|
Архив публикаций |
|
 |
|
|
|
| |
июнь 2008 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
| 2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
| 9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
| 16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
| 23 |
24 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
| 30 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
НОВОСТИ ПО E-MAIL |
|
|
|
|
|
Новости рынка, обзоры СМИ, аналитика, законы, анонсы важных обновлений сайта |
|
|
|
|
|
|
|
|
Последние новости |
|
|
«Київвисотбуд»: достраивать кто будет? ...
|
|
|
|
|
|
В Українi скоротиться зростання ринку iпотеки ...
|
|
|
|
|
|
ТРЦ «Троицкий»: в ожидании очередного политического решения ...
|
|
|
|
|
|
Трускавец продает 18 га земли ...
|
|
|
|
|
|
На Маяковського забудовують сквер ...
|
|
|
|
|
|
Государственная пошлина при купле-продаже недвижимости ...
|
|
|
|
|
|
Программа «Доступное жилье» миф? ...
|
|
|
|
|
|
Реконструкция «Олимпийского» невозможна! ...
|
|
|
|
|
|
Пинзеник озадачит владельцев квартир ...
|
|
|
|
|
|
Черновецкий обвинил милицию в конфликте на Березняках ...
|
|
|
|
|
|
На Грушевского будет еще один жилой дом ...
|
|
|
|
|
|
Жилье на «стадии котлована» теряет покупателей ...
|
|
|
|
|
|
Цены на «первичку» понемногу растут ...
|
|
|
|
|
|
На рынке ипотечного кредитования прогнозируют сокращение сделок ...
|
|
|
|
|
|
Дешевая аренда оказалась мифом! Не купитесь! ...
|
|
|
|
|
|
Темпы прироста ипотеки могут достичь 40% ...
|
|
|
|
|
|
Как столице вывести квартиры «из тени»?! ...
|
|
|
|
|
|
«Метро Кэш энд Кэри Украина» откроет осенью магазин в Донецкой области ...
|
|
|
|
|
|
На Березняках вновь разгорается строительный скандал ...
|
|
|
|
|
|
Справи з нерухомістю «чорних» ріелторів ...
|
|
|
|
|
|
Жилье будет доступным ...
|
|
|
|
|
|
Эксперты опасаются, что не все строительные объекты будут завершены ...
|
|
|
|
|
|
Снимать не вредно. Одесский рынок аренды домов на летний сезон-2008 ...
|
|
|
|
|
|
Эксперты прогнозируют рост цен на аренду жилья ...
|
|
|
|
|
|
Квартиры зависли в воздухе ...
|
|
|
|
|
|
Ипотечные кредиты для бизнеса подорожали ...
|
|
|
|
|
|
Винницким стройкам грозит «замораживание» ...
|
|
|
|
|
|
Незаменимые СНиПы ...
|
|
|
|
|
|
У Києвi з’являться багатоповерховi пiдземнi механiзованi паркiнги ...
|
|
|
|
|
|
Столичных арендодателей прижмут ...
|
|
|
|
|
|
В Винницкой области 20 семей получили квартиры за счет госпрограммы молодежного кредитования ...
|
|
|
|
|
|
Что может скрывать ипотечный договор ...
|
|
|
|
|
|
Цены на жилье в столице вырастут – Черновецкий позаботится ...
|
|
|
|
|
|
Верховная Рада и квартирный вопрос: дешево, доступно, нереально ...
|
|
|
|
|
|
В Киевской области начинается строительство коттеджного поселка «Лесная купава» ...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 | .. | 191 | 192 | 193 | 194 | 195 | 196 | 197 | 198 | 199 |
200
| .. | 237 |
|
| Юрий Блащук: "Ипотечный рынок способствует эффективному использованию недвижимости"" |
Недвижимость Киева
18.03.2005 |
Сегодня рынок недвижимости должен обрести равновесие. Но вот парадокс: один из инструментов, который может ему в этом помочь, в суждениях и разговорах специалистов начал фигурировать совсем недавно, хотя ему не одна тысяча лет. В самом деле, ипотека — одно из древнейших изобретений человечества, которое действительно послужило ему верой и правдой, начиная с эпохи архонта Солона, которого справедливо можно считать крестным отцом этого вида услуг.
Впрочем, сказать, что так уж он совершенен, нельзя. На его эффективность в первую очередь влияют объективные факторы. Даже в развитых странах риск невыплаты очень велик. В нашей же стране с таким залогом, как квартира, банку придется достаточно повозиться, прежде чем удастся вернуть вложенное. Во-вторых, все еще очень малы объемы самого рынка, поскольку сегодня ипотека составляет всего 1% ВВП. Безусловно, это мизер по сравнению с развитыми странами, где этот показатель достигает 40-60%. Ощущается региональная концентрация рынка: ипотечные кредиты выдаются буквально в нескольких крупных городах. Но самое главное, что они пока недоступны большинству населения. Как заметил президент Национальной ипотечной ассоциации Сергей Волков, «новорожденному» для правильного развития необходима нормальная окружающая среда. Тем временем перспектива очевидна: жилищный фонд стареет, и потребность в покупке нового жилья все более актуализируется. Отсюда — желание многих банков работать в тесной связке со строительными компаниями и инвесторами, которым они предлагают кредитование покупки жилья их клиентами (в том числе и будущими). Готов ли к этому покупатель? Каковы возможности развития рынка ипотеки, а значит, стоит ли ожидать дальнейшего роста экономики? На эти и другие вопросы наш редактор попросил ответить председателя правления «Международного ипотечного банка» Юрия Блащука.
Ред.: Открытие специализированного ипотечного банка — достаточно значимый этап в развитии кредитования. Когда и как возникла идея создания «Международного ипотечного банка»?
Ю. Б.: Основателем «Международного ипотечного банка» является «Western NIS Enterprise Fund» (WNISEF) — инвестиционный фонд с капиталом 150 млн. дол. США, осуществляющий свою деятельность в Украине и Молдове и уже предоставивший свыше $90 млн. 28 украинским и молдовским предприятиям. Толчком для принятия решения об инвестировании стали высокие темпы экономического роста, достигнутые Украиной, рост уровня доходов и, соответственно, покупательной способности ее населения, макроэкономическая стабильность и совершенствование правовой базы функционирования бизнеса. Другим не менее мощным рычагом было трогательное желание конкретных людей, принеся новые инструменты и технологии, способствовать развитию и процветанию земли своих предков. Следует отметить, что развитие финансового рынка в странах СНГ (Россия, Казахстан) подтвердило реальность использования инструментария ипотеки, прежде всего, в жилищной сфере. Сейчас ведутся переговоры с несколькими международными инвестиционными фондами, которые хотели бы предоставить нам долгосрочные средства для кредитования. Но уже сегодня мы сотрудничаем с четырьмя фондами-инвесторами, что позволяет банку привлекать пассивы не менее чем на 10 лет. Это уникальная ситуация для украинской банковской системы...
Ред.: Сегодня кредитование — дань финансовой моде. В то же время банков, которые кредитуют население, достаточно много, так что разобраться в том, куда стоит обращаться, клиенту порой бывает сложно. А в чем реальное отличие «Международного ипотечного банка» от остальных банков, среди прочего предоставляющих еще и ипотечные кредиты?
Ю. Б.: В настоящее время на украинском рынке работают банки, для которых ипотечное кредитование не является профилирующим видом деятельности. Наш банк создавался именно как ипотечный. Это не означает, что мы не будем проводить другие операции. По критериям отнесения к специализированным банкам, используемым НБУ (свыше 50% активов одного типа, в нашем случае — связанных с ипотекой), мы, очевидно, будем отнесены к этой категории. Однако мы отличаемся от других банков не только этим. Сегодня источником финансирования ипотеки в Украине выступают депозитные деньги. А мы не рассматриваем этот источник как основной в структуре наших фондов. Мы хотим работать с «длинными» деньгами, а эти деньги на рынке можно получить прежде всего от международных финансовых организаций. Следующий потенциальный источник — привлечение синдицированных кредитов. Наиболее желанным и перспективным инструментом в Украине являются, конечно же, ипотечные ценные бумаги. Наша стратегическая задача — способствовать внедрению этого института в бизнес-среду украинского финансового рынка.
Ред.: Выйдя на рынок кредитных услуг, любой банк находит на нем некое подобие конкуренции. Каковы, по Вашему мнению, преимущества и недостатки ваших основных конкурентов? Насколько выгодны ипотечные кредиты с точки зрения эффективности работы банка?
Ю. Б.: Думаю, основным преимуществом универсального банка является наработанная клиентская база. С другой стороны, наличие определенной истории отношений с клиентом позволяет оценивать риск, основываясь не только на документированных данных о доходе. Мы банк молодой, ориентированный на монопродукт, и такими преимуществами не располагаем. Однако нас это не пугает. Мы считаем, что украинский рынок ипотечного кредитования имеет огромный потенциал. То, что мы не универсальный банк, не является нашей слабостью. Это — данность, которую мы намерены превратить в наше преимущество. Узкая специализация позволяет сделать бизнес более управляемым, снизить риски, эффективно контролировать административные расходы.
Ред.: Финансистам хорошо известно, что кредитование как никакой другой вид финансовой деятельности связано с риском. Сколько предположительно может составить процент невозвращенных Вашему банку кредитов?
Ю. Б.: Ипотечные кредиты в мировой практике являются наиболее низкорисковыми вложениями. В развитых странах этот фактор в сочетании с умелым управлением рыночной структурой бумаг, в том числе бумаг государственного долга, имеет следствием серьезное снижение стоимости рыночного фондирования. Инвесторы, с одной стороны, охотно покупают эти бумаги, так как доходность их выше, чем доходность государственных облигаций; с другой стороны, рыночное финансирование всегда по определению дешевле. Этот феномен объясняется прежде всего психологическими факторами. Каждый человек трепетно относится к собственному жилищу. Недаром существуют крылатые слова: «Мой дом — моя крепость». Естественно, последнее, от чего готов отказаться человек, — это свой дом. Особенно вероятность непогашения кредита снижается наличием первого взноса, поэтому в мировой практике общепринятым является установление определенных коэффициентов соотношения размера кредита и стоимости объекта ипотеки (т. наз. LTV-ratio). Так, например, максимальный размер типичного коэффициента применяется в Нидерландах, где он составляет 90%, а минимальный — 55% — в Италии. Качество выданных кредитов также является результатом профессионально проведенных процедур анализа кредитоспособности заемщика. Поэтому количество непогашенных ипотечных кредитов невелико. Например, в США, по данным за 2002 год, задолженность по погашению ипотечных кредитов в 30 и более дней была всего у 3,9% заемщиков. Мы закладываем в свои планы еще меньший показатель, так как наша политика ориентируется на высококлассных с точки зрения риска заемщиков.
Ред.: Основным вашим потребителем, как было замечено на церемонии открытия банка, должен стать представитель среднего класса. Можно ли сказать, что, по мнению банка, в Украине средний класс окончательно утвердился в своих правах?
Ю. Б.: Безусловно, средний класс в Украине активно формируется. Он все громче заявляет о себе и, похоже, все-таки займет подобающее место. Мы считаем, что наличие собственного жилья является одной из основных характеристик среднего класса. К слову сказать, в развитых странах доля собственников жилья постоянно растет. На конец 2002 года в большинстве стран — членов ОЭСР она превышала 50%. Мы считаем, что ипотека в ее классическом понимании открывает перспективу вступления в среду среднего класса очень широким слоям населения. Ведь очень немногие сегодня способны организовать свое текущее потребление таким образом, чтобы в течение короткого срока скопить средства на столь серьезную покупку, как собственная квартира или дом. Ипотека, средний срок которой в развитых странах превышает 15 лет, позволяет людям, обеспеченным жильем, улучшить условия жизни, а тем, кто покупает жилье впервые, — переехать в новый дом, миновав долгий и мучительный период накопления средств. Средний класс живет по другим стандартам: он пользуется материальными благами сегодня, а выплаты делает в течение длительного периода, снижая таким образом их бремя. Сейчас очень благоприятный момент для формирования среднего класса в Украине: к власти пришли новые политические силы, и у нас появилась уверенность в будущем. Я думаю, это даст мощнейший толчок стремительному росту спроса на ипотечные жилищные кредиты.
Ред.: Юрий Александрович, наверное, в процессе работы по созданию нового банка приходилось изучать опыт зарубежных коллег. Существуют ли банки, подобные «МИБ», на Западе, в Америке, в России?
Ю. Б.: На Западе наряду с универсальными банками давно сложились и работают специализированные ипотечные институты. В основе их отличия — виды операций, которые они осуществляют, и способ формирования ресурсов — через рефинансирование выданных ипотек. Причиной специализации выступает прежде всего сложность рынка ипотеки, его масштабность и многофункциональность. Это требует особых узкопрофессиональных знаний и высокой квалификации для управления бизнесом. Ипотечные банки осуществляют следующие операции: установление ипотеки на недвижимость, эмиссия ипотечных закладных, предоставление кредитов, обеспеченных ипотекой, эмиссия ипотечных долговых обязательств. В странах Европейского Союза, например, по данным 2001 года, среди операторов первичного рынка ипотеки 46% составляли универсальные банки, 13% — специализированные сберегательные банки, 17% — ипотечные кредитные институты, около 7% — строительные общества и стройсберкассы. На постсоветском пространстве в институциональном отношении ипотечный рынок развит слабо. Однако и здесь постепенно начинают формироваться специализированные институты. Нашим стратегическим партнером является российский банк «ДельтаКредит», бизнес-модель которого предусматривает специализацию в сфере жилищной ипотеки. Аналогичные институты работают в странах Балтии. А в странах Центральной Европы рынок ипотеки уже давно набрал серьезные обороты, и там тоже работают специализированные институты.
Ред.: Сейчас перспектива развития, так сказать, в сторону регионов очевидна, идет ли речь о сетях супермаркетов или о финансовых учреждениях. Будут ли открыты филиалы «МИБ» в областях, и если да, то где?
Ю. Б.: Мы собираемся быть лидерами ипотечного рынка в Украине. Безусловно, это требует проведения активной региональной политики. Собственные точки продаж мы будем создавать, очевидно, со второго года работы. В этом году мы не планируем формировать сеть филиалов. Будем работать на партнерской основе с банками, которые имеют разветвленные сети, могут продавать продукты «МИБ» по нашим стандартам и не реализуют аналогичных ипотечных программ. Если говорить о конкретных адресах, то тут стоит упомянуть наиболее привлекательные региональные рынки. Это в первую очередь крупные областные центры: Харьков, Донецк, Львов, Днепропетровск, Одесса. Мы исходим из того, что для продвижения в регионы можно использовать различные каналы, поэтому развитие собственной филиальной сети не будет являться нашим единственным приоритетом. Повторюсь: пока будем активно искать возможности устанавливать и развивать партнерские отношения с банками, признающими наши стандарты.
Ред.: Сегодня потребитель часто жалуется на то, что процентная ставка по кредитам достигает непомерных размеров. Что может повлиять на ее снижение и в каком промежутке времени?
Ю. Б.: Процентные ставки сегодня формируются прежде всего исходя из стоимости финансовых ресурсов. Снизится стоимость депозитов — пойдут вниз и ставки кредитования. С созданием правовой базы появится реальная возможность привлечь ресурсы путем эмиссии ипотечных ценных бумаг. Такие инструменты с точки зрения срока и доходности являются наиболее предпочтительным источником фондирования. Реальный шанс добиться снижения ставок — привлечь в Украину недорогие ресурсы с зарубежных рынков. Для этого нужно в первую очередь повысить рейтинг страны. На снижение уровня ставок может оказать реальное положительное влияние снижение рисков кредитования. Один из важнейших шагов — принятие закона о кредитных историях и запуск системы кредитного бюро.
Ред.: Насколько прогрессивный характер имеет такое явление, как ипотека, для развития рынка недвижимости и экономики в целом?
Ю. Б.: Пока развитие ипотеки сдерживает недостаточная ликвидность банковского сектора. Не способствует прогрессу и непонимание населением процессов ипотечного инвестирования (страх потерять жилье в случае банкротства и высокая его стоимость по сравнению с уровнем доходов). Несмотря на это, доля долгосрочных кредитов в банковских портфелях за короткое время выросла с двух до четырех процентов. Развитый ипотечный рынок за счет повышения спроса населения стимулирует рост как строительства, так и других отраслей — от деревообработки и производства строительных материалов до мебельной и текстильной промышленности. Строительство — лучший мультипликатор экономики. Специалисты приводят следующие данные: каждая гривня, вложенная в строительство, дает 2,5-3 гривни прироста ВВП. Каждое дополнительное рабочее место в жилищном строительстве обеспечивает работой 5-6 рабочих в других отраслях. Ипотечный рынок способствует эффективному использованию недвижимости. Вслушайтесь в само слово: «не-движимость»! Разве это мертвые, даром потраченные деньги — а ведь людям, живущим в своем доме, они не приносят дохода? Фактически ипотека позволяет «извлечь» капитал, вложенный в недвижимость, и использовать его для дополнительного потребления. Коммерческая ипотека может дать предпринимателям возможность получить дополнительные ресурсы для инвестирования и пополнения оборотных средств. Жилищная ипотека помогает регулировать своеобразные пики в накоплении и потреблении, делая их более плавными. Деньги, полученные в кредит под залог уже оплаченной недвижимости, могут быть использованы на самые разные нужды. Вот как выглядела, например, структура расходования таких средств в США в 2001-2003 гг.: 16% — на потребление, в т. ч. на приобретение товаров длительного использования; 10% — на инвестиции на фондовом рынке; 10% — на бизнес или инвестиции в другую недвижимость; 1/3 — на ремонт (реконструкцию) жилья; 25% — на оплату других долгов.
Ред.: В ракурсе общеэкономических процессов каковы в целом перспективы украинской ипотеки?
Ю. Б.: По далеко не полным данным, объемы ипотечного кредитования в прошлом году выросли более чем на 30%. Мне кажется, в ближайшие 2-3 года этот показатель будет еще выше. Причины — наличие нерешенных жилищных проблем, сохранившихся еще со времен бывшего СССР, развитие миграционных процессов, появление новых тенденций и предпочтений в стиле жизни населения и т. д. Экономический рост и повышение доходов населения будут поднимать спрос на жилье. Надеюсь, стимулом для повышения спроса на ипотечные кредиты будет выступать и укрепление уверенности в завтрашнем дне, которая лежит в основе привычки жить в кредит. Мы уверены, что ипотека в сочетании со взвешенной государственной поддержкой слабо защищенных слоев населения станет тем радикальным средством, которое позволит решить жилищные проблемы украинцев. Для развития массового ипотечного кредитования необходимы совершенствование законодательной базы для снижения кредитных рисков и использования новых инструментов формирования ресурсов; создание институтов ипотечного рынка (например, специализированного страхования); задействование налоговых стимулов; стандартизация ипотечных кредитов и формирование вторичного рынка ипотеки.
Игорь Андрущенко
|
версия для печати вернуться к списку статей |
|
|
|
|
|
|
|