Оптимальный под­ход к оценке

Из предыдущих разделов следует, что наиболее оптимальный под­ход к оценке должен, насколько это возможно, опираться на прямое сравнение рыночных продаж. Но данные прямого сравнения могут ис­пользоваться и при оценке любого вида земли, имеющего потенциал обу­стройства, т.е. приспособления к жилому, промышленному или коммер­ческому использованию. Застройка оцениваемого участка не обязательно должна начаться в ближайшем будущем, но оценщик обязан с достаточ­ной аккуратностью определить данный фактор времени. Этот подход может быть чреват неточными результатами, которые могут быть получе­ны по следующим причинам:

1. Ошибка, допущенная в процессе анализа наиболее эффективного использования.

2. Неспособность учесть все расходы, необходимые для выхода на запланированный объем дохода.

3. Завышение показателя потенциального дохода.

4. Ошибка при выборе ставок капитализации или дисконтирования.

Тем не менее, если есть основания полагать, что земля "созрела" для хозяйственного использования на более высоком уровне (например, участок в пригороде, "переросший" с/х применение, но пока еще не достигший городского), оценщик получает право на применение данного подхода к оценке стоимости.

Этот метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных земель и определяется их предполагаемым будущим использованием, ус­тановление которого связано с поиском труднодоступных данных.