За 9 месяцев минувшего года в Севастополе было введено в эксплуатацию 60175 кв. м жилья.

   Наибольшее количество нового жилья — 52,9% — появилось в Гагаринском районе города (31850 кв. м), 20,9% (12600 кв. м) приходится на Нахимовский район, 18,1% (10850 кв. м) — на Ленинский, 8,1% (4860 кв. м) — на Балаклавский.


   Анализ рынка недвижимости города свидетельствует о росте цен практически во всех его сегментах. В частности, за 11 месяцев минувшего года на вторичном рынке жилья рост цен на однокомнатные квартиры составил 37,2%, на двухкомнатные — 38,7%, на трехкомнатные — 43,1%, на четырехкомнатные — 48,8%. Севастопольские риэлторы обратили внимание на некоторые особенности данной тенденции, в связи с чем приводят в пример повышение в Гагаринском районе цен на квартиры в некоторых типах домов. Так, в «высотках» и «улучшенках» стоимость трехкомнатных, а отчасти и двухкомнатных квартир возросла более чем на 39%; цены на однокомнатные и часть двухкомнатных в «улучшенках» поднялись на 37,5%. В «брежневках» подорожание более всего коснулось однокомнатных квартир (36,1%), двухкомнатные подросли в цене на 28,1%, а трехкомнатные — на 33,4%.


   Рост стоимости аренды жилья на вторичном рынке Севастополя был более плавным: наем однокомнатных квартир подорожал в среднем на 14% (с $250 в месяц в январе до $285 — в октябре), причем в центре этот показатель составил 14,2% (с $350 до $400), а в Гагаринском районе — 13,3% (c $150 до $170). Аренда двухкомнатных квартир стала дороже на 17,6% (с $340 до $400), в центре — на 20% (с $500 до $600), а в Гагаринском районе — на 11,1% (cо $180 до $200). Наиболее высокий индекс роста арендных ставок отмечен в сегменте трехкомнатных квартир: в центре он составил 28,6% (с $460 в месяц в январе до $575 — в октябре), а в Гагаринском районе — 13,6% (c $220 до $250).


   В сегменте продажи коммерческой недвижимости рост цен коснулся прежде всего офисных помещений — плюс 42,5%; санаторно-курортная недвижимость подорожала на 50,6%, торговая — на 53,6%. Складская и производственная недвижимость возросла в цене на 15,8%. Высоки и темпы роста стоимости аренды офисных помещений. В 2006 году арендные ставки увеличились почти на 53% (с 17 до 26 за 1 кв. м в месяц). В Ленинском районе уровень роста был и того выше — порядка 78% (с $20 до $35,6 за 1 кв. м), в Гагаринском он составил 63,1% (с $19 до $31 за 1 кв. м). На 40,5% выросла цена аренды складских помещений (с $1,8 до $2,53 за 1 кв. м). Рынок складских помещений вызывает особый интерес, поскольку в ближайшие два года здесь предполагается строительство логистических центров общей площадью около 600 тыс. кв. м.


   За 11 месяцев 2006 г. цены на земельные участки некоммерческого назначения в Севастополе возросли в среднем на 24,5%. На участки под индивидуальное строительство, расположенные рядом с морем (первая линия застройки), рост стоимости составил порядка 60%. Общее же подорожание земли в зависимости от расстояния до береговой линии колеблется в пределах 15-40%. Участков, удаленных от моря, предлагается больше всего, в то время как вакантной земли «первой линии» на рынке практически нет. Этим и объясняется средний показатель роста ее стоимости на уровне 24,5%.

НА СТРОИТЕЛЬНЫХ ПЛОЩАДКАХ СЕВАСТОПОЛЯ.
ОБЗОР СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА СЕВАСТОПОЛЯ, НОВОСТРОЙКИ 2006

Севастополь – город во многом уникальный. Дважды на протяжении двух столетий разрушенный до основания во время ожесточенных штурмов, он каждый раз возрождался, сохраняя неповторимый облик и традиции архитектуры южного приморского города.

ОТ КРЕПОСТИ К ЭКОПОЛИСУ

Почти всю свою историю Севастополь строился как город-крепость, база военно-морского флота, и только с начала XXI столетия начал развиваться еще и как центр мемориального туризма и рекреации, крупный порт и транспортный узел. Соответственно меняется и облик Севастополя. Город растет, выходя новыми микрорайонами к объездным трассам. Военные объекты уступают место офисно-торговым центрам, здравницам и гостиницам. Строительство является одним из ключевых факторов, определяющих темпы развития города.

В минувшем году властям и общественности был представлен Генеральный план развития города до 2025 года (пока не утвержденный окончательно местным Советом). Генплан предусматривает развитие Севастополя как первого на Украине приморского экополиса. Документом предусмотрено строительство в Севастополе новых гостиниц, здравниц и создание технопарков - организаций, занимающихся поддержкой инновационного предпринимательства - в рыбной и судоремонтной промышленности, а также прокладка новых обводных автомобильных магистралей вокруг Севастополя. План также предполагает вынос 15 севастопольских заводов в промышленную зону за жилую черту, закрытие и рекультивацию карьеров в Балаклаве.

В ПЯТЕРКЕ ЛИДЕРОВ

В 2006 году Севастополь вошел в первую пятерку городов Украины по темпам строительства жилья. Причем, в то время как наши соседи по Крымскому полуострову, напротив, снизили темпы строительных работ.

Данные статистики свидетельствуют, что в 1 квартале 2006 года строительные предприятия всех форм собственности выполнили в Севастопольском регионе работ на сумму 29 млн. грн., что на 24,3% превышает аналогичный показатель 2005 года. С начала 2006 года в Севастополе введено в эксплуатацию более 17 тысяч квадратных метров общей жилой площади.

На начало июня 2006 года в Севастополе работы велись более чем на 30 строительных площадках, причем часто осуществлялось строительство не одиночного здания, а целого жилого комплекса.

Большим темпам строительства жилых домов за последнее десятилетие Севастополь в немалой степени обязан своему статусу базы двух флотов – Черноморского флота России и Военно-морских сил Украины. Почти треть возведенного в регионе жилья приходится на строительное управление Черноморского флота, заказчиком которого часто выступает мэрия Москвы. На вручение ключей от квартир морякам-черноморцам в Севастополь любят приезжать первые лица Российской Федерации.

В 2006 году флотские строители планируют закончить работы на 113-квартирном комплексе жилых домов по улице Юмашева.

В последние годы старались не отставать от них и руководители Украины. Дома для военнослужащих ВМС Украины возводились на средства Киевской городской администрации, либо непосредственно под патронатом президента Украины. Наиболее масштабным объектом такого рода стал возведенный несколько лет назад восьмиэтажный 202-квартирный дом на берегу бухты Омега, возводившийся сразу несколькими строительными предприятиями Севастополя и Киева.

Помимо флотских строителей, возводящих дома в основном для обеспечения квартирами очередников, основные объемы строительства в Севастопольском регионе осуществляют Севастопольская дирекция строительной компании «Консоль», киевские компании «Экосорб», «Киевгорстрой» и «Киевстройком», одно из старейших строительных предприятий города «Севастопольстрой», севастопольские компании «Союзстрой» и «Монолитстрой».

Данные статистики свидетельствует, что 55,5% инвестиций в строительство жилых домов в Севастопольском регионе приходится на российских и украинских инвесторов, 44,5% вкладывают севастопольцы.

СТРОИТЕЛЬСТВО ОТ БУХТЫ К БУХТЕ

Бесспорным лидером по объемам строительства является Гагаринский район Севастополя. Наиболее густо ведутся работы между бухтами Камышовой и Омега, где реализуют крупные проекты сразу несколько компаний.

Самым необычным по концепции и одним из наиболее масштабных по объемам является строительство закрытым акционерным обществом «Агробудмеханизация» 8-этажного 290-квартирного комплекса «Жемчужина Омеги». Изюминка проекта в кольцевом расположении секций здания, создающих внутренний двор, соединенный с внешним миром множеством арок. Инвестором этого севастопольского «колизея» является ООО «Будиндустрия XXI столетия». Еще одна особенность проекта – схема финансирования строительства. Будущие владельцы квартир должны сначала купить опционы (вид ценных бумаг), а потом для оплаты «забронированных» опционами квартир приобрести облигации. Некоторые севастопольские эксперты по ценным бумагам считают такую многоступенчатую схему слишком сложной. Насколько ее удастся успешно воплотить в жизнь - покажет завершение проекта.

Рядом с «Жемчужиной Омеги» растет 7-этажный жилой комплекс, возводимый компанией «Экосорб», который будет насчитывать 15 корпусов. На первом и втором этажах планируется размещение магазинов и офисов.

Еще один перспективный проект «Экосорба» в Севастополе – жилой квартал, сооружение которого началось в пустынных пока окрестностях Камышовского шоссе. Подрядчиком строительства выступила севастопольская компания «Монолитстрой», осуществляющая работы по технологии монолитного строительства. Это традиционный партнер «Экосорба» в Севастополе.

Но вернемся к бухте «Омега». Застройку ее берегов ведет еще одна столичная компания «Киевгорстрой», избравшая в качестве подрядчика предприятие «Севастопольжилстрой». Работы на четырех жилых зданиях практически закончены, рядом растут первые этажи еще одного корпуса. Визуальными особенностями проекта являются изящные колонны, поддерживающие балконы и мансардные этажи.

Вдоль магистрали проспекта Героев Сталинграда протянулись здания, построенные компанией «Консоль», о чем свидетельствует логотип фирмы на торце дома. Из трех запланированных здесь жилых домов с пристроенными торговыми объектами два уже сданы в эксплуатацию.

География строительных объектов «Консоли» в Севастополе весьма обширна. Семейство 9-этажных домов растет недалеко от пляжа Песочный на улице Ефремова. Жилой комплекс оригинальной архитектуры строится между улицами Гоголя и 4-й Бастионной. На центральном городском холме планируется строительство одноподъездной восьмиэтажки по улице Терещенко. Согласно данным сайта компании, особенностью всех этих проектов является автономное отопление, что весьма актуально для Севастополя, где перебои с отоплением, увы, не редкость.

Одно из самых высотных в Севастополе зданий скоро вырастет рядом с гостиницей «Крым» на улице 6-й бастионной. 16-этажное здание с двухуровневым подземным паркингом и торговыми объектами на первом этаже с круговым витринным остеклением сооружает киевское закрытое акционерное общество «Киевстройком».

Совсем рядом начались работы на котловане еще одного строительного объекта. Строительство 10-квартирной шестиэтажки будет осуществлять компания «Техком-Украина».

На соседней улице Щорса завершает строительство жилого и торгового комплекса с охраняемой территорией предприятие «Союзстрой».

Двигаясь от центра города в сторону бухты Омега, можно увидеть еще две крупных строительных площадки. В балке неподалеку от общежитий и «трилистника» главного учебного корпуса Севастопольского национального технического университета растет целый квартал пятиэтажных домов ЧМП «Монолит». Очередной корпус будет сдан в эксплуатацию в текущем году. Завершение же работ по всему кварталу планируется к 2009 году.

На проспекте Октябрьской Революции у Юмашевского рынка растет пятисекционный жилой комплекс компании «Сапфир-траст», возводимый ЗАО «Севастопольстрой». Первые этажи зданий традиционно отводятся под торговые объекты. Заказчиками также предусмотрено автономное отопление квартир газовыми котлами.

636-квартирный жилой комплекс планируется соорудить к 2008 году на обширной пустоши у 5-го микрорайона. Строительство квартала НПА «Биосфера» заказало компании «Монолитстрой».

Себестоимость одного квадратного метра жилья в Севастопольском регионе, по оценке специалистов по недвижимости, колеблется от 700 до 1400 у.е.

Риэлтеры отмечают, что использование строительными компаниями Севастополя проектов с малым количеством однокомнатных квартир (10-15%) создает дефицит однокомнатных квартир.

Высок спрос и на жилье элитной категории. Несмотря на то, что эпитет «элитный» упоминается на рекламных щитах практически всех компаний, далеко не все проекты отвечают требованиям, предъявляемым классификацией жилья к домам «де-люкс» и «премиум» классов.

ОБЪЕКТЫ «ИНКОГНИТО»

Против строительства новых объектов часто выступают жители близлежащих домов. По мнению заместителя руководителя управления архитектурно-строительного контроля Севастопольской городской государственной администрации Игоря Тарасюка, для решения этой казалось бы «вечной» проблемы необходимо лишь добрая воля организаторов строительства.

- Часто протест против строительства бывает вызван отсутствием реальной информации о новостройке, - отмечает Игорь Валерьевич, - Многих конфликтов можно было бы избежать, организуй фирма-застройщик общественное обсуждение проекта, на котором будут учтены требования жильцов.

Увы, часто организаторы строительства не удосуживаются разместить на объекте даже минимальной информации о том что, кем и когда будет построено.

Даже некоторые крупные строительные площадки Севастополя являются для горожан «объектами инкогнито». Например – строительство пятиэтажного жилого комплекса в районе улицы Кесаева. Организаторы других ограничиваются информацией о генеральном подрядчике и сроках строительства. В Европе, в которую так стремятся наши политики, любая самая малая стройка сопровождается подробнейшей информацией с подробными характеристиками, объекта, данными обо всех ответственных и контролирующих организациях, часто – адресом Интернет-сайта, посвященного объекту.

В Севастополе обилием открытой информации радуют 16-этажный дом «Киевстройкома», проект «Жемчужина Омеги», объекты «Консоли».

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ В ДЕФИЦИТЕ

По мнению экспертов, Севастополь испытывает и нехватку торговых центров, отвечающих запросам западных компаний, которые готовы прийти на наш рынок.

В минувшем году крупный офисно-торговый центр «Консоль-плаза» торговой площадью 3700 кв.м. презентовала компания «Консоль».

В 2006 году работы по реконструкции крупного торгового центра велись в самом центре Севастополя – на улице Большая Морская. Непосредственно к магистрали будет примыкать 3-этажный торговый центр. С тыльной стороны комплекса, выходящей на улицу Володарского, строится семиэтажный корпус, в котором будут размещены ресторан, супермаркет, гостиница и офисные помещения.

О вводе в эксплуатацию в текущем году нового торгового центра, созданного на базе бывшего цеха завода «Ремиз» площадью около 7000 кв.м. заявила компания «Риэлти групп». Средние арендные ставки на торговые помещения будут составлять от 10 до 60 у.е. Также планируется дальнейшая реконструкция помещений бывшего завода «Ремиз» для создания новых торговых площадей. Со временем планируется увеличение центра до 15 000 кв.м.

В 2007 году на проспекте Генерала Острякова ООО «Вик-ойл» планирует открыть торговый центр площадью 15 550 кв. м., из которых более 11 тыс кв. м. займут торговые помещения. Объем инвестиций в проект составил 13 млн. у.е.

Недавно получила разрешение на строительство крупного торгово-складского комплекса в районе 7-го километра Балаклавского шоссе фирма «Атлант-Крым». В этом же районе городские власти планируют создание новых железнодорожного и автомобильного вокзала.

ГОСТИНИЦЫ: МИНИ И МАКСИ

На первый взгляд парадоксальным выглядит тот факт, что все крупные гостиницы в Севастополе построены в то время, когда город был еще закрытой для посторонних военно-морской базой. Начиная же с 1991 года, в Севастопольском регионе активно велось строительство только мини-гостиниц.

Причем, по оценкам экспертов, несмотря на наличие в Севастополе свыше 16 гостиниц, готовых принять 12 тысяч человек, в регионе остро не хватает комфортабельных гостевых номеров.

Летом 2006 года в Севастополе велось строительство только одной крупной гостиницы – в уже упоминавшемся офисно-торговом комплексе на улице Большая Морская.

Гораздо больше проектов находится на стадии разработки и согласования.

Так на месте ликвидированного рынка «Ивушка» в Артиллерийской бухте запланировано сооружение высотной гостиницы с выставочно-концертным залом на 800 мест.

Несколько офисно-гостиничных комплексов планируется построить на мысе Хрустальном и на месте выносимых за городскую черту Механического завода и завода железобетонных изделий Черноморского флота. Соответствующий эскизный проект получил одобрение градостроительного совета Севастополя.

СТРОИТЬ ИЛИ НЕ СТРОИТЬ

Многие специалисты по недвижимости называют основными помехами на пути дальнейшего развития строительства в Севастопольском регионе сложность и непрозрачность получения земельных участков и процедуры получения разрешений на строительство.

Одним из решений первой проблемы стало проведение земельных аукционов, способствующее привлечению в регион иногородних (а в перспективе и иностранных) строительных компаний. «Первой ласточкой» здесь стал «Киевгорстрой», который в минувшем году приобрел на аукционе земельный участок в 5-м микрорайоне Севастополя для строительства жилого комплекса. Приобретение участка на аукционе, по мнению представителей компании, должно было гарантировать от проблем, возникших у «Киевгорстроя» с объектами в районе бухты Омега, сооружение которых, из-за различных бюрократических проволочек, приходилось приостанавливать.

Что же касается упрощения процедуры получения разрешения на строительство и осуществление строительных работ (в Украине это два разных документа!), то об этом много и часто говорили депутаты, министры, мэры и другие официальные лица, однако и по сей день процедура остается крайне длительной и «труднопроходимой».

Еще одна проблема, способная серьезно ограничить строительный размах – несоответствие нынешним (и тем более проектируемым) масштабам города инженерных сетей и транспортных магистралей.

РЕЖИМ ИНОСТРАННОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В УКРАИНУ.
ОБЗОР ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА УКРАИНЫ.

Современные условия экономического развития Украины требуют проведения активной политики по привлечению иностранных инвестиций.

Общий объем прямых иностранных инвестиций в Украину на 1 января 2006 года достиг 16,37 млрд. долларов, что на 81% превышает показатель на 01.01.2005 года. На душу населения приходится 349 долларов, что уже является значительным показателем на фоне стран Восточной Европы и СНГ.

По данным Госкомстата, в 2005 году в экономику Украины иностранные инвесторы вложили 7,8 млрд. долларов прямых инвестиций. Основную роль в части роста сыграл 4-й квартал, в котором прирост ПИИ составил $6,8 млрд., тогда как прирост в других кварталах колебался в пределах $220 – $440 млн.

При этом прямые иностранные инвестиции из стран Евросоюза составили 11,7 млрд. долларов (хотя год назад было $4,9 млрд.), и тут лидируют Германия с $5,5 млрд., Кипр – $1,5 млрд., Австрия – $1,4 млрд. США ($1,37 млрд.) и Великобритания ($1,15 млрд.) – немного отстали.

Традиционно одним из основных инвесторов в Украину является российский капитал. Ему значительно проще работать в Украине, чем западному капиталу: у россиян и украинцев не только общие границы и прошлое, но и менталитет. Российские инвесторы менее восприимчивы ко многим нашим рискам, так как хорошо знакомы с путями их преодоления.

Причем на первом месте по инвестиционной привлекательности для россиян стоят Донецкая, Днепропетровская, Харьковская области и Крым.

Для Украины, стремящейся к максимальному расширению экономическим связям со странами Евросоюза, а в перспективе – и к получению полноправного членства в ЕС, обеспечение гарантий и благоприятных условий для иностранных инвесторов является одним из важнейших задач.

Реприватизационная риторика в правительстве и парламенте быстро сошла на «нет», и даже главный идеолог реприватизации Юлия Тимошенко обещает быть мягче к бизнесу и забыть о реприватизации. Нужно отметить, что даже в разгар дискуссий о реприватизации, это был скорее политический аргумент, чем реальное руководство к действию. Причем интересы иностранных инвесторов для политических сил различного спектра всегда оставались «табу».

В настоящее время в Украине создана законодательная база в сфере регулирования инвестиционной деятельности, которая постепенно совершенствуется с целью достижения большего притока иностранных инвестиций и повышения эффективности их использования.

Уже 10 лет действует Закон Украины «О режиме иностранного инвестирования», который гарантирует для зарубежного инвестора в Украине равные условия деятельности с отечественным инвестором. Указанным Законом иностранным инвесторам даются государственные гарантии защиты их капиталовложений.

В частности, иностранные инвестиции в Украине не подлежат национализации. Государственные органы не имеют права реквизировать иностранные инвестиции, за исключением случаев осуществления чрезвычайных мер при стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях. При этом зарубежному инвестору гарантируется адекватная и эффективная компенсация.

Иностранные инвесторы имеют право на возмещение ущерба, включая упущенную выгоду и моральный ущерб, причиненный им в результате действий, бездеятельности или ненадлежащего исполнения государственными органами Украины либо должностными лицами предусмотренных законодательством обязательств перед иностранным инвестором.

В случае прекращения инвестиционной деятельности иностранному инвестору гарантируется возвращение его капиталовложений в натуральной форме или в валюте инвестирования без уплаты таможенной пошлины, а также доходов с этих инвестиций в денежной или товарной форме. Государство также гарантирует беспрепятственный и срочный перевод за границу прибылей и других средств в иностранной валюте, полученных на законных основаниях в результате осуществления иностранных инвестиций.

Важными правовыми документами, которые регулируют взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, являются межгосударственные соглашения «О содействии и взаимной защите инвестиций». Такие договоры являются гарантом придания справедливого статуса инвестициям и защиты их на территории другого государства. Они подписаны с 44 странами мира, среди которых Россия, Индия, Турция, Финляндия, Казахстан, Узбекистан. Целый ряд проектов договоров находится на стадии согласования.