Что мешает работе девелоперов

Журнал "Логистика"
№6, 2007

На сегодняшний день большая часть девелоперских проектов сориентирована на удовлетворение активно увеличивающегося спроса со стороны конечных потребителей: логистов, производителей, торговых сетей.

Прежде всего, речь идет о складских комплексах, таможенных терминалах, логистических парках и т.д. Задачей девелопера является создание профессионального конкурентоспособного объекта, ориентированного на конечных потребителей, т.е. арендаторов. Без изучения потребностей конечных потребителей создать объект очень сложно. Причем слепое копирование западноевропейских образцов — это не выход. О задачах и проблемах украинских девелоперов — наш разговор с Оксаной Елмановой.

Какая роль принадлежит Вашей компании в реализации проектов девелопмента складской недвижимости?

- Для начала давайте определимся с терминами. В классическом смысле девелопмент — это развитие. Девелоперская компания полностью обслуживает процесс: она берет инвестиционную идею, принимает на основании опыта или других механизмов решение о необходимости строительства определенного объекта либо же работает с объектом-долгостроем или тем, который требует реконструкции, либо просто с идеей. Начальная стадия девелопмента заключается в следующем: исследовать востребованность того или иного объекта со стороны конечных потребителей, провести качественный анализ, оценить преимущества и принять решение о рыночной и финансовой целесообразности будущего проекта.

Вначале у нас возникает идея, дальше думаем, какие нам нужны активы для реализации этой идеи и по какой цене они нам достанутся. И обязательно понимаем, что в конце реализованного проекта обязательно должна быть финансовая цель. Об удачности/неудачности реализованных проектов мы судим по финансовым показателям.

Будучи девелоперско-инвестиционной компанией, при реализации проектов мы четко следуем принципам проектного управления. Наша компания осуществляет полный комплекс девелоперских услуг — начиная от разработки концепции и заканчивая сдачей в аренду площадей или продажей готового объекта коммерческой недвижимости. Кроме того, мы можем выполнять отдельные задачи на различных этапах реализации проекта. Все зависит от постановки цели (задается тема и мотивация).

На сегодняшний момент наш фокус инвестиционных проектов сосредоточен на трех основных направлениях: офисной, складской и гостинично-ресторанной недвижимости. Наши цели изменяются в зависимости от тех инвестиционных анализов, которые мы производим внутри холдинговой структуры — пытаемся предугадать ту или иную динамику на рынке для того, чтобы «не пытаться втиснуться в последний вагон уходящего поезда», а «бежать немножко впереди паровоза или быть самому таким паровозом». Таким образом, в сегменте складской недвижимости, мы оказались впереди других девелоперов, прежде, чем рынок перешел в стадию активного роста.

Ваша компания стала первой в Украине, кто обратил серьезное внимание на складскую недвижимость. Каковы на сегодняшний момент достижения и каковы перспективы рынка складской недвижимости как в Киевском регионе, так и по всей Украине в целом?

- На этом рынке сейчас ажиотаж и бум. Почти каждая третья компания на рынке заявляет о том, что она сегодня обратила свое внимание на этот рынок и намерена возвести складской комплекс. Следует отметить, что предполагаемое время выхода профессиональных складских площадей на рынок через три-четыре года. Но если проанализировать прошлый год, то мы увидим: из заявленных проектов складских комплексов была реализована лишь небольшая часть.

Остальные же либо не успели к положенному сроку, просчитав свои возможности, либо остановили гонку за квадратурой, потому что поняли, что построить — мало, нужно еще подумать о том, как это все применить. Основных участников рынка складской недвижимости можно разделить на сегменты. Есть конечный потребитель. Мы для себя фиксируем 4 вида конечных потребителей — торговые сети, производители, дистрибуторы и логисты, т.е. провайдеры. И есть девелоперские компании, задача которых — насытить рынок именно теми инструментами, т.е. конкурентными объектами, которые будут востребованы конечными потребителями.

На сегодня рынок подогрет абсолютно всеми способами, в т.ч. и журналистской небрежностью — ну, что стоит написать о том, что еще одна компания собирается строить миллион квадратных метров. А потом это попадает в аналитику и начинают тратиться деньги на маркетинг, консалтинг, потому что инвестиции серьезнейшие. Сегодня уже объект, например, 20-30 тыс. кв. м в Киеве и области — это не конкурентный объект. Через 3-4 года он никому не будет нужен. Задача девелопера — обеспечить конечного потребителя необходимым продуктом. Но задачи и потребности конечного потребителя тоже со временем растут. Мы уже перечислили этих потребителей, и мы видим, что у них происходит. Сейчас они начинают расширяться. Наконец, возникает ситуация, где в управлении несколько складов, и это дает лишь увеличение себестоимости собственных затрат (издержек). Это приводит к тому, что его собственная продукция на прилавках появляется уже с добавочной стоимостью, что делает его неконкурентоспособным на рынке.

Что касается перспектив развития рынка Киевского региона и Украины в целом, то если Киевская область более живая — здесь активно реализуются проекты, заявляются новые, то в некоторых регионах вообще мертвая ситуация. В основном активность отмечается там, где сконцентрировано производство и развиваются торговые сети. На основании нашей аналитики, Донецк, Днепропетровск и Одесса, по сравнению с другими регионами, активно развивают строительство логистических комплексов. Во Львове, к примеру, отмечена весьма слабая активность. Иногда попадается добротный реконструированный комплекс, но этого недостаточно для постоянно растущего спроса.

Какова стоимость аренды складов на сегодняшний момент?       

-То, о чем почти все говорят — это$10-12 за м2. Это класс А, обычный склад, для хранения товаров FMCG. Почему существует на рынке глобальный интерес именно к этой недвижимости? Она очень устойчива с точки зрения фиксированного денежного потока. Получив конечного арендатора, как минимум, понимаешь, что это на достаточно продолжительный период времени, потому как каждый переезд — достаточно дорогое удовольствие, ведь приходится менять всю схему дистрибуции. Устойчивая и надежная компания-арендатор хорошо умеет считать деньги. В основном это провайдеры логистических услуг, и они много не платят.

Поэтому у девелопера возникает дилемма. Можно сдать новый склад «середнячку» года на три и «снимать сливки», а далее отправиться вообще конкурентное пространство. Либо же — найти устойчивого клиента.

Что сегодня нужно на рынке?        

- Сегодня спрос на складские помещения составляет примерно 800 тысяч м2, причем рынок не стоит на месте. Спрос диктуется потребностями конечного потребителя. Ошибочно думать, что все, построенное 10 лет назад, войдет в конкуренцию с тем, что построено сегодня. Некоторые форматы начинают отмирать. Они уже не соответствуют тем критериям, которые ставит для себя логист, привязываясь к тому, что инструмент, который он получает, должен быть для него удобным. Например, в сегменте холодильных складов качественное предложение практически отсутствует: новых объектов, предназначенных для хранения скоропортящихся продуктов или продуктов, требующих глубокой заморозки, существуют единицы, а основная масса — холодильники при хладокомбинатах еще советских времен.

Что мешает работе девелоперских  компаний?

-Активно развиваться мешает нечеткая процедура перевода земель в целевое использование. Мораторий на вывод земли тормозит ситуацию. Земельный вопрос мешает тем, кто уже присутствует на этом рынке и понимает, как необходимо двигаться дальше. И здесь выживает сильнейший. Украинские девелоперские компании на сегодня обладают знаниями, умениями на этом рынке. Все равно, мало-помалу рынок внутри шевелится. В Законе все равно есть пробелы, и поэтому неопытный движется по минному полю, а опытный ждет, пока «мины» уничтожат.

У транснациональных девелоперов, которые приходят на украинский рынок, больше возможностей с точки зрения анализа тех же финансовых инструментов и их привлечения, чтобы проект состоялся. Они сталкиваются с серьезными трудностями, влияющими на сроки реализации проектов. В этом есть свои положительные стороны. В той же Польше, где активно возводились складские комплексы, высокие цены продержались недолго. Все польское законодательство способствовало инвестициям. И получилось так, как должно было получиться: инвестиции зашли, склады были построены в огромном количестве — и рынок рухнул. Хотя на сегодняшний день на рынке происходит активизация, и он снова набирает обороты.

В чем же тогда выход?

- Я считаю, что успех многих проектов зависит от того, насколько сегодня девелопер в состоянии грамотно и эффективно построить отношения с конечным потребителем. Тогда не будет, наверное, необдуманных инвестиций и пустых складов, а будут профессиональные объекты, перманентно перетекающие из одного формата в другой, в силу того, что будет достигнуто понимание и взаимодействие с конечным потребителем. И девелопер будет ориентирован на новые форматы проектов. Здесь ответственны должны быть как девелоперы, так и консалтинговые компании, а также журналисты, которые будут подвергать здравому анализу события, происходящие на рынке.

У транснациональных девелоперов, которые приходят на украинский рынок, больше возможностей с точки зрения анализа тех же финансовых инструментов и их привлечения, чтобы проект состоялся. Они сталкиваются с серьезными трудностями, влияющими на сроки реализации проектов. В этом есть свои положительные стороны. В той же Польше, где активно возводились складские комплексы, высокие цены продержались недолго. Все польское законодательство способствовало инвестициям. И получилось так, как должно было получиться: инвестиции зашли, склады были построены в огромном количестве — и рынок рухнул. Хотя на сегодняшний день на рынке происходит активизация, и он снова набирает обороты.