.развивать. Многие заявленные проекты так и не были начаты. Харьков наиболее перспективный город для проведения Евро 2012. Но, несмотря на это рынок гостиничной недвижимости города слабо развит. На октябрь 2008 года более половины всех гостиниц построены во времена СССР, например «Националь», «Мир», «Харьков», «Киевская», «Турист» и др. Почти все из этих гостиниц, принадлежат классу 3* или 2*.

Рассматривая ситуацию более подробно, отметим, что гостиниц класса 5* в Харькове не представлено. А структура рынка имеет следующий вид: 34% - гостиницы класса 1*, 25% - гостиницы класса 2*, 22% - гостиницы класса 3*, 19% - гостиницы класса 4*. Что касается качественного номерного фонда, то в Харькове представлено 900 номеров (по требованию УЕФА – 3400 качественных номеров).

По состоянию на ноябрь 2008 года, в г. Харькове за последние несколько лет были реализованы следующие проекты гостиниц: Viva, Cosmopolit (в составе комплекса Telesens Ventures), Виктория, Аврора, Венеция, Британия, клуб ZS.

В плане подготовки к Евро 2012, в городе планируется реализовать строительство таких крупноформатных объектов: МФК «Металлист Сити», МФК на площади Свободы, отельный комплекс в Аэропорту.

На данный момент в Харькове реализуется 5 проекта строительства гостиниц:

- гостиница «Овис» 4*;

- гостиничная составляющая в МФК «Европа»(5*, 80-100 номеров), МФК «Мисто» (4*. 105 номеров), МФК «Ковчег» »(5*), МФК «Харьков Сити» (4*).

Что касается ценовых показателей, то на данный момент они зафиксированы на уровне:

1) Гостиницы 4*- средняя стоимость номера 90$-170$-350$.

2) Гостиницы 3*- средняя стоимость номера 40$-70$-140$.

3) Гостиницы 2*- средняя стоимость номера 10$-50$.

Нестабильная экономическая и политическая ситуация вызвала процесс сворачивания планов по развитию на территории Украины крупных европейских инвесторов. В основном кризис отразиться на сроках выполнения и на появления новых проектов. Нет основания утверждать, о консервировании объектов, находящихся на стадии реализации. Большинство гостиничных номеров, планируемых к сдаче, будут входит в состав МФК.

Информационно-аналитический отдел ООО ППФ «Крона».

.

Да, рынок был нестабилен, колебался и к июню замер совсем. Многие надеялись на то, что пройдет время отпусков, но ничего не изменилось... Неминуемый кризис - на лицо, и тенденций к снижению цен не предвидится.

На сегодняшний день, учитывая политику Национального Банка Украины (НБУ), нестабильную политическую и экономическую ситуацию в стране, можно утверждать о практически полном исчезновении спроса. Собственники не спешат продавать недвижимость в сложившихся условиях по сниженным ценам, а покупатели, уж точно, не стремятся приобретать какую либо недвижимость вообще.

Рассматривая ситуацию более подробно, отметим, что рост цен наблюдался во всех сегментах рынка в течение первого полугодия 2008 года. Так коммерческая недвижимость подорожала в среднем на 3-5%. С началом действия «кредитного» моратория НБУ, темпы роста цен приутихли и к августу зафиксировались на текущем уровне (см. табл. 1, табл. 2, табл. 3).

Таблица 1. Офисная недвижимость

Площадь, кв.м Центр(кроме Красной линии) Прилегающие к центру Районы с хорошей транспортной доступностью: метро, магистрали города, рынки Жилмассивы

До 100 3500-4500 1500-3000 1300-2300 1300-1600

100-300 2500-3000 2000-2700 1500-2000 1200-1300

300-500 2000-2700 1800-2500 1100-1400 900-1100

500-1000 1500-2000 1400-1800 1400-1800 800-900

От 1000 1100-1700 900-1500 1000-1500 Не востребовано

Таблица 2. Торговая недвижимость

Площадь, кв.м Центр(кроме Красной линии) Прилегающие к центру Районы с хорошей транспортной доступностью: метро, магистрали города, рынки Жилмассивы

До 150 4400-6500 4000-6000 2600-4800 1600-3000

150-300 3500-6500 3000-5000 2000-4200 1500-2500

300-600 2000-3000 3000-5000 1500-2000 1300-2000

600-1000 1700-3000 1700-2500 1400-1800 1100-1600

От 1000 1200-3000 1200-3000 1200-1600 1000-1500

Примечание: предложения по торговым площадям на Красной линии ограничено, в расчете средней стоимости не учитывались. Диапазон стоимости 8000-12000 у.е/кв. м.

Таблица 3. Складская и промышленная недвижимость

Площадь, кв.м Складская недвижимость Промышленная недвижимость

До 500 350-600 290-450

500-1000 300-500 250-400

1000-5000 250-450 300-400

От 5000 200-400 200-350

Анализируя статистическую информацию, отметим, что за последние 4 месяца роста цен не было. Прежде всего , это было обусловлено, отсутствием покупателей. Большинство сделок совершалось за счет привлечения кредитных средств. В условиях кризиса спрос в сегментах торговой и офисной недвижимости сохранился только на объекты стоимостью до 150 тыс. долл., т.к. в этом случае есть возможность приобретения без заемных средств. Рассматривая рынок складской и производственной недвижимости, отметим, что покупатели заняли выжидательную позицию.

Сложившаяся ситуация привела к тому, что многие собственники объектов недвижимости готовы существенно снижать цены при «реальном» покупателе. На данный момент торг составляет до 20% от рыночной стоимости объекта. В то время как в первом полугодии 2008 года торг не превышал 3-5%. Такое поведение продавцов обусловлено нестабильной ситуацией в стране. Основные «движители» национальной экономики на гране краха. Металлургическая отрасль, промышленность – существенно потеряли темпы производства за последние 3 месяца. Строительная отрасль – отброшена на несколько лет назад, более 50% проектов строительства заморожены до лучших времен. Так, например, по данным аналитического отдела фирмы «Крона», объемы строительства в 2009 году сократятся в 1,5 раза. Пострадали в сегменты рынка недвижимости.

На сегменте аренды ситуация несколько другая. Рост арендных ставок наблюдался в течение всех прошедших месяцев, вплоть до конца сентябрь. Причем, в первом полугодие повышение было существенным, а за последние три месяца более умеренным. В октябре наступил переломный момент – темпы роста арендных ставок остановились. Прежде всего, это также связано с финансовым кризисом. В 2008 году прогнозировалось большое насыщение рынка различными крупными компаниями, как российскими, так и европейскими. На данный момент больше половины из них заявили о временном прекращение развития на территории Украины. А некоторые, так и не успели приступить к реализации намеченных планов. Из этого можно сделать вывод о достаточно большом предложении во всех сегментах рынка. По словам директора департамента аренды ООО ППФ «Крона», Владимира Чекалова, – рынок сжимается, для того чтобы пережить трудные времена.

На октябрь, зафиксировались следующие арендные ставки на коммерческую недвижимость:

Таблица 4. Офисная недвижимость

Класс Арендная ставка, $/м2

А 30-35

В 18-30

С 9-18

D 8-10

Относительно спроса по данному сегменту рынка, можно сказать, что появился устойчивый спрос на офисы небольших площадей (до 100 кв. м) с профилем деятельности: тихий офис.

Таблица 5. Торговая недвижимость

Площадь, кв.м Центр(кроме Красной линии) Прилегающие к центру Жилмассивы

До 150 35-80 20-50 15-50

150-300 25-50 15-50 15-45

300-600 15-40 15-35 10-35

600-1000 15-30 15-25 10-25

От 1000 15-25 10-25 10-25

Примечание: На Красной Линии (ул. Сумская, ул. Пушкинская) арендные ставки могут доходить до 130$/кв.м

Таблица 6. Складская недвижимость

Класс Арендная ставка, грн/м2

А Не представлен*

В 30-35

С 20-25

D 10-20

*- складских площадей класса А в Харьковском регионе нет

Арендные ставки на промышленную недвижимость составляют 15-25 грн/кв.м. Сегмент аренды ещё не успел отреагировать на сложившуюся ситуацию. Т.к. договора аренды и арендные ставки пересматриваются один раз в год. Поэтому в ближайшее время (до Нового Года) существенного изменения ценовых показателей не прогнозируется.

Тенденции и прогноз

- рынок замер и будет находиться в выжидательной позиции, реакция рынка проявится ближе к весне 2009 года;

- постепенное снижение арендных ставок в ближайшее время;

- полное исчезновение спроса на крупноформатные объекты;

- торможение развития направлений рынка коммерческой недвижимости;

- наиболее востребованными будут мелко-форматные объекты, что повлияет на более умеренную корректировку цен в этом сегменте;

- на рынке профессиональной складской недвижимости увеличение дефицита площадей, этот сектор наименее развит в Харьковском регионе.

Информационно-аналитический отдел ООО ППФ "Крона"

.

Так или иначе, сейчас в любой очереди к банкомату можно услышать весьма подробный прогноз нашего ближайшего экономического будущего, и почти в 100% случаев он оказывается крайне мрачным. Но так ли все плохо на самом деле? Журнал решил собрать главные страхи населения и разобраться, насколько они

Страх №1 Банкам больше нельзя доверять?

Проблемы в украинской банковской системе были неизбежны, но существующая ситуация была создана искусственно. Ведь паника среди населения, приведшая к оголению депозитных счетов крупнейших украинских банков и вынужденному введению Нацбанком моратория на досрочное снятие вкладов, началась с развернутой информационной атаки против Проминвестбанка. И только тогда у него действительно начались проблемы с ликвидностью.

«Банковского кризиса не было, нет и в ближайшее время не будет. Банковский кризис — это когда банк неплатежеспособен. По большому счету, даже и о кризисе ликвидности банковской системы говорить нельзя, однако есть паника. На сегодня (16 октября) ликвидность является достаточной — 18 млрд. грн», — говорит Александр Сугоняко, президент Ассоциации украинских банков.

Не видят перспектив какого-либо коллапса и участники рынка. Внешний долг, который выходит до конца следующего года, составит чуть больше $20 млрд. Среди них банковских только $3 млрд., из которых публичные инструменты (синдикаты и бонды) — $1,7 млрд. Остальное — это финансирование «дочек», которые с высокой степенью вероятности будут рефинансироваться. Ни один украинский банк, имеющий сильную материнскую структуру, не будет затронут финансовым кризисом.

НБУ, согласно анализу показателей финучереждений за последние три месяца, не обнаружил никаких существенных отклонений от нормативов. Нацбанк не раз заявлял, что не заинтересован потерять ни одного подопечного. Если не будет новых потрясений на внешних рынках, 2008 год закончится для банков более-менее спокойно.

Хотя бытует мнение, что банковский сектор еще не достиг дна кризиса. «В Украине еще пока только штормит», — убеждены некоторые эксперты. Настоящая же буря ожидается в конце декабря и в I квартале 2009 года. Также вероятно, что впереди нас ждут слияния и поглощения более мелких банков или их национализация и вливания в госбанки. Но даже при таком раскладе украинцам не стоит беспокоиться о своих вкладах, поскольку продажа банка вовсе не означает невыполнение им обязательств перед клиентами, да и Фонд гарантирования вкладов еще никто не отменял.

Страх №2 Гривна может рухнуть в два раза?

С учетом развития последних событий и динамики падения национальной валюты такое курсовое соотношение в краткосрочной перспективе не исключено. Гривна имеет шанс в ближайшие несколько дней и недель как на межбанке, так и на наличном рынке еще подешеветь. Все зависит от действий Нацбанка, которые пока не понятны. Александр Шлапак, заместитель главы Секретариата Президента, констатирует, что принятые НБУ меры не принесли быстрого оздоровления, а способы влияния на банковскую сферу «вызывают обоснованные сомнения в их эффективности и прозрачности».

По его словам, в последние дни октября Нацбанк продавал валюту только отдельным банкам, к тому же по курсу, значительно ниже рыночного. В то же время большинство валютных заявок остались не удовлетворенными, что делает невозможной планомерную девальвацию гривны.

По мнению экспертов, достаточно большие, по сравнению с имеющимися золотовалютными запасами Украины, внешние обязательства и существенное ухудшение ситуации с притоком валюты в страну будут продолжать вынуждать Нацбанк занимать очень сдержанную позицию в отношении курсовой поддержки национальной денежной единицы.

Ситуация может измениться кардинальным образом только после предоставления МВФ Украине кредита в размере $16,5 млрд. Вопрос в том, какие действия будет предпринимать Нацбанк в дальнейшем. Как известно, Владимир Стельмах, председатель правления НБУ, заявил, что курс гривны до конца 2008 года составит 6 грн/$1. Стоит ли верить очередному обещанию главного банкира страны?

Страх № З Покупатели жилья в новостройках никогда не получат своих квартир?

Для тех, кто только планирует покупать квартиру или землю, кризис на рынке недвижимости — однозначно позитивное событие. Тот факт, что цены почти на все объекты жилой недвижимости, а также на землю упадут не менее чем на 15-20%, не вызывает сомнений. Правда, пострадают те, кто вложил деньги в еще недостроенные объекты. Ведь у небольших компаний нет средств на достройку: банки их не кредитуют, а спрос со стороны населения упал в несколько раз.

Поэтому многие жилые проекты в столице и регионах оказались заморожены, а сам рынок находится на распутье. Но уже через несколько месяцев ситуация может измениться: строительство было и остается одной из самых высокодоходных сфер, а значит, как только отток капитала из Украины прекратится, именно застройщики быстрее всего найдут дополнительного инвестора или источник финансирования.

Кроме того, с падением цен неизбежен рост спроса. В Украине дефицит жилых площадей никто не отменял — на одного украинца в среднем приходится всего 22 кв. м жилья. Поэтому строить и покупать все равно будут, а уход с рынка небольших компаний лишь пойдет ему на пользу.

«На рынке ожидается чистка, и придется уйти не только мелким, но и средним, а также нескольким большим компаниям. Но, скорее всего, многие девелоперы либо некоторые принадлежащие им объекты будут куплены, — считает Евгений Гребенюк, аналитик инвестиционной компании "Тройка Диалог Украина". — Что же до возможного роста цен на жилье, то можно ожидать его подорожания в границах инфляционного коэффициента».

Страх № 4 В стране появятся тысячи безработных?

По данным Госкомстата, в сентябре текущего года в Украине действительно стало больше безработных. Их число увеличилось до 513,6 тыс. человек, что на 4,1 тыс. больше, чем в августе этого года. Но, как полагает Людмила Денисова, министр труда и социальной политики, уровень безработицы в 2009 году будет менее 500 тыс. человек.

Хотя оснований для оптимистичных прогнозов в этой сфере действительно немного. В октябре количество вакансий на сайтах по поиску работы сократилось на 15-20%. При этом количество вакансий для административного персонала уменьшилось на 25%, для банковских работников — на 70-80%. Кризис также затронул и другие отрасли: строительство, ритейл и металлургию.

Сергей Тарута, глава «Индустриального союза Донбасса» заявил, что его компания может на треть сократить число работников. О сокращении штата, количества рабочих дней или зарплат заявляют и остальные метпредприятия (всего в отрасли и смежных направлениях работает около 0,5 млн человек). «Это не наша вина, мы просто не можем обеспечить этих людей зарплатой», — говорит глава ИСД.

Анатолий Гиршфельд, президент индустриальной группы «УПЭК», прогнозирует, что окончание 2008 года будет сложным испытанием для экономики Украины. По его словам, предприятия машиностроения станут следующими на очереди по увеличению армии безработных.

Нелегкие времена ожидают финансистов, а также специалистов, занятых в девелопменте и производстве строительных материалов. В других же, особенно наукоемких сферах, сокращения будут мало чувствительны. Кроме того, несмотря на общий минор ситуации, специалисты видят в ней определенный позитив: превышение на рынке труда предложения над спросом наконец-то позволит затормозить необоснованный рост зарплат, который буквально ставил на грань выживания украинский малый и средний бизнес. А это позитивно скажется на инфляционных процессах.

Страх № 5 Украине грозит невиданная ранее инфляция?

Следующий год покажет, был ли Арсений Яценюк, бывший министр экономики, а ныне все еще председатель Верховной Рады, пессимистом или оптимистом. Согласно его прогнозу, в 2008 году Украина будет иметь инфляцию на уровне 25%. Эту же цифру называет и Международный валютный фонд. Такой показатель, по словам спикера, вызван не только внешними, но и внутренними факторами, в первую очередь, политической нестабильностью.

Показатель следующего года обещает быть значительно ниже — не более 15%, что, правда, при охлаждении экономики тоже немало. Основной причиной инфляции-2009 должна стать девальвация гривны. Но девальвация, с точки зрения экспертов, куда благотворнее скажется на экономике Украины, нежели искусственное сдерживание инфляции.

Аналитики инвесткомпании Concorde Capital также сохраняют прогнозы роста потребительской инфляции на уровне 21 % в 2008 году и 15% в 2009 году. В то же время прогнозируемый рост промышленности понизится с 7% до 3% в 2008 году и с 7,5% до 5,9% в 2009 году.

Страх № 6 Вкладчики ПИФов никогда не «отобьют» свои деньги?

Утешительного здесь, конечно, мало. В условиях кризиса самым позитивным фактором является крайне низкий интерес физлиц к фондовому рынку, так что на его падении почти никто ничего не потерял. Но есть ли на что надеяться тем, кто все-таки рискнул и вложил деньги в акции?

По словам Олега Морквы, генерального директора КУА «Инэко-Инвест», в Украине у организованного фондового рынка на сегодня, по сути, нет никаких ресурсов даже для спекулятивного роста, а торги на биржах проводятся в основном для поддержания текущей операционной деятельности фондовых компаний. При этом на крайне низких оборотах торгуются наиболее ликвидные акции.

Такая ситуация в ПФТС сложилась в основном из-за отсутствия в стране достаточного количества внутренних инвестресурсов, несовершенства инвестиционного законодательства, отсталой фондовой инфраструктуры и нарастающих негативных тенденций в отечественной экономике.

Как прогнозирует г-н Морква, в отсутствие какой-либо государственной поддержки фондового рынка украинские акции продолжат стремительно дешеветь, обесцениваясь до своих номинальных стоимостей. При этом их рыночная капитализация в ПФТС может снизиться с начала года больше чем на 90%, что отбросит рынок на уровень 2004 года, а возможно, и 2003 года, когда индекс ПФТС находился ниже отметки в 100 индексных пунктов.

До перевыборов в Верховную Раду и формирования новой коалиции и правительства отсутствуют объективные причины для прихода серьезных иностранных инвестиций как в украинский рынок ценных бумаг, так и для финансирования крупных проектов. Какую-то инвестиционную активность в первой половине следующего года может стимулировать возможно только реализация проектов связанных с Евро-2012, конечно же если политическая и экономическая ситуация позволит осуществлять нормальную подготовку к проведению данного мероприятия.

Но как только (а точнее — если вдруг) политическая ситуация в Украине стабилизируется, эксперты уверяют, что найдется немало желающих скупить по дешевке упавшие до номинала (а то и ниже) акции украинских компаний. Тогда фондовый рынок должен стремительно пойти в рост, и вкладчики ПИФов, вложившие этим летом деньги на 3-5 лет, смогут получить весьма существенный доход.

АГЕНТ.ua

19.11.2008

http://tristar.com.ua/

.

Из опрошенных 46% представляют девелоперский бизнес, 23% - представители консалтинговых агентств, 23% - представители компаний, занимающихся операциями с землей, а также представители компаний, предлагающих финансовые и юридические услуги.

Негативное влияние мирового кризиса на деятельность компании ощутили 46% опрошенных, 18% - отмечают отсутствие какого-либо влияния на работу компанию, которую они представляют. 3 человека отметили, что кризис отрицательно сказался на рынке в целом, а не конкретно на их компании. Тем не менее, 2 человека отметили и положительное влияние кризиса.

Около 50% опрошенных утверждают, что влияние кризиса на рынок недвижимости ощутили несколько месяцев назад, 29% - в последний месяц, и только 4 участника отметили, что пока не ощущают последствий кризиса на рынке.

Относительно прогнозов, сколько продлится реакция на мировой кризис, более 50% считают, что негативные последствия можно будет ощутить в течение всего следующего года. Мнения остальных – более пессимистичны: в своих неутешительных прогнозах кто-то называет 2 года, а некоторые и больше.

Из предложенных вариантов развития событий на рынке недвижимости, более 70% уверены, что кризис «переживут» только действительно профессиональные компании, имеющие сильных финансовых партнеров и качественные проекты. Также 50% отметили то, что рынок станет менее спекулятивным, более профессиональным и структурированным. 20% опрошенных считают, что часть иностранных компаний покинут рынок недвижимости Украины, а часть местных компаний вынуждена будет уйти с рынка.

АГЕНТ.ua

18.11.2008

Оргкомитет «Клуба по недвижимости»

. «кругов ада», в виде подписания договоров аренды, ремонтных работ, переезда и т. п., которые требуют профессиональных навыков и немалых затрат.

Компаниям, чья деятельность мало связана с коммерческой недвижимостью, процесс поиска соответствующего помещения и заключения договора аренды, является малознакомым, а, соответственно, хранящим в себе определенные опасности, связанные с оценкой затрат на аренду. Во избежание непредвиденных расходов и неприятных сюрпризов, мы советуем обратить внимание на нижеследующие нюансы на украинском рынке аренды коммерческой недвижимости.

Арендные ставки

• Арендная плата за пользование помещением начисляется с момента передачи помещения по передаточному акту или с иной даты, указанной в договоре. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть определены в договоре аренды. Арендная плата может быть установлена в виде твердых платежей, может рассчитываться в виде доли получаемых арендатором от использования помещения доходов, исполнением встречных услуг или обязательств.

• Очень часто арендные ставки, как собственно и платежи за услуги эксплуатации, парковки указаны без учета НДС.

• При сдаче в аренду помещения без отделки, стороны могут договориться о льготах по уплате арендной платы на период ремонта и размера возмещения со стороны собственника помещения за проведенные отделочные работы и изменение инженерных систем.

Недвижимое имущество

Имущество, передаваемое в аренду, должно быть описано в договоре таким образом, чтобы его можно было определенно установить. К договору аренды помещений в здании целесообразно приложить план части этажа этого здания, на котором границы сдаваемых помещений выделены цветом.

Эксплуатационные платежи

Необходимо уточнять перечень предоставляемых услуг. Обычно он состоит из уборки общих территорий, обслуживания инженерных систем, охраны и т. д. Учет данных затрат для арендатора должен быть доступен, т. е. арендатор, например, 1 раз в год может требовать от арендодателя предоставления соответствующих документов о расходовании оплаченных средств за эксплуатацию здания.

Коммунальные платежи

• Коммунальные платежи оплачиваются арендатором отдельно от эксплуатационных платежей, если иное не оговорено в договоре. В эксплуатационные платежи входит возмещение коммунальных платежей только общих территорий. За освещение или обеспечение водой своего помещения арендатор платит отдельно, на основании показателей установленных в помещении счетчиков.

• Во избежание недоразумений, учитывая, что документы договора с коммунальными службами, как правило, оформляются только на арендодателя, стоит договориться, кто и каким образом вносит плату. Пропись этого пункта в договоре лишит вас необходимости оспаривать этот вопрос. (В долгосрочных договорах возможен вариант, когда заключение договора с коммунальными службами возлагается на арендатора).

Парковка

В последнее время особую остроту приобрела проблема парковки автотранспорта, поэтому о наличии парковочных мест надо осведомиться заранее. В случае платной парковки предоставляется охраняемое и фиксированное место. Как правило, парковка оплачивается отдельно от арендной платы.

Ежегодная индексация платежей

• Может касаться как арендных платежей, так и всех других платежей по договору аренды, за исключением оплаты коммунальных расходов.

• Если условиями договора предусмотрена индексация арендной платы в зависимости от инфляции или иных экономических показателей, как то изменение рыночных арендных ставок, то во избежание двусмысленного толкования условий требуется определить источник такой информации.

Изменение арендной ставки

• Арендодатель обычно старается при заключении договора предусмотреть возможность и порядок изменения арендной платы. Если же договором изменение не предусмотрено, то арендная плата, установленная в договоре, может быть изменена только по соглашению сторон.

• Изменение арендной ставки возможно в случае изменения нормативной базы налогообложения или увеличения стоимости услуг на содержание здания для арендодателя.

Страховой депозит

Страховой депозит — гарантия выполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Может предоставляться в виде денежного аванса, гарантии банковской или материнской компании.

Страхование

Размер расходов на страхование помещения может сильно зависеть от характеристик помещения и здания, в котором оно находится, наличия пожарной сигнализации, качества инженерных систем и многих других факторов. Чтобы не оказаться перед необходимостью нести необоснованно высокие расходы, необходимо заранее связаться с выбранной страховой компанией и получить ориентировочный расчет размера страховых взносов.

Площадь помещения

• При расчете арендной платы в офисных помещениях класса «А» и «В», как правило, применим стандарт ВОМА, по которому площадь считается по осям здания, а не по внутреннему контуру, и не учитывается площадь колон, перегородок. В среднем отличается от БТИ на 5-10 %. Очень важным моментом в расчете площади является коэффициент общих площадей (касается бизнес-центров и складских комплексов класса «А» и «В»), который добавляется к полезной площади и колеблется в пределах 9-20%.

• При сдаче в аренду помещений в торговых или бизнес-центрах приложением к договору часто являются Правила Центра, определяющие, в том числе, порядок пользования местами общего пользования центра (коридоры общего пользования, лифтовые холлы, тех. помещения). Арендодатели берут с арендаторов плату за пользование этими помещениями в размере, пропорциональном занимаемой ими площади. Поэтому для арендаторов важно знать отношение арендуемой площади к полезной (равно величине арендуемой площади, поделенной на величину полезной площади).

Срок аренды

• В случае больших капиталовложений в помещение, гораздо выгоднее заключать долгосрочный договор свыше одного года. Например, офисы класса «А» и «В», как правило, сдаются на длительный срок (тогда как в классе «С» договоры заключаются на год и предусматривают возможность пролонгации).

• Арендодатели, увеличивая срок аренды помещений, стремятся избавить себя от ненужных хлопот, связанных с поиском арендаторов. Кроме того, они используют арендные договоры в качестве залога при получении кредитов. Чем выше срок аренды – тем лояльнее условия кредитования.

• Факт передачи помещения подтверждается подписываемым сторонами договора передаточным актом. В акте дают описание состояния передаваемого помещения, оборудования, находящегося в нем, мебели, оснащенность помещения инженерными системами (вентиляцией, отоплением, энергоснабжением, связью и прочее). Описание полученного помещения поможет сторонам избежать споров при возврате помещения по окончании срока аренды.

Состояние помещений

• Необходимо максимально точно оценить стоимость перепланировки (если необходимо), ремонта, согласования проектной документации и получения разрешений пожарной инспекции и СЭС на начало работ.

• По окончании срока договора аренды помещения либо при его досрочном прекращении помещение подлежит возврату арендатору в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа (если иное не будет оговорено в договоре). Отделимые улучшения при этом являются собственностью арендатора, демонтируются и вывозятся арендатором самостоятельно, а вот судьба неотделимых улучшений, произведенных за счет арендатора, требует отдельного описания в договоре. Подавляющее число арендодателей в договоре предусматривает переход неотделимых улучшений в собственность арендодателя без уплаты арендатору какой-либо компенсации. Стоит добавить, что в половине случаев внимательным арендаторам удается достичь договоренности об ином порядке передачи и возмещения произведенных расходов на ремонт и отделку арендованных помещений.

АГЕНТ.ua

18.11.2008

http://www.prometr.com.ua/

.

Переоценка

Последняя тенденция на банковском рынке — отказ финучреждений кредитовать в долларах. Банки либо заявляют, что кредитование приостановлено на неопределенный срок, либо назначают непомерно высокие процентные ставки по таким ссудам (до 25% годовых).

Привлечь кредит в долларах сейчас можно лишь в том случае, если доходы клиента номинированы в американской валюте. Причина отказа банков понятна: из-за ажиотажного и спекулятивного спроса на доллары в стране возник их дефицит.

Дорожают и гривневые кредиты для физлиц. «В середине октября кредиты в нацвалюте в большинстве украинских банков подорожали на 1 п. п., отдельные финучреждения повысили кредитные ставки на 7–8 п. п. », — констатирует финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг» Александр Седых.

Рост процентных ставок коснулся как мелких кредитов (потребительских), так и крупных (ипотечных, земельных и на покупку авто). Сейчас средняя процентная ставка по ссудам (ипотека, автокредит) в гривне для населения составляет около 25%.

Банки продолжают сокращать сроки кредитования. К примеру, большинство финучреждений более чем на 3–5 лет не выдают ипотечные кредиты, несмотря на то что продолжают рекламировать ипотеку на 20 лет, а операторы call-центров подтверждают возможность получения таких кредитов. Однако исследование Контрактов показало: около 80% банков больше чем на 5 лет не кредитуют.

При этом за последний месяц финучреждения увеличили сумму первого взноса по ипотечным кредитам на 5–10 п. п. — до 30% в среднем по рынку. Еще в августе можно было получить кредит, проплатив 10% стоимости недвижимости (если заемщик являлся постоянным клиентом банка и имел положительную кредитную историю).

Сейчас поблажки отменили даже для своих: по данным Простобанк Консалтинга, Райффайзен Банк Аваль, БМ Банк, Дочерний банк Сбербанка России, УниКредит Банк уже требуют от клиентов первый взнос в размере 20%; Надра Банк, Сведбанк, Кредитпромбанк — 30%, а УкрСиббанк — все 50%.

Аналогичные тенденции наблюдаются и в сегменте автокредитования: растут ставки, сокращаются сроки кредитования, увеличивается размер первого взноса. К концу октября средняя ставка по кредитам в гривне превысила 24%, в долларах — 16%.

С октября некоторые банки вообще не выдают потребительские и ипотечные кредиты. К примеру, операторы call-центров ПриватБанка и ПУМБа предлагают потенциальным заемщикам обратиться через месяц-другой: возможно, к декабрю—январю кредитование возобновится.

А в отделениях кредитных учреждений, которые продолжают принимать документы от физлиц на получение ссуд, предупреждают, что их рассмотрение может затянуться на месяц-полтора, тогда как еще летом решение о выдаче кредита принималось за неделю-две.

При этом сотрудники многих финучреждений предупреждают клиентов: на ссуду особо не рассчитывайте, поскольку количество кредитов ограничено. «В одном из украинских банков клиентам выдают специальный, действительный в течение трех месяцев сертификат, который подтверждает подачу клиентом всех необходимых документов в банк и обязывает финучреждение выдать ссуду, как только у него возникнет такая возможность», — рассказывает Александр Седых о новой форме взаимоотношений банка с клиентом.

Неподъемная ноша

Кредитные ставки растут даже по уже действующим договорам. Летом ставки по уже выданным кредитам решились повысить лишь 5 финучреждений. В середине октября начался массовый пересмотр банками условий по предоставленным кредитам.

При этом заемщикам, не согласным с повышением, банки предлагают погасить ссуду досрочно или отдать в счет погашения кредита объект залога (земельный участок, дом, квартиру). «В середине октября я получил уведомление о том, что ставка по моему ипотечному кредиту в гривне выросла на 1 процентный пункт», — рассказывает клиент ПриватБанка Алексей Гончаренко.

Впрочем, он особо не расстраивается. Алексей взял кредит на 70 тыс. грн в апреле 2007 года под 14,4% годовых, срок кредита — 10 лет. «После повышения кредитной ставки мой ежемесячный платеж по ссуде увеличился всего на 50 грн. И даже после этого условия моего кредита намного привлекательнее тех, которые банки предлагают сейчас», — объясняет свой оптимизм Гончаренко.

В худшем положении оказался Александр Марченко из Кировограда. Летом этого года он получил ипотечный кредит на 10 лет на $27 тыс. Ссуда обошлась ему в 13,5% годовых. Однако уже в октябре банк увеличил ставку по кредиту на 1,5 п. п.

«Повышение ставки небольшое, однако летом доллар стоил 4,6 грн, сейчас 6 грн. В результате колебаний валютного курса мой кредит подорожал на 28%.

Летом $540 (ежемесячный платеж по кредиту) я мог купить примерно за 2500 грн, теперь нужно выкладывать не менее 3200 грн, — сокрушается Александр Марченко и тут же добавляет: — Скорее всего, я соглашусь отдать банку квартиру. Платить кредит по новым условиям — убийственно. Погашать досрочно за счет продажи квартиры невыгодно: цены на недвижимость в Кировограде снизились».

Некоторые банки повысили стоимость выданных кредитов на 2–4 п. п., причем коснулось это даже ссуд с фиксированными процентными ставками. В большинстве кредитных договоров есть пункт о наступлении форс-мажоров, при которых банки оставляют за собой право в одностороннем порядке изменить даже фиксированную кредитную ставку.

Быстро и уверенно Средняя эффективная процентная ставка по кредитам на вторичную недвижимость (срок кредитования — 20 лет).

Ранее клиенты финучреждений, недовольные повышением кредитной ставки, могли рефинансировать ссуду. Но к октябрю количество банков, предоставляющих такую услугу, уменьшилось примерно на два десятка.

Сейчас рефинансирование ипотеки предлагают всего семь финучреждений, причем лишь у двух из них (Универсал Банк и Райффайзен Банк Аваль) ставка рефинансирования ниже (19,98% и 21,04% соответственно) среднерыночного процента по ипотеке (22,35% в гривне).

Однако рефинансировать кредиты сегодня невыгодно самим клиентам банка. Даже если финучреждние изменило условия кредитного договора, новая ставка в большинстве случаев все равно оказывается ниже среднерыночной.

Банки кредитуют компании только под залог недвижимости

Получить кредит юрлицу сейчас довольно сложно, особенно это касается валютных ссуд. Банки следуют распоряжению НБУ: кредит в долларах в данный период могут взять лишь предприятия, чья выручка номинирована в американской валюте. Ставки по гривневым кредитам для юрлиц за последний месяц выросли в среднем на 2–3 п. п. (до 28–30%). Крупные кредиты (на сумму 1–2 млн грн) практически не выдаются.

«Сегодня банки кредитуют в основном своих постоянных клиентов», — говорят в Простобанк Консалтинге. Новому клиенту даже с хорошей кредитной историей в большинстве случаев отказывают, а те финучреждения, которые все-таки готовы кредитовать, предоставляют новичку на треть или в половину меньшую сумму, чем требовалось.

Причем единственная возможность получить необходимое количество денег — заложить недвижимость (раньше в качестве залога принимали оборудование, автомобили и запасы товаров на складах).

Также банки увеличили сроки рассмотрения документов — теперь клиентам необходимо ожидать решения кредитного комитета о предоставлении или отказе в ссуде в среднем две недели.

О резком ухудшении условий кредитования юрлиц можно судить, проанализировав последние изменения в рейтинге кредитов корпоративному сектору, составляемом компанией «Простобанк Консалтинг». В сентябре в нем фигурировали 17 банков, в октябре список уменьшился до 14.

ПроКредитбанк, Финансы и Кредит, Арма свернули кредитные программы корпоративному сектору; условия еще в шести финучреждениях существенно ухудшились. Например, банк «Форум» прекратил выдавать кредиты на покупку оборудования.

Укргазбанк повысил ставки по кредитам во всех валютах на 4–5 п. п., Мегабанк — на 3–4 п. п., Родовид и Укрсоцбанк — на 1–2 п. п. ПУМБ приостановил выдачу валютных кредитов, гривневые ресурсы подорожали на 2 п. п.

При этом многие банки, рекламируя ссуды корпоративному сектору, указывают в примечании, что декларируемая процентная ставка является минимальной, то есть банк оставляет за собой право увеличить стоимость ссуды.

Контракты

21.11.2008

. Компания «XXI Век» намерена построить многофункциональный комплекс на площади Свободы в Харькове к Евро-2012

Как указывается в сообщении, эскизный проект многофункционального торгово-офисного центра с гостиницей, административными помещениями и подземным паркингом разработают международная проектная компания «Seifert Architects» вместе с ООО «Институт «Харьковпроект».

Девелопером проекта является компания «XXI Век». Данный проект - один из шагов компании по реализации планов развития проектов коммерческой недвижимости в Украине к Евро-2012.

В конце сентября т.г. компания «XXI Век Харьков» провела архитектурный конкурс на разработку предпроектных предложений строительства многофункционального комплекса. По итогам конкурса было принято решение заключить с «Институтом «Харьковпроект» и «Сиферт Киев», представительством международной проектной компании «Seifert Architects», контракт на разработку эскизного проекта.

В состав многофункционального комплекса общей площадью более 83 тыс. кв. м войдут офисный центр класса «А», торговый центр формата fashion center, пятизвездочная гостиница и подземный паркинг. Управление гостиницей будет осуществляться совместно с международным оператором.

Начало строительства запланировано на 2009 год, завершение - на 2011 год.

agent.ua

Документинформ

30.10.2008