 |
Юридические услуги |
|
| |
Земельные отношения
Операции с недвижимостью и инвестирование
Строительство
Хозяйственная практика
Судебное представительство
Абонентское обслуживание
Регистрация и ликвидация предприятий
Обслуживание физических лиц
Справочная информация
Партнеры и клиенты
Обратная связь
Наши проекты
Поиск
ON-Line Консультация
Вакансии
Земельные участки
| |
|
Коротко о нас |
|
| |
Юридические услуги от компании «Элит Консалтинг» - это надежная помощь во всех ситуациях, когда Вам может потребоваться адвокат. Мы предоставляем высококвалифицированное правовое сопровождение в таких случаях, как взыскание задолженностей различного рода, представление интересов в судах,оптимизация налогообложения, земельные и жилищные споры, защита от банков. «Элит Консалтинг» - законное и оперативное решение Ваших проблем! | |
|
| Взаимоотношения с финансами учереждениями в условиях кризиса и минимализация рисков. Реализация и приобритение заложенного имущества. |
Основания для замены кредитних ставок и как этому можно противостоять.
Одной из наиболее популярных услуг, предоставляющихся украинскими банками широким слоям населения, является потребительское кредитование. И действительно, в условиях, когда большинство населения зачастую не в состоянии собрать нужную сумму средств, чтобы оплатить покупку необходимой вещи, будь-то мобильный телефон, автомобиль или тем более недвижимость, услуги банков — очень кстати.
Однако не все далеко так безоблачно в этой сфере: не секрет, что процентные ставки в украинских банках значительно опережают среднеевропейские показатели, хотя уровень доходов граждан несравненно ниже.
Кроме того, как правило, помимо указанной в кредитных договорах годовой процентной ставки за пользование кредитом, присутствуют и различные скрытые платежи, например, плата за проверку документов, предоставление банком других услуг и плата за управление кредитом, размер которой иногда может превышать в полтора-два раза указанный в кредитном договоре размер годовой процентной ставки!!!
В итоге суммарная стоимость кредита возрастает довольно существенно. Особенно это проявляется при заключении договоров ипотеки. В свою очередь, банки аргументируют собственную позицию дороговизной финансовых ресурсов, недостаточной финансовой надежностью большого числа заемщиков и необходимостью гарантировать приемлемый уровень дохода для развития своего бизнеса.
Одностороннее повышение ставок по ипотечным кредитам в Украине, которое спровоцировало ипотечный, а потом и финансово-экономический кризис, началось еще с весны 2007 г., а массовое явление стало возникать с июля 2008 г.
При определенных обстоятельствах коммерческие банки могут увеличивать процентную ставку уже за выданными кредитами, ссылаясь на ст. 11 Закона Украины от 12.05.91 г. № 1023-ХІІ «О защите прав потребителей» (в договоре о предоставлении потребительского кредита может указываться, что процентная ставка по кредиту может изменяться в зависимости от изменения учетной ставки Национального банка Украины и в других случаях. О изменении процентной ставки по потребительскому кредиту потребитель уведомляется кредитодателем письменно на протяжении семи календарных дней с даты ее изменения. Без такого уведомления любое изменение процентной ставки является недействительным) и пункт 3.5. постановления НБУ от 10.05.2007 г. № 168 «Об утверждении правил предоставления банками Украины информации потребителю о условиях кредитования и совокупности стоимости кредита». А главное, такое условие предусмотрено ст. 525 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что односторонний отказ от обязательства или односторонняя замена его условий не допускается, если иное не предусмотрено договором или законом.
Не смотря на то, что 12.12.2008 г. появился Закон Украины № 661-VI «О внесении изменений к некоторым законам законодательным актам Украины, относительно запрета банкам менять условия договора банковского вклада и кредитного договора в одностороннем порядке», Банк может изменить процентную ставку при условии прописанной такой возможности в кредитном договоре.
В случае получения письма от Банка, рекомендуем заемщикам требования, которые следует выдвигать банку, чтобы защитить свои права:
1. Предоставить расчет ориентировочной совокупной стоимости кредита (общая стоимость, с учетом всех комиссий и затрат, помимо выплаты процентов). Такая информация необходима для оценки возможности к дальнейшему обслуживании полученных кредитов.
2. Предоставить информацию относительно событий, которые имели непосредственное влияние на стоимость ресурсов банка, с указанием публичного источника информации и диапазон времени, который анализировался банком. Такая информация необходима для понимания факторов, которые могут влиять на стоимость ресурсов банка в будущем, и соответственно – и возможную повторную замену процентной ставки по кредиту.
3. Уведомить о правиле (в виде алгебраичной формуле), по которому банк рассчитывает необходимую замену процентной ставки по договору на основе событий, которые влияют на стоимость ресурсов банка. Для лучшего понимания механизма формирования стоимости кредита также привести, каким образом на основании этого правила были рассчитаны ставки на момент выдачи кредитов.
А заканчивать письмо заемщику следует так: «До времени предоставления такой информации я не могу согласиться на предложение банка относительно увеличения ставки и буду продолжать обслуживать кредиты на первоначальных условиях. В случае, если банк в одностороннем порядке изменит процентную ставку по договору кредита, я буду вынужден обратиться к соответствующим государственным органам власти с целью обеспечения защиты своих законных прав и интересов».
Кредитные каникули
Кредитные каникулы – возможность определенный срок не выплачивать банку кредит.
Основная выгода кредитных каникул для заемщика – это уменьшение финансовой нагрузки в период капитальных издержек, связанных с оплатой авансового взноса, оформлением кредита, страхованием недвижимости или проведением ремонта квартиры. "С внедрением такой программы практически каждый четвертый клиент при ипотечном кредитовании воспользовался услугой отсрочки платежей. Отчасти это связано еще и с тем, что в нашем банке не взимается комиссия за досрочное погашение кредита, и поэтому клиент в любой момент, даже во время кредитных каникул, может заплатить банку больше, чем это определено графиком. Ну а если возникли непредвиденные издержки, то клиент всегда может спланировать свои расходы и управлять средствами более эффективно.
Практически все финансовые организации, занимающиеся ипотечным кредитованием, предоставляют клиенту возможность временной отсрочки платежей, так называемые кредитные каникулы. Каковы же причины такой лояльности банков и выгоден ли временный перерыв в погашении долга для заемщика? Кредитные каникулы дают заемщику возможность не выплачивать кредит в течение определенного срока.
Такие каникулы можно брать в зависимости от самых разных обстоятельств. Их причиной вовсе не обязательно должно быть увольнение с работы и потеря источника дохода, клиент может просто временно продпочесть вкладывать деньги в другую сферу. Например, взяв ипотечный кредит, он может временно заморозить его, купив автомобиль и расплачиваясь за него. Или, скажем, поехать с семьей за границу на дорогой курорт. В таких случаях возможность отложить срок возвращения ссуды будет очень кстати, тем более, что сделать это можно в любой период выплаты: как в начале, так и в середине или в конце срока.
ПРОЦЕДУРА РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА.
Основным нормативным актом, регулирующим залоговые правоотношения на Украине, является Закон Украины «О залоге».
Согласно статье 1 данного закона, в силу залога как способа обеспечения обязательств, кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Как правило, банки при выдаче кредита требуют от должника, физического лица, в качестве обеспечения кредитного обязательства передачи в залог недвижимости. Идеальным вариантом для обеих сторон является случай, когда заемщик своевременно выполняет свои обязательства по кредитному договору, и банку не нужно вспоминать о залоге. В то же время, нередки случаи, когда заемщик не в состоянии погасить кредит. Тогда единственной возможностью ликвидировать задолженность перед банком остается процедура реализации заложенного имущества.
Законодатель дает возможность кредитору удовлетворить свои требования к должнику за счет предмета залога различными способами, среди которых можно выделить следующие:
- принудительная продажа заложенного имущества;
- добровольная продажа заложенного имущества;
- продажа заложенного имущества, которое на момент такого отчуждения будет выведено из залога.
Порядок принудительной продажи заложенного имущества регулируется статьями 20, 21 Закона Украины «О залоге», Законом Украины «Об исполнительном производстве» и другими нормативно-правовыми актами.
В ряде случаев предусмотренная законодательством процедура принудительной продажи заложенного имущества не в полной мере удовлетворяет участников залоговых правоотношений. Кредитора такая процедура не устраивает по причине нечеткой правовой регламентации и растянутости процедуры во времени. А должника — потому что предмет залога может быть продан по заниженной цене, плюс ко всему, расходы на процедуру реализации предмета залога по расценкам «Укрспецюста» ложатся именно на него как на залогодателя (статья 19 Закона «О залоге»). Обычно принудительная продажа необходима в тех случаях, когда должник намеренно избегает контактов с кредитором. В других случаях стороны обеспеченных залогом правоотношений могутпойти иным путем.
Добровольная продажа.
Согласно статье 17 Закона «О залоге», для добровольного отчуждения должником предмета залога необходимо обязательное соблюдение двух условий: согласие залогодержателя; переход основного долга, обеспеченного залогом, от залогодателя к покупателю (новому залогодателю) предмета залога. Первое условие практически всегда соблюдается, так как банк редко будет возражать против скорейшего погашения залогодателем своей задолженности. В обычной ситуации одним из условий продажи (дарения, мены и т.д.) недвижимости является отсутствие запрета на ее отчуждение. Если же недвижимое имущество находится в залоге, то, до выполнения обеспеченного им обязательства, оно пребывает под запретом на его отчуждение.
Первое условие о добровольной продаже банки реализуют путем выдачи нотариусу письма с просьбой снять запрет на отчуждение предмета залога для его последующей продажи. Нюансы также возникают и при достижении второго условия, о существовании которого банк-залогодержатель иногда вообще забывает.
Во-вторых, необходимость перевода долга может отпугнуть потенциального покупателя, так как он не знает всей истории кредитных правоотношений между банком и заемщиком. Вдруг кредитор, через месяц-другой после продажи заложенной недвижимости, выставит претензию по оплате пени, которая была введена в кредитные правоотношения каким-нибудь дополнительным соглашением к кредитному договору? Также нужно учитывать, что в договор купли-продажи будут внесены положения о том, что продажа недвижимости осуществляется в тот момент, когда она находится в залоге. Это может негативно повлиять на последующее отчуждение такого объекта вследствие снижения его рыночной стоимости (чем недвижимость «грязнее» — тем дешевле). В таком случае, покупателя можно привлечь только очень низкой ценой, что, опять таки, не всегда будет устраивать залогодателя–продавца и залогодержателя–банк, которому может не хватить полученной от продажи суммы для погашение задолженности.
Третий способ: продажа заложенного имущества, выведенного из залога на момент отчуждения.
В соответствии со статьей 28 Закона «О залоге», право залога прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Часть 1 статьи 216 Гражданского кодекса предусматривает, что обязательство прекращается исполнением, проведенным надлежащим образом. Значит, продажу заложенной недвижимости нужно организовать так, чтобы, на момент подписания договора купли-продажи, обязательство, обеспеченное залогом, было уже выполнено в полном объеме.
Для этого необходимо четко согласовать действия между залогодержателем, нотариусом, залогодателем и покупателем. Указанные лица собираются вместе, как правило, в помещении банка, и последовательно совершают следующие действия. Покупатель и залогодатель-продавец подписывают договор купли-продажи объекта недвижимости.
Покупатель вносит сумму задолженности залогодателя перед залогодержателем в кассу последнего, а разницу между ценой покупки и суммой долга передает продавцу. В результате обязательство, обеспеченное залогом, прекращается. При этом, законом не запрещается погашение обязательства должника перед кредитором третьим лицом Нотариус, предварительно получив от кредитора уведомление о погашении кредита (статья 74 Закона «О нотариате»), снимает запрет на отчуждение предмета залога и берет справку об отсутствии такого запрета.
Договор купли-продажи нотариально удостоверяется (нотариус ставит свою подпись, печать, стороны расписываются в реестровой книге). Таким образом, решаются все вышеописанные трудности: кредитор получает удовлетворение своих требований, покупатель совершает обычную покупку объекта недвижимости, продавец-должник осуществляет продажу по приемлемой цене и погашает задолженность перед кредитором. Погашение задолженности обязательно должно предшествовать снятию запрета на отчуждение продаваемой недвижимости, иначе сделка может быть признана недействительной, со всеми вытекающими последствиями.
При таких обстоятельствах предлагается воспользоваться таким институтом гражданского права как поручение. Договор поручения необходимо подписать сразу же после подписания договора залога, причем в нотариальной форме, так как договор поручения касается продажи недвижимого имущества. Доверителем выступает заемщик-залогодатель, а поверенным — дружественное банку третье лицо. Желательно, чтобы таким третьим лицом была компания, специализирующаяся на операциях с недвижимостью (например, агентство недвижимости), что в будущем будет способствовать максимально быстрой продаже предмета залога.
Договор поручения будет подписан с отлагательным условием: поверенный приступит к выполнению своих обязательств по продаже имущества, переданного в залог, только в том случае, если доверитель не выполнит свои обязательства по кредитному договору. Отчуждение недвижимости будет осуществляться описанным выше способом, когда имущество предварительно выводится из залога.
Особое внимание в этом случае следует уделять четкой формулировке каждого пункта договора поручения, чтобы доверитель ясно видел, когда у поверенного появляется возможность реализации недвижимости.
Кто-то может возразить, что залогодатель-доверитель может практически на следующий день после подписания договора поручения отменить его. Не следует забывать, что свое практическое применение такой договор будет иметь тогда, когда должник всячески избегает попыток банка урегулировать вопрос погашения долга. При обычной продаже недвижимости физические лица, как правило, пользуются услугами специализированных компаний, поэтому, и в случае согласия должника на погашение задолженности за счет реализации заложенного имущества, вряд ли он захочет отказаться от услуг профессионалов, тем более в таком щепетильном деле. Как показывает практика работы в этой сфере деятельности, еще ни один заемщик не воспользовался таким правом. Да и банк может занять в таком случае жесткую позицию.
|
|
English |
Русский |
|
Аналитика и статьи |
|
| |
Кабмин дает льготы н...
Налог на недвижимост...
Женский образователь...
Процедура отримання ...
Сложности раздела со...
Оптимізація чисельно...
Риски приобретения к...
Предприниматель – эт...
Будуємо котеджне міс...
Укладання договору п...
Правове регулювання ...
Договір оренди земел...
Будівництво таун-хау...
| |
|
Контактная информация |
|
| |
|
Украина, г. Киев, 01042
ул. Патриса Лумумбы, 4/6
корпус В, офис 405
Телефон/факс:
+38 (044) 501-68-88
Для писем: info@elitconsalting.com Схема проезда
|
| |
|
ON-Line Консультация |
|
| |
[Задать вопрос]
Костеев Руслан - Существует ли налоговое соглашение между Правительствами Украины и Намибии.
Я работаю в Намибии и плачу налоги в Намибии, должен ли я платить ...
Лескин Артём - Я являюсь совладельцем частного, приватизированого дома. Участок, на котором находится дом не приватизирован. Я хочу его приватезировать, а мой сос...
Елена - Добрый день. Скажите пожалуйста: у меня есть 10 га земли целевое назначение земли: строительство жилых домов. Земля находится в частной собственно...
| |
Для пользователей
Для пользователей
Востановление пароля
|
|