ПОРЯДОК РАБОТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ
Примечание. Порядок купли-продажи земельных участков незначительно отличается от порядка купли-продажи другой недвижимости (например, квартиры, дома или офиса). Если у Вас есть вопросы - звоните.
Введение. У любого риэлтора (агентства недвижимости) существует 2 варианта работы с покупателями недвижимости (квартиры, дома, офиса и т.п.), - далее по тексту "квартира".
Первый вариант работы с покупателями недвижимости - это устные договоренности по поиску квартиры.
Но тут возникает огромный минус. Прежде всего, поставьте себя на место риэлтора, который будет осуществлять поиск. Скорее всего, Вы бы не стали тратить усилия на граждан, которые несерьезно настроены на сотрудничество, т.к. Вам ведь не хотелось бы делать "Филькин" труд. В этом случае поиском будут заниматься вяло, и Вы не сможете получить реальной выгоды. Если риэлтор-профессионал ценит свое время и работает только с серьезно настроенными людьми, то он просто Вам откажет. С другой стороны можно обратиться к нескольким риэлторам (агентствам недвижимости) и добиться сотрудничества, но, как Вы понимаете, поиском квартиры для Вас будут заниматься только риэлторы средней руки, а то и вовсе новички в этом деле.
Второй вариант работы с покупателями недвижимости - подписание договора о поиске квартиры.
Этот договор может называться "договор поиска объекта недвижимого имущества" и его эффективность для покупателя достигает практически ста процентов.
Договорные отношения между риэлтором (агентством недвижимости) и покупателем сразу доказывают, что покупатель серьезно настроен и понимает выгодность своего положения. С ним начинают работать с особой тщательностью, помогают профессиональным советом, избавляют от бессмысленного просмотра объявлений и бесконечных звонков. Предоставляют на выбор обработанную специалистами информацию по квартирам и, как правило, покупатель получает то, что искал.
Я предлагаю покупателям недвижимости официальное сотрудничество по 2-му варианту работы с покупателями недвижимости (заключив со мной "Договор поиска объекта недвижимого имущества").
С текстом "Договора поиска объекта недвижимого имущества", который использую я, Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).
ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ РАБОТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ НЕДВИЖИМОСТИ:
1) Покупатель сообщает мне свои требования и пожелания к приобретаемому объекту недвижимости.
2) Я организовываю подбор вариантов, которые могут быть интересны для покупателя, и передаю список вариантов покупателю (по e-mail, факсу или в распечатанном виде).
3) Если покупателя заинтересовали какие-либо варианты, и он хочет приступить к просмотру этих вариантов, между мной и покупателем заключается "договор поиска объекта недвижимости" (ссылка на текст договора ниже в Примечаниях).
Покупатель оплачивает аванс, который учитывается при оплате комиссионного вознаграждения (для приобретения объекта дешевле экв. US$200'000 сумма аванса составляет экв. US$200; для приобретения объекта дороже экв. US$200'000 сумма аванса составляет экв. US$300).
Вышеуказанный аванс необходим только для того, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя!
4) После нахождения варианта, который устраивает покупателя и который он хочет купить, оформляется (нотариально или не нотариально - по желанию сторон) предварительный договор (договор о задатке) между покупателем и продавцом объекта недвижимости, в котором фиксируются:
стоимость объекта;
сумма задатка, переданного покупателем продавцу объекта;
перечень переданных мне на ответственное хранение правоустанавливающих документов на объект;
срок подписания договора купли-продажи объекта;
срок снятия с регистрации (выписки) продавца/ов, - если это жилой фонд и в объекте кто-то зарегистрирован (прописан);
срок освобождения объекта;
ответственность сторон за срыв предстоящей сделки;
другие условия предстоящей сделки.
5) После оформления договора купли-продажи, сумма моего комиссионного вознаграждения, подлежащего оплате по договору, уменьшается на сумму оплаченного покупателем аванса.
Если же ни один из предложенных вариантов не удовлетворил покупателя - уплаченный аванс покупателю не возвращается, и направляется на оплату моих издержек по работе с заявкой покупателя.
Примечания.
1"Договор поиска объекта недвижимости", который использую я, не является эксклюзивным договором, т.е. покупатель может сотрудничать с другими риэлторами (агентствами недвижимости) на свое усмотрение.
2Покупатель, который продает через меня свой объект недвижимости, вышеуказанный аванс не оплачивает!
3С текстом "договора поиска объекта недвижимости", который использую я, Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).
ПОРЯДОК РАБОТЫ:
1. Консультации по вопросам недвижимости - бесплатно
Я всегда окажу Вам квалифицированную помощь по вопросам цен на квартиры, помогу разобраться в юридических вопросах и тонкостях предстоящей сделки.
N.B. Данные о покупателях являются конфиденциальной информацией, и поэтому я их не разглашаю!
2. Кампания по поиску квартиры - бесплатно
Вы сообщаете мне свои требования и пожелания к приобретаемой квартире, а я организовываю подбор вариантов, которые могут быть интересны для Вас.
3. Подбор вариантов - бесплатно (более 15000 вариантов на продажу)
а) После четкого выяснения Ваших требований и пожеланий к приобретаемой квартире и возможностей удовлетворить Вашу заявку, я подготавливаю для Вас предварительную выборку вариантов квартир, которые могут быть интересны для Вас. Предварительная выборка содержит общую информацию о находящихся в базах вариантах. Я передаю Вам предварительную выборку по e-mail, факсу или в распечатанном виде.
б) Если Вас заинтересовали какие-либо варианты из предварительной выборки, Вы сообщаете мне о своем выборе.
в) Я выясняю подробную информацию и текущую ситуацию по заинтересовавшим Вас вариантам, и подготавливаю для Вас обработанную выборку вариантов квартир (для многих вариантов доступны планировки, иногда - фотографии самих квартир и домов, в которых они находятся).
г) Я передаю Вам обработанную выборку по e-mail, факсу или в распечатанном виде.
С образцом предварительной выборки Вы можете ознакомиться по ссылке ниже (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).
Пример предварительной выборки по квартирам:
предварительная выборка №1.
д) Если Вас заинтересовали какие-либо варианты из обработанной выборки, и Вы желаете приступить к просмотру выбранных Вами вариантов, я организую для Вас 2 просмотра бесплатно. Для дальнейших просмотров мы заключаем "договор поиска объекта недвижимости" и Вы оплачиваете аванс (подробности выше в "ОБЩИХ ПРИНЦИПАХ РАБОТЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ НЕДВИЖИМОСТИ").
4. Договор поиска объекта недвижимости
При составлении договора я пытался максимально учесть Ваши и мои интересы, опираясь на многолетнюю практику работы на рынке недвижимости. То, что отношения между двумя сторонами (мной и Вами) должны закрепляться юридически, в этом нет сомнения, хотя бы потому, что это подтверждает серьезность намерений сторон. Договор между риэлтором (агентством недвижимости) и покупателем - важный момент при покупке недвижимости.
Договор избавит Вас от лишних переживаний и сделает наши с Вами отношения более прозрачными.
В тексте договора указываются условия приобретения квартиры, устанавливается срок действия и ответственность сторон.
Преимущества такого вида сотрудничества для каждой стороны очевидны.
Вы знаете, кто непосредственно занимается поиском объекта квартиры для Вас. Это оградит Вас и Вашу семью от ночных звонков, встреч и общения с непонятными "субъектами" и "экскурсантами" не имеющих необходимого опыта и квалификации, а также от нереальных расселений, сорванных задатков и других сложностей.
Для поиска интересующей Вас квартиры я приложу максимум усилий, т.к. я имею гарантию получения комиссионных, в случае, если я подыщу Вам квартиру, которую Вы купите.
С текстом договора поиска объекта недвижимости, который использую я, Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).
5. Просмотр вариантов квартир
Просмотр квартир - очень важный момент. Я обязательно согласую с Вами удобное время для просмотра квартир. Помимо технических характеристик, я подчеркну все достоинства и недостатки квартир, которые могут повлиять на Ваш выбор. Я также "избавлю" Вас от лишних просмотров, т.е. когда условия продажи квартир заведомо Вами неприемлемы.
Я лично буду выезжать с Вами в согласованное время для осмотра квартир, помогая Вам выявить плюсы и скрытые минусы квартир.
6. Предварительный договор (договор о задатке)
После того, как найдена квартира, которая Вас устраивает и за которую Вы готовы дать задаток, я, Вы и продавцы этой квартиры заключаем трехсторонний предварительный договор на приобретение Вами квартиры (договор о задатке), максимально учитывая в тексте договора все договоренности.
В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если продавцы в ней проживают), срок снятия продавцов с регистрационного учета (если продавцы в ней зарегистрированы), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из квартиры.
В предварительном договоре фиксируется денежная сумма (задаток), которую Вы передаете продавцам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить Ваши намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для передачи задатка за приобретаемую ими квартиру, оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.
ВАЖНО!
В случае незаключения договора купли-продажи недвижимости по вине продавцов, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГК Украины).
В случае незаключения договора купли-продажи по вине покупателя, покупатель теряет переданный продавцам задаток (ст. 571 ГК Украины).
С момента заключения предварительного договора и до подписания договора купли-продажи квартиры у нотариуса или до расторжения предварительного договора, правоустанавливающие документы на покупаемую Вами квартиру будут находиться у меня на ответственном хранении. Это обязательное условие, которым я страхую Вас, как покупателя, т.к. отсутствие оригиналов правоустанавливающих документов у продавцов не позволит им произвести какие-либо действия со своей недвижимостью с третьими лицами (продать, подарить, взять еще один задаток и т.д.).
В день заключения договора купли-продажи недвижимости я передам нотариусу правоустанавливающие документы и пакет подготовленных дополнительных документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимости.
7. Проверка правоустанавливающих документов, личностей продавцов и сбор дополнительных документов
Для того чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо проверить правоустанавливающие документы на квартиру, собрать необходимый пакет дополнительных документов и проверить личности продавцов. Страховая компания "Инкомстрах" произведет проверку документов и личностей продавцов, а я совместно с продавцами (или сам по доверенности продавцов) соберем необходимые дополнительные документы длоя оформления договора купли-продажи.
8. Перед сделкой
После того, как все документы собраны, а продавцы и Вы готовы к заключению договора купли-продажи недвижимости, желательно провести встречу всех ее участников, чтобы еще раз "закрепить" те моменты, которые волнуют стороны и определиться со временем и местом встречи, нотариальной конторой или нотариусом, где будет заключен договор купли-продажи недвижимости и произведен расчет за покупаемую Вами квартиру.
Еще раз проверяются все документы, которые необходимы для заключения договора купли-продажи недвижимости и их наличие в полном объеме. Данная встреча может проходить на любой территории, согласованной сторонами. После этого можно смело выходить на подписание договора купли-продажи недвижимости.
9. Оформление договора купли-продажи недвижимости
В назначенное время стороны собираются вместе в нотариальной конторе или у нотариуса и приступают к процедуре оформления договора купли-продажи недвижимости:
- Покупатель и продавцы передают свои паспорта нотариусу, и производится расчет за квартиру, а также оплачивается мое комиссионное вознаграждение.
- После того, как расчет произведен полностью, покупатель и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости, а нотариус его регистрирует. Стороны оплачивают услуги нотариуса, государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд. Нотариус передает сторонам экземпляры договора купли продажи недвижимости для снятия с регистрационного учета в милиции (копия - продавцам) и регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ г. Киева (оригинал и копия - покупателю).
- После регистрации договора купли-продажи в БТИ г. Киева покупатель может зарегистрировать себя и членов семьи по адресу квартиры в паспортном столе.
После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ г. Киева, права собственности на купленную Вами квартиру окончательно переходят к Вам, как к покупателю (ст. 640 ГК Украины).
10. После заключения договора купли-продажи недвижимости
После того, как договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован у нотариуса, и Вы получили оригинал договора на руки, Вы должны принять купленную квартиру у продавцов. Это может быть сделано в день заключения договора купли-продажи квартиры (если квартира свободна) или до даты, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.
Если у Вас и продавцов нет друг к другу претензий по взаиморасчетам, состоянию квартиры, снятию с регистрационного учета и оплате коммунальных услуг, происходит передача ключей от квартиры, квитанций по квартплате, электроэнергии, за пользование телефоном, междугородней связью, кабельным телевидением.
