РИЕЛТОРСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

ЗМІСТ:

1. Як підготувати квартиру до продажу? Які потрібні документи для оформлення угоди купівлі-продажу нерухомого майна?
2. ПРОДАВЕЦЬ - ПОСЕРЕДНИК - ПОКУПЕЦЬ:за відсутності будь-якої ланки цей ланцюг не спрацьовує
3. ЕКСКЛЮЗИВНА УГОДА - ШЛЯХ ДО ЦИВІЛІЗАЦІЇ ВІДНОСИН НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
4. ПОПЕРЕДНЯ УГОДА КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ:ОБЕРЕЖНІСТЬ КЛІЄНТІВ ПОМНОЖЕНА НА ПРОФЕСІОНАЛІЗМ ПОСЕРЕДНИКІВ
5. НЕПОВНОЛІТНІЙ ВЛАСНИК НЕРУХОМОГО МАЙНА:НЕ ВСЕ ТАК ПРОСТО
6. АВТОМОБІЛЬНИЙ ГАРАЖ:ОСОБЛИВОСТІ ВОЛОДІННЯ ТА РОЗПОРЯДЖЕННЯ
7. ДАЧІ ТА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ У КИЄВІ – ПРЕСТИЖНА І ПЕРСПЕКТИВНА НЕРУХОМІСТЬ
8. СІМЕЙНА НЕРУХОМІСТЬ: СПІЛЬНІ ПЕРЕВАГИ, СПІЛЬНІ ПРОБЛЕМИ
9. ШАХРАЙСТВО З НЕРУХОМІСТЮ
10. НЕРУХОМЕ МАЙНО У СПАДОК:КРАЩЕ ВИЗНАЧАТИСЬ ЗАЗДАЛЕГІДЬ

Як підготувати квартиру до продажу?
Які потрібні документи для оформлення угоди купівлі-продажу нерухомого майна?

Приватизована (тобто безкоштовно передана державою у власність господарю) квартира - чи не єдиний позитивний аргумент на користь початкової капіталізації нашої країни. Кожен громадянин України, починаючи з 1992 року мав змогу приватизувати квартиру, де він був прописаний, й розпоряджатися нею на власний розсуд - продати, подарувати, закласти, обміняти, залишити у спадок тощо. Причому зробити це можна було як цілком самостійно, так і з допомогою посередників - агентств нерухомості та приватних маклерів. На пропозицію частини населення продати свої квартири у другої частини населення з'явився намір їх придбати, і теж не без допомоги посередників. Таким чином класичний трикутник "продавець - посередник - покупець" почав визначати співвідношення попиту та пропозиції, утворивши вітчизняний ринок нерухомості. На кожному етапі його розвитку це співвідношення коливалося, але покупців майже завжди було більше за продавців. Власне через це ціни на нерухоме майно весь час збільшувались, досягнувши в цьому році рекордної позначки.
Причин продажу власної нерухомості може бути декілька. Насамперед, це покращання своїх житлових умов (збільшення площі квартири, поліпшення її планування, зміна району на більш престижний). Отже, продаючи старе житло, такі громадяни відразу купують собі нове. Є категорія продавців нерухомості, яка виїжджає за кордон, або вкладає отримані кошти у бізнес, але таких останнім часом дуже небагато. Якщо Ви вирішили продати свою квартиру, в першу чергу потрібно визначитись з її реальною вартістю. Для цього можна звернутися до декількох агентств нерухомості, але не поспішайте довірятись тим, які назвали вищу ціну (як відомо, не все те золото, що блищить). Далі Вам потрібно визначитись із вартістю житла, яке Ви збираєтесь придбати взамін. Тут теж варто звернутись до професійних ріелторів (операторів ринку нерухомості), і теж не поспішати. Щоб уникнути усіляких негараздів та неприємних несподіванок, радимо укласти так званий ексклюзивний договір на продаж свого майна з обраним Вами агентством, де чітко вказати ціну, строки, відповідальність сторін, й паралельно підбирати собі квартиру взамін, бажано теж через агентську угоду.
Багатьох продавців цікавить питання - чи варто перед продажем вкладати кошти в ремонт, чи виправдовує це себе? Відповідь тут однозначна - робити цього не потрібно. Кожен новий власник все одно буде робити ремонт, виходячи із своїх можливостей та смаку. Досвід доводить, що догодити нікому не вдається, а на вартість квартири витрачені на ремонт кошти практично не впливають.
Визначившись із реальною ціною, агентством нерухомості, з яким Ви працюєте, строками оформлення угоди, майном, яке Ви маєте намір придбати взамін, потрібно готувати документи до продажу. Головним з них є так званий правовстановлюючий документ на квартиру (свідоцтво про приватизацію, свідоцтво на право власності, угода купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, договір довічного утримання, угода міни тощо). Тут головне, аби всі власники, вказані в правовстановлюючому документі, дали згоду на продаж своєї частки майна, були особисто присутні на нотаріальному посвідченні угоди купівлі-продажу або дали відповідне нотаріальне доручення від свого імені людині, якій Ви повністю довіряєте.
Окремо виділимо неповнолітніх власників, тобто осіб до 18 років. Дозвіл на відчуження їх майна дають районні органи опіки та піклування. Для цього батькам необхідно зібрати цілу купу довідок - від школи до комісії у справах неповнолітніх. А найголовніше - робити це можна лише після того, як знайдена квартира взамін, причому частка неповнолітнього у придбаному майні має бути не меншою (бажано більшою). Перед початком цієї копіткої роботи радимо відвідати Ваш районний орган опіки і піклування і ретельно записати перелік необхідних довідок, копій, заяв, а також прийомні дні та години, бо в кожному районі міста все це може різнитися.
Наступним документом, необхідним для укладання угоди купівлі-продажу, є довідка-характеристика з міського бюро технічної інвентаризації (БТІ) (мінімальний термін виготовлення - 7 робочих днів, вартість - 77 грн.). В БТІ Вам доведеться тричі відстояти чималі черги, отримуючи талон на запис, здаючи на довідку й одержуючи її. Крім того, Вашу оселю обов'язково відвідає інспектор БТІ, перевіривши, чи немає неузгодженого перепланування квартири.
Важливим кроком на шляху до продажу Вашої квартири є оформлення так званого завдаткового договору. Вчиняти його можна як нотаріально (сплативши держмито у розмірі 1% від суми завдатку та вартість витягів з реєстрів), так і на бланках агентства нерухомості. Завдаткова сума, передана покупцем продавцю може коливатися від кількох сотень до кількох десятків тисяч доларів, залежно від вартості квартири. Важливий момент цього договору про наміри - строки проведення майбутньої угоди купівлі-продажу, на що потрібно звертати особливу увагу. В разі недотримання будь-якого пункту завдаткового договору сторона, винна у цьому, втрачає гроші, тому не поспішайте ставити свій підпис, до кінця не розібравшись в суті пропонованих Вам умов.
Маючи на руках правовстановлюючі документи на квартиру, довідку-характеристику, документи, що посвідчують особу власника (паспорт для громадян від 16 років, свідоцтво про народження для громадян до 16 років), а також, за необхідністю, дозвіл органу опіки та піклування, свідоцтва про шлюб, розлучення, народження, смерть, нотаріально посвідчене доручення (для відсутніх власників), Ви разом з покупцем Вашої квартири приходите до нотаріуса (державного чи приватного). При посвідченні угоди купівлі-продажу нотаріус складає два витяги - з єдиного реєстру заборон відчужень об'єктів нерухомого майна (на квартиру - 35-60 грн.) та з державного реєстру обтяжень рухомого майна про податкові застави (на кожного власника окремо - 35-60 грн.). Крім того продавець сплачує держмито у розмірі 1% від вартості квартири, вказаній в договорі купівлі-продажу, але не меншій, ніж позначено у довідці-характеристиці (балансова вартість). Покупець також сплачує 1% - збір на обов'язкове пенсійне страхування. Продавши квартиру, Ви отримуєте копію угоди купівлі-продажу, на підставі якої Вас знімають з реєстрації за місцем проживання. Покупцю видають оригінал та копію договору, які необхідно здати на реєстрацію до БТІ (мінімальний термін реєстрації - 3 робочих дні, вартість - 57 грн.). Тільки після цього покупець набуває право власності на придбане житло, позбавити якого його може лише суд.


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва

ПРОДАВЕЦЬ - ПОСЕРЕДНИК - ПОКУПЕЦЬ:
за відсутності будь-якої ланки цей ланцюг не спрацьовує

Для агентства нерухомості клієнт - справа свята. Знайти його часом важко, а загубити, причому назавжди, - не складно. Якщо людина залишиться незадоволеною, годі розраховувати, що вона знову звернеться до вас, тим більше порекомендує ваше агентство своїм друзям та знайомим. Тому й ставляться ріелтори до своїх клієнтів з повагою та розумінням. Звичайно, не всі, а лише професіонали, хто дорожить своєю репутацією.
Не раз доводилось чути, що ріелтори, мовляв, більше люблять покупців нерухомості, бо саме вони їм сплачують винагороду (в середньому 5% від остаточної вартості квартири). Якщо ж прослідкувати ситуацію на ринку нерухомого майна за всю його п'ятнадцятирічну історію, побачимо, що попит тут майже завжди перевищував пропозицію. Тобто продавці завжди були в меншості й ставлення до них з боку квартирних посередників було анітрохи не гіршим. Тим більше, що, як правило, продаючи квартиру, ви відразу купуєте собі іншу. Інакше кажучи, з продавця перетворюєтесь на покупця нерухомості.
Існує кілька варіантів того як стати клієнтом ріелторської компанії. Можна довго й наполегливо шукати по газетах чи в інтернеті певну квартиру в певному районі й за певну ціну. При цьому назва агентства, яке продає цей об'єкт, його статус і досвід роботи на ринку вас зовсім не цікавлять. Але в такому разі ви довіряєте цю важливу справу випадковим людям, сподіваючись на власну вдачу. Лише в процесі роботи з цими квартирними посередниками стають зрозумілими їх професійні, етичні, матеріальні переваги чи, навпаки, недоліки. Інший шлях - шукати не конкретний об'єкт, а агентство, яке користується повагою, давно працює, з яким вже мали справу ваші знайомі. Власнику нерухомого майна ми теж порадили б не ризикувати, підбираючи собі ріелтора за принципом "хто більше заплатить". Треба пам'ятати, що насправді платять не ріелтори, а їх клієнти, й платять лише реальну, а не вигадану суму. Отут і стає зрозумілим, що брудні технології в нас застосовують не лише на президентських виборах. Проте, слава Богу, агентств у Києві чимало (кілька сотень), тож є з кого вибирати.
Давно минули ті часи, коли власник самостійно продавав своє нерухоме майно. Вигода реалізовувати об'єкти через агентства нерухомості - цілком очевидна. По-перше, будь-яку справу слід робити професійно, уникаючи навіть теоретичних ризиків. А продаж свого майна - річ доволі непроста, хоча і назовні здається такою. По-друге, лише професійний ріелтор може визначити реальну суму об'єкта, виставленого на продаж, проконсультувати клієнта щодо пакета необхідних для цього документів, супроводжувати власника на всьому шляху оформлення угоди (від попередньої до зняття з реєстрації у житлоконторі). Слід зауважити, що, як правило, послуги агентства продавцю надаються безкоштовно. Можливо, це не завжди справедливо, але на вітчизняному ринку нерухомості так історично склалося.
Здебільшого, інтереси продавця та покупця представляють різні агентства нерухомості. Це зовсім непогано, з огляду на те, що професіонали швидше та ефективніше домовляться між собою, ніж необізнані в тонкощах квартирного питання громадяни. Якщо ж обидва клієнти працюють з одним агентством, роботи в ріелтора значно додається. Маючи цілком протилежні інтереси (у продавця - продати якомога дорожче, у покупця - купити якомога дешевше), їм лише з допомогою квартирного посередника вдається досягти бажаного консенсусу. Основним при цьому залишається етичний бік справи, аби не задовольняти потреби одного клієнта, за рахунок іншого. Тоді ріелтору доводиться бути й третейським суддею, й справним психологом, й вмілим оратором. Часто лише за рахунок особистих якостей квартирного посередника сторонам вдається домовитись й довести угоду до її успішного завершення.


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва

ЕКСКЛЮЗИВНА УГОДА - ШЛЯХ ДО ЦИВІЛІЗАЦІЇ ВІДНОСИН НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Купувати чи продавати квартиру, будинок, земельну ділянку можна двома шляхами: самостійно, покладаючись на щасливий випадок, і через агентство нерухомості, доручивши цю справу професіоналам. У другому випадку це теж можна робити по-різному - мати справу з однією компанією чи з усіма відразу. Досвід доводить, що споживачу ріелторської послуги набагато швидше, безпечніше та ефективніше працювати з конкретним виконавцем (юридичним чи фізичним). Йдеться не лише про зекономлені гроші, сили та час, а про відповідальність, відсутність якої обов'язково позначиться на кінцевому результаті. Найкращий варіант у такому разі - укладання так званої ексклюзивної угоди між покупцем чи продавцем, з одного боку, та ріелторською компанією, з іншого.
Саме поняття "ексклюзив" відносно нерухомості означає делегування виключного права агентству на обслуговування клієнта на договірних засадах. Фахівці розрізняють два типи відповідних угод - усну ("м'який ексклюзив") та письмову ("жорсткий ексклюзив"). Перший тип передбачає певні стосунки, контакти між сторонами, які раніше вже мали місце (родинні, дружні), тобто клієнт та агент добре знають один одного, між ними існує довіра та взаєморозуміння. Усна форма ексклюзиву також можлива, якщо замовник ріелторської послуги з тих або інших суб'єктивних причин не хоче укладати письмових угод. У будь-якому разі потрібно розуміти, що договірні стосунки "на словах" лежать у площині порядності, дотримання своїх зобов'язань, честі, врешті-решт. На жаль, далеко не всі наші громадяни вирізняються цими якостями.
Письмовий ексклюзив, на відміну від усного, накладає відповідальність на всі сторони угоди. Якщо агентство укладає її з покупцем майна, то це і своєчасні строки купівлі або продажу нерухомості, й дотримання визначеного цінового коридору, вимог замовника щодо територіальних та планувальних характеристик нерухомого об'єкта. Якщо мова йде про власника нерухомості, як замовника ріелторської послуги, то це й дієва рекламна "розкрутка" відчужуваного об'єкту, продаж його за максимально можливою ціною, гарантія щодо реалізації майна у визначені реальні строки, допомога при оформленні всіх необхідних для продажу документів, професійні консультації. Важливий елемент в цьому переліку - термін надання послуги. Якщо вам запропонують "вічний" або ексклюзив "до переможного кінця" - добре зважте, чи варто на це погоджуватись.
Обов'язковою умовою ексклюзивної угоди є добровільна передача власником нерухомого майна правовстановлюючих документів на відчужуваний об'єкт агентству нерухомості. При цьому має бути вказана відповідальність виконавця за втрату або пошкодження цих документів, які мають зберігатися в ріелторській компанії. Зазначимо також, що власне підписання договору ексклюзиву має відбуватися не на квартирі, а в офісному приміщенні агентства, аби переконатися на власні очі, що передаєш цю важливу справу в надійні руки. Договір укладається в двох примірниках і повинен обов'язково скріплюватись печаткою ріелторської компанії та підписуватись її керівником.
Що стосується оплати праці агентства за ексклюзивною угодою, то, як правило, для продавця нерухомості ця послуга є безкоштовною, хоча це є і не зовсім справедливим. Відносно ж покупця, то в разі придбання ним квартири через компанію, він сплачує їй комісійну винагороду, незалежно від того, чи був укладений попередній договір на обслуговування, чи сторони обійшлися без нього. Якщо ж зусилля агентства виявилися марними (покупець передумав, уклав попередній договір з іншою компанією, в нього змінилися обставини), замовник сплачує агентству заздалегідь визначену суму винагороди.


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва

ПОПЕРЕДНЯ УГОДА КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ:
ОБЕРЕЖНІСТЬ КЛІЄНТІВ ПОМНОЖЕНА НА ПРОФЕСІОНАЛІЗМ ПОСЕРЕДНИКІВ

Якщо ексклюзивний договір між клієнтом та агентством вважати лише першим кроком на шляху до купівлі-продажу нерухомості, то завдатковий договір можна віднести до середини цього шляху. Остаточно визначившись з вартістю нерухомого майна, умовами та строками його реалізації, сторони доходять згоди з усіх спірних питань. Робиться це шляхом укладання попередньої угоди, або, як називають його ріелтори, договором завдатку. Професійні оператори ринку приділяють цьому договору неабияку увагу, пам'ятаючи, що це впливатиме на весь хід подальших відносин у низці продавець - посередник - покупець. Щасливий або невеселий фінал цих стосунків у багатьох випадках залежить саме від грамотно складеної, своєчасно підписаної, добре підготовленої угоди про наміри.
Отже, цей документ може бути або тристороннім (власник майна - агентство нерухомості - покупець майна), або двостороннім (без посередників). В першому випадку його оформлюють на бланках агентства, у другому - посвідчених нотаріусом. За двостороннього договору відсутні зобов'язання та відповідальність ріелторської компанії, що відлякує обережних і недовірливих клієнтів. Крім того, при оформленні нотаріально посвідченого договору про наміри, або попереднього договору купівлі-продажу, сторонам необхідно понести певні матеріальні витрати, на що погоджуються далеко не всі. Проти нотаріальної форми виступає й психологічний фактор - продавець побоюється підписати "щось не те", покупець не хоче зайвий раз "світитися", а агентство не бажає відпускати клієнтів у "самостійне плавання". Загалом українське суспільство дуже важко звикає до цивілізованої форми відносин на ринку нерухомості, хоча саме така форма вже давно з успіхом застосовується у всьому світі.
Що ж має бути вказано у попередній угоді? По-перше, там фіксується остаточна ціна на об'єкт нерухомого майна. Будь-які її подальші зміни можливі лише за письмової згоди обох сторін. Друга, не менш важлива деталь, - строки: оформлення угоди купівлі-продажу, звільнення колишніми власниками цього об'єкта та зняття з реєстрації усіх зареєстрованих за цією адресою громадян. В такій ситуації ріелтори, зважаючи на ряд обставин, радять клієнтам встановлювати лише реальні строки. По-третє, має бути узгоджена і передана покупцем продавцю завдаткова сума (з рук у руки, а не через агента). Залежить вона від вартості об'єкта нерухомості й складає від кількох сотень до кількох десятків тисяч умовних одиниць. Умовою передачі грошової суми є незмінність зобов'язань кожної із сторін, своєрідний гарант їх належного виконання. Якщо ж таке трапляється, сторона, винна у цьому, має компенсувати іншій стороні прямі або непрямі (лише за рішенням суду) витрати. Тобто, як мінімум, винний ризикує розміром завдатку - покупець, який передумав або не зміг, втрачає його, а продавець в такій самій ситуації повертає подвійну суму від отриманого завдатку. Вкладені гроші повернути можна, а от згаяний час, зіпсовані нерви, втрачені можливості…
Багато складностей виникає на стадії укладання договору про наміри щодо визначення усіх власників (явних, прихованих, неповнолітніх, з першочерговим правом на купівлю, померлих, відсутніх), а також наявності в них усіх необхідних для проведення угоди документів (паспортів, свідоцтв про народження, шлюб, смерть, ідентифікаційних кодів, дозволів та довідок). При цьому людям необізнаним дуже важко розібратися з цим, тож без професійної допомоги ріелторів тут не обійтися. Краще усі спірні питання розв'язати на стадії попереднього договору або не укладати його взагалі, якщо угоду купівлі-продажу з тих чи інших причин провести неможливо.


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва

НЕПОВНОЛІТНІЙ ВЛАСНИК НЕРУХОМОГО МАЙНА: НЕ ВСЕ ТАК ПРОСТО

Той, хто вперше продає нерухоме майно, співвласником якого є неповнолітній, часто дивується, а іноді й обурюється: "Ну чому це я не можу на власний розсуд розпорядитися майном своєї дитини?!" В агентстві довго і терпляче пояснюють, проте деякі все одно не вірять й прямують до юридичної консультації. Відповідь, яку дають юристи, повністю збігається з ріелторською: для відчуження майна, що належить неповнолітній дитині, її потрібно забезпечити рівноцінним майном, причому одночасно з відчужуваним. І це ще не все. Для проведення угоди купівлі-продажу потрібно отримати дозвіл районного органу опіки та піклування, що потребує часу і певних зусиль. Аби було зрозуміліше, розглянемо кілька можливих ситуацій.
Ситуація перша - погіршення умов. Двокімнатна квартира площею 50 квадратних метрів. Власники - мати та її дитина у рівних частках. Дитині, таким чином, належить 25 квадратних метрів. Мати збирається продати двокімнатну і придбати замість неї однокімнатну, площа якої становить 30 квадратних метрів. Отже, для отримання дозволу опікунської ради потрібно однокімнатну квартиру передати у повну власність неповнолітньому. Проте, в цій ситуації відбувається погіршення не майнових прав дитини, які формально, "арифметично", дотримуються, а житлових умов, тобто проживання і користування площею. Тому опікунська рада може відмовити у дозволі на відчуження майна неповнолітнього власника.
Ситуація друга - рівноцінний обмін. Трикімнатна квартира площею 72 квадратних метри. Власники - батько, мати та їх двоє дітей. Частка кожного власника складає ? або 18 квадратних метрів. Родина вирішила обміняти свою квартиру на таку саму, але в іншому районі міста. В цьому разі обох дітей слід забезпечити не меншою часткою і не меншою площею - тоді проблем з дозволом опікунської ради не буде.
Ситуація третя - поліпшення умов. Однокімнатна квартира, придбана на дитину, площею 30 квадратних метрів. Замість неї батьки купують трикімнатну площею 99 квадратних метрів. Її можна оформити на батька, маму та дитину в рівних частках - по 1/3 або по 33 квадратних метри на кожного власника. Орган опіки та піклування дає на це "зелене світло".
Ситуація четверта - допомога найближчих родичів. Однокімнатна квартира, придбана на маму та трирічну дитину в рівних частках. Мама хоче продати цю 30-метрову квартиру й замість неї придбати 50-метровий занедбаний дерев'яний будинок у селі. При цьому згодна аби єдиним власником цього будинку була її дитина. Проте опікунська рада не дає дозволу на продаж однокімнатної, бо дитина замість міста змушена буде жити в селі та за неналежних, некомфортних умов. Тоді батько дитини, який живе окремо і має двокімнатну 60-метрову квартиру, де власником є він сам, дарує ? частку цієї квартирі дитині. Завдяки цьому мати отримує дозвіл опікунської ради на відчуження майна своєї неповнолітньої дитини.
А тепер детально розглянемо перелік документів, необхідних для отримання дозволу органу опіки та піклування. Насамперед, це правовстановлюючі документи, а також технічні паспорти та довідки-характеристики з БТІ на обидва об'єкта нерухомості - продажу та купівлі. По-друге, необхідно подати заяву від обох батьків (у разу смерті - свідоцтво про смерть, у раз відсутності - рішення суду про визнання громадянина безвісно відсутнім), а також, у разі необхідності, від усіх інших власників квартири, що продається та що купується (не всі опікунські ради). Звичайно, потрібні паспорти усіх власників та свідоцтва: про народження дитини (до 16 років), про шлюб або про розлучення. Окрему категорію необхідних документів складають довідки: з ЖЕКу, зі школи чи дитячого садка, з місця роботи батьків, з районної служби із справ неповнолітніх (не всі опікунські ради). Завершує цей перелік теж необов'язковий документ - гарантійний лист від агентства нерухомості. І ще одна деталь: з дозволу батьків неповнолітній ставить на обох угодах купівлі-продажу власний підпис (починаючи з 14 років) та пред'являє нотаріусу свій паспорт (починаючи з 16 років).
Наостанок про строки. Опікунська рада проводить свої засідання декілька разів на місяць, тож подати пакет документів потрібно заздалегідь. Витяг із рішення про дозвіл видається батькам через 10 днів після засідання. Оформлюючи попередню угоду про наміри, де фігурує неповнолітній власник нерухомого майна, треба зважати на ці обставини.


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва

АВТОМОБІЛЬНИЙ ГАРАЖ:ОСОБЛИВОСТІ ВОЛОДІННЯ ТА РОЗПОРЯДЖЕННЯ

У недалекі радянські часи мати машину та гараж вважалося ознаками заможності та впливовості. Про таких людей із заздрістю казали: "Вміє жити!". Щасливих власників не лякали навіть чималі відстані між своєю домівкою та гаражем (мій знайомий, наприклад, жив на Чоколівці, а гараж мав на Березняках - півтори години на громадському транспорті - і пишався тим, що є місце для зберігання авто). Нині ж придбати собі криту стоянку поруч з власним житлом не здається такою вже складною справою, навіть для пересічного українця. Гаражна нерухомість, проте, має певні особливості, про які варто було б знати.
У вас є гараж, але чи володієте ви в повному обсязі цією класичною площею 3х6 м? І чим саме ви володієте - землею, на якій розташований гараж, стінами, дахом і воротами, а може лише документами? Аби відповісти на ці питання, потрібно для початку визначитись із термінологією.
Власник гаража - це громадянин, який має право власності на гаражне майно, підтверджене відповідним документом (свідоцтвом на право власності, реєстраційним посвідченням, угодою купівлі-продажу тощо). Цей документ обов'язково має бути зареєстрований у міському Бюро технічної інвентаризації. Це - приватна власність, якою громадянин може розпоряджатися на власний розсуд: продавати, дарувати, залишати в спадок і таке інше.
Член гаражного кооперативу не має таких можливостей, допоки не отримує свідоцтва на право власності, тобто не переведе свою частку пайової (кооперативної) власності у приватну. Підставою для отримання такого свідоцтва є довідка від голови кооперативу про повну сплату пайового внеску та технічний паспорт на гараж, що його готують у БТІ. У Києві є відділ підготовки документів щодо оформлення прав власності ФК "Житло-Інвест" (Крутий узвіз, 3), де і видають відповідне свідоцтво.
Користувач (суборендатор) місця під стоянку автомобіля не має ніяких прав власності, хоча і сплатив її вартість (у Києві - від $700 до $7000). Платні стоянки (щомісяця тут треба віддавати 25-50 грн.) розташовані на обнесеній парканом території (у промисловій зоні, непридатній для житлового будівництва), там є цілодобова охорона і нараховується не менше сотні боксів. Аби стати користувачем такого місця, потрібно укласти письмовий договір з власником (орендарем) земельної ділянки, на якій розташована ця стоянка - суб'єктом підприємницької діяльності. Договір має часові обмеження - на період оренди земельної ділянки підприємцем у держави. Єдине, що є у власності користувача, це зведена конструкція гаража (зварна, залізна, блочна, цегляна).
Інвалід, якому надали місце для встановлення гаражу та тимчасове користування земельною ділянкою, має спочатку одержати власний автомобіль від служби соціального захисту. Це робиться районною держадміністрацією, аби унеможливити безкоштовну роздачу земельних ділянок для родичів інвалідів, на яких оформлюють дорогі іномарки. Нині по Києву розкидані тисячі типових залізних боксів, що туляться навколо житлових будинків. Ветерани війни, інваліди, які кілька десятків років тому одержували від виконкомів дозволи на встановлення гаражів, як правило давно померли, а з ЖЕКами "домовлялися" вже їхні онуки. Як бачимо, домовились…
Як реалізувати свій гараж? Якщо ви - власник гаражу, то порядок підготовки до відчуження та його нотаріальне посвідчення, а також витрати, пов'язані з цим, - такі самі, як і стосовно квартирної нерухомості. Для продажу неприватизованого кооперативного гаражу потрібне рішення зборів членів кооперативу про виведення вибулого (продавця) та прийняття нового члена (покупця). Підставою для цього служать заяви від кожної сторони на ім'я голови кооперативу. Схожий порядок продажу місця на стоянці. Зробити це можна так само лише шляхом усної домовленості між сторонами та укладання письмового договору з власником (керівником) стоянки.
Земля, на якій розташований ваш гараж, у межах міста не може бути приватизована й, відповідно, продана. Йдеться виключно про право володіння будівлею, але не земельною ділянкою, на якій ця будівля розташована. Більше того, гаражні кооперативи, що не узаконили свої земельні відносини з державою, стають на заваді отримання своїми членами свідоцтв на право власності на гаражі.


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва

ДАЧІ ТА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ У КИЄВІ – ПРЕСТИЖНА І ПЕРСПЕКТИВНА НЕРУХОМІСТЬ

Ще 10 років тому, вибираючи собі дачу, покупці звертали увагу на стіни і дах будинку (його розміри та розташування були жорстко регламентовані), наявність на ділянці води (питної та для поливу), вік фруктових дерев. Зараз все це не має значення, бо ущент зноситься бульдозером. Нині інші пріоритети – престижність місця, статусні сусіди, охорона території, а головне – розмір ділянки. Якщо ж це класичні 6 соток, то купують дві ділянки поруч. На одній зводять саму «хатинку», площа якої якраз і дорівнює 6 соткам (20х30м), а на другій – «садочок» з екзотичних рослин або «ставок» із золотими рибками. До цього додайте іншу модну атрибутику: сауну, альтанку, грот, фонтан, скульптури – і 12 соток буде замало. Усе добро обноситься мурованим триметровим парканом, вартість якого іноді наближається до вартості земельної ділянки. І все це на фоні пошарпаних дерев’яних будиночків 60-х років, що особливо підкреслює соціальне розшарування нинішнього українського суспільства.
Володіти будинком і земельною ділянкою завжди вважалось престижним, а у Києві й поготів. Щороку вартість таких «хатинок із садочком» у межах столиці збільшується в геометричній прогресії. Якщо у 1995 р. звичайна ділянка в Осокорках коштувала $4000, у 2000 р. - $8000, у 2004 р. – $16000, а вже 2005 р. її ціна сягнула $32000. На печерських пагорбах столиці вартість однієї сотки землі взагалі «зашкалює» - $40000-$60000, середня ціна земельної «одиниці» у районах, прилеглих до центру (Куренівка, Лук’янівка, Голосієве), складає $25000, а на колишніх київських околицях (Троєщина, Мишоловка, Червоний хутір) вона обходиться покупцю «лише» в $4000-$7000 за сотку. Це, якщо земля відведена для садівництва, а в разі призначення її під забудову, вартість збільшується вдвічі. Вести котеджне будівництво можна і на дачній ділянці, проте ви не зможете отримати реєстрацію за цим місцем проживання (по-старому – прописатися).
До сьогодні далеко не всі кооперативні дачі перейшли у приватну власність їх господарів. Тож, перш ніж продати, будинок і ділянку навколо нього, їх потрібно приватизувати. Причому окремо, і в різних відомствах: будівлю - через відділ підготовки документів щодо оформлення прав власності ФК «Житло-Інвест» (Крутий узвіз, 3), а землю – в Київському міському управлінні земельних ресурсів (вул.Хрещатик, 32-а). Таким чином, ви матимете два правовстановлюючих документи - Свідоцтво на право власності та Державний акт на право приватної власності на землю. Для оформлення цих документів вам знадобиться від 6 до 12 місяців, враховуючи численні погодження - від сусідів до пожежників.
Ціни на дачні ділянки мають чіткі сезонні коливання: влітку - зростають, взимку – стабілізуються, тож варто це враховувати. Продаючи свою дачу, ви укладаєте два окремих нотаріально посвідчених договори купівлі-продажу – на будівлю та на землю. Продавець при цьому двічі сплачує держмито (1%), виходячи з вартості кожного об’єкта, а покупець – збір на обов’язкове пенсійне страхування (1%) лише від вартості будівлі, бо з придбання землі ці відрахування відсутні. Договір купівлі-продажу на будинок покупцю треба зареєструвати у БТІ, що підтвердить його право власності, а от щодо ділянки, то новому власнику доведеться одержувати новий Державний акт на право приватної власності на землю, на що, як вже зазначалось, піде не менше півроку.
За прогнозами ріелторів, вартість земельних ділянок у Києві ще не досягла свого піку і буде збільшуватись, тож тим, хто ще не придбав собі шмат столичної землі, варто поспішати.


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва

СІМЕЙНА НЕРУХОМІСТЬ: СПІЛЬНІ ПЕРЕВАГИ, СПІЛЬНІ ПРОБЛЕМИ

Люди знайомляться, одружуються, народжують дітей, облаштовуються майном, розлучаються або живуть разом до самої смерті…Так було завжди і буде вічно. А ще завжди між близькими існуватимуть непорозуміння, пересторога, недовіра, бо поняття "моє", "твоє" і "наше" кожен розуміє по-своєму. Особливо, коли йдеться про нерухоме майно, цю "фортецю" родинного благополуччя. Саме сімейна нерухомість виступає каталізатором подружніх відносин, здатним або зміцнити їх, або назавжди зруйнувати.
Комунальне чи державне (службове) житло дає громадянам лише право проживання (користування). Підставою для цього, як відомо, служить реєстрація за місцем проживання, по старому - прописка. Нас же цікавить приватна власність, яка, крім користування, дає змогу володіння та розпорядження нерухомістю, або, точніше сказати, правами на неї. Існує три види власності подружжя на нерухоме майно - особиста, спільна сумісна та спільна часткова.
До особистої власності належить, по-перше, майно, придбане до вступу у законний чи цивільний шлюб. Простіше кажучи: спочатку купив квартиру, а потім одружився. По-друге, вже перебуваючи в шлюбі, можна одержувати нерухомість в особисту власність, за умови, що на це майно не витрачались кошти, а саме придбане за рахунок приватизації, дарування, спадкування. Тобто, якщо один з подружжя володіє нерухомим майном за Свідоцтвом про право власності на житло, Договором дарування або Свідоцтвом про право на спадщину (за заповітом чи за законом), то це є його особистою власністю. Хоча, слід зазначити, що при відчуженні такого майна деякі нотаріуси вимагають письмової згоди другого з подружжя. Сімейний кодекс дає також третій варіант існування особистою власності, набутої під час шлюбу - в разі, якщо на це майно використовувались особисті кошти одного з подружжя. Проте це формулювання є справжньою міною уповільненої дії, переносячи визнання особистими частину шлюбних коштів до залу судових засідань.
До спільної сумісної власності належить майно, придбане під час перебування в шлюбі, якщо на це майно були витрачені спільні кошти. Це зовсім не означає, що в разі, якщо чоловік заробляє гроші, а дружина в цей час веде домашнє господарство, доглядає за дитиною, навчається або довго хворіє, зароблені чоловіком кошти є його особистою власністю. Через те, що вони проживають єдиною сім'єю, всі зароблені однією стороною кошти є спільними. Це особливо слід пам'ятати, перебуваючи у цивільному шлюбі, про що більшість заробітчан-чоловіків навіть не здогадуються. Таким чином, якщо ви придбали нерухомість за Договором купівлі-продажу, Договором довічного утримання, Свідоцтвом про право на власність (кооперативний пай чи участь в інвестуванні будівництва житла), Договором міни, Свідоцтвом про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів або на аукціонах з реалізації заставленого майна, Договором іпотеки або Договором лізингу, і в цих правовстановлюючих документах зазначено лише прізвище одного з подружжя, другий має рівні права на це майно. Такий прихований співвласник обов'язково повинен давати особисту письмову згоду як на придбання, так і на відчуження нерухомого майна. І ще важлива деталь: тривала відсутність, розлучення або смерть не позбавляють співвласника прав на його майно.
Перебуваючи у статусі "прихованого", ви можете стати і власником житла "на папері", виділивши собі частку у спільному майні подружжя. Зробити це можна, за згоди обох сторін, нотаріально, а при запереченні однієї сторони - в судовому порядку. Така власність має назву спільної часткової. Свою частку майна один з подружжя може реалізувати як своєму чоловікові (дружині), так і третій особі. Робиться це, як правило, після розлучення. Можливий також варіант поділу нерухомого майна - як за спільною згодою, так і за рішенням суду.
Аби уникнути неприємних сюрпризів, подружжю варто заздалегідь укласти Шлюбний договір, що нотаріально посвідчується як до вступу в шлюб, так і під час перебування в ньому. Ця угода стає ефективним інструментом регулювання майнових прав та обов'язків обох сторін під час їх подружнього життя. Чітке, зрозуміле й прозоре визначення майнових відносин стане запорукою атмосфери злагоди, довіри та взаєморозуміння в сім'ї, що, в свою чергу, зробить шлюб довгим і щасливим.


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва

ШАХРАЙСТВО З НЕРУХОМІСТЮ

На початку 90-х років ХХ ст. виник і почав розвиватися ринок нерухомості України. Цей процес приніс як суттєві переваги громадянам, в яких з'явилась можливість вільно продавати і купувати житло, так і значні проблеми, пов'язані з численними випадками квартирного шахрайства. "Розвести" довірливого власника, "кинути" наївного покупця - цю справу було поставлено на професійні рейки як цілими бандитськими угрупуваннями, так і окремими злодіями. Нерідко ланками злочинного ланцюга ставали дільничні інспектори, працівники ЖЕКів, які відігравали роль постачальників інформації, "навідників", а також прикривали "тили" шахраїв. Жертвами їх були люди похилого віку, алкоголіки, наркомани, психічно хворі, самотні.
З "терпілою" (тобто майбутнім потерпілим) шахраї зустрічалися нібито випадково, а далі знайомились, пропонували допомогу, гроші, приносили випити й поїсти, обіцяли гарну роботу. Така обробка жертви могла тривати місяцями, після чого їй "по-дружньому радили" продати свою квартиру, замість якої бралися знайти "гарний будиночок у приміській зоні" й видати "купу грошей". Деякі відразу погоджувались, когось доводилось ще певний час "допрацьовувати". Спочатку квартиру оформлювали на "свою людину", яка вже потім продавала її, причому, як правило, значно нижче ринкової вартості. Колишнього ж власника очікувало болісне розчарування: "гарний будиночок" наразі виглядав напівзруйнованою "шевченківою хатою" десь у глухому селі, а "купа грошей" не перевищувала пари сотень доларів, обміняних на дрібні купюри в національній валюті. І навіть таких "щедрот" могло і не бути - людину просто виганяли на вулицю, а то і вбивали. Тисячі бомжів, які нині риються на смітниках і сплять у підвалах, здебільшого і є тими жертвами квартирних "розводів".
Але не лише вони. Цілком здорові, розумні й небідні люди також потрапляли на гачок шахраїв. Звичайно, робилося це за іншими, не менш ретельно відпрацьованими схемами. Найпоширеніша з них виглядала наступним чином. Злодії орендували квартиру на місяць, а потім за підробленими документами виставляли її на продаж. Ціна на такий об'єкт нерухомості завжди була нижчою за ринкову вартість, тож економність і жадібність покупців перемагали їх пильність та обережність. Ні, до продажу такої квартири справа не доходила - шахраї обмежувались сумами завдатків (від кількох сотень до кількох тисяч доларів), а потім безслідно зникали. Ця короткотермінова "операція", що вміщувалась лише в кілька днів, а то і годин, приносила злодіям порівняно невеликий доход, ніж тривала "облога" самотнього алкоголіка. Але таких "акцій" з орендованими квартирами в них було по кілька на місяць, що давало чималі "дивіденди". Вдосталь "погостював" у одному місті, шахраї переміщалися в інше.
Ще одною, поширеною на початку і в середині 90-х років, схемою квартирного шахрайства, була повна чи часткова підробка правовстановлюючих документів, необхідних довідок та документів, що встановлювали особу. Зробити це було не складно: нотаріальних бланків із багатоступеневим захистом тоді не існувало, про витяг з Єдиного реєстру прав власності годі було мріяти, процедура оформлення була доволі простою і швидкою, далеко не всі нотаріуси та біржові брокерські контори з достатньою прискіпливістю ставились до посвідчення чи реєстрації угод. Особливо "влітали" ті, хто нехтував всебічною перевіркою наданого злодіями "повного комплекту документів".
Були й інші варіанти шахрайського "заробітку": маніпулювання з генеральним дорученням (власник квартири відміняв його напередодні угоди купівлі-продажу й згодом вона визнавалась недійсною), сплата частини вартості квартири за оформлення на покупця заповіту, що потім знову-таки відмінявся, а власник зникав, навмисна відсутність необхідних дозволів осіб, які мали першочергове право на придбання нерухомого майна (дружина, сусід). Словом, фантазії й енергії у шахраїв вистачало.
Як же уникнути цього вкрай неприємного відчуття, коли розумієш, що тебе ошукали? В першу чергу, не варто "кидатися" на дешеві квартири, яких би солодких чи жалібних пісень вам не співали ("продаю швидко, бо маю віддати борг", "терміново купуйте, бо виїжджаю за кордон", "виставив на продаж вимушено, бо в мене невиліковна хвороба" і т.д.). Всі ж добре знають, що безкоштовний сир існує виключно в мишоловці, знають, проте з легкістю прямують туди. По-друге, користуйтесь професійними послугами агентства нерухомості, яке перевірить, порадить, роз'яснить, застереже. У багатьох ріелторів є справжній нюх на шахраїв, тому, дізнавшись, що за клієнтом стоїть квартирний посередник, злодії, як правило, відмовляються від подальшої "співпраці" з ним. І останнє - не приховуйте справжню вартість майна в угоді купівлі-продажу, економлячи на сплаті податків. Навіть, якщо продавець і не шахрай, у нього виникає велика спокуса повернути собі продану квартиру, віддавши "економному" покупцю вказану мізерну суму. Практика судових рішень доводить цілковиту ймовірність такого нерівноцінного "обміну".


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва

НЕРУХОМЕ МАЙНО У СПАДОК: КРАЩЕ ВИЗНАЧАТИСЬ ЗАЗДАЛЕГІДЬ

Перефразовуючи відому сентенцію, можна стверджувати - кожен власник майна є смертним, або кожен смертний є власником майна. Загальновідомо також, що після смерті людини права на її майно переходять до близьких, родичів, друзів. З цього приводу іноді виникає багато суперечок, образ, судових позовів. Трапляється, що після смерті батька - діти перетворюються на запеклих ворогів, бо не можуть визначити, хто з них старший, а хто улюблений син; після смерті чоловіка - жінки воюють одна з одною за право вважатися єдиною законною дружиною; після смерті бабусі - онуки і племінники доводять, що саме вони доглядали стареньку і допомагали їй. А іноді ця колотнеча з майном починається ще за життя власника, в нього на очах. Щоб запобігти цьому, варто заздалегідь чітко визначитись із спадкоємцями свого майна. Розуміючи при цьому, що ваша остання воля не завжди і не повною мірою узгоджується із законними правами та інтересами інших людей.
Майно, в тому числі нерухоме, спадкується за заповітом або за законом. Заповіт - це посвідчене нотаріусом (в окремих випадках, передбачених законом, - головним лікарем лікарні, начальником виправно-трудової колонії, командиром військової частини, капітаном судна, начальником геологічної експедиції) особисте розпорядження громадянина щодо прав на його майно на випадок смерті. З цим начебто все зрозуміло, проте існує кілька нюансів. По-перше, заповітів може бути кілька - на різних осіб, із визначенням різної частки майна. Дійсним є лише останній заповіт, факт наявності якого перевіряє і встановлює державний нотаріус, який веде спадкову справу. По-друге, заповідаючи майно на певну особу, треба розуміти, що є категорія близьких родичів (непрацездатні - батьки, чоловік і жінка та діти, а також неповнолітні діти), які мають право на отримання ? від частки майна, що належало б їм за законом. Тобто, заповівши, приміром, свою квартиру близькому другові, але маючи при цьому старого батька, потрібно усвідомлювати, що ваш друг отримує не всю квартиру, а лише половину. Другу ж половину, за законом, одержить ваш батько. На цьому тлі завжди виникало багато непорозумінь, особливо зважаючи на те, що за нормами попередньої редакції Цивільного кодексу України обов'язкова частка складала 2/3, тож за заповітом людина отримувала лише третину спадкового майна.
Спадкування за законом відбувається за відсутності заповіту або якщо цей заповіт визнаний недійсним, спадкоємець за заповітом не прийняв чи відмовився від прийняття спадщини, помер раніше спадкодавця: заповіт стосується лише частки майна. Суттєво збільшено коло претендентів на спадкове майно за законом. раніше існувало лише дві черги спадкоємців, а зараз їх п'ять. До першої належать батьки (усиновителі), чоловік та жінка, діти (в т.ч. усиновлені). В разі відсутності цих найближчих родичів, у спадкування майна вступає друга черга (рідні брати і сестри та дідусі й бабусі) чи третя черга (дядьки та тітки). До четвертої черги належать особи, які проживали з померлим однією сім'єю останні п'ять років. Ця група спадкоємців викликає різні тлумачення, бо чітко не визначає, кого саме слід віднести до цієї категорії. До них не належать перші три черги спадкоємців, натомість можуть входити вітчим, пасинок, теща, зять, свекруха, невістка, мачуха спадкодавця, а також особи, які перебували із померлим у шлюбних незареєстрованих відносинах. Нарешті, п'ята черга спадкоємців включає дуже велику групу так званих далеких родичів - аж до шостого ступеня споріднення включно.
А тепер розглянемо порядок переходу майнових прав за спадщиною. Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, коли ця особа визнається померлою. Спадкова справа відкривається за місцем проживання спадкодавця або за місцем розташування нерухомого майна, що дуже часто співпадає. Оформлювати спадщину дозволено лише районній державній нотаріальній конторі (наприклад, в Оболонському районі Києва їх дві (11-а і 21-а) й до кожної належать певні вулиці та мікрорайони). Час, відведений на подання заяви щодо вступу в спадщину, становить півроку від дня смерті спадкодавця. Отримати правовстановлюючий документ на майно можна і пізніше, головне не прогавити строк подання самої заяви, бо потім доведеться відновлювати свої майнові права через суд. Разом із заявою спадкоємці подають: документи, що посвідчують особу (паспорт, ідентифікаційний код) та ступінь споріднення із померлим (свідоцтво про народження, про шлюб), заповіт (якщо він є), свідоцтво про смерть спадкодавця, довідку про останнє місце проживання померлого, форму №3 на нерухоме майно, а згодом ще й довідку-характеристику з БТІ (за запитом нотаріуса). Крім того, перед видачею свідоцтва, нотаріус бере довідку з Єдиного реєстру заборон та довідку щодо відсутності податкової застави на кожного спадкоємця. Правовстановлюючі документи, що їх видають спадкоємцям, мають назви Свідоцтво про право на спадщину за заповітом або Свідоцтво про право на спадщину за законом. Якщо спадкується лише частка майна, то на правовстановлюючому документі нотаріусом робиться відповідна позначка - кому ця частка належить, ким оформлена і коли. Ці документи обов'язково потрібно зареєструвати в БТІ. Щодо оподаткування спадкової нерухомості, то на сьогодні діє така норма: майно, отримане спадкоємцями першої та другої черг, оподатковується по нульовій ставці, інших черг - 13% від його вартості, а для нерезидентів України законом передбачена подвійна ставка, тобто 26%.
Спадкування майна відбувається за законами країни, де воно розташоване. Отже, якщо родичі залишили вам у спадок квартиру, приміром, у Москві, перехід прав на цю нерухомість потрібно вчиняти в російській столиці, за російськими ж законами. Там для нерезидентів Росії також передбачена подвійна ставка оподаткування, що становить чималу суму, бо нерухомість оцінюється виключно за ринковою вартістю.


Ігор Однопозов,
Виконавчий директор
Спілки фахівців з нерухомого майна м.Києва