|
 Останнім часом органам приватизації все частіше доводиться стикатися з проблемами законодавчої неврегульованості питань поєднання приватизації державних підприємств, їхніх окремих структурних підрозділів, будівель, споруд разом із земельними ділянками, на яких ці об'єкти нерухомого майна розташовані.
Як відомо, норми Закону України "Про приватизацію державного майна" не поширюється на приватизацію об'єктів державного земельного фонду.
Внаслідок цього процеси приватизації державного майна та земельних ділянок, на яких це майно розташоване, розведені у часі. Так, підприємства, що приватизуються, можуть вирішувати питання щодо набуття права власності на свої земельні ділянки вже після зміни своєї форми власності в результаті перетворення у господарські товариства або продажу цих підприємств новому власнику.
Подібно до цього, питаннями приватизації державного майна та розпорядження земельними ділянками займаються різні органи влади.
Так, Земельний кодекс України не відносить державні органи приватизації до продавців державних земельних ділянок. Відповідно до п. 12 Перехідних положень цього Кодексу до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження державними землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Наявність такого різнобою у провадженні процесів приватизації державного майна та земельних ділянок завдає шкоди майновим інтересам держави, ставить, зокрема, численні проблемні питання, пов'язані з оцінкою державного майна та земельних ділянок при їх продажу.
Так, чинна на сьогодні Методика оцінки майна, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 р. N1891, передбачає проведення незалежної експертної оцінки об'єктів нерухомості, що приватизуються. При здійсненні такої оцінки обов'язково має враховуватись привабливість цих об'єктів у зв'язку з їх розташуванням, площею земельних ділянок, на яких зазначені об'єкти нерухомості розташовані.
Отже, завдяки проведенню незалежної експертної оцінки до вартості нерухомого майна, що приватизується, незалежно від того яким чином це майно буде відчужуватися із державної власності (шляхом внесення до статутного фонду господарського товариства, або продажу), неодмінно включається оцінене експертами право подальшого користування відповідною земельною ділянкою. Адже, відповідно до статті 120 Земельного кодексу України при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
Слід підкреслити, що не завжди, об'єкти нерухомості, що приватизувалися, оцінювалися експертним шляхом з урахуванням їхньої інвестиційної привабливості для потенційних покупців. До 1999 року при визначенні розміру статутного фонду акціонерних товариств, що створювалися у процесі приватизації, застосовувалась так звана "масова оцінка" об'єктів приватизації, основана на балансових даних про залишкову вартість нематеріальних активів. В результаті до статутного фонду таких товариств не включалися їх майнові права, в тому числі, щодо використання належним цим товариствам земельних ділянок.
Тому, при реструктуризації акціонерних товариств, створених в процесі приватизації або корпоратизації до 1999 року, окремих об'єктів нерухомого майна, що не були включені до статутного фонду товариств, перебувають на їхньому балансі та до цього часу залишилися у державній власності, обов'язково слід робити дооцінку майна з урахуванням їх сучасної інвестиційної привабливості, зокрема, у зв'язку з наявною земельною ділянкою, що перебуває у користуванні.
Необхідно наголосити, що з цього не витікає, примусова переоцінка активів всіх поголовно акціонерних товариств, статутний фонд яких був сформований із застосування так званої "масової" оцінки нематеріальних активів. Безперечно, що мова не може йти про перегляд результатів приватизації, а рішення про збільшення статутного фонду, має прийматися відповідно до Закону України "Про господарські товариства" виключно вищим органом управління товариства - загальними зборами його акціонерів. Проте, проведення зазначеної переоцінки об'єктивно відповідає інтересам переважної більшості акціонерів, не зацікавлених в тому, щоб їхнє товариство стало "легкою здобиччю" для "поглинання" тими комерційними структурами, що намагаються придбати за безцінь недооцінені необоротні активи для подальшого перепродажу за ринковою ціною.
Зазначене вище стосується, насамперед, тих приватизованих об'єктів нерухомості, які розташовані у найбільш привабливих для розвитку бізнесу місцях (у місті Києві, найбільш великих обласних центрах, Південному узбережжі Криму тощо).
Тому, не випадково, що ми стаємо свідками глибинної реструктуризації приватизованих підприємств, що передбачає згортання виробництва та розташування на вивільнених від виробництва площадях торговельних або житлових комплексі, реалізація яких на сьогодні є надзвичайно прибутковою. У зв'язку з цим можна згадати про оголошені останнім часом плани будівництва таких комплексів у місті Києві на землях, що належать Київському верстатобудівному заводу, ВАТ "Ленінська кузня", Київському механiчному заводу iграшок iменi Ватутiна тощо.
Подібне зауваження стосується також тих об'єктів соціальної інфраструктури, що не були включені до статутного фонду товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), та підлягають передачі у комунальну власність.
У разі, якщо такі об'єкти знаходяться у надзвичайно привабливих місцях для здійснення підприємницької діяльності, місцеві ради не завжди можуть утриматися перед спокусою повного або часткового перепрофілюванням таких об'єктів або навіть їх продажу. У кожному регіоні можна знайти можна знайти непоодинокі випадки подібних дій місцевих рад.
Ніхто не заперечує проти необхідності вирішення питань поповнення місцевих бюджетів. Однак, необхідно наголосити на тому, що державні органи приватизації передають територіальним громадам саме об'єкти соціальної інфраструктури, тобто ті об'єкти, використання яких згідно з Законом України "Про державні соціальні стандарти та державні соціальні гарантії" має відповідати соціальним нормативам забезпечення певної території мережею закладів охорони здоров'я, освіти, підприємств, установ, організацій соціально-культурного, побутового, транспортного обслуговування та житлово-комунальних послуг. При цьому, відповідно до статті 4 Закону України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності" передача об'єктів соціальної інфраструктури із державної власності у власність територіальних громад здійснюється на безоплатні основі.
Проте, якщо державні органи приватизації передають об'єкти соціальної інфраструктури, які територіальні громади не планують використовувати за призначенням, а мають намір одразу продати, то в даному випадку передача цих об'єктів із державної у комунальну власність не повинна здійснюватися на безоплатній основі. Територіальні громади мають компенсувати державі витрати, пов'язані з будівництвом цих об'єктів, а також відведенням для цього інвестиційно привабливих земельних ділянок. Адже, відповідно до Закону України "Про державні соціальні стандарти та державні соціальні гарантії" саме держава гарантує забезпечення основних потреб громадян на рівні встановлених законом державних соціальних стандартів і нормативів.
Отже, передача у комунальну власність державних об'єктів соціальної сфери, для їх подальшого продажу повинна здійснюватися на платній основі з визначенням незалежними експертами оцінювачами ринкової вартості таких об'єктів з урахуванням права користування земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. У разі відмови територіальних громад від надбання у власність зазначених об'єктів на таких умовах. доцільно ставити питання про їх приватизацію та перерахування одержаних від цього коштів до державного бюджету на фінансування витрат, спрямованих на досягнення гарантованих обсягів соціально-культурного, житлово-комунального, транспортного, побутового обслуговування та обслуговування у сфері освіти, охорони здоров'я.
Вище вже зазначалося, що при проведенні незалежної експертної оцінки нерухомого майна, що приватизується, обов'язково враховується право користування земельною ділянкою, на якій це нерухоме майно розташоване.
Разом з тим той факт, що питання набуття права власності на земельні ділянки необхідно вирішувати вже після приватизації розташованого на них майна, в тому числі щодо сплати вартості цієї земельної ділянки, безперечно негативно впливає на інвестиційну привабливість об'єктів приватизації.
По-перше, вартість права користування земельною ділянкою є набагато меншою за вартості права власності на цю ділянку, оскільки при визначенні вартості права користування не враховується вартість права розпоряджатися земельною ділянкою. У разі придбання земельної ділянки у власність новому власникові приватизованого об'єкта необхідно ще додатково сплатити за цю ділянку ціну, визначену за експертною грошовою оцінкою.
По-друге, процедура набуття земельної ділянки у власність на сьогодні є надзвичайно забюрократизованою та вимагає значних втрат часу та коштів на її проведення. До того ж ця процедура на сьогодні не є єдиною, оскільки вона відповідно до Земельного кодексу України визначається за рішеннями відповідних місцевих органів місцевого самоврядування, уповноважених розпоряджатися земельними ділянками. Тому, неврегульованість земельних питань об'єкта нерухомого майна, що приватизується відсторонює частину потенційних покупців від участі у конкурсах, аукціонах з продажу цього об'єкта приватизації.
Отже, продаж державних земельних ділянок окремо від розташованих на цих ділянках об'єктів нерухомого майна, негативно позначається на надходженні коштів до державного та місцевих бюджетів від розпорядження державною власністю.
До того ж, слід привернути увагу на зміну правового статусу земельних ділянок після набрання чинності Цивільним кодексом України. Статтею 181 цього Кодексу земельні ділянки визнано об'єктами нерухомого майна.
Подібно до цього державні земельні ділянки натепер відносяться до державного майна. Продавцями державного майна Законом України "Про приватизацію державного майна" визначено державні органи приватизації.
Проте, як вже зазначалося, розпорядження частиною цього майна (державними земельними ділянками) продовжують відповідно до Земельного кодексу України здійснювати місцеві органи самоврядування. При цьому через відсутність належного державного контролю за розпорядженням державними земельними ділянками місцеві органи самоврядування часто приймають безвідповідальні рішення про продаж таких земельних ділянок за заниженими цінами, в тому числі таких, що не можуть бути об'єктом продажу. Прикладом таких дій є роздача за рішенням Козинської селищної ради Київської області земельних ділянок, розташованих у курортній зоні Конча-Заспа, що відповідно до Водного кодексу України взагалі не підлягають вилученню із державної власності.
Отже, конче потрібне наведення ладу у розпорядженні державними земельними ділянками, чого, на нашу думку, можна досягти лише у разі, якщо рішення з продажу цих державних об'єктів нерухомості будуть прийматися державними органами виконавчої влади, наприклад, державними органами приватизації.
Слід враховувати, що стаття 191 Цивільного кодексу включає відповідні земельні ділянки до складу підприємств як єдиного майнового комплексу. Зазначене стосується також тих підприємств, що приватизуються.
Таким чином, на сьогодні нагальною проблемою стало внесення до чинного законодавства щодо розпорядження державним майном разом із земельними ділянками.
|