Вячеслав Мироненко, Оксана Опрышко Цены на недвижимость этим летом наотрез отказались впадать в сезонную спячку. Напротив, с 1 июля по 23 августа средний уровень цен на рынке киевской недвижимости вырос на 8%. На первичном рынке жилья стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах возросла в среднем на 5,9% (до $1361), в двухкомнатных на 10,9% (до $1655), в трехкомнатных на 6,34% (до $1971). Еще быстрее дорожает недвижимость на вторичном рынке: квадратный метр в «единичках» на 6,3%, в «двушках» на 8,8%, в «трешках» на 8,2%. В результате средняя стоимость «квадрата» в столице достигла $1218. В других мегаполисах цены повышаются не менее динамично, чем в столице, а в некоторых даже активнее. Так, по словам генерального директора АН «Харьков-Риелт» Юрия Бурмана, за два последних месяца квадратный метр в Харькове подорожал в среднем на 810%. А в отдельных районах и того больше. Если в начале июня цена «квадрата» на приближенной к центру города «первичке» составляла $500, то в начале августа уже $650. На «вторичке» же она еще выше. Но в целом, без учета мегаполисов, ситуация в регионах остается более спокойной и рост цен не превышает 0,21%. По мнению экспертов рынка, основным «паровозом» для роста цен являются пятиэтажки как панельные, так и кирпичные. «Это типично для периодов роста самое дешевое жилье дорожает быстрее всего», говорит директор АН «Киевская недвижимость» Олег Ионов. Движение «недвижимых» цен аналитики связывают с несколькими факторами. Во-первых, с фактически полугодовой стагнацией, которая продолжалась до апреля месяца: за это время многие заинтересованные лица успели накопить если не на саму квартиру, то хотя бы на первоначальный взнос ипотечного кредита. Развитие ипотеки второй фактор роста: за шесть месяцев, по заявлениям основных участников рынка, доля продаж с использованием ипотеки выросла с нескольких процентов до 10% и более. Третья причина связана с макроэкономическими показателями, и, прежде всего с уровнем инфляции, приводящей к росту издержек застройщиков. Вся эта троица, по словам риелторов, до конца года способна поднять цены еще на 510%. При этом, считают аналитики, вряд ли этот рост выйдет за пределы 2% в месяц. Несколько иначе оценивают ситуацию банкиры. Чтобы хоть как-то уменьшить возрастающие риски на рынке жилищных кредитов, уже в первых числах сентября банки могут резко ухудшить условия ипотечного кредитования по причине сокращения банковской ликвидности. «Это ухудшение будет выражено значительным сокращением объемов кредитов, причем суммы последних уменьшатся, а вот процентные ставки увеличатся», утверждает начальник отдела выпуска финансовых инструментов Укрсоцбанка Эрик Найман. Это грозное заявление представителя кредитного учреждения отнюдь не декларативное и далеко не единственное. На прошлой неделе председатели правлений двух крупнейших украинских банков ПриватБанка Александр Дубилет и «Аваля» Александр Деркач также заявили о принятии серьезных мер по повышению требований к заемщикам, так как, по их мнению, с либерализацией условий кредитования во многих банках наметилась тенденция к ухудшению качества кредитного портфеля. А это чревато невозвратами. Некоторые банки не стали ждать начала осени и с 15 августа уже пересмотрели ипотечные кредитные программы. Так, ПриватБанк снова ввел первоначальный взнос в размере 15% от стоимости приобретаемой квартиры и увеличил годовую ставку в иностранной валюте до 11% (ранее 9,5%), а в национальной валюте до 14% (ранее 11%). Столь радикальные меры, по мнению г-на Дубилета, были вызваны прежде всего возросшими рисками на столичном рынке ипотечного кредитования. В регионах банк пока не намерен пересматривать свои кредитные программы. В результате снижение объемов жилищного кредитования может стать началом падения цен на недвижимость на 1015% до конца нынешнего года. Так как сегодня, по мнению Эрика Наймана, более 50% рынка недвижимости держится на банковских кредитах. «И если убрать это кредитное плечо, цены на нее давно бы уже остановились», заявил банкир. МНЕНИЕ НАТАЛЬЯ ЛЯПИНА, Директор Старокиевского филиала АН «Благовест» На сегодняшний день информация о скором «обвале» цен на жилье не имеет под собой реальной почвы. Мотивация данных прогнозов не выдерживает никакой критики. Снижение стоимости жилья в ближайшие полгода-год возможно только при условии краха системы ипотечного кредитования. Безусловно, если в силу экономических причин коммерческие банки перестанут выдавать кредиты, то спрос на недвижимость может резко сократиться, что автоматически приведет к снижению темпов удорожания жилья. Но даже в этом случае ценового обвала не произойдет. Увеличение количества сделок на рынке недвижимости, а также существенное увеличение спроса свидетельствуют о том, что в связи с усовершенствованием и активным внедрением кредитования покупки жилья большое количество граждан получают реальную возможность его приобрести. Однако при недостаточном строительстве возникают вполне резонные предпосылки для его удорожания. Власть денег |