Фактори розвитку складської нерухомості Києва

 

Розвиток ринку складської нерухомості залежить від впливу низки факторів, які в свою чергу можна поділити на загальноекономічні та регіонально-галузеві.

Останні два-три роки економіка нашої держави підтримує стабільно високі темпи росту. Це відбувається на фоні підвищення загальної бізнезнес-активності на всіх рівнях, зокрема зовнішньоекономічному. Нарешті підприємства України почали реально працювати і розвиватись, в результаті чого постало логічне питання про створення нових потужностей і, зокрема, складських приміщень, комплексів. Швидкий розвиток торгівлі в свою чергу також зумовив поштовх до розвитку сегменту складської нерухомості. Тож, загальноекономічна ситуація в державі, темпи приросту ВВП і промислового виробництва зокрема, зовнішньоекономічна інвестиційна привабливість чинять безпосередній вплив на об’єми і динаміку ринку складів. Це і є основні загальноекономічні фактори.

Регіонально-галузеві фактори впливають на діяльність окремо взятого ринку в певному регіоні. У нашому випадку це ринок складської нерухомості м. Києва.

За даними Асоціації спеціалістів з нерухомості (ріелторів) України, сьогодні в Києві зосереджена „левова частка” інвестиційних ресурсів держави при їх постійному зростанні (яскравим прикладом є „інвестиційний бум”, що зараз переживає Україна загалом і столиця зокрема). В структурі промисловості потрібно виділити такі галузі як машинобудування і металообробка, електроенергетична, виробництво будівельних матеріалів, хімічна, харчова і легка. Особливо інтенсивно розвивається невиробничий сектор, зокрема торгівля. Так, за даними Державного комітету статистики України станом на січень-серпень 2005р. валовий роздрібний товарообіг столиці склав майже 17% від загальнодержавного.

Промисловий сектор міста має величезний потенціал. Ще більшу цінність мають землі, на яких він розміщений. Часто, щоб компенсувати втрати від простою невикористовуваних приміщень, багато підприємств здає їх в оренду, чи продає. Таким чином, присутність в межах міста старої масштабної промислової бази зумовлює відповідні тенденції на ринку пропозиції складських приміщень.

Іноземні виробники та оператори ринків будматеріалів, закладів швидкого харчування, безалкогольних напоїв, косметичної продукції, прийшовши на ринок України зіткнулись з проблемою відсутності спеціалізованих складських приміщень високого рівня. В результаті дані компанії мали необхідність будувати складські комплекси для своїх потреб.

Розвиток торгівлі зумовив ріст кількості та укрупнення дистриб’юторів, які також мають потреби в сучасних логістичних комплексах в столиці чи на її околицях.

Всі вищеперераховані галузі потребують великих складських приміщень з відповідними комунікаціями та інфраструктурою. Сегмент малих за площею складів займають в основному представники малого бізнесу. За даними статистики в Києві зосереджено 15,5% малих підприємств України, отже і ринок складських приміщень буде мати досить великий обсяг маломірних складів.

Тож, реально на об’єми, динаміку та територіальний розподіл ринку впливають такі регіонально-галузеві фактори, як інвестиційна привабливість столиці, об’ємність київських територіальних ринків, наявність великих обсягів складських приміщень на територіях промзон, попит на малі за площею склади з боку малого бізнесу.

 

Загальний стан ринку на нинішньому етапі

 

За даними Асоціації спеціалістів з нерухомості України, на сьогоднішній день об’єм ринку становить біля 500 тис.м². При цьому обсяги пропозиції в залежності від площі об’єкта відображає діаграма 1.

 

Діаграма 1. Співвідношення обсягів пропозиції об'єктів в залежності від їх площі

 

Подібна ситуація склалась внаслідок переваги попиту на малі (до 300м²) приміщення з боку представників малого та середнього бізнесу.

Аналіз ринку складських приміщень Києва показав, що ринок перебуває на стадії розвитку. Про це свідчить не стійка цінова політика пропозиції як оренди так і продажу, відсутність їх чіткої класифікації, територіальна непропорційність пропозиції.

Основною причиною такої ситуації є менша по відношенню до інших сегментів комерційної нерухомості інвестиційна привабливість складських проектів. Це пояснюється високим рівнем операційних ризиків, що є результатом підвищеної ставки капіталізації в силу нерозвинутості ринку. Перспективним з точки зору девелоперів є сучасні логістичні комплекси, ліквідність яких на порядок вище.

Ситуації, що склалась на ринку характерні наступні тенденцї:

1.        Відсутність на українському ринку складських приміщень великих західних девелоперів.

2.        Відсутність зацікавленості відчизняних інвесторів в інвестуванні проектів будівництва складських приміщень через великий обсяг ризиків та відсутність досвіду реалізації подібних проектів.

3.        Відсутність пропозиції сучасних приміщень. Це пов’язано в основному з тим, що попит на подібні об’єкти значно перевищує пропозицію і на ринку вони довго не затримуються.

4.        Пропозиція на ринку складається в основному з досить старих майнових комплексів, які залишились в спадок від реструктуризованих підприємств.

5.        Пропозиція продажу суттєво менша за пропозицію оренди. Це пояснюється великим об’ємом приміщень – власності підприємств, що тимчасово простоюють, також невигідністю продажу нових приміщень чи відремонтованих, з капіталовкладенням більше 300 $/м². Орендувати невеликі складські приміщення вигідно невеликим компаніям, кількість яких набагато більша, ніж потенційних покупців, а отже і попит на оренду вищий.

6.        Потенційні покупці великих логістичих комплексів здебільшого будують їх самотужки. Це зумовлено відсутністю пропозиції продажу подібних об’єктів на ринку. Так свої великі складські комплекси вигідно мати компаніям зі стабільно високими показниками товарообігу. Прикладами можуть бути „Кока-Кола Беверіджис Україна”, „Оріфлейм”, „МакДоналдз Україна”, „Фокстрот”, „А.Ф.Л.”.

7.        Певна тінізація частки ринку, що випливає з того, що велика кількість угод не афішується.

 

 

 

Основний вектор розвитку ринку

 

Зважуючи тенденції, характерні для ринку складської нерухомості на даний час, можна визначити вектор розвитку ринку.

На даний час ринок переживає нелегкий період становлення і укріплення. Тож для нього характерним буде нарощення об’ємів, збільшення кількості високоякісних об’єктів, відповідаючих сучасним потребам споживачів. Зважаючи на теперішній стан справ на ринку, інвестори, що прийдуть, спрямомуватимуть свої інвестиції на спорудження великих логістичних комплексів з розвинутою інфраструктурою і системами комунікації, що будуть задовольняти потреби найвибагливіших споживачів. Це пояснюється меншим об’ємом ризиків, вищою ніж у звичайних складських приміщень ліквідністю, а отже і інвестиційною привабливістю. Вектор розвитку буде спрямований саме в бік збільшення об’ягів забудови професійних логістично-складських комплексів, зумовлений активністю інвесторів саме в цьому сегменті ринку.

Перспективними районами розвитку є міські околиці біля великих транспортних розв’язок. Найімовірніше, що обсяги пропозиції оренди будуть домінувати і надалі, особливо на нових об’єктах, де рівень інвестицій доходить до 300$/м² і продавати такі об’єкти поки-що не має сенсу.

Потрібно також враховувати план виносу промислових об’єктів столиці за її межі. Тож 30-кілометрова зона навколо Києва вздовж основних авто- і з/д магістралей підходить для впровадження великомасштабних складських проектів якнайкраще.

 

Аналіз пропозиції

Класифікація складів

 

Єдиної класифікації складів в Україні не існує. Причиною цьому є нерозвиненість ринку.

Класифікувати складські приміщення можна за різними критеріями, найбільш вагомою і найчастіше використовуваною при подібному аналізі є розподіл об’єктів за технічно-експлуатаційними характеристиками. Відчизняні експерти виділяють три основні категорії складів:

·          Професійні: сучасні, здебільшого одноповерхові споруди, з висотою стелі від 8м., з рівною підлогою, навантажувально-розвантажувальною технікою і пристроями, обладнанням для зберігання (стілажі, обладнані палето-місця), всіма системами сучасних комунікацій, що дозволяють зберігати найрізноманітніші вантажі, система сигналізацій та охорони, розташування біля основних транспортних магістралей державного значення;

·          Напівпрофесійні: складські приміщення на території промислових об’єктів радянської забудови, переобладнані цехи з опаленням, ангари зведі з використанняв теплоізоляційних технологій, зачасту без необхідного обладнання;

·          Застарілі складськи та допоміжні приміщення, що слугують в ролі складу. Вони здебільшого розміщуються в підвалах чи напівпідвалах, гаражах, без необхідних комунікацій та інфраструктури.

 Останнім часом з’явились аналітичні публікації, що пропонують досвід російських колег з питання класифікації складських приміщень. Вони виділяють їх наступні класи:

·          Клас „А”: сучасні складські приміщення – одноповерхові споруди, збудовані за сучасними технологіями; висота стелі – від 10м, що дозволять установку новітнього обладнання для складування вантажів; рівна підлога з антипиловим покриттям; з системами протипожежної сигналізації та пожежогасіння, можливість регулювання мікроклімату та температурного режиму, теплоізоляцією воріт здебільшого докового типу з гідравлічним пандусом; обо’язкова наявність центрального кондиціювання чи вентиляції, системи охоронної сигналізації, організована охорона, офісні площі на складі; площадка для відстою та маневрування автопоїздів, оптико-волоконні телефонні лінії.

·          Клас „В”: капітальна одно- чи багатоповерхова споруда з висотою стелі 4,5 – 8м; підлога бетонна чи асвальтована, пожежна сигналізація і гідрантна система пожежогасіння, навантажувально-розвантажувальні конструкції, офісні приміщення при складі, телефонні лінії, охорона по перимету території.

·          Клас „С”: капітальне виробниче приміщення чи теплий ангар, висота стелі в залежності від конструкції, підлога асвальтована, або нею слугує битонна плита; як правило автотранспорт розвантужується в середині будівлі;

·          Клас „D”: підвальні, виробничі приміщення та ангари, що не опалюються, гаражі та інші приміщенні, що використовуються під склади.

У відсотковому виражені пропозиція об’єктів різного класу має наступний вигляд:

 

   

 

Діаграма 2. Середні показники пропозиції в залежності від класу об’єктів

 

Показники пропозиції

 

Як було зазначено вище, ринок складської нерухості столиці знаходиться на стадії стрімкого розвитку і ситуація тут з кожним роком прояснюється. Точно зрозуміло, що даний сектор буде розвиватись динамічніше з приходом великих інвесторів, що очікується в найближчі 2-3 роки. Уже існуючий на ринку вектор розвитку масштабних сучасних високотехнологічних проектів скоріш за все залишить за собою домінуючу роль. У майбутньому нас чекає збільшення пропозиції якісних висококласних об’єктів.

У територіальному аспекті пропозиція на даний час є неоднорідною. Частка пропозиції в центральних районах є дуже низькою порівняно з периферією, де основною масою презентовані об’єкти, розміщені в промзонах міста. Найбільша концентрація пропонованих об’єктів відмічена в Голосієвському (Столичне шосе, Видубичі), Святошинському (район Кільцевої дороги, Борщагівка), Деснянському та Дарницькому (промислові окраїни) районах. Відносний об’єм пропозиції в даних районах складає біля 60% загальної кількості пропонованих приміщень. Це зумовлено преваліюючим обсягом пропозиції напівпрофесійних, застарілих складів на території промислових об’єктів. Все частіше потенційні покупці і орендатори спрямовують свою увагу на об’єкти за межами столиці, що пояснюєть їх більшою корисністю з погляду логістики, ніж аналогів безпосередньо в місті і відносно меншою ціною.

Окремо потрібно розгглянути ситуацію на первинному та вторинному ринках.

Як вже не раз наголошувалось, основну частину пропозиції представлено на вторинному ринку. Це пояснюється як відносно не великими об’ємами забудівлі при стабільно високих темпах споживання так і наявністю на території Києва пустуючих площ на промислових об’єктах при наявності стабільного попиту на об’єкти різної ціново-якісної категорії. Здача об’єктів в оренду на вторинному ринку переважає по об’єму пропозицію продажу.

Первинний ринок перебуває в стані поступового розвитку, тому його об’єми поки-що не великі, але постійно зростають. Скажімо, за 2004 рік було здано близько 110 тис.м².

Співвдношення між пропозицією оренди і продажу нагадує ситуацію на вторинному ринку, але відносні показники оренди суттєво більші. Все більшого розвитку набувають послуги відповідального зберігання вантажів в складських комплексах. Це зумовлено появою на ринку складських послуг професійних операторів, що безпосередньо надають високоякісні послуги по зберіганню всіх видів товарів на сучасних об’єктах з розвиненою структурою комунікацій. Здебільшого саме вони є наразі основними інвесторами ринку складської нерухомості. Та на сьогоднішній день в столиці діє біля двох десятків компаній різного мастабу та рівня, що надають складські послуги, чи здають площі в оренду. З них лише 5-7 компаній забезпечують дійсно високим рівнем послуг. Основними з є „Аснова-Холдинг” (до його складу входять такі великі компанії як „Савсервіс”, „Комора-С”, „Есма”), DHLLogistics Ukraine, „Євротермінал”, „Сервіс та логістика”. Переважна більшість споруд, що використовуються мають вік понад 15 років і переважно належать до класів С та В. Потрібно відмітити, що складські площі даних операторів заповнюються досить швидко, тож прогнозується в найближчий час прихід нових операторів та введення в експлуатацію нових площ.

 

Аналіз попиту

Переваги споживача

 

Характер пропозиції оренди та продажу на ринку зумовлений відповідним попитом на об’єкти різного класу. Так як аксіомою є те, що попит породжує пропозицію, „різнокаліберність” потреб і запитів споживачів відзеркалює відносна характеристика обсягів пропозиції складських приміщень за класами по оренді та продажу (див. діаграми 3, 4).

 

Діаграма 3. Відносна характеристика обсягів пропозиції складських приміщень за класами (оренда)

Діаграма 4. Відносна характеристика обсягів пропозиції складських приміщень за класами (продаж)

 

Ситуація, що склалась на ринку залежить насамперед від категорій потенціальних споживачів складських об’єктів. Серед них можна виділити три відносно однорідні групи:

1.         Професійні логістичні компанії-оператори з надання послуг складування та перевезення вантажів і великі компанії-виробники, котрі найчастіше мають у своєму розпорядженні власні спеціалізовані логістично-складські комплекси чи орендують складські комплекси класів А, В площею більше 5000м².

2.         Компанії дистриб’ютори та мережі закладів торгівлі, що націлені в основному на професійні та напівпрофесійні приміщення ( переважно класів С і В ) розміром до 2000-3000м². Основними критеріями вибору для них слугують зручне місце розташування приміщення, наявність великих транспортних артерій та можливості прийому важковантажного транспорту та місць для його маневрування, навантажувально-розвантажувальна техніка та конструкції, наявність протипожежної системи та система охорони.

3.         Компанії малого та середнього бізнесу, що орендують або купляють приміщення класів D, рідше С, площею до 600м². Ключовими факторами вибору приміщення такими організаціями є ціна та місце розташування. Тому вони здебільшого займають весь сегмент дешевих низькоякісних приміщень.

Потрібно також відмітити, що на даний момент за існуючою інформацією не було зареєстровано ні одного випадку інвестиційного продажу об’єктів складської нерухомості.

 

Аналіз ціноутворення

 

Механізми ціноутворення в сегменті складської нерухомості в даний період цілком відповідають етапу формування та укріплення професійного, цілісного ринку. Процеси ціноутворення часто стихійні, не адекватні реальному стану справ, що знову ж таки пов’язано з неповною сформованістю ринку. Це виражається в широкому діапазоні цін продажу та оренди на аналогічні об’єкти. На даний час середня ціна складає 550 $/м².

У хронологічному аспекті потрібно відмітити, що протягом семи місяців 2005 року спостерігається тенденція до зменшення розриву в цінах по аналогічних об’єктах на фоні невеликого подорожчання як ставки оренди (в середньому на 8%), де спостерігається більша активність так і ціни продажу (на 9% за 7 місяців поточного року). Таке подорожчання є логічним на фоні загального подорожчання у всіх сегментах. Темпи зумовленні двоякістю тенденцій, що панують на ринку: з одного боку відбувається стабілізація розриву цін, з іншого збільшення попиту при не високих обсягах будівництва на фоні загальноекономічного росту цін та стрімких відносно минулого року інфляційних процесах.

Дані аспекти характерні як для первинного так і для вторинного ринку.

На сьогодні ціновий діапазон для об’єктів, що мають периферійне і непериферійне місце розташування є наступним (див. табл. 1)

 

Таблиця 1

Основні показники цін для об’єктів з різним місцем розташування

 

 

[1] Відносно близькі чи віддалені від центральної частини райони з розвинутою інфраструктурою

[2] Віддалені райони зі слабо розвиненою інфраструктурою, окраїна міста, периферія

 

 

Основними ціноутворюючими факторами на ринку складських приміщень є:

1.                     Місце розташування: найчастіше грає домінуючу роль. При наближенні до центру безпосередній покупець платить швидше не за якість будівлі, її технічний стан та оснащення, а за перспективну ділянку. Ціна аналогів розміщених близько до центральної частини міста і на периферії відрізняється в середньому на 60% - такий відносний вплив місця розташування. Ця різниця складає порядка 450 $/м². На даний час вдалим є розміщення складів і комплексів на околицях, у приміській смузі біля інтенсивних транспортних артерій. Це розташування є логістично вигідним і фінансово виправданим.

2.                     Технічний стан та оснащеність: відіграють головну роль для пофесійних дистриб’юторів, операторів логістики. Відмінний технічний стан, сучасне оснащення та логістично вигідне місце розположення роблять об’єкт привабливим для великих компаній-виробників, дистриб’юторів та операторів ринка складських послуг і транспортування вантажів. Даний фактор найбільше впливає на величину орендної ставки. Зараз на ринку різниця в ціні продажу відносно застарілих в технічному плані та більш сучасних об’єктів складає близько 250-300 $/м².

3.                     Площа: в залежності від потреб і масштабів діяльності покупець чи орендар знаходить приміщення потрібної площі. Найбільш ліквідними, з точки зору різних груп споживачів є:

·                                               професійні логістичні компанії-оператори з надання послуг складування та перевезення вантажів і великі компанії-виробники потребують складських комплексів площею понад 5 тис. м².

·                                               компанії-посередники націлені в основному на професійні та напівпрофесійні приміщення ( переважно класів С і В ) розміром до 2000-3000м².

·                                               компанії малого та середнього бізнесу орендують або купляють приміщення класів D, рідше С, площею до 600м².

У середньому ціна на аналогічні приміщення різної площі зменшується на 30 $/м² на кожні 1000 м².

4.                     Наявність необхідних комунікаці: змінюється залежно від класу приміщення. Базовими для основної маси є опалення, водопостачання та телефоний зв’язок, рідше газ, вентиляція та кондиціювання. Для прикладу, ціна квадратного метра об’єкта без опалення та комунікацій складає біля 250 $/м², тоді як ціна на аналоги з опаленням варіює в межах 450 $/м².

5.                     Під’їздні шляхи: доповнюють логістично вигідне місце розташування. Є дуже важливими при великих об’ємах вантажів та роботі з важковаговим транспортом. Основними такими шляхами є автомобільні, залізничні та річкові. Середня різниця між аналогічними об’єктами з під’їздними шляхами різного рівня складає біля 20 $/м².

6.                     Наявність навантажувально-розвантажувальних механізмів та конструкцій – додає в ціні об’єкта ще від 15до 50 $/м² в залежності від їх різномітності та технічного стану.

 

 

Короткотерміновий прогноз

 

Зважаючи на сучасний стан ринку складських приміщень та домінуючі тенденції можна зробити прогноз розвитку ринку на короткий період.

При нинішній ситуації на ринку прогнози на найближчі рік-півтори будуть досить стриманими. Як зазначалось на початку, на ринку столиці діє до двох десятків компаній різного масштаба, що професійно займаються складуванням вантажів чи здають складські площі в оренду, з яких лише 25-30% відсотків надають послуги високого гатунку, використовуючи сучасні складські комплекси. Так як більшість використовуваних об’єктів є застарілими, очікується введення сучасних об’єктів даними компаніями.

Ринок перебуває в очікуванні приходу великих інвесторів, як іноземних так і вітчизняних, що зможуть реалізувати мастабні проекти бізнес- та промкомплексів зі складськими площами більше 10000 м². Найімовірніше появу інвесторів слід очікувати в середині-кінці 2006 року.

Поява нових масштабних об’єктів дещо змінить структуру ринку в напрямі збільшення пропозиції сучасних складських площ при зменшенні частки напів- та непрофесійних складів. Але докорінної зміни прогнозувати не приходиться. Даний процес буде поступовим, зважаючи на те, що основна частина малих та середніх компаній поки-що буде надавати перевагу дешевим застарілим об’єктам.

На користь поступового розвитку говорить і стабільне збільшення валового попиту на ринку. Його обсяги збільшились в середньому на 15% за останній рік. Тож особливого ажіотажу не спострерігається.

Серед факторів, що сприятимуть розвитку ринку складських приміщень потрібно виділити наступні:

1.                     Незаповненість ринка, його потенційна привабливість для інвесторів.

2.                     Швидкий розвиток оптово-роздрібної торгівлі.

3.                     Інтенсивний розвиток професійної логістики і логістичних компаній.

4.                     Зростання транзитного потенціалу України.

5.                     Ріст обсягів зовнішньої торгівлі.

У територіальному аспекті очікується концентрація об’єктів за межами столиці – вздовж Одеської, Обуховської, Харківської, Санкт-Петербурзької трас біля залізничних магістралей.

На разі, маємо констатувати, що найбільш масштабний проект зараз планують втілити в життя девелоперська компанія НСМ Group (м. Київ) та міжнародний інвестиційний фонд Europolis (Europolis real estate asset management GmbH). Це буде логістичний комплекс найшищого рівня А⁺, площею 90 тис. м², розташований в Києво-Святошинському районі, біля Кільцевої дороги. Термін реалізації проекта – 1,5 роки.