Строительство замерзает
Пока украинцы ожидают удешевления жилья, застройщики приостанавливают работы.По Украине ходят тревожные слухи: охлаждение спроса на рынке жилищного строительства замораживает новостройки. Выдавая себя за покупателей квартиры, журналисты Тижня посетили несколько стройплощадок Киева.
Зажиточным не страшно
- Что нужно? - спрашивает крепкий охранник в камуфляже и одновременно перекрывает вход к строительной площадке по ул. Барбюса 37/1. Здесь, в самом дорогом Печерском районе Киева строят элитный жилищный комплекс «Престиж Холл».
- Хотим квартиру купить, - пытаемся уверенно и спокойно объяснить.
- А вы хоть знаете, сколько здесь жилье стоит? - с недоверием спрашивает охранник и придирчиво осматривает с ног до головы.
Мы в обычной, будничной одежде. Без машины.
- Так, семь-восемь тысяч долларов за квадратный метр, - не моргнув глазом говорим первые цифры, пришедшие на ум.
- Нас кредитует солидный банк - «Приват», - сказал охранник с такой гордостью, вроде бы это должно было стать самой определенной гарантией беспроблемного будущего и для него, и для строительства. Что же, следующий визит будет куда-нибудь подальше от центра, туда, где будут жить обычные киевляне.
Видимость новоселья
Новостройка по ул. Львовской, 26 выглядит так, будто за месяц-два здесь начнется парад новоселья. «Коробка» 25-этажного дома уже готова, окна вмонтированы, вода и отопление подведено. Смахивает на то, что продолжаются отделочные работы. Охранник строительства подтверждает предположение корреспондентов Тижня. Но добавляет: «Ну, еще где-то год». Немного странный срок, ввиду того, что значительная часть строительных работ уже завершена, а заявленный срок сдачи дома на Львовской - конец 2008-го года.
Присматриваемся к строительству: никаких работ не ведут. Пытаемся найти человека, который располагает большей информацией. Одного из них нам отрекомендовывают как прораба. Мужчина приглашает нас в вагончик, где показывает чертеж с планировкой квартир и дает телефон компании, отвечающей за продажу. На наши сомнения относительно своевременного завершения строительства человек отвечает: «Ну, до конца года точно не завершим. А вот где-то в апреле-мае можно будет заселяться». То, что на объекте не ведут никаких работ, прораб объясняет погодой: мол, из-за похолодания работывременно приостановлены. (В действительности работать со строительными материалами, содержащими воду, можно в минусовые температуры, которых пока еще не было).
Заказчиком строительства на Львовской, 26 оказалась фирма «Матушка». На вопрос о покупке квартир в фирме отвечают с удовлетворением. Когда же Тиждень как СМИ пытается выяснить, что со строительством, в «Матушке» начинается поиск ответственных лиц, которые могли бы прокомментировать ситуацию. На момент выхода номера их не находят.
Тайный циркуляр
Невзирая на финансовый кризис и общие проблемы с кредитованием, существуют компании, которые пытаются быстрыми темпами завершить строительство и продать квартиры, пока рынок не «упал» вообще. Строительство на пр. Победы 119/121, которое посетил Тиждень, не останавливается ни на минуту. «Через две недели наша бригада должна выдать девять этажей - по три в каждом из трех сооружений», - рассказывает Тижню строитель. Он не киевлянин, работает по 12 часов в день и получает около 5000 грн за две недели работы. Потом бригада едет домой.
На этом объекте корреспондентов Тижня уверили, что в отмеченный срок (за полгода) строительство завершат. Похоже на правду: работы ведутся настолько быстро, что на недостроенных этажах уже монтируют окна. Фирма, которая занимается продажей квартир, сразу предлагает скидку в 10% - но в случае, если покупатель платит всю сумму сразу.
Застройщикам, которые планируют завершить текущие строительства, есть куда спешить.
Как стало известно Тижню, существует неофициальное (по другой версии, тайное) распоряжение Нацбанка, согласно которому коммерческим банкам запрещено выдавать кредиты под покупку жилья в недостроенных домах. НБУ сделал это потому, что остерегается массовой остановки строительства и снижения таким образом уровня кредитного обеспечения.
Вполне логично: одно дело, когда кредит обеспечен готовой квартирой или коттеджем, которые можно быстро продать, совсем другое - когда это лишь котлован, где когда-то, возможно, появится жилой дом. С другой стороны, именно такая политика Нацбанка приведет к массовой остановке строительства из-за нехватки кредитных ресурсов.
А вот девелоперская компания «ХХІ Века» решила вообще переориентироваться. Теперь она ведет около 43 строительных проектов, однако финансовый кризис заставил компанию пересмотреть стратегию и сосредоточиться на строительстве торговых и офисных центров, а также жилья премиум-класса. «Ввиду ситуации на рынке, мы посоветовали бы покупателям недвижимости обращать внимание на мощность компании, а также покупать квартиры лишь в достроенных сооружениях. Или таких, которые могут быть быстро завершены: например, когда осталось всего несколько этажей или только отделочные работы», - рассказала Тижню директор из управления активами компании «ХХІ Века» Татьяна Честнейшая.
Покупатели начинают и проигрывают
Привидение замороженных строительств блуждает по Киеву (да и по другим городам) уже несколько месяцев. Это классическая история кризисного времени. Вскоре мы услышим десятки историй с похожими сюжетами. Согласно некоторым сведениям, в столице приостановлено возведение почти половины жилых домов. Однако, ни одной официальной статистики или сообщений нет. Единственное откровенное сообщение о приостановке строительства сделала российская компания Mirax Group, которая строила огромный комплекс по ул. Глубочинской. Представители компании сообщили, что по причине кризиса приостанавливают строительство на год, но планируют его возобновить.
По сведениям Тижня, в больших строительных компаниях наподобие «Киевгорстроя» существуют списки замороженных строительств - конечно, для внутреннего использования. Покупатели, которые больше всего пострадают от этого, узнают о них последними.
Недостройки в ближайшее время появятся во многих больших и маленьких компаний. Потому что почти все они в последние годы работали по одинаковой схеме. Она приблизительно такая. Фирма-заказчик находит земельный участок под жилищное строительство. Как только готовы документы по земле, начинается пиаркампания по продаже квартир в доме, а заказчик заключает соглашение с банком о кредитовании. Часто этот же банк выдает кредиты и гражданам, которые вкладывают одолженные деньги в покупку квартир в будущем доме. Когда процесс набирает минимальные обороты, начинается реальное строительство. Между тем фирма-заказчик подбирает новый земельный участок. Раскрутка следующего проекта начинается за счет средств инвесторов из первого проекта. И так далее. Таким образом фирма-заказчик имеет возможность одновременно вести несколько строительных проектов. В каждом из них может быть значительная часть непроданных квартир.
В такой ситуации заказчику проще заморозить строительство, чем брать дорогие кредиты в банках для его завершения. Одновременно фирма-заказчик может спокойно продавать квартиры в таких домах, рассчитываясь за начальные кредиты или возвращая собственные средства, вложенные в строительство. В том числе получая «дивиденды» за незавершенное строительство.
В результате «крайними» остаются граждане, которые фактически купили воздух и теперь вынуждены платить долги банкам. Формально предъявить претензии фирме-заказчику невозможно, потому что никакой аферы нет. Просто есть финансовый кризис, по причине которого остановилось последующее финансирование строительства.