Разбираемся в классификации жилья. Часть I

Цена вопроса «классификации жилья» - это не только прозрачность рынка, но и репутация компаний-застройщиков и вполне реальные деньги. Продавая эконом-класс по цене бизнес-жилья застройщик фактически часть средств делает из воздуха.

 

 

Классификатор без ответственности

Классификатор жилья был принят Украинской строительной ассоциацией (УСА) в апреле 2006 года и разработан на основании существующей российской классификации. Его главной целью - сделать рынок первичного жилья более понятным для покупателя на основе унификации критериев отнесения к тому или иному типу жилья.

«Сам факт разработки классификатора жилой недвижимости и последующего его использования при оценке объектов недвижимости – явление положительное для украинского рынка недвижимости, свидетельство его роста не только количественного, но и качественного. Классификатор, который мы создали, достаточно требователен, он ориентирует девелоперские компании на соблюдение наивысших требований и стандартов Европы», - считает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун, компания которого также принимала участие в разработке классификатора.

Следует отметить, что классификатор не является нормативным документом, принятым на государственном уровне, то есть за его нарушение санкции не предусматриваются. По сути, это попытка установить единые правила оценки объектов строительства, принятые членами УСА.

«Классификация жилья условно принята девелоперскими компаниями и на законодательным уровне такой классификации не существует. Захотел застройщик и назвал свое жилье бизнес- или элит-классом. Ответственности все равно никто не несет. Понятие «элит», «бизнес» сегодня очень размытое, субъективное, изменяющееся со временем. Если раньше элитным жильем была отремонтированная «сталинка», то сейчас элитным считается жилье с панорамным видом на весь Киев», - утверждает президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский.

Практика классификации

Классификатор жилья выставляет в качестве критериев месторасположение, строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов, обустройство здания и придомовой территории, социальную инфраструктуру здания, материалы и оборудование, техническую инфраструктуру, организацию управления и эксплуатации дома.

По словам руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимира Германова, основной принцип классификации – зонирование, то есть месторасположение объекта строительства. Киев условно поделен на 4 зоны.

Так, жилье эконом-класса может располагаться преимущественно в 4-й зоне, бизнес-класса – преимущественно в 3-й зоне, а жилье элитных категорий – премиум и де-люкс – в 1-й и 2-й зонах. Отметим, что к 1-й зоне относится центральная часть города, 2-я – территории, прилегающие к центру, 3-я – удаленные от центральной части районы города, а 4-я – окраины.

Классификатор жилья выделяет такие его виды:
• эконом,
• бизнес,
• премиум,
• де-люкс,
• социальное жилье.

Разумеется, что самые минимальные требования относятся к социальному жилью, а максимальные – к жилью класса де-люкс. Последнее должно быть расположено в центре города с развитой инфраструктурой, недалеко от городских зон отдыха и подальше от промышленных зон. В доме класса де-люкс должно быть не более 7-и этажей и не более 30 квартир в доме (2-е квартиры на этаже), где имеет место полный «фарш» (комбинированное отопление, централизованная очистка воды и т.д.) и высокий уровень сервиса (в т.ч. фитнес-центр, автомойка и шиномонтаж в составе подземного паркинга и т.д.). Также в доме должны быть предусмотрены единая система управления системами контроля (контроль утечки воды, загазованности воздуха и т.д.) и собственная служба эксплуатации. Мусоропровод в таких домах отсутствует как понятие. Пожалуй, самыми специфическими требованиями являются наличие холодильника для мехов и помещения для мытья собак.

Разумеется, что в таких условиях значение имеет также и социальный статус соседей по дому. Поговаривают, что жители примерно такого московского клубного дома не дали своего согласия на то, чтобы в их доме приобрела квартиру сама Алла Пугачева. Богатые обитатели дома не хотели не то что соседства с певицей, а скорее шума и криков под окнами ее многочисленных поклонников.

По мере снижения уровня класса жилья, снижаются и требования к нему. Это можно проследить на следующем примере: требования к премиум-классу предполагают наличие 8-12 этажей и до 30 квартир в доме (до 4-х квартир на этаже), бизнес-класс – от 13-ти этажей и любое количество квартир (до 8 квартир), эконом-класс - от 19-ти этажей и любое количество квартир в доме и на этаже. Социальное жилье вообще в данном вопросе не имеет никаких требований - не имеет значения ни этажность, ни количество квартир. Впрочем, обитатели социального жилья и без классификатора понимают, где они живут.
 

Андрей Алексеенко

Все статьи