Кватриры в Харькове: плюс на минус

Цены на вторичное жилье в Харькове завышены безосновательно — в один голос утверждают риэлторы. Они начали взвинчиваться с августа 2001 года и ни одного значительного падения пока не было. В этом году тенденция сохранялась: только за апрель средняя цена на жилье повысилась на 5-7 тысяч у.е. Однако сейчас эксперты прогнозируют стагнацию — остановку цен не только на летний период, но и на длительную перспективу.

«Спрос на жилье связан с тем, что вся экономика — в тени, и люди стараются вложить деньги в землю и недвижимость. А из-за доступности ипотечных кредитов появилась возможность зарабатывать на подорожании жилья, что вело к еще большему подорожанию», — полагают эксперты. Цены и темпы их роста зависят в основном от метража, планировки и района города. Например, квартиры на Павловом поле и в Центре, традиционно дорогие, сейчас стабилизировались — темп роста снизился и кое-где остановился. А на Новых Домах и Салтовке, особенно «на песках», напротив — цены растут очень быстро. Ускорились темпы роста в районе Одесской. Также быстро растет цена в недорогих районах — ХТЗ и Рогани. За праздники квартиры здесь подорожали на 5 тысяч — возможно еще и потому, что вырос социальный уровень района, понизилась криминогенная обстановка.

На Алексеевке самые дорогие квартиры — в 16-этажках. Сильно влияют на цены этаж и ремонт. Дорожают первые этажи: их переводят в нежилой фонд и сдают под бизнес.

ВКЛАДЫВАЙТЕ В ЗЕМЛЮ

Профессиональные риелторы рекомендуют следовать нескольким простым правилам при покупке недвижимости, чтобы не совершить грубых ошибок и не стать жертвой мошенничества. А именно:

- информация, которую предоставляют некоторые агенты по недвижимости, не соответствует истине. Поэтому при покупке квартиры необходимо попросить у риелтора, с которым вы имеете дело, не визитку и удостоверение, а паспорт — и не постесняться выяснить, официально ли этот человек работает в фирме. Иначе вы можете отдать залог человеку, который попросту исчезнет с деньгами;

- потребуйте документы о том, что квартира «чистая», не под арестом. «Иногда маклеры говорят — дайте задаток, а потом мы вам документы покажем! На такое нельзя соглашаться», - уверяют специалисты;

- задаток необходимо оформлять нотариально, чтобы избежать потери денег или случаев, когда другой клиент дает больший задаток и «перебивает» сделку;

- земля имеет неоспоримый приоритет как средство вложения капитала. Покупать и перепродавать участки выгоднее, чем жилье. Ни один бизнес не дает такой прибыли, как земля, причем эта прибыль растет, если на участке что-то построить.

НОВОСТРОЙ: ИНВЕСТОРЫ В ПАНИКЕ

На рынке первичного жилья наблюдается стагнация с возможным будущим снижением цен, рассказали «Сегодня» в агентстве недвижимости «Альтернатива». «Прогнозы о подешевении жилья звучат давно, но, по-моему, сейчас критический момент уже назрел», — считает директор агентства Андрей Малых. Случилось неожиданное — все, кто недавно инвестировал в строительство первичного жилья с целью получения прибыли… прогорели. Одна из основных причин, по мнению экспертов, в том, что те, кто хотел купить себе жилье в новостройках, уже это сделал. А закупать его для перепродажи невыгодно. Вот и остались инвесторы с пустующим жилфондом.

Второй немаловажной причиной специалисты считают низкое качество новостроек. «Девятиэтажка «Олимп» на метро "Научная" — она мало того, что накренилась, но в ней появились трещины в трех квартирах! Казалось, что Слободская Усадьба плохая, но в сравнении с нынешними новостройками — еще ничего!» - рассуждает эксперт Ирина Понеженко. Такая беда происходит оттого, что инвесторы с целью быстрее обернуть вложенные средства сокращают объемы строительства. А спешка в этих случаях выливается в грубые недоделки.

Как рассказал нам директор одного из строй-трестов Харькова, сейчас в стройке используют газобетон и пенобетон. «Это материалы, технологию которых мы еще не знаем — не знаем об их усадке, о том, какой нужен фундамент. И они каждый год дают усадку! Эти материалы легкие, но при эксплуатации выделяют токсичные вещества. И они сейчас используются в каждой новостройке!» — рассказал специалист. Он же сообщил, что уровень токсичности новых материалов никто не контролирует.

Еще одним минусом новостроек является их сдача без минимальных внутренних работ. В некоторых квартирах нет не только обоев и проводки, но даже перегородок между комнатами. «Предполагается, что люди сами могут спланировать свое жилье по своему вкусу и потребностям — но не каждый хочет быть архитектором и дизайнером своего жилья! Некоторые хотят просто въехать и жить», — поясняет Андрей Малых. Что касается цен на новостройки, то они тоже завышены до предела. Так, на ул. Рымарской квадратный метр нового жилья стоит 2-3 тысячи условных единиц — при больших площадях. «У инвесторов сейчас началась настоящая паника — никто не покупает новое жилье. Люди уже научены горьким опытом. Раньше прибыль строителей составляла 100%. Сейчас налицо корпоративный сговор, они держат цены. Но как только вкладчики начнут разоряться, терять деньги, произойдет обвал цен на новостройки», - уверены в «Альтернативе». Помимо этого, грядет ужесточение ипотечной политики, и это приведет к неуклонному падению спроса. Ведь в последнее время 90 % жилья покупалось в кредит.

ЗЕМЛЯ: УПАСТЬ В ЦЕНЕ МОЖЕТ ТОЛЬКО ДОРОГУЩИЙ "НЕЛИКВИД"

Рост стоимости земельных участков под Киевом, перепродажа коих стала для спекулянтов утешением (после того как торговля квартирами перестала давать сверхприбыль), слава богу, затормозился. За последний месяц имеем всего 1—2% прироста, а в июне цены и вовсе "замерзнуть" могут.

Засуетились продавцы небольших участков под индивидуальное жилищное строительство, которые придерживали их с целью наживы. Как отметил ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий, в апреле-мае предложение выросло вдвое, до 10 тыс. наделов, однако и спрос повысился в 2,2 раза, что обусловило небольшой, но стабильный рост цен. В июне же как продавцов, так и покупателей станет намного меньше. Значит, сохранятся нынешние расценки или будет небольшой, до 1%, рост. Единственная категория, которая может подешеветь (порой и на 50%) — дорогие наделы, которым строящиеся коттеджные городки перекрывают прямой выход к лесу или реке/озеру и тем самым превращают в "неликвид". Таковых немало в 10—20-километровой зоне по Обуховскому, Вышгородскому, Житомирскому направлениям. Остальные же, даже очень дорогие "ландшафтные" участки будут идти в общей струе плавного роста цен, ибо их осталось мало.

Между тем вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко считает, что перспективных покупателей такого эксклюзива по $10—20 тыс./сотка осталось еще меньше, что уже в июне заставит продавцов скинуть 2—3%. Снижения же стоимости более "демократичной" земли ждать не стоит, как и сколько-нибудь серьезного ее подорожания. Ведь в июне начнется "мертвый сезон", спрос уже сейчас резко падает, а потому и цены, вероятно, "замерзнут". И лишь на 2—3% повысятся на дальних рубежах, в 60—100 км от Киева, где земля еще недооценена и за $30—50 тыс. можно купить участок до 1 га с уже готовым, пусть и неказистым, сельским домом.

Специалист консалтинговой компании "Новый город" Вадим Нудлер прогнозирует неизменность цен в июне, а вот на дорогих, от $100 тыс., участках хозяева должны будут скинуть 3—5%, если заинтересованы их быстро продать.

Наконец, все эксперты сходятся во мнении, что 20—30% дохода на покупке и дальнейшей перепродаже могут дать только недорогие участки в 50—100-километровой зоне. Однако клиентов такому инвестору зачастую придется ждать год и больше.

АРЕНДА: ЖАДНЫЕ ХОЗЯЕВА ТЕРЯЮТ КЛИЕНТОВ

"Унижение" доллара пока не приведет к подорожанию найма квартир, считают риелторы.

В июне ожидается традиционное снижение спроса на съемные "метры": часть постояльцев (студенты, заробитчане) разъедутся по родным местам на летние вакации. Поэтому о прямом подорожании речь идти не может. Правда, до 30% собственников сдаваемых квартир для расчетов с постояльцами уже "привязали" доллар к гривне по курсу $/5 грн., чтобы иметь право взыскать разницу от падения "зеленого". А вот желающим очень срочно сдать жилье, вероятно, придется даже снижать цены на 5—10%.

По словам риелтеров жадные хозяева, повысившие стоимость аренды с началом падения наличного доллара, теряют клиентов и потому вынуждены возвращать прежние цены. Также остаются у разбитого корыта хитрецы, которые под расценками в "у.е." подразумевают не доллар, а евро. Эксперт полагает, что в июне цены не изменятся: спрос слабый, для большинства постояльцев предел возможностей — $200-300 за "единичку", $300-400 — за "двушку" и $500 — за "трешку".

ПРИЦЕНИВАЕМСЯ К МОРЮ И ГОРАМ

Хватает желающих обзавестись куском земли в Крыму и Карпатах, но не каким попало. Если уж в бывшей "всесоюзной здравнице", то — с прямым выходом к морю или хотя бы хорошим видом на "набегающую волну", а коль в окружении карпатских гор — то рядом с водолечебницей или горнолыжным курортом. Тут с киевлянами, дончанами и местными толстосумами вовсю конкурируют москвичи и петербуржцы. Что ж, давайте приценимся.

ПЛЕСК ВОЛН

Разительно отличаются цены на крымскую землю в зависимости от близости моря. В горных поселках (Счастливое, Краснокаменка, Зеленогорье) можно сторговать сотку за $5—12 тыс. Виды — дивные, воздух — бальзам, тишина, но до "набегающей волны" добираться надо 1—2 часа.

Совсем другие цифры увидит желающий обзавестись наделом на Южном берегу. Сотку, расположенную в 400—600 м от моря, в Массандре, Ливадии, Гурзуфе и Евпатории выставляют за $20—35 тыс. По словам директора АН "Ялта-Сити" Олега Кузнецова, столь привлекательных участков в продаже почти не осталось, отсюда — рост их стоимости с начала года на 10—15%. И за ближайший месяц, по прогнозу эксперта, их стоимость еще минимум на 10% вырастет: очень высокая конкуренция среди покупателей позволит продавцам взвинтить цены.

МИНЕРАЛКА И ЛЫЖИ

По данным директора АН "ДиЛ" Юрия Соломченко, стоимость карпатской землицы с начала года выросла на 10—20%, за лето может еще на 10% подскочить.

Впрочем, такое галопирование коснется не всех наделов, а только расположенных вблизи курортов, славных своими минеральными водами — Трускавце, Сходнице, Сваляве, в которых и так цены подскочили до $10—15 тыс./сотка. Ненамного от "минералки" отстают и "лыжи". Участки в пределах известного горнолыжного курорта Славско "тянут" на $6—8 тыс. за сотку, столько же — в Драгобрате, а в раскрученном Буковеле просят уже $8—20 тыс. Разница в ценах зависит от удобства подъезда к участку (дороги — проблема Карпат) и близости подъемников на лыжные трассы.

А вот стоимость земли вдали от названных курортов колеблется в пределах $1,5—5 тыс./сотка. Спрос на нее не столь велик, поэтому и цены вряд ли будут расти в ближайшее время.

РЕГИОНЫ

Не так уж разительно отличаются от киевских цены на жилье в местных "столицах". При этом эксперты прогнозируют, что в большинстве крупных городов подорожание продолжится, хотя и меньшими темпами, чем доселе.

ДОНЕЦК. С начала года здешняя "вторичка" подорожала на 9—10%, а "первичка" — на 10—12%. Председатель совета директоров стройкомпании "Герц" Александр Ротов считает, что из-за всплеска стоимости стройматериалов и растущего спроса клиентов в ближайший месяц новострой еще на 2—3% поднимется. Риелторы же "вторички" полагают, что в июне будет всего 1—2% надбавки: рынок замрет из-за сезонного снижения спроса.

ЛЬВОВ. В самом "европейском" городе страны с декабря цена "вторички" взлетела аж на 20—30%, тогда как "первички" — лишь на 5—8%. Но в преддверии отпускного сезона спрос упал на все категории жилья. И если новостройки за ближайший месяц еще могут набрать 1—1,5% прироста стоимости, то старое жилье, по мнению замдиректора АН "Теста" Анжелы Гуменюк — макcимум 1%, да и то вряд ли.

ОДЕССА. Из-за низкого спроса и "вторичка", и "первичка" всего на 5—6% поднялись в цене. Начальник отдела маркетинга инвестиционно-строительной группы "Прогресс-строй" Олег Никифоров говорит, что подорожание стройматериалов подталкивает к повышению цен "новья". Но падение спроса из-за ужесточения банками условий выдачи кредитов потенциальным покупателей вряд ли позволит строителям это сделать. А вот "вторичка", по словам менеджеров АН "Континент", должна вырасти на 2—5%: продажи активизировались.

ДНЕПРОПЕТРОВСК. Здесь установлен рекорд: с начала года "бэушное" жилье подскочило на 30—35%. Замдиректора АН "Атриум плюс" Ярослава Федорчук полагает, что даже в июне будет прирост на 3—5%. Новостройки тоже серьезно подскочили — на 15—20%. Притом, как утверждают строители, спрос клентов на 40% превышает предложение "новья", что позволит им повысить цены за июнь еще на 2—3%.

ЯЛТА. В морской столице страны за 5 месяцев "вторичка" подорожала на 10—12%. Предложений много, но и спрос в гору пошел, что по мнению замдиректора АН "YalitaCom" Артема Кононенко, приведет к июньскому росту цен на 5—7%. "Первичка" же, подорожавшая с декабря на 6—8%, за месяц прибавит от силы 3—5%, ибо цены на нее и так взвинчены.