Я. Маркус
Оценка залогового обеспечения в условиях ипотечного кредитования
Ипотека - это вид обеспечения использования обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении ипотекодателя, согласно с которым ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника (Закон Украины "Про ипотеку").
По сути, если вдуматься, понятно. По форме обычный чиновничье-нормативный выверт, требующий многократного прочтения и разделения его на смысловые куски.
Но не все так мудрено.
Ипотека - это залог земли, недвижимого имущества, при котором имущество, являющееся предметом ипотеки, остается у залогодателя (Закон Украины "О залоге").
Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества, в т.ч. объект незавершенного строительства или часть объекта, если она может быть выделена в натуре и подлежит регистрации.
Стоимость ипотеки определяется по соглашению между сторонами или путём проведения оценки субъектом оценочной деятельности.
Именно об этой стороне ипотеки и пойдет речь.
Сразу оговоримся, что речь не идет лишь об оценке квартиры, наиболее простого объекта оценки. Простой - то простой, но нет одинаковых квартир. Они могут отличаться не только планировкой и расположением, но и видом из окон, встроенной мебелью и бытовой техникой и пр.
Как-то на семинаре в Стамбуле я встретился с коллегой. Его должность - руководитель апелляционного жюри по оценке недвижимости некого штата в Америке. Он сказал, что жюри рассматривает жалобы.
- Какие? - спросил я.
- В основном, неверно оцененные объекты залога (коттеджи).
- В чем же проблемы?
- А в том, что в одном случае, неправильно оценены преимущества расположения земельного участка, в другом - наличие второго бассейна, в третьем - наличие второго выхода и т.д.
Так что, наши проблемы при оценке не являются чем-то удивительным. Жюри рассматривают до 300 жалоб (обращений) в год. И это по одному штату. А штатов в Америке то ли 49, то ли 50.
Но вернемся на национальную почву.
Объект оценки - земельный участок. Ну, какие тут сложности при относительно развитом рынке земли. Подобрал аналоги, сделал соответствующие поправки, определил стоимость.
Но представим себе значительно более сложную ситуацию.
Оценивается земельный участок с рядом строений на нем.
Простая схема - оценивается земельный участок и восстановительная стоимость зданий расположенных на участке. Это нижняя граница.
А есть и верхняя граница.
Оценивается бизнес предприятия, которое создается на данном участке. Для этого строится денежный поток, в котором учитываются капитальные затраты, будущие доходы и т.д. Такая оценка учитывает стоимость недвижимости с учетом ряда нематериальных активов, отнесенных к недвижимости.
Итак, у нас есть некий диапазон. И уже дело взаимоотношений залогодателя и залогодержателя определить конкретную стоимость ипотеки. По принципу: доверяю или не доверяю. Доверие не к цене ипотеки, а к залогодателю.
Как правило, финансист доверяет результату полученному не в рамках доходного, а в рамках аналогового подхода. А результат доходного подхода является неким подтверждением рыночной стоимости.
Представим себе два одинаковых сахарных завода. Один работающий, второй - не эксплуатируемый. Имущество одинаковое, а вот стоимость совершенно разная, хотя с точки зрения стоимости собственно имущества стоимости одинаковые.
Объекты незавершенного строительства также можно оценивать по нижней и верхней границе. Так, например, нижняя граница стоимости это стоимость вложенных средств плюс стоимость земельного участка. Но не всегда можно оценить корректно стоимость земельного участка. А вот корректная модель, реализующая технику остатка, выглядит так:
- Определяется стоимость затрат по достройке;
- Определяется денежный поток от доходов при продаже;
- Определяются издержки, связанные с продажей.
- Разница между положительными и отрицательным денежным потоком с учетом дохода застройщика и является ответом на вопрос - сколько стоит "незавершенка".
Один из главных дискуссионных вопросов - какова норма дохода у застройщика.
При оценке стоимости ипотеки всегда возникает вопрос: "насколько корректен учет нематериальных активов в составе недвижимости?". Примером может служить залог АЗС. Станция работает с определенным доходом, который путем капитализации можно превратить в стоимость. Но: насколько этот фактор следует учесть в условиях смены владельца? Обеспечит ли его сеть те же объемы продаж?
Процесс ипотеки завершается ипотечным кредитным договором.
В системе ипотечного кредитования возможны три вида кредита:
- Кредит на погашение (выплачивается процентная ставка, доля погашения) при этом первая составляющая уменьшается по мере погашения.
- Кредит с твердой процентной ставкой (выплачиваются проценты, а сумма погашения выплачивается в конце срока),
- Кредит в рассрочку (частичные платежи, равные по величине).
Хотя это норма взаимодействия двух сторон, при ряде расчетов, связанных с завершением строительства объекта недвижимости, следует учитывать характер кредитного договора. Например, ведётся строительство незавершенного пансионата на ЮБК с учетом привлечения заемных средств. В этих условиях надо (с использованием техники остатка) определить стоимость земельного участка. Поверьте, задача не из простейших.
Риелтору не обязательно разбираться в тонкостях расчета, но полезно понимать систему оценки, которая может влиять на продажу в условиях невозврата кредита, т.е. при продаже недвижимости, обремененной ипотечным договором.
