Как не «порезаться» законом «О риэлторской деятельности»
Артур Оганесян, Управляющий Партнер АН «Parker & Obolеnsky», представитель NAR США в Украине, и
вице-президент CEREAN — личность известная, даже харизматическая. Нам посчастливилось пообщаться с ним на вечере карьеры риелторов, окончивших курсы и тренинги риелтерского мастерства, прочитанные Оганесяном. Естественно, удалось узнать много интересного. Наше общение вполне соответствовало определению Сент-Экзюпери: — "роскошь человеческого бытия", но…
Широкому кругу читателей нашего журнала наверняка будет интересно мнение Артура о проекте Закона "О риелторской деятельности", тем более, что оно только-только выкристаллизовалось, и мы оказались первым печатным СМИ, которое его получило. Соответственно, читатели "Недвижимость. Украина" — первые, кто узнает, в чем недостатки этого долгожданного закона.
К сожалению, любой инструмент (включая закон) имеет особенности и недостатки, которые могут навредить и отдельному гражданину, и обществу в целом, как плохо сбалансированный нож (или топор) может порезать своего владельца.
КАК МЫ ПРИШЛИ К ТАКОМУ ЗАКОНОПРОЕКТУ
- Артур, можно предположить, что в случае, если этот закон будет принят, он окажет существенное влияние не только на бизнес риелторов. Насколько документ необходим в таком виде, в котором он существует сейчас?
- Оговорюсь сразу, что "сказать хочется и можется" очень многое, однако формат журнала не позволяет давать развернутые комментарии по этому проекту. Поэтому буду говорить тезисно:
1) Рынок недвижимости Украины один из самых привлекательных, динамичных и перспективных. Риелторская деятельность на этом рынке является ответственной и важной, требующей контроля и правил игры в силу большого объема вращающихся денег, социальной значимости последствий от некорректной неграмотной работы посредника, а также слабой пока еще защищенности прав собственности в нашей стране на нормативном и ментальном уровне.
2) Сегодня деятельность риелторов в Украине вызывает массу справедливых замечаний со стороны потребителей услуги.
Органы власти со своей стороны не хотят признавать роль агентов по недвижимости и никаким образом не способствуют нашей работе. Тем не менее, ссылаясь на отсутствие нормативного регулирования операций с недвижимостью и неподконтрольность агентов, они создают и поддерживают "свои" учреждения, например по работе с активами.
Таким образом, имеем две крайности:
• государственные, почти монополистические организации, не имеющие ничего общего с рынком как таковым, которые преследуют свои цели, далекие от декларируемой защиты интересов прав своих клиентов;
• десятки тысяч негосударственных посредников.
Во многом такая ситуация сложилась из-за отсутствия какого-либо регулирования рынка риелторских услуг со стороны государства. По моему глубокому убеждению, рынок недвижимости является слишком тонким и важным для экономики страны и ее жителей, чтобы власть могла позволить себе полностью устраниться от регулирования и контроля деятельности его операторов, рассчитывая на сознательность граждан или мнимое "саморегулирование". Не надо заниматься самообманом — сегодня требуется определенная регламентация и механизмы воздействия на лица и фирмы, оказывающие недобросовестные услуги.
Закон необходим. И рано или поздно он будет, это очевидно. Это признание прав потребителей дорогой услуги на ее должное качество и защиту своих интересов со стороны государства.
Вопрос: какой Закон!? Известно, куда ведет дорога, выложенная только лишь благими намерениями.
По дороге, ведущей к Закону!
- Надо понимать, речь идет об упущениях в представленном законопроекте, ведь о достоинствах можно прочитать в обосновании?
- Представленный в ВР Украины проект пока очень далек от совершенства, в нем есть откровенно слабые места, не просто технические, но и концептуальные. Думаю, что он требует серьезной профессиональной экспертизы и публичного обсуждения с учетом международного опыта и мнения самых широких заинтересованных кругов. Самое страшное, что сейчас может произойти — это привычное уже "протягивание", откровенное лоббирование этого законопроекта, после принятия которого долгое время будем чихать и вспоминать "добрым" словом тех, кто к нему причастен. Такие опасения реально существуют и читаются в первой статье законопроекта, и в 10-й, и в 20-й… Над этим надо еще много работать.
- Насколько он будет защищать потребителя риелторских услуг?
- Любой закон декларирует защиту прав потребителей. Каково его реальное влияние — зависит от множества факторов.
На рынке в подавляющем большинстве сегодня используются технологии работы, коренным образом отличающиеся от используемых риелторами Северной Америки, большинства стран Европы, с которыми я хорошо знаком. Обязанность риелтора защищать интересы именно своего клиента, работая при этом честно по отношению ко второй стороне. Сегодня у нас этот принцип нарушается тем, что агент продает объект от имени и в интересах собственника, но оплату своих услуг почему-то требует от покупателя…
Самое интересное, что исправить эту ситуацию одним законом невозможно. Это должно произойти эволюционным путем, развитием и изменением ситуации на рынке, обучением, пропагандой и внедрением правильных технологий, стандартов работы, в конце концов, просто повышением требовательности потребителей к посредникам. Но оставлять ситуацию на уровне "спасение утопающих в руках самих утопающих" уже просто недопустимо. И закон здесь может и должен быть катализатором этих процессов. Конечно, при соответствующей системе его исполнения, и в первую очередь при наличии порядочных лиц, которым это будет поручено.
- Насколько усложнится деятельность риелторов?
- Не особо усложнится, я думаю: "Где наша не пропадала все это время?" (шутка). Опасность есть, конечно, в субъективизации, так сказать, разрешительных процедур доступа на рынок и контроля деятельности риелторов. Как ни странно это прозвучит — влияние отдельных лиц, четкая регламентация всех процедур, заявительный характер регистрации и проведение тестов безболезненнее будут проходить, убежден, в рамках государственной контролирующей системы, а не через профессиональное сообщество. Корпоративный эгоизм профессионала на рынке, признанного авторитета, может оказаться гораздо опаснее государственного служащего, простого чиновника. Я понятно излагаю?
- Да. Эти опасения понятны. Впрочем, вернемся к законопроекту, какова по-Вашему целесообразность создания Риелторской Палаты?
Орган, на который будет возложена реализация положения закона, безусловно нужен. Иначе это будет чисто декларативный закон!
И есть над чем работать на самом деле: это и стандарты, и правила, и тесты, и программы обучения, и правила решения конфликтов… Пусть этот орган называется Риелторской Палатой, лишь бы люди там собрались объективно способные к работе над улучшением ситуации в отрасли.
В этом законопроекте заложена одна принципиальная ошибка: ведение реестра в соответствии со ст.6 возложено на эту же Риелторскую Палату. Вот этого, убежден, допускать никак нельзя. Я уже объяснил возможные печальные последствия такого, с позволения сказать "саморегулирования".
Вывод: закон нужен, но не ради самого закона. Необходимо предварительно сформировать общее желание и уметь слушать и слышать друг друга. Тогда есть шанс возродить доверие к профессиональной посреднической услуге!
А где конструктив? (вместо послесловия)
Рассказывают, что как-то к Гейдару Алиеву с просьбой рассудить их в конфликте обратились два аксакала, возглавляющих соперничающие азербайджанские кланы.
Большой знаток суфизма, Алиев, выслушав каждого из них по очереди, сказал каждому -
«Ты прав, уважаемый».
Присутствовавший при этом посредник не выдержал и воскликнул "Так не бывает, Гейдар. Они не могут быть правы одновременно!". На что Алиев ему спокойно ответил:
" И ты прав…Все вы правы. Так что будем делать?"
Говорят, что соперники и посредник в конце концов совместно нашли компромисс, спасший страну от конфликта, сопоставимого с Карабахским и во многом обеспечившим сегодняшние достижения Азербайджана. Просто стороны применили конструктивный подход! Суть его проста — не критика, а предложение своих вариантов. Чем их больше, тем больше возможность выбора и вероятность достижения компромисса, устраивающего всех! Так почему же к разработке этого законопроекта не привлекаются строители-застройщики, девелоперы, оценщики, страховые компании и банки, пострадавшие от афер с жильем, и те, кто ловит аферистов: МВД, прокуратура и СБУ?
И в конце этого списка — мы, представители профильной прессы, которые накапливают у себя всю информацию по рынку и находятся над ним, не имея своих "денежных" интересов в этом законе?
Неужели мы не воспользуемся преимуществами демократии? Неужели не понимаем, что компромиссные решения жизнеспособнее и долговечнее, чем пролоббированные в интересах одной стороны? Ждем ваших мнений, читатели.
Артур Оганесян |
