Председатель совета директоров инвестиционно-проектной компании «XXI век» Лев Парцхаладзе прогнозирует рост цен на жильё ещё как минимум в течение 5-7 лет и предостерегает от новых жилищных афер, аналогичных «Элита-Центру»

— Рынок недвижимости называют одним из самых непрозрачных секторов экономики. Почему, по вашему мнению?
— Этот сектор нельзя назвать непрозрачным. Если есть документы — пожалуйста, строй и развивайся. Но сложности, конечно, есть. Например, на этапе создания проекта могут возникнуть сложности с оформлением договора аренды на землю, со сбором и прохождением в соответствующих инстанциях всех разрешительных документов. Также девелопер может столкнуться с непрофессионализмом проектировщиков или застройщика. Это факторы, которые влияют на риск. Если девелоперская компания имеет опыт работы на рынке, работает профессионально, то она справляется со всеми сложностями.
 
— Каковы составляющие стоимости квадратного метра жилой недвижимости? 
— Основная составляющая — это спрос. У нас востребовано всё, спрос колоссальный, поэтому рост цен на жильё будет продолжаться ещё несколько лет. Себестоимость не показывает полной картины, потому что она не сильно отличается для здания в центре города и на окраине. Однако цены растут быстрее именно в центре города, поскольку спрос здесь больше. Но само строительство — это не вся себестоимость. При расчёте себестоимости проекта необходимо также учитывать стоимость приобретения прав на земельный участок, работу маркетологов и консалтинговых компаний, стоимость услуг архитекторов и согласование, стоимость прокладки коммунальных и инженерных сетей, отчисления в бюджет города (которые, кстати, всё время увеличиваются), а также многое другое.
 
— Говорят, что для получения документов на строительство нужно давать взятки городским чиновникам. Эта проблема для вас актуальна? 
— Сегодня на рынке действуют профессиональные юридические компании, которые берут на себя всю работу по подготовке и прохождению документации по проекту. Мы работаем с такими компаниями. Кроме того, у нас есть собственные юристы, которые помогают решать множество сложных вопросов. Да и в обязанности архитектора входит в некоторой мере обеспечение прохождения проектной документации через соответствующие органы.
 
— А можно ли получить землеотвод в Киеве вообще без взяток? 
— Да, можно. К примеру, здание можно спокойно купить и затем переоформить на себя землю, на которой оно стоит.
 
— Несколько месяцев назад застройщики утверждали, что процесс землеотвода был приостановлен после вступления в должность мэра Леонида Черновецкого. Производятся ли землеотводы сейчас? — Землеотводы проводятся, рынок движется. Сложность одна — с самого начала Киевсовет оказался в центре политического противостояния. И пока политики решают свои проблемы, многие актуальные вопросы оказались заморожены. Но проблем с землеотводом нет, поскольку механизм работает.
 
— Как вы можете повлиять на ситуацию в киевской власти? Ведь ваша партия «Европейская столица» не смогла провести своих депутатов в Киевсовет. 
— Ну, как повлиять… Как гражданин, я могу через пять лет проголосовать за других депутатов… К сожалению, за нас, наши принципы и идеи киевляне не проголосовали, предпочтя другие. Правильный ли это был выбор — мне судить сложно.
 
— Ваша компания активно начала вкладывать деньги в проекты с недвижимостью в областных центрах Украины. Вас «выдавили» со столичного рынка? 
— Мы в Киеве тоже активно развиваемся. А в регионы мы пошли, поскольку это соответствует стратегии компании. Спрос на недвижимость с каждым годом растёт. Киев в этом на несколько лет опережает другие крупные города. Всё, что есть в столице, будет в областях через какое-то время. А мы всегда хотим быть первыми. В городах-миллионниках и полумиллионниках есть перспектива. А «выдавливания» не было и нет. Крупные компании не «выдавливали» мелких ни при старой, ни при новой власти. Всё зависит от того, насколько профессионально компания подходит к делу.

Документы, разрешающие сторительство нередко обходятся дороже самого строительства

— А со стороны россиян ощущаете конкуренцию? Например, в Киеве уже начала работать российская строительная корпорация «Интеко». 
— Очень много зарубежных компаний пытались зайти на украинский рынок и потерпели неудачу. Им пока сложно здесь работать, поскольку у нас устаревшее законодательство, мало инвестиционных конкурсов. Если бы участки выставлялись на конкурс, тогда более качественные инвесторы могли себе позволить участвовать в приобретении земли. Вся Украина действует по старой методике землеотводов. Что касается российских компаний, то в Киев действительно «вошли» такие компании, как «Интеко», «Система Галс», «Миракс».
 
— Немало киевлян обожглось на мошенничестве учредителей компании «Элита-Центр». Зреют ли сейчас похожие ситуации? 
— Такая ситуация может повториться. В России в прошлом году цены на жилье поднялись на 50-60%. Это было связано с массой проблем, таких же, как с «Элита-Центром». Правительство ужесточило правила продажи, а затем вообще запретило продавать квартиры в домах, которые ещё не построены. В итоге произошло резкое снижение предложения — и цены на жилье подскочили. У нас еще этих проблем нет. Мы отстаем на 3-4 года, у нас только одна «Элита-Центр». А в Москве их были уже десятки. И пока эти случаи не повторятся у нас несколько раз, на это будут смотреть сквозь пальцы. Должной реакции на случай с «Элита-Центром» не было. К сожалению, проблема лежит в плоскости законодательной базы. Невозможно проконтролировать добросовестность девелоперов и строителей. Именно поэтому Украинская строительная ассоциация выступает с идеей законопроекта о создании саморегулирующих организаций, которые бы и занялись решением данной проблемы. А именно — осуществляли полный контроль за деятельностью строительных и девелоперских компаний и не позволяли бы доводить до подобных ситуаций.
 
— Разве могло такое масштабное мошенничество как «Элита-Центр» оставаться неизвестным властям, правоохранительным органам? 
— Сегодня — сомневаюсь, что власти могли и могут это проконтролировать. Если бы всё происходило на конкурсной основе, тогда можно было бы контролировать платёжеспособность инвесторов, чёткие сроки строительства. Чтобы всё проводилось через банки, договора фиксировались в администрации, чтобы одни и те же квартиры не продавались по много раз. Но пока этого нет. Только когда клюнет жареный петух в одно место, тогда люди задумаются. А надо задуматься уже сейчас. Ещё раз акцентирую внимание на том, что решение подобных вопросов и проблем возможно за счёт создания саморегулирующих организаций. Кстати, мы можем использовать положительный опыт, который имеет в этом плане Россия.
 
— Почему так часто задерживаются сроки сдачи домов? 
— В первую очередь это связано с неплатёжеспособностью застройщика. Любой строитель хочет построить быстрее, заработать деньги и уйти. А когда денег нет, то и торопиться некуда. Вторая причина — строительные компании не всегда работают качественно, что влечёт конфликт с девелопером, который отвечает за конечный результат. И поэтому начинаются взаимные разбирательства, а сроки затягиваются. И третья причина — неожиданности на участке в виде сложных гидрогеологических условий, чего вовремя не было выявлено. Есть и множество других, индивидуальных причин.
 
— Действительно ли 50% столичного рынка недвижимости — это спекулятивная недвижимость, в которую вкладывают средства в надежде на рост цен? 
— Многие вкладывают в недвижимость, потому что это выгодно. Такие люди составляют от 25% до 50% покупательской среды. Сегодня выгоднее вложить в недвижимость, поскольку процентные ставки в банке на порядок ниже. Однако не все покупают для того, чтобы перепродать в будущем. Квартиры покупают и для детей или, как говорится, «на чёрный день». Квартиру можно «потрогать», а деньги в банке — нет.
 
— Когда же лопнет этот спекулятивный пузырь? 
— В ближайшие 5-7 лет падения цен на недвижимость не предвидится. В СССР строились «сталинки», «хрущёвки», потом панельные дома. Людям после войны негде было жить, строили быстро. Эти здания были рассчитаны на короткий период эксплуатации — 25-30 лет. Их надо сносить и строить новые. В Украине более 70% людей живёт в городах, поэтому проблемы с жильём колоссальные. Жилья строится значительно меньше, чем нужно. А спрос порождает предложение и цену. У нас были подрядчики — сейчас модно их называть девелоперами — «Київміськбуд», «Житло-Інвест». Сегодня их подпирает большое количество новых современных девелоперских компаний. Кроме того, раньше они бесплатно получали землю под застройку, а сейчас площадей становится всё меньше. Более того, сейчас появились новые классы жилья, в которых им тяжелее конкурировать с девелоперами новой волны. Эти застройщики привыкли строить жильё эконом-класса, тогда как сейчас появился спрос на жильё бизнес-класса, премиум-класса. В этом направлении они мало работают.
 
— Что вы посоветуете сейчас тем, кто раздумывает, что делать с недвижимостью? — Я советую покупать, и как можно больше. Это очень ликвидный, хороший вклад. Рост цен на жильё в ближайшие 5-7 лет будет большим, чем банковские проценты.
 
— Недавно газеты писали о том, что «Київміськбуд» выбросил на рынок жильё, которое придерживал к весеннему подъёму цен, и предположили, что подъём цен отменяется. — Цены будут расти и дальше. Как я уже говорил, это обусловлено огромным спросом, существующим на столичном рынке жилья. По сути, качественное жильё в столице — дефицит. А методы борьбы с дефицитом выработаны уже давно. Надо больше строить — тогда и цены будут меньше.
 
— Где вы сами живёте — в Киеве или за городом? 
— Я живу в Киеве. Но у меня есть и небольшой домик за городом, где я живу летом.
 
— А недвижимость за границей у вас есть? 
— Не вижу целесообразности в таких приобретениях. Я не летаю туда так часто. Проще снять любую, даже первоклассную гостиницу, нежели иметь квартиру. В Украине вложения на порядок выгоднее, насыщенность рынка очень низкая.

версия для печати     отправить по E-mail     Написать в редакцию

Повторите код на картинке.

15:52		Ющенко заменил запорожского губернатора
15:38		Ющенко назначил Богатыреву Секретарем СНБО
15:23		Президент нашел работу уволенному Министру культуры
15:12		Встречи Ющенко, Тимошенко и Яценюка станут еженедельными
14:35		Только 15% украинцев не говорят с друзьями о политике
14:13		Янукович предложил разделить депутатов на две палаты
14:08		Янукович не помнит, кого играл на детских утренниках
14:06		Партия регионов может поддержать досрочные выборы мэра Киева
13:52		Правительство Януковича запомнилось инфляцией и борьбой за власть
13:38		Ющенко назначил своего представителя в парламенте

Все новости

Потребительский гнев

Украинские компании увлеклись ребрендингом. Но практика показывает, что смена имиджа иногда может похоронить товар

Бабло побеждает зло

Отделить бизнес от власти невозможно. Но, вероятно, это не так плохо, как кажется на первый взгляд

Все авторы

Возвращение Тимошенко
(17 фото)	фото:

Все галереи

ОПРОС