A A A
Размер шрифта: Навіть ретельно вивчивши всі необхідні документи, покупець ніколи не застрахований від сюрпризів. Нерухомість і земля є найнадійнішим способом вкладення грошей, але лише за умови правильності її набуття

Для того щоб звести ризики під час придбання земельної ділянки до мінімуму, необхідно прискіпливо вивчати оригінали потрібних документів, досліджувати «історію» ділянки. Отримати необхідну інформацію щодо цієї землі у відповідних державних органах і передбачити можливі негативні наслідки угоди.

Об’єкт

Необхідно звернути увагу на цільове призначення ділянки. Від цього залежать можливості її використання. Відповідно до Земельного кодексу землі України поділяються на певні категорії за основним цільовим призначенням. Найцікавішими для придбання, звичайно, є землі житлової та громадської забудови.

Отож, якщо цільове призначення земельної ділянки (вказано в державному акті на право власності) передбачає таке використання, на яке ви розраховуєте, можна рухатися далі. Нерідко «продаються» неприватизовані земельні ділянки шляхом видачі довіреності на їх приватизацію та майбутнє відчуження. Купувати такі ділянки досить ризиковано, оскільки довіреність може бути відкликана, а в довготривалому процесі приватизації іноді виникають несподіванки, такі, як смерть довірителя, зміна законодавчих актів, відмова відповідних органів надавати дозволи та погодження.

Також необхідно з’ясувати кількість власників та укладати договір купівлі-продажу з усіма власниками відразу. Слід бути уважними з особами, які продають ділянку за довіреністю за відсутності власника. Довіреність може бути відкликана, а власник може виявитися недієздатним або мертвим. Якщо на земельній ділянці знаходиться половина будинку, як це часто буває, необхідна згода іншого власника спільної часткової власності на будівлю.

Не забудьте з’ясувати, яким чином земельна ділянка перейшла до теперішнього власника, і перевірити правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, міни, свідоцтво про спадщину, первинна приватизація та інше). У випадку, якщо ділянка відійшла за рішенням суду, радимо впевнитися, що строк на оскарження такого рішення вже минув. Якщо виявилося, що останнім часом ділянка часто міняла власників, це може свідчити про незаконність первинної угоди та намагання шляхом багаторазового перепродажу «замести сліди».

Також треба з’ясувати екологічну обстановку в районі - перевірити радіаційний фон на земельній ділянці, оскільки не секрет, що в деяких популярних для забудови районах передмістя знаходилися пункти очистки транспорту з Чорнобиля.

Ділянка з будинком

У випадку, якщо на ділянці є будь-яка будівля, необхідно перевірити документи на неї. Якщо документів на будинок немає жодних – де-юре його не існує. Але для оформлення угоди потрібна довідка з БТІ про відсутність будівель на земельній ділянці. Без такої довідки нотаріус не засвідчить договір купівлі-продажу. Однак, якщо фактично будинок існує, БТІ таку довідку не дасть. Якщо ж первинні документи на будинок наявні, але його не введено в експлуатацію, буде укладатися договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва. Такі договори почали укладати відносно недавно, і перелік необхідних документів на незавершене будівництво у різних нотаріусів може відрізнятися. Радимо в такому випадку попередньо проконсультуватись у нотаріуса, який буде посвідчувати угоду. Якщо будинок зареєстровано і введено в експлуатацію, проблем із укладенням угоди не буде.

Нерідко продаються земельні ділянки з будинками під знесення. У цьому випадку необхідно вимагати знесення будинку до укладення договору купівлі-продажу для того, щоб уникнути оподаткування при купівлі будинку, необхідності перереєстрації його та виписки прописаних там осіб (із неіснуючого будинку мешканців виписати значно легше).

Слід також упевнитися, що поблизу земельної ділянки немає виробничих підприємств, СТО, АЗС та інших подібних об’єктів, які, крім шкоди здоров’ю, можуть «розповсюджувати» навколо себе санітарно-захисну зону. У такій зоні здійснювати будівництво заборонено. Також треба бути дуже уважним у разі наявності поблизу водоймищ, оскільки ваша ділянка може належати до природоохоронної зони, будівництво на якій також заборонено.

Коментар експерта

Павло Задорожнюк, депутат Вінницької міської ради, член профільної земельної комісії:

- При огляді ділянки на місцевості треба звернути увагу на будівлі на ділянках сусідів. Якщо вони розташовані впритул до спільної межі, вам доведеться при будівництві вашого будинку, згідно з протипожежними нормами та ДБНами, відступати від межі двічі, а деколи і більше, залежно від поверховості будівель. Крім того, якщо вікна сусідів виходять на вашу ділянку, можливо, вам доведеться робити вогнетривкі стіни, що є досить дорогим задоволенням. В іншому разі проект вашого будинку не погодять відповідні органи (архітектурні, пожежні, санітарні та інші). Це питання є досить важливим, тому не зайвим буде скористатися послугами професійного архітектора, який допоможе визначити правильне місце розташування вашої майбутньої будівлі, бо у деяких випадках заплановане вами будівництво може виявитися нездійсненним. Зазначене в першу чергу стосується щільно забудованого приватного сектору Києва та передмістя. Якщо існуюча будівля не відповідає цільовому призначенню ділянки, на якій вона розташована (наприклад, офісна будівля у приватному секторі), краще утриматися від придбання такої ділянки, оскільки вже існують прецеденти в судовій практиці, коли такі ділянки вилучалися з приватної власності громадян.

Довідка

Основним документом на землю є державний акт на право власності на земельну ділянку. Державний акт видається власнику при первинній приватизації на підставі цивільно-правових угод, рішення суду, свідоцтва про право на спадщину тощо. Другий екземпляр державного акта знаходиться в державному органі, який його видав. Щоб упевнитися в тому, що акт не підроблений, необхідно переглянути другий оригінал акта.