100-процентная весна

В мае 2006 года на столичном рынке недвижимости возникла двоякая ситуация и с точки зрения оценки текущей ситуации, и с точки зрения дальнейших прогнозов. С одной стороны, после майских праздников темпы роста цен на жилье начали немного снижаться, но, с другой стороны, они по-прежнему продолжают оставаться достаточно высокими...

Темпы роста снизились!

В какой-то степени нынешнее поведение рынка напоминает май 2004 года перед наступлением стабилизации цен, однако довольно очевидны и существенные различия состояния рынка тогда и сейчас. Является ли текущее снижение темпов роста цен на жилье долгосрочной тенденций или только временной заминкой - пока остается неясным. Тем не менее, мы можем проанализировать некоторые интересные обстоятельства и цифры, которые принес с собой май. Как обычно, начнем со статистики.

Согласно данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение индекса стоимости московского жилья в мае составило $ 3148 за кв. метр. По отношению к среднему значению индекса стоимости за апрель, равному $ 2884, рост составил около 9 процентов. Однако следует понимать, что это фактически прирост цен с середины апреля по середину мая. Если же мы возьмем прирост цен непосредственно за май, опираясь на еженедельные индексы, то получим несколько иную цифру. Например, с 27 апреля по 27 мая (на момент составления этого обзора) индекс стоимости жилья вырос с $ 3019 за метр до $ 3222 или на 6,7 процента. Это отражает то обстоятельство, что в течение мая темпы роста цен снизились примерно на 1,5% в неделю, что соответствует 6-7% месячного прироста!

С точки зрения аналитических показателей очень похожая ситуация наблюдалась и в мае 2004 года перед стабилизацией цен. Прирост еженедельного индекса стоимости жилья и индекс ценового ожидания стали снижаться уже после майских праздников.

Доллар вниз, цены вверх

Поговорим теперь о том, какие новые признаки появились в мае и какие выводы они позволяют сделать в отношении перспектив московского рынка жилья.

Начнем с того, что в течение месяца продолжилось ослабление курса доллара, следовательно, реальный прирост цен на жилье в рублях опять же оказывается ниже роста долларовых цен. Доллар потерял в мае около 2%, а значит, реальный майский прирост составил даже не 6,7%, а менее 5% - примерно вдвое меньше, чем в апреле. Разумеется, ослабление доллара в последние месяцы стало новым дополнительным фактором, толкающим цены на жилье вверх.

Анализ показателей по классам жилья выявляет еще одну интересную закономерность. В течение всех последних месяцев в условиях ажиотажного роста цен быстрее всего дорожали наиболее ликвидные и недорогие классы жилья: одно- и двухкомнатные квартиры, панельные дома, спальные районы и районы за МКАД.

В мае впервые за последнее время рост цен на более дорогое и менее ликвидное жилье оказался не меньше. В частности, заметно выросли цены на многокомнатные квартиры, сталинские, кирпичные и монолитные дома перестали уступать панельным, заметный рост цен (более 10%) наблюдается во многих центральных районах города.

Подобные тенденции были характерны для периода стабилизации цен во второй половине 2004 - в начале 2005 года. Означает ли это, что нынешний рост цен на наиболее ликвидное и недорогое жилье наконец-то достиг насыщения или нет? С уверенностью этого утверждать нельзя, однако, подобные результаты представляются интересными.

В ожидании новых рекордов

Пока рост цен на московские квартиры продолжается. Если темпы роста в течение лета все же не пойдут на спад и сохранятся на нынешнем уровне, то осенью уровень цен на жилье приблизится к отметке в $ 4000 за кв. метр. В результате с весны 2005 года прирост стоимости столичного жилья составит более 100 процентов. Несмотря на все обстоятельства, подобная ситуация представляется ненормальной, поэтому специалисты аналитического центра по-прежнему продолжают считать, что в обозримой перспективе должна наступить стабилизация цен или, по крайней мере, заметное замедление темпов удорожания квартир.

www.irn.ru, аналитический центр

Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

	Индекс стоимости жилья является индикатором изменения уровня цен на недвижимость. Особое внимание обращается на колебание величины индекса (+ или -) по отношению к предыдущей неделе.
	Индекс ценового ожидания, выраженный в процентах, позволяет прогнозировать состояние рынка недвижимости. Величина индекса представляет собой наиболее вероятное изменение цен на рынке в следующем месяце.
	Индекс доходности является индикатором эффективности вложений в недвижимость. Его величина показывает, насколько текущая доходность недвижимости превышает среднюю доходность по банковским депозитам или отстает от нее.