомість і правового титулу, що належить місцевому органу (підприємству).^[8]

У травні поточного року (2010) на іспанському узбережжі розгорівся скандал. Більшість об’єктів нерухомості Валенсії (східне узбережжя країни) визнали нелегально спорудженими. Власниками даних об’єктів є переважно громадяни Великої Британії. Уряд Автономної області Валенсії збирається зносити дані будівлі (які знаходяться у місті Катрал). Власники мають намір подати судовий позов проти уряду вищевказаної області та мерії за можливі потенційні збитки (як заявила Європейська Асоціація Клієнтів Містобудування, AECU ).

За підрахунками, приблизно 1,272 будинки були нелегально зведені на сільській землі, поряд з містом Катрал. Британські громадяни купили ці будинки з метою проживання у них після виходу на пенсію. Мерія має намір стягнути по €20,000 з кожного власника за легалізацію споруд. Одночасно з цим, відповідальні за розвиток та забудову міста не мають сплачувати за процес легалізації (і, таким чином, вийдуть "сухими з води").

Тим часом, місцевий уряд розробляє план для перевірки якості та правомірності забудов даного типу. Згідно з планом, посадові особи відвідуватимуть кожний будинок, а спеціалісти з Валенсійського Будівельного інституту видадуть сертифікати на споруди належної якості, на які правильно оформлене право власності.

Тисячі будинків були чесно споруджені або куплені клієнтами на даній території; і тепер об’єкти знаходяться під загрозою знищення. Головною причиною стало те, що місцева влада ретельно перевірила затвердження плану забудови. У результаті перевірки дійшли висновку, що у більшості випадків дозвіл на будівництво не мав бути виданий. ^[9]

При порівнянні обов’язків, що входять до компетенції нотаріусів на Україні під час оформлення угод з нерухомістю, можна сказати що вони значно відрізняються від обов’язків їхніх іспанських колег. Нотаріуси в Іспанії охоплюють ширше коло обов’язків і мають більше відповідальності за усі вчинені ними дії.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"