Для чего нам нужен дом?
Прежде всего, человек должен для себя определить, что конкретно он хочет. Одно дело, если нужен домик только на отпускной летний период. В этом случае требования к жилищу не очень высоки – вполне можно доволь­ствоваться деревянным «фин­ским» домиком или небольшим срубом, популярность которого в последнее время очень выросла.

Несколько иное отношение к дому, в котором семья собирается проводить более длительное время, например, выезжать с детьми и внуками на все лето. Здесь требования к строению существенно выше. Нужно обратить внимание на качество конструкций дома, выяснить, как он утеплен, и утеплен ли вообще, каково состояние существующих инженерных сетей, возможна ли прокладка новых, и насколько она будет сложной. Максимально высокие и скрупулезные требования покупатель предъявляет к загородному жилью, что должно стать родовым гнездом, и в котором семья планирует жить круглогодично.

Приступая к выбору дома, в первую очередь нужно определиться с местоположением будущего загородного имения. Вторым по важности фактором после удобной транспортной доступности большинство покупателей называют расположение дома в экологически благоприятном районе. Поэтому дома в поселках, размещенных севернее Киева, и соответственно ближе к Чернобылю, пользуются несколько меньшей популярностью, чем находящиеся к югу от столицы.

Существенное значение при выборе загородного дома имеет инфраструктура. Необходимо заранее выяснить, есть ли в окрестностях продуктовые магазины, больница, ознакомиться с транспортными магистралями и развязками.
Учтите состояние дорог в мест­ностях со сложным рельефом. Например, покупая участок с домом на холме, человек должен быть готов к тому, что пока не будет проложена нормальная дорога, в дождливое время или же зимой могут возникнуть сложности с проездом в гору.

Желательно обращать внимание не только на наличие автомобильной дороги, но и выяснить, каким образом можно будет до­браться до города без соб­ственной машины. Как «подстраховочные» варианты очень кстати будут расположенные неподалеку автобусная остановка или железнодорожная станция.

О привычных благах цивилизации
Следующий основополагающий фактор комфорта – коммуникации. Необходимо, чтобы дом был газифицирован, или такая возможность существовала в ближайшей перспективе. Поинтересуйтесь о реальных технических возможностях подключения к существующим сетям, а также о стоимости самих подключений. Например, даже при наличии рядом газораспределительного коллектора, но с давлением, достаточным только для обслуживания плиты, отопительный котел, без которого добротный частный дом в наших условиях невозможен, просто не будет работать. То же касается и электросети – нужно узнать, выдержит ли она дополнительную нагрузку, после того как новоселы подключат необходимые бытовые электроприборы, а также электрообогрев. По словам специалистов, мощность тока в сети должна быть не ниже 10–20 кВт.
Далее – окружение поселка. Разузнайте, нет ли вблизи «неблагоприятного соседства» – ферм, промышленных предприятий, свалок, скотомогильников и т. д. Также полюбопыт­ствуйте насчет перспективы развития района. Так как «вдруг» может выясниться, что рядом вскоре начнут строить, например, завод железобетонных изделий, или мусороперерабатывающий завод. Согласитесь, соседство не из лучших. Все это можно узнать в местных органах власти, архивах прессы, опросить местных жителей. Эти обязанности можно возложить и на риэлтера.

Не забудьте обязательно заказать анализ грунта на наличие вредных веществ и радиационного заражения. Как правило, брокер продавца стремится умолчать о столь неприятных нюансах. Такой анализ можно заказать в Земельном союзе Украины. На место выедут специалисты, которые возьмут пробы грунта и в лабораторных условиях проведут исследования. По желанию заказчика можно проверить почву на содержание солей, тяжелых металлов, нефтепродуктов, радиации и биологического загрязнения.
При покупке загородного коттеджа лучше обратиться к профессиональным специалистам по недвижимости. По словам директора Центра недвижимости и оценки «Мегокон‑В» Владимира Винокура, квалификация риэлтера, который помогает в приобретении загородной недвижимости, должна быть на порядок выше, чем у сугубо «квартирных» брокеров. Ведь в данном случае речь идет также о покупке земли, а с ней связано очень много специфических моментов. Да и технически, в инженерном плане частный дом гораздо сложнее городской квартиры, а значит, есть множество деталей, на которых при выборе нужно акцентировать особое внимание.
Кроме того, по мнению В. Винокура, покупатель должен учесть психологическое состояние, настроение в выбираемом доме. Если человек чувствует себя комфортно в приглянувшемся жилище, то только в таком случае есть смысл рассматривать технические детали строения, юридические нюансы возможного оформления сделки и торговаться с продавцами. Если же, находясь в доме, человек чувствует дискомфорт, от покупки следует отказаться, даже если цена очень заманчива – жить потом в таком доме будет не в радость.

На осмотр дома покупателю лучше отправляться в сопровождении специалистов – риэлтера и квалифицированного строителя. Естественно, непо­средственно нужен и сам продавец. В идеале, опытный риэлтер обязан загодя проверить правоустанавливающие документы, получить максимум данных обо всех владельцах и лицах, прописанных в этом доме, а уже в присут­ствии покупателя еще раз все просмотреть и озву­чить собранную информацию. Но если у покупателя возникнет хоть тень сомнения, то можно подстраховаться и самостоятельно проверить эти данные, дабы впоследствии не столкнуть­ся с неприятностями.

Специалист‑строитель должен обследовать техническое состояние дома, надежность кладки, перекрытий, тепло‑ и звукоизоляции, осмотреть подвальные помещения, чтобы они не подтапливались, в них не было грибка, плесени, провести ревизию инженерного оборудования и т. п.

Особое внимание следует обратить на справку‑характеристику из БТИ, планы дома и земельного участка, тщательно сверив их на месте, так как владелец дома, в отличие от хозяина квартиры, более свободен в изменении внутренней планировки или границ своих владений. Например, он снес перегородку, объединив кухню и гостиную. Ни над, ни под ним нет «доброжелателей», которые проинформируют соответствующие органы, а значит и особых стимулов регистрировать изменения нет.

В итоге, если покупатель не заметит расхождений с утвержденной документацией, либо махнет на них рукой, то впоследствии может столкнуться с проблемами при перерегистрации дома в свою собственность.

Пристального внимания требует и ситуация с землей. Продавец мог, отодвинув на пару метров забор, взять «во временное пользование» кусок земли, принадлежащей соседу или находящейся в государственной собственности, и не только присвоить, но даже пытаться продать его как соб­ственный, и тем самым заработать тысячу‑другую.
Прежде чем принять окончательное решение о покупке кон­кретного дома, совсем не лишним будет пообщаться с соседями. В отличие от города, где можно за всю жизнь так и не узнать, кто живет этажом выше, в загородных поселках все на виду, поэтому контактировать придется. Если в процессе знакомства с кем‑то из ближайших обитателей возникнут явно неприязненные отношения, если вас не устроит их социальный статус или образ жизни, стоит задуматься о целесообразности покупки именно этой усадьбы. Кроме того, при общении с соседями нужно выяснить, не имеют ли они каких‑либо претензий на покупаемый дом и землю. Ведь продавец может умолчать о многолетнем вялотекущем судебном споре за межу, дерево, или хозяйственные постройки. И все эти неприятности достанутся постфактум покупателю «в нагрузку» к усадьбе.

Подводные камни покупки
При подготовке сделки нужно очень внимательно относиться к домам, перешедшим к продавцу по наследству, так как могут впослед­ствии возникнуть сложности с другими претендентами на наследство. Например, у хозяина дома были сын и дочь. Последняя много лет назад покинула страну и жила за границей. После смерти отца она по каким‑то причинам не заявила о своем праве на наслед­ство, и дом полностью отошел ее брату, который тут же его продал. Однако срок давности на претензии по получению наследства не истек, и сестра продавца вдруг решила восстановить справедливость и потребовать свою долю наследства. К примеру, под предлогом, что она не знала о смерти отца, и именно по этой причине не претендовала на имущество. И, скорее всего, суд примет решение в ее пользу, и у покупателя возникнут серьезные проблемы.
Или еще одна похожая ситу­ация: владелец дома завещал все свое имущество сыну, не упомянув в завещании дочь, с которой давно не общался и был в плохих отношениях. После смерти дом и земля перешли к сыну, и он ее продал. Но дочь подает судебный иск, в котором требует свою долю, ссылаясь на то, что на момент смерти отца была частично недееспособна, что подтверждается документально. В этой ситуации, по ныне действующему закону, ей опять же положена часть дома и земли, даже несмотря на то, что она не упомянута в завещании. И «крайним» опять остает­ся покупатель.

Существует еще одна категория загородных домов, при покупке которых могут возникнуть проблемы. Это так называемые «недострои», то есть сооружения, в которых уже практически можно жить, но официально они в эксплуатацию не сданы, и необходимого для обычной сделки пакета документов полностью нет. Обычно «недострои» продаются существенно дешевле, на что «клюют» некоторые покупатели, желающие сэкономить. Но специалисты в один голос уверяют, что такая «экономия» в результате может обернуться множеством непредвиденных дополнительных расходов, а также долгими хождениями по всевозможным инстанциям или судам.
Кстати, приобрести такое имущество можно тоже при помощи суда. Механизм следующий: покупатель приобретает только земельный участок, так как до сдачи в эксплуатацию дом может иметь только статус стройматериалов. Затем покупатель обращается в суд с просьбой признать его собственником имущества, находящегося на приобретенном им участке. Если суд принимает положительное решение, то это уже является основанием для оформления права собственности на дом. Но покупатель все равно столкнется с БТИ, архитекторами, пожарниками, санэпидемстанцией и т. д. А это снова расходы, и немалые. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем ввязываться в покупку «недостроя».

Желающие обзавестись загородной усадьбой с помощью кредита должны быть готовы к тому, что в вопросе кредитования они столкнуться с серьезными проблемами. Банки неохотно дают ипотечные кредиты под залог отдель­но стоящих загородных домов. Исключение составляют кредиты на покупку или строительство дома в коттеджном городке, и то если этот городок строит компания‑партнер банка. По данным начальника аналитического департамента Украинской национальной ипотечной ассоциации Олега Киняева, главной проблемой, с которой сталкивается кредитор, является определение предмета залога. Отечественное земельное законодательство до сих пор имеет немало пробелов и двояких толкований, что делает кредитование загородной недвижимости очень рискованным, а значит и ме­нее привлекательным. Да и сама покупка жилого дома сегодня – удовольствие не из дешевых. Как сообщил директор столичного агентства недвижимости «Аякс» Борис Егиазарян, самые высокие цены на дома остаются в направлении Конча‑Заспы, Виты Почтовой, а также в десятикилометровой зоне в Бориспольском направлении. Если говорить о домах эконом-класса, то в тридцатикилометровой зоне вокруг Киева довольно простой, но добротный дом стоит от $150 000. Кирпичные строения со всем комплексом необходимых коммуникаций, пригодные для круглогодичного проживания, стоят уже от $200 000–250 000. В элитных районах, например в Обуховском направлении, где только земля обойдется в несколько сотен тысяч долларов, а дома стоят соответственно, речь зачастую идет о миллионах долларов. По словам Б. Егиазаряна, в течение прошлого года загородное жилье в среднем подорожало на 30%. А вот в нынешнем году специалисты ожидают еще больший рост цен на коттеджи и усадьбы: в Украине увеличивается количество людей, имеющих крупные легальные доходы и желающих вложить средства именно в загород­ную недвижимость.

Это подтверждает и динамика изменения стоимости земли: участок в пригороде – сегодня самый привлекательный объект для инвестирования. По данным аналитического отдела строительно‑инвестиционной компании «Київ Житло‑Інвест», за по­следние полгода больше всего подорожала земля в пригородах столицы – на Житомирском и Обуховском направлениях. За этот период цена участка здесь выросла в среднем на 90%. Сейчас самую дешевую сотку земли в Старых и Новых Безрадичах, расположенных в 25 километрах от Киева (в Обуховском направлении), можно приобрести за $3500–4000. А за сотку самой дорогой земли в Конча‑Заспе придется заплатить $25 000–30 000

Коттеджные городки: эволюция жилья

Валентин БОГДАНОВ, "Commercial Property".

Закономерным этапом развития мегаполиса является возникновение вокруг него обустроенных пригородов, жилье в которых рассчитано на людей со средним и высоким уровнем дохода. Наиболее близким примером массовой реализации таких проектов является Москва, буквально "обросшая" со всех сторон коттеджными городками. Данная статья посвящена современному состоянию отечественного рынка коттеджного строительства, а также концептуальным принципам развития проектов в данном сегменте жилой недвижимости.

История коттеджного строительства в Киеве берет свое начало с середины 1990-х годов. Именно тогда вокруг столицы стали появляться первые стихийные коттеджные городки. По словам Виталия Петрука, директора по продажам компании "Новый дом", "с течением времени загородное строительство начало активно развиваться. К тому времени уже сформировалась критическая масса желающих обменять свою городскую квартиру на недвижимость, расположенную недалеко от черты города. Дополнительным толчком к развитию этого сегмента недвижимости послужила экономическая ситуация, при которой стоимость городской квартиры практически сравнялась со стоимостью загородного дома. Но в то время, жизнь в коттеджных поселках (тогда их еще нельзя было назвать городками) была не очень комфортной. Причинами тому были неразвитая инфраструктура и высокая ежемесячная плата за коммунальные и эксплуатационные услуги".

Время шло, ситуация менялась. На сегодняшний день результатами таких изменений стали проекты коттеджных городков, представляющие собой развитые и относительно недорогие районы, находящиеся, к тому же, в живописных киевских окрестностях.

Что касается точного определения коттеджного городка, то здесь мнения участников рынка расходятся в зависимости от того, в какой плоскости рассматривать данное образование. Так, Константин Игнатенко, генеральный директор компании "Вышгородская Брама", считает, что "коттеджный городок сегодня - это, в первую очередь, соответствующим образом оформленный земельный участок, который имеет статус, подходящий для строительства коттеджей (полноценных малоэтажных зданий) для круглогодичного проживания. Согласно украинскому законодательству, такая земля должна быть частью, либо иметь статус отдельного населенного пункта, в котором дома имеют адрес, а живущие в них люди зарегистрированы по этому адресу".

По мнению Бориса Егизаряна, представителя компании "АЯКС", "коттеджный городок - это, прежде всего, концепция. Поэтому под данное определение не подпадают проекты застройки, расположенные на небольших участках земли. Коттеджный городок должен иметь площадь от 50 до 100 гектаров и быть рассчитан на застройку плотностью от 50 или 100 домов в зависимости от специфики местности. В таком городке обязательно должна быть создана единая инфраструктура, должны обеспечиваться единая архитектурная концепция и охрана".

Виталий Петрук, в свою очередь, называет коттеджным городком поселение, "территориально расположенное в 30-60 километровой зоне от Киева и представляющее собой союз владельцев загородных домов, объединенных в небольшой поселок, где доступны услуги связи, медицины и быта, что позволяет не отягощать жизнь в городке повышенными расходами. По уровню затрат жизнь в коттедже должна быть сопоставима с жизнью в городской квартире. Самое главное для таких городков - это поддержание единого или близкого социального статуса всех жителей. Важным фактором является также отсутствие чересчур близкого соседства, неприемлема и слишком большая площадь поселений по причине перенагруженности сетей и самой площади городка жильцами и гостями. Исходя из этого, максимальное количество коттеджей в городке не должно превышать 100-150, так как такое число домов является оптимальным для объединения жильцов в местные органы самоуправления".

Добавляет Людмила Клыкова, ландшафтный архитектор научно-производственной фирмы "Аквамарин": "Поселки должны проектироваться с максимальным учетом природных особенностей местности. Не последнюю роль играет и подбор жителей, единых не только по социальному уровню, но и имеющих некую общность интересов".

Современная ситуация

По разным данным, в окрестностях Киева на сегодняшний день реализуется от 10 до 30 проектов коттеджных городков. Такое значительное расхождение в цифрах вызвано, по-видимому, отсутствием единого определения коттеджного городка среди участников рынка.

Эксперты единогласно выделяют "Золотые ворота" в Конче-Заспе как наиболее известный брэнд на рынке коттеджных городков. По словам Константина Игнатенко, "сформировался этот поселок в середине 1990 годов. Единой архитектурной задумки в нем нет, но, тем не менее, это элитный, хорошо развитый населенный пункт".

Также хотелось бы отметить такие заметные брэнды, как "Альбатрос", "Клим", "Соби", "Сосновый бор", "Романово" "Французский городок" - Обуховское направление; Parque Ecologico - Бориспольское направление; "Ясноозерное", "Михайловский сад" - Житомирское направление, "Вышгородская Брама" - Вышгородское направление; "Лазурный берег" – Одесское направление.

Эксперты выделяют такие строительные компании, занимающиеся коттеджным строительством: LKS, "Альтервест", "Атланта-хаус", "Градострой", "Загородный дом","ЕвроКоттеджГрупп" , "Евростандарт", "КПМК-2", "Эко дом", "Киевгорстрой", СтИК "Киевжилстрой " , "Киев-Донбасс".

На данный момент рынок переживает стадию становления, во время которой спрос значительно превышает предложение, и потому компании, развивающие коттеджные проекты, успешно занимаются "снятием сливок". По словам Бориса Егизаряна, "об этом свидетельствует тот факт, что большая часть небольших коттеджных поселков раскупается практически без рекламы, следствием чего является отсутствие единой общепринятой классификации коттеджных городков. Тем не менее, существует неофициальная, но при этом принятая участниками рынка, иерархия таких поселков".

Андрей Максимов, архитектор компании "АРХЕТОН", выделяет такие виды коттеджных городков:

• элитный (VIP или бизнес). Для него характерно наличие полной инфраструктуры, близость к Киеву, большие площади домов и участков;
• комфортный или бизнес-класс предполагает наличие культурно-бытового и инженерного обеспечения, среднеценовую доступность;
• эколого-ландшафтный. Предполагает наличие специфических природных ландшафтов (естественных или искусственных), призванных обеспечивать максимальную релаксацию жителей и гостей городка;
• ландшафтно-развлекательный. Определение этого типа - скорее задел на будущее. Он предполагает наличие специфических элементов инфраструктуры, например, развлечений, аттракционов и т.п.

Борис Егизарян отмечает: "На сегодняшний день основная направленность существующих городков - это VIP-класс. В таких поселениях стоимость дома и земли составляет не менее $500 тысяч. Что касается эконом-класса, то его сейчас в нашей стране практически не существует, хотя ситуация в скором времени должна измениться. Весной- летом 2007 года планируется реализация нескольких проектов по строительству коттеджных городков этого класса. В данный сегмент входят постройки, которые вместе с землей обходятся конечному потребителю в $130-180 тысяч и расположены в пределах 60 километров от городской черты. Особенностями таких городков, кроме удаленности от столицы, станет еще и значительное удешевление строительства с минимальным снижением качества построек. В отличие от элитных городков, где используются кирпичные дома либо срубы, в эконом-классе будет применяться каркасно-щитовая схема (дома-канадцы)".

Отметим, что по своим техническим характеристикам такие дома не уступают кирпичным,  при этом существенно выигрывают в цене и сроках возведения (полностью под ключ такой дом сдается за 3,5 месяца). Суть метода каркасно-щитового строительства в том, что внутренность стен заполняется утеплителем, а внешняя и внутренняя часть обшивается деревом (круглый либо квадратный срез). Эта технология позволяет зданию зимой долго сохранять тепло, а летом удерживать прохладу. Кроме того, можно сэкономить и на внутренней отделке дома, покрыв деревянные стены лаком. А если такой коттедж обложить кирпичем , то это идеальное сочетание КАЧЕСТВО - ЦЕНА.

Инфраструктура

При проектировании городка остро встает вопрос об определении элементов инфраструктуры, которые должны быть в нем представлены. По мнению Константина Игнатенко, "такой список возглавляют минимаркет и детский сад, поскольку даже для самых обеспеченных людей постоянное перемещение детей в городской садик и обратно - это довольно проблематичный процесс. Должен быть и частный ЖЕК, обеспечивающий содержание, обслуживание и ремонт инфраструктуры, сетей и самих домов (сантехники, электрики и т.п.), так как приглашенные специалисты не способны решать постоянно возникающие проблемы такого характера".

Андрей Максимов считает, "что в городке должна быть и школа для младших классов, чтобы не травмировать детей, выросших в "тепличных условиях", реалиями городских школ".

"Необходимо понимать, - добавляет Борис Егизарян, - что в каждом конкретном случае требования к инфраструктуре могут отличаться. Но если грамотно подходить к решению этого вопроса, то можно выделить некие общие пункты, присущие любому небольшому цивилизованному населенному пункту, которым и является коттеджный городок. В список обязательных элементов инфраструктуры входят:

• Телефонные линии: должны быть обеспечены прямые киевские номера, при этом не обязательно проводить кабель, так как сегодня технологии позволят поставить радиоточку и раздавать трафик по поселку.
• Интернет.
• Энергоносители: газ либо электричество. Сегодня выбор носителя является чрезвычайно важным фактором. В том случае, если энергоносителем выбирается электричество, оно должно быть дешевым. Для этого либо создается собственная подстанция, либо используются альтернативные источники энергии, такие как ветряные мельницы (одна ветровая установка обходится в $12-17 тысяч; на 2000 домов их нужно около 15-20). Они способны накапливать энергию на полугодичное расходование в автономном режиме. За счет самостоятельного производства энергии ее стоимость снижается в 2,5 раза, что, в свою очередь, делает рентабельным использование электрического отопления и электрических плит.
• Вода: подача технической воды должна быть обеспечена за счет инвестора, питьевая же может обеспечиваться индивидуально, за счет бурения скважин".

Не согласен с последним пунктом Андрей Максимов, по мнению которого в проект должна закладываться общая для всего поселка артезианская скважина и водонапорная башня.

По словам Бориса Егизаряна, в проекте обязательно должен быть решен вопрос отходов: "Эту проблему можно решить путем создания выгребных ям, либо с помощью более современных технологических сооружений, позволяющих до 70 лет не беспокоиться о переполнении резервуаров для отходов.

Помимо того, если речь идет о городках типа эконом-класса, то обязательно должен быть организован доступ жителей в город посредством маршрутных такси".

Стоит отметить, что комплексное применение всех вышеперечисленных благ на данный момент не осуществляется ни одной компанией. Вызвано это тем, что инвесторы пока не рассматривают население со средним уровнем доходов в качестве основных потребителей своих услуг. Однако с 2008 года ситуация, скорее всего, изменится, поскольку для людей, у которых такой коттедж будет основным местом проживания, названные элементы инфраструктуры будут просто жизненно необходимыми, в отличие от элитной социальной прослойки, воспринимающей коттедж скорее как большую хорошую дачу.

Взаимодействие между компанией-застройщиком и клиентом

Рассказывает Константин Игнатенко: "Серьезные компании организовывают свою работу по схеме, которую на сегодняшний день диктует отечественное законодательство. По ней работают все крупные застройщики, например, "Киевгорстрой", а также реализуется проект "Вышгородская Брама". Отношения застройщиков и клиентов регулирует закон "О финансово-кредитных механизмах в сфере жилищного строительства", согласно которому выделяется роль финансового контролера, выполняемая банками. Осуществляется процедура следующим образом: при банке создается фонд финансирования строительства. Банк, как финансовая структура с большим уставным капиталом, отвечает перед застройщиком за контроль над всем процессом строительства. Он подписывает договор со структурой, владеющей землей, и все взаимоотношения заказчика и застройщика осуществляются через банк, который следит за сроками, качеством выполнения работ и имеет право накладывать санкции. Человек, который хочет выйти из программы, может забрать свои деньги из банка, а тот, в свою очередь, в состоянии их выплатить.

Что касается выбора вида сделки при покупке дома, - продолжает эксперт, - то здесь существуют разные программы: индивидуальное проектирование, строительство "под ключ", ландшафтный дизайн. Но все это разные этапы работ, и потому мы не считаем уместным увязывать их в один договор. Заказчику предлагается набор последовательно заключаемых договоров. В первую очередь, это заказ на индивидуальное проектирование. Второй частью коллективного творчества является отделка дома и третьей - ландшафтный дизайн. Это все разные этапы, на каждый из которых заключается отдельный договор подряда. Мы стоим на тех позициях, что строительство - это бизнес, связанный с определенными рисками, поэтому для максимального учета интересов всех сторон организуем работу последовательно. Мы выполняем обязательства по общестроительным работам, сдаем дом в эксплуатацию, передаем его клиенту, а дальше уже он решает сам - ставить своих отделочников или продолжать сотрудничество с нами в рамках следующего соглашения. Работа по ландшафтному дизайну выполняется по такому же принципу".

Наиболее спорным остается вопрос выбора между индивидуальным и типовым проектированием. Так, Борис Егизарян считает, "что при выборе варианта с индивидуальным проектированием работа может растянуться надолго. Причиной тому - особенность отечественного менталитета - желание создать дом на века. При таком подходе на скорость выполнения проектных работ влияют такие факторы, как мнения членов семьи заказчика, которые могут не совпадать с мнением самого заказчика, либо быть технически нереализуемыми.

Я считаю, - продолжает эксперт, - что работа должна организовываться следующим образом. Создается определенный набор типовых проектов, например, 10 (от 100 до 300 м2), каждый из которых можно дорабатывать. Развитие таких проектов реализуется двумя основными способами:

1. Возводится несколько домов, которые будут продаваться "под ключ". Этот сегмент рассчитан на клиентов, которые не могут ждать 3 месяца (время возведения дома по каркасно-щитовой технологии).
2. Согласовываются доработки в типовых проектах и возводятся дома под заказ. При этом процентное соотношение первого и второго вариантов выглядит следующим образом: 70% - заказ и 30% - продажа готовых домов".

Стоит обратить особое внимание на то, что такая позиция далеко не универсальна, хотя и имеет право на существование. Так, по словам Андрея Максимова, "если весь проект городка реализуется одновременно, то возводить отдельные дома "под ключ" получается просто экономически нецеле- сообразно". Но это не касается общественных зданий и сооружений в структуре городка, которые именно так и будут предлагаться потенциальным клиентам. По словам эксперта, "как только у заказчика появляется право собственности на землю, проектировщик может начинать сотрудничество, первым этапом которого является концептуальная разработка предпроектного предложения. После этого начинается поиск инвесторов, которые, в свою очередь, могут сами диктовать условия. Все зависит от того, какое количество участков покупает инвестор. Если это весь городок, то возможны серьезные изменения в проекте вплоть до полной его переделки. В том случае, если инвестор покупает один-два коттеджа, он может влиять только на внутреннюю перепланировку дома и его отделку, а доминирующим звеном в отношениях выступает заказчик. Это делается для того, чтобы не испортить ансамбль городка. Данный факт очень важен, поскольку одним из главных параметров для согласования проекта городка на градостроительном совете является выдержанность концепции поселка (классичес- кого либо современного). Помимо этого, цельность концепции коттеджных городков особенно важна с позиции перспектив дальнейшего развития данного вида недвижимости, так как тот хаос, который присутствует в коттеджном строительстве, сегодня перестал удовлетворять все возрастающие потреб- ности инвесторов".

В связи с вышеперечисленным, экспертами прогнозируется усложнение поиска и приобретения неболь- ших участков в ближайшем будущем, так как в основном земля будет продаваться большими террито- риями под застройку именно коттеджными городками.

Влияние инвестора на проект своего коттеджа

По мнению Андрея Максимова, "если речь идет об эконом-классе, то здесь, безусловно, предпочтение отдается типовым проектам. Но при этом каждый из них может дорабатываться по желанию инвестора, причем доработки эти могут быть довольно значительными. Единственное условие - отсутствие противоречий в проекте после доработки общей концепции городка. Процентное соотношение вклада проектировщика и инвестора в окончательный вариант дома можно представить как 50/50".

Отдельно стоит выделить компании, пока не занимающиеся развитием отдельных городков и ведущие свою деятельность в рамках существующих коттеджных поселений. Опытом работы в этом сегменте делится Виталий Петрук: "После изучения всего спектра вопросов, связанных с максимальной эффектив- ностью продаж, мы пришли к выводу, что необходимо самостоятельно подбирать участок под строительство, проект, самостоятельно проводить всю маркетинговую работу, искать подрядчиков и покупателей. Когда работа проходит все этапы, будущие владельцы могут появиться и на перво- начальной стадии. Тогда у них есть больше шансов получить желаемое, вплоть до строительства на нашем участке предоставленного ими проекта. Однако можно пойти по более сложному пути, например, продать участок, на котором на 50% построен дом и завершать строительство, учитывая пожелания инвестора. Возможен и вариант продажи уже построенного коттеджа. В этом случае пожелания заказ- чика учитываются только при отделке дома либо при незначительных изменениях внутренней плани- ровки, если это не затрагивает несущие конструкции.

Основное преимущество деления производственного процесса на этапы - это возможность заинтере- совать как заказчиков, еще не определившихся со своими предпочтениями, так и людей, в точности представляющих внешний и внутренний облик своего будущего жилища. Особое внимание хотелось бы обратить на то, что многие покупатели уже имеют печальный опыт неудачного строительства во время первой волны загородной застройки. Их, в первую очередь, интересует качество работ, предоставить которое на нашем рынке могут не так много компаний. Одно из основных требований таких клиентов - это вхождение в проект на самом раннем этапе и полный контроль над строительным процессом, поэтому 60% домов продается уже на стадии строительства. Стоит обратить внимание на то, что, чем меньше степень готовности здания, тем проще заинтересовать покупателя".

Направления развития коттеджных городков

По мнению экспертов, на сегодняшний день стоимость как участка земли, так и квадратного метра коттеджа определяется географическим направлением, в котором расположен городок, и удаленностью городка от черты Киева. Наиболее популярные и, соответственно, самые дорогие из них находятся в пределах тридцатикилометровой зоны от столицы.

В этих пределах самым престижным является Обуховское направление, что объясняется наиболее развитой инфраструктурой (магазины, рестораны, спортзалы, дошкольные учреждения и т.д.) и хорошее состояние дороги. Цена коттеджей здесь колеблется от $2000 до $7000 за м2.

В последние годы наблюдается активизация в развитии Бориспольского направления (район Малой Александровки), где коттедж можно приобрести по цене $1200-1550 за м2. Растут цены и на Бровар- ском направлении: в начале 2007 года коттеджи площадью более 400 м2 на участках 0,10 гектара продавались по цене $1500 за м2. Эксперты обращают внимание на растущую популярность Житомир- ского и Одесского направлений, где цены на землю и недвижимость приблизились к броварским. В первую очередь, это объясняется наличием хорошей трассы, и, следовательно, возможностью быстро добраться до города.

Ирпенское направление развивается не очень активно, что связано с составом грунтов, не подходящих для массовой коттеджной застройки. Там предлагаются в основном незаконченные коттеджи площадью до 1000 м2.

Стоимость коттеджей в Лесной Буче доходит до $1850 за квадратный метр. Такие высокие цены объясняются хорошей транспортной развязкой.

Наиболее популярными считаются участки в Конча-Заспе, где цены на землю достигают максимальной отметки, а также окрестности Одесской трассы.

Портрет покупателя

По словам экспертов, портрет покупателя коттеджей за последние годы изменился. Еще совсем недавно загородное жилье могли себе позволить только представители верхушки государственной и криминальной власти, а также люди, достигшие серьезных успехов в бизнесе.

У этой социальной прослойки были специфические требования к жилью, поэтому большинство коттед- жей и прилегающих к ним участков отличались гигантизмом. "Но на сегодняшний день ситуация измени- лась, и получение шальных случайных денег стало скорее исключением, нежели правилом, а потому люди подходят к выбору размера будущего жилища с рациональной точки зрения. Сегодня дорого- стоящие элитные особняки от миллиона долларов и выше уже не пользуются большим спросом", - отмечает Константин Игнатенко. Поэтому основную часть предложения составляют коттеджи, рассчи- танные на средний уровень дохода граждан, - от $200 до 500 тысяч.

Не совсем согласен с этим мнением Виталий Петрук. Эксперт считает, "что как такового среднего класса в Украине пока нет, и как основополагающее можно принять понятие того социального среза, который уже подошел к процессу покупки недвижимости и стоит перед выбором: городская 3-4-комнатная квартира в районе Оболони или Позняков, либо сравнимый по цене загородный коттедж".

Проблемы рынка

По словам Константина Игнатенко, "отечественное законодательство в сфере коттеджного строитель- ства несовершенно. Получить статус отдельного населенного пункта очень тяжело, такие вопросы принимаются на уровне Верховной Рады. Решают эту проблему разными способами. Как правило, вновь возводимые городки входят в границы уже существующих поселков. Постепенно, по мере развития собственной инфраструктуры, получается конгломерат населенных пунктов. В этом случае какие-то интересы замыкаются на местных органах власти, при том, что приходится решать и собственные вопросы".

Однако, все эксперты называют рынок коттеджного строительства очень перспективным. По приблизи- тельным оценкам, совокупный спрос на загородное жилье в окрестностях Киева в ближайшие несколько лет будет составлять порядка 400 тысяч м2 в год.