ПОРЯДОК РАБОТЫ С ПРОДАВЦАМИ
Примечание. Порядок купли-продажи земельных участков незначительно отличается от порядка купли-продажи другой недвижимости (например, квартиры, дома или офиса). Если у Вас есть вопросы - звоните.
Введение. У любого риэлтора (агентства недвижимости) существует 2 варианта работы с продавцами недвижимости (квартиры, дома, офиса т.п.), - далее по тексту "квартира".
Первый вариант работы с продавцами недвижимости - это устные договоренности по продаже квартиры.
В этом случае к Вам никакого серьезного отношения не будет. Скорее всего, подумают, что Вы сами занимаетесь продажей квартиры. Но кто сказал, что продавать квартиру это легко! Во-первых, продажа квартиры это не только оформление сделки, а очень сложный и тонкий процесс поиска покупателя, который заплатит нужные деньги. Это финансовые затраты, постоянный прием звонков, из которых сотни из любопытства, а ведь каждому надо с улыбкой на лице рассказать о достоинствах своей квартиры, даже если звонок в первом часу ночи.
На деле же, продажа квартиры может длиться не один месяц, но ведь не каждый выдержит такой "нервотрепки", да и сидеть на телефоне несколько месяцев та еще перспектива. Иначе просто не получится продать квартиру за те деньги, которые Вы хотите. Неужели найдется такой риэлтор, который будет справляться со всеми этими трудностями, отсеивать ненужных покупателей, проводить огромный объем дополнительных работ, о которых собственник жилья даже не подозревает, только за честное слово. Поэтому таких продавцов возьмут на заметку или попросту будут иметь в виду, если вдруг появится покупатель, хотя шансы, сами понимаете, ничтожны.
Второй вариант работы с продавцами недвижимости - подписание эксклюзивного договора поиска покупателя.
По этому договору Вы передаете риэлтору (агентству недвижимости) эксклюзивное право рекламировать Ваш объект и заниматься поиском покупателя на него на определенный в договоре срок.
В данном случае Вами будут заниматься усиленно и обычно Ваша квартира будет продана в оговоренные сроки, и Вы получите рыночную цену за Вашу квартиру.
Примечание. По сравнению с первым вариантом работы с продавцами недвижимости, подписание эксклюзивного договора для продавцов имеет огромные преимущества, и подавляющее большинство продавцов, понимающих эту выгодность, обращаются к риэлтору (в агентство недвижимости) для работы на таких условиях.
Всегда приятно свалить на риэлтора (агентство недвижимости) всю работу по поиску покупателя на свою квартиру!
Я предлагаю продавцам недвижимости официальное сотрудничество по 2-му варианту работы с продавцами недвижимости (заключив со мной "Эксклюзивный договор поиска покупателя на объект недвижимого имущества"), - с 2004 года я работаю как ФЛП - "физическое лицо-предприниматель" с печатью; являюсь плательщиком единого налога по виду деятельности 70.31.0 - "деятельность агентств недвижимости".
У меня лучшие условия! При работе на условиях Эксклюзивного договора продавцу в подарок 0.5% от цены, за которую продается его объект недвижимости! Этот подарок я выплачиваю продавцу из суммы моего комиссионного вознаграждения, которое оплачивает покупатель.
С текстом "Эксклюзивного договора поиска покупателя на объект недвижимого имущества", который использую я, Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).
ПОРЯДОК РАБОТЫ:
1. Консультации по вопросам недвижимости - бесплатно
Я всегда окажу Вам квалифицированную помощь по вопросам цен на квартиры, помогу разобраться в юридических вопросах и тонкостях предстоящей сделки.
2. Осмотр и оценка - бесплатно
После того как Вы решили обратиться ко мне для продажи или обмена Вашей квартиры, я лично выезжаю в согласованное время для осмотра Вашей квартиры, чтобы иметь о ней представление и знать какие нюансы можно отразить во время рекламной компании и правильно определить стоимость квартиры (оценка по телефону не лучший способ узнать реальную стоимость квартиры). При необходимости, я провожу фотографирование Вашей квартиры для каталогизации и размещения информации на моем сайте.
N.B. Данные о продавцах являются конфиденциальной информацией, и поэтому не подлежат разглашению.
ВАЖНО! Влияние ремонта на цену квартиры
Часто я встречался с людьми, которые потратили большие деньги на дорогой ремонт своей квартиры и при ее продаже, хотели вернуть деньги, которые в него вложили. Из своего опыта могу сказать лишь одно: ремонт несущественно влияет на цену квартиры. Единственное, на что ремонт оказывает действие - это на скорость продажи квартиры. Даже если Вы потратили на ремонт 30 тыс. долл., то квартиру, стоимостью 100 тыс. долл. никто в здравом уме за 130 тыс. долл. не купит. Поэтому, при продаже, относитесь к ремонту как к дорогой прическе - сегодня есть, а завтра неизвестно за что деньги отдал. И никогда не забывайте о психологии покупателей - каждый при приобретении жилья будет делать свой ремонт и ему не так критично (в большинстве случаев) состояние квартиры. Исключения составляют лишь квартиры, которые в очень скверном состоянии.
Иными словами Вы вряд ли вернете деньги, которые вложили в ремонт!
3. Эксклюзивный договор поиска покупателя (правоустанавливающие документы на Вашу квартиру остаются у Вас)
По этому договору Вы передаете мне эксклюзивное право рекламировать Вашу квартиру и заниматься поиском покупателя на нее на определенный в договоре срок.
При составлении эксклюзивного договора я пытался максимально учесть Ваши и мои интересы, опираясь на многолетнюю практику работы на рынке недвижимости. То, что отношения между двумя сторонами (мной и Вами) должны закрепляться юридически, в этом нет сомнения, хотя бы потому, что это подтверждает серьезность намерений сторон. Эксклюзивный договор между мной и продавцом - это один из самых главных моментов при продаже недвижимости.
Эксклюзивный договор, в котором прописаны условия сотрудничества с Вами, помогает в моей работе, а Вас избавит от лишних переживаний и сделает наши с Вами отношения более прозрачными.
В тексте эксклюзивного договора указываются условия продажи квартиры (варианты обмена), устанавливается срок действия и ответственность сторон, указывается стоимость квартиры, которая подлежит понижению только при Вашем согласии.
Преимущества такого вида сотрудничества для каждой стороны очевидны. Вы знаете, кто непосредственно занимается продажей Вашей квартиры. Это оградит Вас и Вашу семью от ночных звонков, посещений непонятных "субъектов" и "экскурсантов" не имеющих "живых" денег, а также от неудавшихся расселений, сорванных задатков и других сложностей.
Для меня Ваша квартира будет иметь наивысший приоритет по сравнению с любыми другими квартирами, которые предлагаются на продажу. Для рекламы Вашей квартиры будут выделены необходимые средства, т.к. в случае продажи Вашей квартиры я имею гарантию получения комиссионных, которые покроют мне расходы на рекламную кампанию.
После подписания Вами эксклюзивного договора я буду обладать эксклюзивным правом поиска покупателя на Вашу квартиру.
У меня лучшие условия! При работе на условиях договора продавцу в подарок 0.5% от цены, за которую продается его объект недвижимости! Этот подарок я выплачиваю продавцу из суммы моего комиссионного вознаграждения, которое оплачивает покупатель.
С текстом эксклюзивного договора поиска покупателя, который использую я, Вы можете ознакомиться здесь (для просмотра требуется установленный Microsoft Word).
4. Рекламная кампания по продаже Вашей квартиры
Я, за свой счет, организую необходимую рекламную кампанию по поиску покупателя на Вашу квартиру, используя как ведущие средства массовой информации, так и свои клиентскую и риэлторскую базы.
5. Просмотры
Просмотр Вашей квартиры потенциальным покупателем - очень важный момент. Я обязательно согласую с Вами удобное время для просмотра потенциальным покупателем Вашей квартиры, чтобы Вам можно было как следует подготовиться к визиту, т. к. от первого впечатления многое зависит. Для многих людей немаловажно, какая у Вас аура и, помимо технических характеристик, желательно подчеркнуть все достоинства Вашей квартиры, которые могут повлиять на выбор покупателя. Я также "избавлю" Вас от лишних просмотров, т.е. когда условия приобретения Вашей квартиры потенциальным покупателем заведомо Вами неприемлемы.
6. Предварительный договор (договор о задатке)
После того, как на Вашу квартиру находится реальный покупатель, готовый дать за нее задаток, существует два варианта дальнейшего развития событий:
Вариант 1. Прямой покупатель (без своего риэлтора)
В таком случае, я, Вы и покупатель заключаем трехсторонний предварительный договор (договор о задатке) на приобретение Вашей квартиры покупателем, максимально учитывая в тексте договора все договоренности.
В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если Вы в ней проживаете), срок снятия с регистрационного учета (выписки), - если Вы или кто-то другой в ней зарегистрированы (прописаны), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из Вашей квартиры.
В предварительном договоре фиксируется денежная сумма (задаток), которую покупатель передает Вам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить свои намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для передачи задатка за приобретаемую ими квартиру, оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.
ВАЖНО!
В случае незаключения договора купли-продажи недвижимости по вине продавцов, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГК Украины).
В случае незаключения договора купли-продажи по вине покупателя, покупатель теряет переданный продавцам задаток (ст. 571 ГК Украины).
С момента заключения предварительного договора и до подписания договора купли-продажи Вашей квартиры у нотариуса или до расторжения предварительного договора, правоустанавливающие документы на Вашу квартиру будут находиться у меня на ответственном хранении.
В день заключения договора купли-продажи недвижимости я передам нотариусу правоустанавливающие документы на Вашу квартиру и пакет подготовленных дополнительных документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимости.
Вариант 2. Не прямой покупатель (со своим риэлтором или агентством недвижимости)
В таком случае, Вы и покупатель и, возможно, риэлтор (агентство недвижимости) покупателя (поскольку у разных фирм разные договора), заключаете, под моим контролем, предварительный договор (договор о задатке) на приобретение Вашей квартиры покупателем, максимально учитывая в тексте договора все договоренности.
В предварительном договоре фиксируется стоимость квартиры, срок ее приобретения, срок ее освобождения (если Вы в ней проживаете), срок снятия с регистрационного учета (выписки), - если Вы или кто-то другой в ней зарегистрированы (прописаны), ответственность сторон за срыв сделки, а также другие условия, которые стороны хотят в нем отразить. Очень важно до подписания предварительного договора четко оговорить, что остается и что вывозится из Вашей квартиры.
В предварительном договоре фиксируется денежная сумма (задаток), которую покупатель передает Вам за квартиру (в счет оплаты), с целью подтвердить свои намерения и обеспечить исполнение предварительного договора. В большинстве случаев, задаток в дальнейшем используется продавцами для передачи задатка за приобретаемую ими квартиру, оплаты расходов по оформлению документов, необходимых для заключения договора купли-продажи продаваемой квартиры, оплаты коммунальных платежей и др.
ВАЖНО!
В случае незаключения договора купли-продажи недвижимости по вине продавцов, они должны возвратить покупателю двойную сумму задатка (ст. 571 ГК Украины).
В случае незаключения договора купли-продажи по вине покупателя, покупатель теряет переданный продавцам задаток (ст. 571 ГК Украины).
С момента заключения предварительного договора и до подписания договора купли-продажи Вашей квартиры у нотариуса или до расторжения предварительного договора, правоустанавливающие документы на Вашу квартиру будут переданы на ответственное хранение риэлтору (агентству недвижимости), представляющему интересы покупателя. Это обязательное условие, которым страхуется покупатель, т.к. отсутствие оригиналов правоустанавливающих документов у продавцов не позволит им произвести какие-либо действия со своей недвижимостью с третьими лицами (продать, подарить, взять еще один задаток и т.д.).
В день заключения договора купли-продажи недвижимости риэлтор (агентство недвижимости) покупателя, передаст нотариусу правоустанавливающие документы на Вашу квартиру и пакет подготовленных дополнительных документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимости.
7. Сбор документов
Для того чтобы заключить договор купли-продажи недвижимости необходимо собрать пакет документов. Собирать необходимые документы мы с Вами будем вместе или я сам по доверенности.
8. Перед сделкой
После того, как все документы собраны, а покупатель и Вы готовы к заключению договора купли-продажи недвижимости, желательно провести встречу всех ее участников, чтобы еще раз "закрепить" те моменты, которые волнуют стороны и определиться со временем и местом встречи, нотариальной конторой или нотариусом, где будет заключен договор купли-продажи недвижимости и произведен расчет за продаваемую Вами квартиру.
Еще раз проверяются все документы, которые необходимы для заключения договора купли-продажи недвижимости и их наличие в полном объеме. Данная встреча может проходить на любой территории, согласованной сторонами. После этого можно смело выходить на подписание договора купли-продажи недвижимости.
9. Оформление договора купли-продажи недвижимости
В назначенное время стороны собираются вместе в нотариальной конторе или у нотариуса и приступают к процедуре оформления договора купли-продажи недвижимости:
- Покупатель и продавцы передают свои паспорта нотариусу, и производится расчет за квартиру, а также оплачивается мое комиссионное вознаграждение.
- После того, как расчет произведен полностью, покупатель и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости, а нотариус его регистрирует. Стороны оплачивают услуги нотариуса, государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд. Нотариус передает сторонам экземпляры договора купли продажи недвижимости для снятия с регистрационного учета в милиции (копия - продавцам) и регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ г. Киева (оригинал и копия - покупателю).
- После регистрации договора купли-продажи в БТИ г. Киева покупатель может зарегистрировать себя и членов семьи по адресу квартиры в паспортном столе.
После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ г. Киева, права собственности на проданную Вами квартиру окончательно переходят к покупателю (ст. 640 ГК Украины).
10. После заключения договора купли-продажи недвижимости
После того, как договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован у нотариуса, и Вы получили копию договора на руки, Вы должны передать проданную квартиру покупателю. Это может быть сделано в день заключения договора купли-продажи недвижимости (если квартира свободна) или до даты, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.
Если Вы на момент продажи Вашей квартиры зарегистрированы (прописаны) в ней, то Вы обязаны сняться с регистрационного учета в сроки, указанные в договоре купли-продажи недвижимости.
Если у Вас и покупателя нет друг к другу претензий по взаиморасчетам, состоянию квартиры, снятию с регистрационного учета и оплате коммунальных услуг, происходит передача ключей от квартиры, квитанций по квартплате, электроэнергии, за пользование телефоном, междугородней связью, кабельным телевидением.
