КАК ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В КИЕВЕ И КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ
Примечание. Порядок покупки и продажи (купли-продажи) земельных участков в Киеве и Киевской области отличается от порядка купли-продажи другой недвижимости (например, квартиры, дома или офиса). Если у Вас есть вопросы - звоните.
Введение
Недвижимость (квартиру, дом, офис и т.п. - далее по тексту "квартира") продают обычно для того, чтобы получить свободные денежные средства и использовать их в различных целях, в том числе купить другую квартиру или несколько квартир.
Обратившись к риэлтору (агентству недвижимости), Вы сможете узнать рыночную цену Вашей квартиры и определить, какую квартиру Вы сможете приобрести на вырученные от продажи деньги.
I. Многие продавцы дают заявки на продажу своих квартир сразу нескольким риэлторам (часто просто по телефону) и ждут, пока к одному из риэлторов (агентству недвижимости) обратится претендент на их квартиру.
II. Но можно по рекомендации знакомых или по своему усмотрению выбрать одного риэлтора (агентство недвижимости) и заключить с ним эксклюзивный договор поиска покупателя на Вашу квартиру. Условия такого договора могут быть различными.
Я предлагаю продавцам недвижимости официальное сотрудничество на основе заключения между мной и продавцом "Эксклюзивного договора поиска покупателя на объект недвижимого имущества" (с 2004 года я работаю как ФЛП - "физическое лицо-предприниматель" с печатью; являюсь плательщиком единого налога по виду деятельности 70.31.0 - "деятельность агентств недвижимости") ... открыть подробную информацию в новом окне >>>
У меня лучшие условия! При работе на условиях Эксклюзивного договора, продавцу в подарок 0.5% от цены, за которую продается его объект недвижимости! Этот подарок я выплачиваю продавцу из суммы моего комиссионного вознаграждения, которое оплачивает покупатель.
Информация по продаже квартиры
1. Квартира может продаваться, если она является собственностью физических или юридических лиц.
Право собственности на квартиру (или ее часть) подтверждается правоустанавливающим документом.
Таким документом может быть:
1. Договор купли-продажи + техпаспорт.
2. Договор дарения + техпаспорт.
3. Договор мены + техпаспорт.
4. Договор пожизненного содержания + техпаспорт.
5. Свидетельство о праве собственности на жилье + техпаспорт.
6. Свидетельство о праве собственности на жилье в жилищно-строительном кооперативе + техпаспорт.
7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию + техпаспорт.
8. Свидетельство о праве на наследство по закону + техпаспорт.
9. Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов + техпаспорт.
10. Копия решения суда, вступившего в законную силу + техпаспорт.
11. Свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов + техпаспорт.
12. Акт приема-передачи имущества + техпаспорт.
P.S. Любой из вышеперечисленных документов должен быть зарегистрирован в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) г. Киева, которое находится по адресу: ул. Трехсвятительская, 4в (станция метро "Майдан Незалежності"), тел. для справок (044) 229-70-60. Факт регистрации прав собственности на квартиру подтверждается штампом этой организации на правоустанавливающем документе или регистрационным удостоверением, которое прошивается вместе с правоустанавливающим документом и является его неотъемлемой частью.
2. По сложившейся сегодня практике, расходы, которые несет покупатель, покупая квартиру, следующие:
а) согласованная с продавцом цена квартиры;
б) услуги риэлтора (агентства недвижимости) по поиску квартиры - "комиссионные";
в) сбор в Пенсионный Фонд Украины (1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры);
г) стоимость извлечений из Государственных реестров по покупателю и по регистрации договора купли-продажи квартиры в Государственном реестре правочинов;
д) 50% стоимости нотариальных услуг;
е) 50% стоимости услуг банка про проверке купюр;
ж) расходы по страхованию договора купли-продажи квартиры в страховой компании (по желанию покупателя). Подробнее >>>
По сложившейся сегодня практике, расходы, которые несет продавец, продавая квартиру, следующие:
а) расходы по оформлению необходимых для нотариального удостоверения сделки документов (обычно оплачиваются из переданного покупателем задатка);
б) государственная пошлина (1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры);
в) стоимость извлечении из Государственных реестров по продавцу (продавцам) и объекту недвижимости;
г) 50% стоимости нотариальных услуг;
д) 50% стоимости услуг банка про проверке купюр;
е) налог с доходов продавца-физического лица (размер налога зависит от многих факторов).
У меня лучшие условия! По объектам недвижимости в Киеве стороны НЕ ОПЛАЧИВАЮТ услуги нотариуса и услуги банка по проверке купюр! Покупатель и продавец оплачивают только обязательные платежи (согласно действующего законодательства Украины).
Ваша квартира может быть продана быстрее, если Вы заявите о своей готовности разделить с покупателем его расходы или заинтересуете риэлтора (агентство недвижимости) выгодными условиями продажи Вашей квартиры.
3. Для удостоверения договора купли-продажи Вам понадобится справка-характеристика БТИ на продаваемую квартиру. Справка-характеристика выдается на основании правоустанавливающего документа по данным реестровой книги о регистрации прав собственности на жилье.
Для удостоверения договора купли-продажи потребуются извлечения из Государственного реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества, Государственного реестра ипотек, Государственного реестра движимого имущества про налоговый залог. Эти извлечения оформляются нотариусом в момент заключения договора купли-продажи.
4. Несовершеннолетние лица в возрасте до 18-ти лет, зарегистрированные (прописанные) в квартире государственного (в том числе ведомственного) жилого фонда, после приватизации этой квартиры становятся ее собственниками.
При удостоверении договора купли-продажи (мены) от имени несовершеннолетних граждан в возрасте до 14-ти лет действуют и подписывают договор их родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14-ти до 18-ти лет подписывают договор с согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, что отражается в тексте договора.
Для того, чтобы нотариус удостоверил договор, предусматривающий отчуждение (продажу или обмен) квартиры (части в общей долевой собственности), владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, в обязательном порядке необходимо получить письменное разрешение органа опеки и попечительства того района, на территории которого находится квартира.
5. Для продажи квартиры необходимо согласие второго супруга, если квартира является совместной собственностью супругов (приобретена путем купли-продажи, мены, приватизации и др. в период зарегистрированного брака на имя одного из супругов).
В соответствии с действующим законодательством Украины, квартира, полученная в дар или по наследству в период зарегистрированного брака, не является совместно нажитым имуществом. В тоже время квартира, приватизированная одним из супругов в период зарегистрированного брака, - является совместно нажитым имуществом (ранее - не являлась).
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен только при наличии нотариально оформленного согласия супруга продавца. На данный момент распространена практика оформления у нотариуса 2-х отдельных документов, подтверждающих согласие супруга продавца: "ЗГОДА" (правочин) с соответствующей удостоверительной надписью согласно п.44 "Інструкції про вчинення нотаріальних дій", и "ЗАЯВА" (не является правочином). ЗГОДУ и ЗАЯВУ оформлять не требуется, если супруг продавца явится к нотариусу лично.
Если в согласии супруга продавца указывается, когда именно продается квартира, цена или другие условия, то при удостоверении договора купли-продажи учитываются все эти условия.
Если супруг продавца уклоняется от дачи письменного согласия на продажу квартиры, то тогда ему передается заявление через нотариальную контору или частного нотариуса, где указывается, что если супруг продавца не явится к нотариусу в назначенный срок или в течение месяца со дня получения заявления не пришлет своих возражений, договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен без его (ее) согласия.
Без согласия супруга продавца квартира может быть продана в том случае, если он (она) не проживает по месту нахождения квартиры и его (ее) место жительства неизвестно. Это обстоятельство подтверждается копией вступившего в законную силу решения суда о признании супруга продавца безвестно отсутствующим.
6. Квартира может принадлежать нескольким лицам на правах общей долевой собственности (например, владение одной комнатой в коммунальной квартире).
Если Вы являетесь одним из участников общей долевой собственности и продаете принадлежащую Вам долю квартиры, необходимо письменно уведомить всех участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли имущества и всех условиях продажи (стоимости, условиях расчетов, пр.).
Вы должны иметь подтверждение о таком уведомлении, поэтому целесообразно это делать через нотариуса путем передачи заявлений остальным участникам общей долевой собственности. Факт получения заявлений подтверждается почтовым уведомлением о вручении, после чего нотариус выдает свидетельство о передаче заявлений.
Если в течение месяца остальные участники общей долевой собственности откажутся или не дадут согласия на покупку Вашей доли, Вы можете продать свою долю постороннему лицу, но только на тех условиях и за ту сумму, которые были указаны в уведомлениях, направленных Вашим сособственникам.
7. Расчеты между Вами и покупателем обычно производятся непосредственно перед подписанием договора купли-продажи недвижимости у нотариуса.
Но могут возникнуть обстоятельства, когда стороны договариваются о том, что взаимные расчеты полностью или частично откладываются на некоторый срок. Тогда удостоверяется договор купли-продажи с отлагательным условием.
Договор с отлагательным условием подписывается продавцом и покупателем, и вступает в силу после выполнения оговоренных условий, о чем стороны делают заявление.
В договоре с отлагательным условием обязательно должны быть указаны условия и сроки расчетов.
Если в указанный срок расчет не произведен, продавец обращается в нотариальную контору, удостоверившую договор, и сообщает, что расчет не произведен. При отсутствии разногласий составляется соглашение о расторжении договора, которое подписывается всеми участниками договора.
При наличии спора, претензии сторон рассматриваются в суде.
8. Договор купли-продажи недвижимости должен быть удостоверен в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса.
До 5 октября 2000 г. украинские товарные биржи (Киевская Универсальная Биржа, Украинская Биржа "Десятинная") имели право торговать недвижимостью, и соответственно осуществлять регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. Основная масса договоров купли-продажи квартир в г. Киеве до этой даты регистрировалась на этих двух биржах.
Однако, Верховная Рада Украины внесла изменения в Закон Украины "О товарной бирже", и с 5 октября 2000 г. товарные биржи были лишены права регистрировать сделки с недвижимостью. Поэтому удостоверить любой договор с недвижимостью можно только в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса.
Перед регистрацией договора купли-продажи недвижимости нотариус удерживает налоги и сборы, описанные в пункте 3 данного раздела.
9. Продавцы квартир! НЕ РИСКУЙТЕ!
К Вам пришел риэлтор - попросите его предъявить паспорт, служебное удостоверение или доверенность агентства недвижимости, которое он представляет.
