|
Сергей БАБУШКИН о деньгах |
|
БИЗНЕС: Давайте немного поговорим о деньгах. Когда инвестируется создание новой, дорогой инфраструктуры, то инвестору нужно рассчитывать, что существующий платежеспособный спрос позволит как минимум содержать ее, а лучше — “отбить” вложения в обозримый срок. Когда к вам приходят и заявляют о намерениях вложить деньги, что вы сами думаете о перспективах таких проектов?
Сергей БАБУШКИН: Смело можно строить и не бояться, что бизнес-план окажется нереальным. Потому что мы здорово отстали — в инфраструктуре, в том числе. Мы, например, долго и тяжело выходили из отставания по вводу жилья (сейчас сдаем в год по миллиону квадратных метров). Вот сейчас пришло время торговли, сервиса. А бояться, что это прибыли не даст, — не для Киева это.
БИЗНЕС: Вы так думаете?
Сергей БАБУШКИН: Уверен.
БИЗНЕС: Борьба за высокую рентабельность может принимать ну очень разные формы. Не повлечет ли это за собой административное вытеснение уже существующего малого и среднего бизнеса? В том числе и тех же продовольственных рынков?
Сергей БАБУШКИН: Самый естественный и продуктивный реформатор — это время. А мы — архитекторы — лишь следуем ему. Поэтому будет совершенно правильным и естественным, если рынков со временем не станет в городе. Но подчеркну, что это должно быть естественным процессом...
Не то чтобы ты сегодня приказал, а завтра этих рынков не стало. Идет жизнь, по мере создания торговых центров с цивилизованным сервисом человек, естественно, пойдет туда и купит там вещь, на которую смог заработать и в качестве которой уверен. Таким образом произойдет естественное отмирание рынков. А тот, кто имел рабочее место там, должен будет найти его в новых современных торговых помещениях.
БИЗНЕС: Замечательное слово “естественный”. В какой мере нынешний киевский инвестиционно-строительный бум является естественным? Или это просто приход каких-то шальных денег?
Сергей БАБУШКИН: Это тоже естественно. Деньги разные бывают. Главное — что они пришли в город. И инвестор сейчас не боится их вкладывать в Киев. Он уже понял, что в городе появился настоящий хозяин, способный быстро и качественно организовать инвестиционный процесс. Это не преувеличение — инвестиции сейчас идут под гарантии Александра Омельченко.
В конце концов, нельзя же все построить в линеечку... Не важно, как человек смог заработать деньги, важно что он их вкладывает. Побродили-побродили эти деньги и вернулись в Киев. Нормально? Нормально вполне. Надо приветствовать и радоваться доверию к Городу.
Это естественный образ жизни людей — когда заработал, хочешь во что-то вложить. Я вот счастлив, что много денег приходит в Киев с желанием тратить их здесь на строительство. Ведь не все пришли опытные, со строительным образованием, даже если и с деньгами — они умницы, они в другой сфере опытны, там, где сумели деньги заработать. В чем им нужно помочь? Первое — в администрировании документов. Во-вторых, в проектировании всех тех желаний, на реализацию которых будут направлены деньги. Они ведь инвестору тоже нелегко достались — это только безумный обыватель может считать, что кому-то деньги достались легко. Проектировщик должен быть соучастником, партнером. Как если пришел к врачу и заложил ему свое здоровье. А тут пришел к проектировщику и заложил ему здоровье, которое потерял, зарабатывая деньги. (Смеется). |
БИЗНЕС: Вы и ваши коллеги принимаете весьма серьезные решения, которые определяют вид города, то, как он будет развиваться, и то, каково в нем будет людям, деньгам, бизнесу. Вы ощущаете на себе этот груз ответственности? В чем он?
Сергей БАБУШКИН: Да, разумеется. Причем, целых два груза ответственности — творческий и административный. Сейчас должность главного архитектора объединяет в себе две основные функции. Первая — администратор, выполняющий “бумажную” работу — документы, которые подписывает и за которые несет ответственность. И вторая — творческая, когда необходимо утверждать, рассматривать проекты, предложенные коллегами-архитекторами и заказчиками. Уж тут основная ответственность — помочь заказчику правильно выбрать то решение, в котором он хочет воплотить свои желания.
Почему говорю “сейчас”? Потому что в ближайшее время должность главного архитектора будет чисто чиновнической, наверное. А все остальное должно быть предусмотрено законодательно. Нужна определенная законодательная база для тех, кто обращается за документами в горгосадминистрацию и, соответственно, в управление архитектуры. Такая база должна регламентировать своего рода правила общежития в городской среде. Вспомните дореволюционный Киев. Проекты согласовывались в двух инстанциях — представителем Городской Думы и чиновником от архитектуры. Согласовывалось место и эстетический облик постройки. А все остальное доверялось заказчику.
БИЗНЕС: Вы все время сталкиваетесь с дилеммой: с одной стороны, как архитектор должны бережно относиться к тому, что существует, а с другой — город является живым организмом, у него возникают новые потребности. И это нужно совместить. Как вы эту дилемму для себя решаете?
Сергей БАБУШКИН: Действительно, город — живой организм. И в этом отношении я спокоен, потому что его практически невозможно испортить.
БИЗНЕС: Да что вы?
Сергей БАБУШКИН: Практически невозможно — настолько он приспособлен к выживанию. Всегда, когда говорят, что, дескать, это здание задавит окружающую среду, ничего подобного — этого не произойдет, потому что город обладает своеобразной защитной функцией — он или примет это здание, или оно не будет построено.
БИЗНЕС: А не бывает ли так: понимание того, что чего-то не надо было делать, возникает тогда, когда старое здание уже безвозвратно разрушено?
Сергей БАБУШКИН: Если говорить о старине, то что значит “разрушено”? Оно или уже было разрушено или находится на грани разрушения. Но человек, который занимается этим зданием, запросто, для своей потехи ломать ведь его не будет?
Что значит “загубить”? Все равно здания переживут даже тех людей, которые попытались их изуродовать. И придет время, когда они (здания. — Авт.) очистятся от этого уродства за счет высокой человеческой культуры. И соответственно будет наведен естественный городской порядок.
Город гораздо значительнее: жизнь человеческая — это какой-то миг по сравнению с той историей, которую проживают города, в которую входят столицы. Это вообще бесконечный процесс.
БИЗНЕС: Вообще-то архитектура и строительство соответствуют образу жизни общества. В какой мере нынешний инвестиционный бум в Киеве соответствует нашей нынешней жизни? Нет ли у вас ощущения, что сейчас мы подталкиваем тот самый, упомянутый вами процесс?
Сергей БАБУШКИН: Не мы подталкиваем, я думаю, время определяет. Мы вышли из такого состояния и политического, и экономического, когда за нас думали другие. Сегодня каждый должен думать за себя, но не каждый к этому готов. А город экономически не готов делать это комплексно, сам, за определенные бюджетные деньги, за определенные налоги, которые он собирает. Но обнадеживает, что становление такого комплексного подхода все-таки началось. В городе складывается достаточно мощный институт отечественного инвестора, или, вернее, инвестиционного посредника, который, аккумулируя средства, вкладывает их в крупное строительство, будь то жилье или офисный центр. Пример — “Киевгорстрой”, который строит за средства населения, или “Киевжилспецэксплуатация”, являющаяся заказчиком строительства Бессарабского квартала. Насколько я знаю, сейчас Бессарабку инвестируют пять фирм. Их может быть и двадцать пять, главное — есть организация, которая в целом берет на себя ответственность за финансирование этой стройки... Хочу подчеркнуть, что нормальное развитие городской структуры невозможно без обеих составляющих: и бюджетных средств, и частного капитала.
БИЗНЕС: Но кроме этого есть еще одна сторона медали: в Киеве создается колоссальная и довольно дорогая инфраструктура (торговля, сервис), но в какой мере город готов ее содержать? Я имею ввиду не бюджет — в какой мере горожане готовы платить больше за новый образ жизни? Не “зарываемся” ли мы?
Сергей БАБУШКИН: То, что происходит сейчас, свидетельствует лишь о некоторой экономической стабилизации. Согласитесь, кто бы понес деньги в город, если вернуть их было бы проблематично? А содержит инфраструктуру владелец. Сейчас заказчик, имеющий намерение построить в Киеве, допустим, бизнес-центр или супермаркет, берет на себя обязательство по благоустройству прилегающих территорий. Примеров масса: и бизнес-центр по ул.Владимирской, 12, и по ул.Спасской, 30, и подземные магазины “Квадрат”. Сейчас там чисто, современно, ухоженно. А так как мы долгие годы отставали по части сопутствующей инфраструктуры, то пока не достигли того уровня, когда ее в столице может оказаться слишком много. Однако нас часто упрекают в торопливости, очень все быстро делается. Но ничего подобного, современные строительные технологии позволяют нам сдавать объекты в более короткие сроки. Это нормально. В строительстве, в развитии города нельзя торопиться, но нельзя и впадать в крайности — некоторые говорят, дескать, давайте подождем лет двадцать, сейчас мы неспособны чего-то там сделать... Да, строительство — это долговременный, терпеливый бизнес. Но он требует сильной подготовки, уверенности в том, чем занимаешься, умения. А кратковременное, сверхбыстрое зарабатывание денег связано, наверное, со многими специальностями, но особенно болезненно его последствия ощущаются в сфере архитектуры. Политика “поменьше вложить — побольше получить” сказывается прежде всего на качестве проекта, а в последующем и на самом здании — несовременном, неудобном, некрасивом.
БИЗНЕС: Насколько сложно бороться с негативными последствиями вот этой лихорадки?
Сергей БАБУШКИН: Бороться — не бороться... Полагаю, что важнее не мириться с тем, что ты иногда видишь. И начинать надо с проектов, которые мы вот здесь рассматриваем, согласовываем. Приходится брать на себя ответственность, хотя на меня и обижаются коллеги. Я же понимаю: каждый — творец. И какой бы ты главный ни был, каждый же считает себя лучшим. Когда делаю кому-то замечание по поводу проекта, то я понимаю, что у него там в душе происходит. Но другого пути у меня нет.
БИЗНЕС: Вот пришел к вам человек, который хочет нечто построить. И вроде бы это будет красиво, для города неплохо, но вы понимаете, у вас же опыт есть, — этот застройщик ведет себя как Наполеон: “Сначала ввяжемся в битву, а потом будет видно”. Как вы реагируете на такой конфликт интересов?
Сергей БАБУШКИН: Да, есть такие случаи, есть. Противодействовать этому никак специально не выучишься, но все равно опыт набирается. Опять же приходится и в людях разбираться — с какой целью он пришел, будет ли он строить? Имеет ли он интерес? Это ведь тоже своего рода бизнес — один собирает документы и их “продает”. Другой ходит и рассказывает, что он самый крупный инвестор, а на самом деле он представитель того инвестора крупного, который и в Киеве-то ни разу не был, а они где-то там встретились, друг другу что-то пообещали.
БИЗНЕС: И “один пошел искать вагон повидла, а другой — сто тысяч долларов”?
Сергей БАБУШКИН: Да-да. Это совершенно точно, и мы в свое время были к этому не готовы. Я начал работать в этой системе с 1992 года и убедился в том, что или одни и те же люди ходят, или те же самые участки по третьему разу под эту же “великолепную” идею просят — “великий инвестор пришел”. А участки как были незастроенными, так и остались. Но прошло время, мы, естественно, тоже стали умнее.
Кстати, когда-то (в том же 1992 году) для нас, для меня, в частности, слово “инвестор” не воспринималось толком — вышли-то мы из известно какой системы. И не было правильного понимания — кто же это такой: враг, друг или еще кто. Но никто тогда не задумывался — если инвестор вкладывает деньги в объект, то не в ущерб же себе он это делает? И если он вредитель, то вредитель прежде всего своему бизнесу — если он строит неправильно, то он в первую же очередь подводит себя, но не делает специально плохо для города. Такого бизнеса просто не существует, он обречен на провал.
БИЗНЕС: Кстати, об участках — два года назад в интервью БИЗНЕСу вы говорили о сложности процедуры отвода земельных участков под инвестиционные проекты. Сейчас процедура ускорилась просто невероятно — что произошло?
Сергей БАБУШКИН: Во-первых, время прошло. Во-вторых, у людей опыт появился, не только у руководителей, но у всей административной команды. Начальники управлений, от которых зависит прохождение инвестиционного процесса, почувствовали доверие со стороны первых руководителей. А самое главное, я считаю, — многие поняли, что без экономики, без денег и без инвестиций мы ничего не сделаем. Сейчас появился механизм продажи земли под целевую застройку. И инвестор первый заинтересован освоить участок. Это его деньги вложены, их необходимо возвращать. Знаете, когда в начале 90-х согласовывали строительство банковского здания, то во многих инстанциях поговаривали — вот они, негодяи, такие богатые. И это вызывало такое негативное психологическое неприятие. И когда приходилось подписывать, сам испытывал такое...
БИЗНЕС: Внутреннее сопротивление?
Сергей БАБУШКИН: Безумное! Но сегодня все поняли, что без банков, коммерческих структур мы ничего не сможем. Но главное — мы поняли, что не сможем существовать без внутреннего инвестора. Мы очень сильно надеялись на иностранцев, которые могут жаловаться на нас или не жаловаться, — вот мы два или три года согласовывали проекты... В той же Италии можно и дольше оформлять, там просто безумие какое-то.
А с другой стороны — мы говорили о какой-то торопливости нашей. Но она естественна, мы же слишком отстали. Впрочем, и в отсталости есть свой плюс — мы избегаем повторения чужих ошибок, я имею ввиду опыт стран СНГ.
БИЗНЕС: А кстати, московский опыт изучали?
Сергей БАБУШКИН: Да, конечно.
БИЗНЕС: И с точки зрения сохранения исторической среды? Ведь Лужкова здорово по этому поводу ругали.
Сергей БАБУШКИН: Ну, думаю, всегда будут ругать — тех людей, которые много делают. Если брать ту же Москву, то многие забыли уже как по сталинскому генплану прорубили проспекты — если бы не то решение, город захлебнулся бы в транспорте.
Что же касается старины, то слово это для меня относительное, потому что мы иногда раздуваем эту проблему до неприличия. Например, здание, которое уже ничего не стоит, ничье, стена одна осталась, но можно вокруг нее годами ходить и говорить, что это наше достояние. Пусть не обижается на меня никто, но если внимательно разобраться, то довольно часто мы эту проблему сами себе придумываем. В частности, многое видно из тех исторических записок, которые мы просим заказчика составить на то или иное здание. Так там все видно — была усадьба, был двор, была конюшня. Прошло время, из этого одноэтажного здания было построено двухэтажное. Затем к нему было пристроено трехэтажное. И никто не страдал по поводу перестроек.
А сегодня у нас осталось много внутриквартальных старых зданий, причем второстепенного уровня, второстепенной застройки, они всегда были второстепенными. Нужно грамотно ценить тот центр, в котором живем и в котором создаем столицу. Кстати, многие участки нынешнего центра были раньше окраинами. На окраинах строились доходные дома. И об этом говорят не только исторические справки, об этом говорит физическое состояние этих зданий. Когда мы их анализируем с точки зрения обмеров и геологических исследований, то видим, что они стоят практически без фундамента — на неглубоких ленточных фундаментах. Это о чем говорит? Что наши предки не слишком заботились о том, что эти здания простоят двести-триста лет. То есть это были доходные дома, которые нужно было быстро и дешево построить, чтобы быстро получить доход. Мы же о бизнесе сейчас говорим?
Более того, доходные дома строились по типовым проектам, разработанным в Санкт-Петербурге и указом царя разосланным по губерниям. И все губернские города в историческом смысле подобны — за исключением действительно индивидуальных проектов, которые были созданы нашими великими зодчими. К счастью, таких зданий много в нашем Киеве.
А транспортная проблема? Раньше больше ходили пешком, да еще в каретах ездили. От тех времен остались тротуары шириной по 10 метров — для променада. Сейчас ездят на автомобилях, ходить особенно некогда — работать больше надо, а не ходить по этим тротуарам. То есть очень много в городской среде такого, что затрагивает архитектура, — транспорт, инженерные коммуникации, быт, перспективу развития.
БИЗНЕС: Когда я впервые увидел Киев (лет пятнадцать назад) — в нем были современные здания, но был свой вполне узнаваемый силуэт. Не жаль его? Сейчас лицо города резко меняется. А было свое, вполне узнаваемое.
Сергей БАБУШКИН: Старое, мещанское. Губернская архитектура была.
|
Блиц-интервью с Игорем ШОВКУНОМ, заместителем городского головы, начальником управления экономики Киевской городской госадминистрации |
|
БИЗНЕС: Какова финансовая схема сотрудничества города и инвесторов?
Игорь ШОВКУН: По обеим сторонам Крещатика работает фирма “Дилайт”, на Бессарабской площади — компания “Мiсто слави”. Инвестор перечисляет деньги Главному управлению экономики (горадминистрации. — Авт.), а оно платит за фактически выполненные работы заказчику. Последний платит генподрядчику, и через него уже финансируются все задействованные строительные организации. Заказчиком выступает “Київгiдрошляхмiст” (коммунальное предприятие. — Авт.), генподрядчиком — “Київметробуд”.
В цену площадей закладывается сметная стоимость объекта и определенная “дельта” — деньги, которые идут на строительство других объектов. “Дельта” составляет от 10% до 20%.
БИЗНЕС: Работы ведутся в очень быстром темпе. Как это скажется на качестве и прочности конструкций?
Игорь ШОВКУН: Осуществляется ежедневный технический надзор и все соответствует технологии и нормативам.
Конечно, на проектирование было мало отведено времени. Приходилось одновременно проводить проектные работы и строить.Сказать, что это норма для обычного строительства, нельзя, но для таких вот экстремальных случаев — это вполне допустимо.
БИЗНЕС: Кто отвечает за прочность конструкций?
Игорь ШОВКУН: Проектная организация “Киевпроект”, заказчик и генподрядчик отвечают перед городской властью, перед законом. Кроме того, объекты принимает государственная комиссия, и каждый из ее членов несет персональную ответственность в рамках своей компетенции. |
|
Реконструкция Севастопольской площади (в том числе инженерные сети) обошлась в 20,5 млн грн. 13,3 млн грн вложил город (2,4 млн грн. — средства городского бюджета, 10,9 млн грн. — внебюджетного фонда). 5,5 млн грн. — отчисления предприятий Киева и Киевской области на реконструкцию автодорог. 1,59 млн грн. привлек заказчик. 0,11 млн грн. инвестировали юридические лица. |
|

|
|
Реконструкция Майдана Незалежности и сооружение памятника оценивается в 190 млн грн. На 16 августа было освоено 114 млн грн. 57,2 млн грн. вложил город (5 млн грн. — средства городского бюджета и 52,2 млн грн. — внебюджетного фонда). 9,8 млн грн. — отчисления предприятий Киева и Киевской области на реконструкцию автодорог. 45 млн грн. инвестировали юридические лица. 2 млн грн. (на реконструкцию монумента) выделил Кабмин из госбюджета и своего резервного фонда. |
|
|
|
|
|
|
|

|
|

|
|

| |