Передумови розвитку ринку офісної нерухомості

Розвиток всіх сфер економічної діяльності держави напряму залежить від макроекономічної ситуації. Для ринку нерухомості загалом і офісного сектору зокрема потрібно виділити такі фактори впливу як стан ділової активністі та рівень інвестицій.

Відносно ділової активності в країні існує певна невизначеність. За інформацією Держкомстату, станом на липень 2005 р. зафіксовано рівень ВВП на позначці 103,7 % відносно аналогічного періоду минулого року. Ріст спостерігаєтся майже в усіх галузях економіки. При цьому його темпи помітно знизились: з 13,5% до 3,7%. Тож приходиться констатувати певне послаблення ділової активності. Безпосередньо відносно будівництва, то загалом спостерігається падіння обсягів на 8,1%.

Інвестиційна привабливість України суттєво зросла. Порівняно з аналогічним періодом минулого року інвестиції збільшились на 1736,6 млн.дол.США (приріст 23,7%), що перевищує минулорічний показник приросту на 2,4%. Іноземні інвестиції в будівництво зросли на 50,5 млн.дол.США.

Ситуація в столиці ще більш оптимістична. Так на долю Києва, станом на липень 2005 р. припало 29,5 % від загальнодержавного обсягу будівельних робіт при загальному прирості будівництва на рівні 6,2%. Обсяг освоєних іноземних інвестицій склав 33% від загального. Таким чином, столиця залишається найбільш інвестиційно привабливим і динамічно розвиваючимся регіоном.

Потенціал власне офісного ринку зумовлений ростом економіки Києва. Про це свідчить постійний приріст промислового випуску, стрімке збільшення роздрібного товарообігу, освоєних інвестицій як з-за кордону так і з регіонів. Зараз більшість великих регіональних компаній намагаються вийти на столичний ринок, чи просто хочуть мати головний офіс або представництво в столиці. Також на українські ринки виходять нові іноземні компанії, а ті що вже працюють, збільшують масштаби своєї діяльності. Яскравим прикладом є ринок банківських послуг, де вже діють потужні закордонні компанії і очікується прихід нових. Всім їм так чи інакше потрібні офісні приміщення.

Класифікація офісних приміщень

Починаючи розгляд даного питання потрібно зауважити, що вітчизняна система класифікації досі не сформована. Це зумовлено двома основними факторами. Перший з них – це унікальність кожного окремо взятого об’єкта, його специфіка, що виходить за межі одного класу; другий – перебування ринку на стадії професійного становлення, відсутність достатньої кількості типових об’єктів.

Умовно офісні приміщення можна поділити на дві категорії: професійні та непрофесійні.

До першої відносяться сучасні бізнес-центри (БЦ), споруди, що реконструйовані під БЦ, адміністративні будівлі з вільною та кабінетною системами, площі в житлово-офісних та торгівельно-офісних комплексах.

До другої категорії відносяться переобладнані під офіси житлові приміщення (з переведенням в нежитловий фонд та без нього), переобладнані офісні приміщення в промзонах, на території підприємств. При цьому місткість даного ринку за різними даними більш ніж вдвічі перевищує об’єми професійного.

Згідно класифікації, запропонованої Американською торговою палатою, професійні офіси умовно діляться на три класи: А, В та С. Унікальність об’єктів та неможливість їх чіткої класифікації зумовлює появу таких позначок як „+” чи „–”.Це є найбільш характерним для національних ринків, що сформувались не повністю, зокрема для українського.

Розглянемо докладніше кожен клас окремо:

А-клас – це БЦ найвищої категорії, що відповідають наступним параметрам:

• новозбудована, з використанням найсучасніших матеріалів, обладнання та вишуканим оздобленням, металево-каркасна споруда, що спроектована як офісний центр (через п’ять років експлуатації вона вже не може належати до класу А);
• обов’язкове розміщення в діловому, чи адміністративному центрі міста;
• відкрите планування будівлі;
• наявність гарних під’їздних шляхів;
• наявність охороняємої парковки (наземної, підземної з розрахунку не менше 1 машиномісце на 100 м² корисної площі) для співробітників та гостьової стоянки;
• наявність примусової вентиляції та кондиціювання в режимі мікроклімату;
• наявність всього спектру висококласних автономних інженерних споруд та комунікацій;
• наявність можливості підключення необмеженої кількості телефонних ліній та телекомунікаційних систем, виділений швидкісний інтернет;
• наявність протипожежної системи, загальної охорони та охоронних систем;
• професійний менеджмент.

В-клас – це нові або реконструйовані споруди високого рівня, що за певними характеристиками не відповідають А-класу. При цьому вони повинні відповідати наступним вимогам:

• споруда нова чи після капітального ремонту з високим рівнем будівельних робіт, матеріалів та оснащення;
• розміщення в районах ділової активності з хорошим рівнем навколишньої інфраструктури;
• відкрите планування будівлі;
• наявність гарних під’їздних шляхів;
• наявність охороняємої парковки;
• наявність примусової вентиляції та систем повітряного кондиціювання;
• можливість підключення великої кількості телефонних ліній, наявність швидкісного інтернету;
• наявність всього спектру інженерних комунікацій;
• наявність протипожежної сигналізації, загальної охорони на охоронних систем;

С-клас – адміністративні будівлі та будинки науково-дослідних організацій, перепрофільовані під офісні центри, що відповідають наступним вимогам:

• споруда після косметичного ремонту;
• розміщення неподалік головних транспортних потоків;
• кабінетна система або відкрите планування;
• наявність парковки;
• пасивна вентиляція та частково кондиціювання;
• протипожежна та охоронна сигналізація;
• наявність біля 10 телефонних ліній, підключення до інтернету;

Та як було вже зазначено, є багато випадків, коли об’єкт за одним-двома криитеріями не відповідає певному класу (характерно для БЦ високого класу), тому часто додають позначку „–” з приміткою, по якому саме параметру даний об’єкт не відповідає відповідному класу. Яскравим прикладом цього є БЦ „Подол Плаза”, що належить до класу „А^- ”, оскільки знаходиться за межами центрального ділового района та має менше 1 машиномісця парковки на 100 м² корисної площі.

Стан ринку

Як було зазначено вище, офісну нерухомість можна розділити на професійну та непрофесійну. Так як розмір непрофесійної частини не відомий, визначити загальний об’єм ринку дуже важко. За даними інформаційної агенції УНІАН, об’єм професійного ринку Києва на кінець 2005 році зросте до 462 тис.м², що на 35% перевищить показники 2004 року. Потрібно відмітити, що темп приросту за три минулі роки зменшувався на 3% щорічно. Очевидно, що ринок повільно, але наповнюється.

За останні чотири роки ринок показує позитивну динаміку. Високі темпи (понад 30% за рік) приросту дають підстави стверверджувати, що дана тенденція протримається мінімум до кінця 2007 року, коли об’єми ринку збільшаться на половину за рахунок введення в експлуатацію нових сучасних комплексів високого класу. Підтверженням вищесказаному слугує діаграма 1, що показує динаміку розвитку ринку професійної нерухомості:

Діаграма 1. Динаміка ринку професійної офісної нерухомості Києва

* дані наведено на кін. 2005 року з урахуванням вводу в експлуатацію запланованих проектів

** дані наведено, враховуючи проекти, здача в експлуатацію яких запланована на 2006-поч.2007 року

На даний час заповненість столичих БЦ найвищого класу досягає 100%, вакантність площ зменшилась до 3-5%. Тому подібну ситуацію можна охарактеризувати як ринок продавця.

Ситуація з приміщеннями класу „С” дещо інша. Тут спостерігається на порядок вища вакантність, що перевищує 8%.Це зумовлено структурою ринку. На даний час, ринок професійної офісної нерухомості поступово еволюціонує в бік збільшення частки приміщень „В” та „А” класів за досить високого об’єму приміщень класу „С”. Зараз ситуація має наступний вигляд:

Діаграма 2. Розподіл професійних офісних приміщень за класом[1]

В абсолютному виразі, за дійсного об’єму ринку 430 150 кв.м показники наявних площ мають такий вигляд:

Діаграма 3. Дійсний об’єм ринку професійної офісної нерухомості м.Києва за класами

Для охарактеризування розташування об’єкту можна використати умовний поділ міста на райони ділової активності в залежності від їх розміщення відносно центру. За подібною класифікацією об’єкт може бути розміщений в одному з наступних районів:

• адміністративний центр міста (далі АЦ): найбільш престижний та дорогий район (Хрещатик, вул. Інститутська, вул. Михайлівська та ін.);
• діловий центр (далі ДЦ): знаходиться навколо АЦ в районі концентрації найбільшої ділової активності, з надзвичайно розвинутою інфраструктурою (вул. Велика Васильківська, вул. Антоновича, бульв. Тараса Шевченка та ін.);
• наближений до центру (далі НДЦ): знаходиться за межами АЦ і ДЦ але відносно не далеко від них, має добре розвинену інфраструктуру (район Контрактової площі, Лук’янівської площі та ін.);
• віддалений від центру (далі ВВЦ): знаходиться досить далеко від центру, в районі зростаючої бізнес-активності з інфраструктурою, що стрімко розвивається ( район метро „Петрівка”)

Проведене дослідження ринку дало змогу скласти широкий перелік діючих БЦ, що формують основну кон’юнктуру.

Таблиця 1

Найбільші діючі бізнес-центри Києва класів

На кінець 2005 року та на протязі всього 2006 року планується ввести цілий ряд масштабних об’єктів, загальною площею біля 228 500 м², що майже вдвічі перевищить обсяги приросту 2005 року і зможе задовольнити дефіцит приміщень класів „А” та „В”. Очікується, що біля 74% (близько 170 000 м²) складуть приміщення класу „А”, що суттєво змінить структуру ринку, довівши його загальну місткість до 668 000 м² з часткою А-класу біля 30%.

Перелік проектів, що реалізуються до 2007 року наведено в табл.2.

Таблиця 2

Перелік найбільших проектів, що будуть завершені в кінці 2005 – на початку 2007 років

Спираючись на вищевказану інформацію, можна виділити зони бізнес-активності, де найбільш динамічно розвивається сегмент професійної офісної нерухомості:

• Діловий центр міста: був і залишається найбільш престижним і привабливим районом. Тут зосереджено майже дві третини діючих БЦ та три четверті проектів.
• Поділ: є історичним та культурним центром міста. Розвитку району як центра ділової активності сприяє масштабна реконструкція та будівництво нових престижних кварталів. Найбільшими об’єктами тут є „Поділ Плаза”, „Ласточка”, розробляється масштабний проект (за браком інформації не вказаний в переліку) будівництва офісно-житлового комплексу „Поділ Бізнес Тауерс” на вул. Межигірській.
• Петрівка: район з великим діловим потенціалом. Маючи вигідне транспортне положення є одним з найперспективніших центрів ділового життя. Найбільшими об’єктами є БЦ „Форум Парк Плаза” та Петрівка-Центр;
• Голосіївський: сформувався на базі потенціалу Московської площі та готелю „Мир”, що мають добре розвинену інфраструктуру. Наймасштабнішими об’єктами є новостворений „Стенд” та „Кемпа-Центр”.

Вже зараз зрозуміло, що ресурси центра відносно розміщення нових БЦ, пропуску потоків транспорту поступово вичерпуються. Тому згодом ринок офісної нерухомості буде все більше децентралізовуватись. Найбільш перспективними в цьому розумінні є Лівий Берег (навколо станції метро „Лівобережна”) та Позняки. Вони мають вдале транспортне положення та інфраструктуру, що стрімко розвивається.

Аналіз попиту

Місткість ринку на даному етапі та динаміка його розвитку дає підстави стверджувати, що оптимальний об’єм для збалансування попиту та пропозиції, врівноваження ціни та ставки оренди має становити біля 900 000 кв.м, що майще вдвічі перевищить показник 2005 року. На сьогодні, як вже було зазначено, заповнюваність столичних БЦ високого класу досягає 100%. Всі якісні приміщення, що виставляються на ринок досить швидко реалізуються. І бажання придбати офісне приміщення цілком зрозуміле: по-перше, інвестиції в у столичну нерухомість зараз мають дуже високу ліквідність, на рівні 20-25%, по-друге ставка оренди (враховуючи недешеві витрати на обслуговувіння, що інколи досягають рівня 25% від ставки) на приміщення високого класу є дещо завищена. Виходячи з методики розрахунку ставки капіталізації (її середній рівень по місту знизився до 14%), рівень ціни, адекватний нинішній ставці оренди повинен складати біля 5000 у.о. за м². Тому, компанії, що потребують нових офісних приміщень, зараз намагаються їх купити чи проінвестувати з погляду на перспективу.

Найбільшим попитом на ринку непрофесійної нерухомості користуються приміщення в діловому центрі та прилягаючих районах, площею 120-150 м².

Серед професійної нерухомості найбільш затребуваними є приміщення від 200 м² і більше.

Аналіз пропозиції

Як зазначалось, офісний ринок можна умовно розділити на непрофесійний та професійний. Розгянемо стан пропозиції на кожному з них.

Для ринку непрофесійної офісної нерухомості характерним є періодичне збільшення об’єму, так як він, будучи найбільш доступним, забезпечує потреби найбільш динамічного сектору підприємництва – малого бізнесу. Періодичність на пряму залежить від політико-економічної ситуації в державі та регіоні, що безпосередньо визначає рівень ділової активності. В період нестабільності він різко знижується. Кон’юнктура ринку є досить стабільною, оскільки він розвивається довше за професійний. Показники пропозиції та попиту здебільшого зрівноважені.

Найбільш широко представлені приміщення площею від 50 до 150 м², розміщені на першому, другому та цокольному поверхах. У територіальному плані найбільше представлений діловий центр міста, так як рівень попиту на офіси в цьому районі є найбільшим.

Маючи вибірку цін та розмірів орендної ставки можна визначити ставку капіталізації, що характеризує ризиковість, прибутковість капіталовкладень.

Загалом ситуація на столичному ринку непрофесійної офісної нерухомості наступна:

Таблиця 3

Ціна, орендна ставка та ставка капіталізації по районам

Діаграма 4. Розміри ставки капіталізації по районах

Ринок професійної нерухомості, як вже зазначалось, динамічно розвивається. Наявна кон’юнктура характерна дефіцитом якісних висококласних приміщень. Тому основний напрямок, в якому розвивається пропозиція направлений на задоволення даного попиту.

Загалом, на розвинених ринках БЦ майже стовідсотково здають свої площі в оренду. Це є досить прибутковим бізнесом для компаній-операторів, що надають орендаторам повний перелік послуг по обслуговуванню. Сегмент продажу є менш розвинутим. В Україні ж він залишається досить популярним. Це пов’язано з тим, що оренда приносить хоча і стабільно високий дохід, але сроки окупності досить тривалі. Продаж дає можливість швидко повернути вкладені кошти, так як ціни тримаються на досить високому рівні. Пропозиція продажу приміщень високого класу не велика. Основним об’єктом в даному сегменті є БЦ „Європа Плаза”, площі якої активно розпродаються.

Одними з основних професійних операторів ринку на сьогодні є DTZ та Rodamco, що розпоряджуються низкою об’єктів по вул. Хмельницького загальною площею біля 17 000 м²  а також PCG, CPD-GROUP (розроблюються низка масштабних проектів в центрі та на Лівому Березі), Capital Real Estate (розроблюються крупні житлово-офісні проекти в Шевченківському районі), компанія „Київ-Донбас” (добудовується висококласний житлово-офісний центр „Дипломат Холл” за концепцією «живи та працюй»), „Colliers International Україна” (зараз завершує здачу в оренду площ в офісному центрі класу на розі Ігорівської та Набережно-Хрещатицької) та НЕСТ (є водночас оператором та девелопером; основні об’єкти: БЦ „Ренесанс”, „Айсберг”, два БЦ на Михайлівській) являються основними девелоперами ринку професійної нерухомості.

Ціноутворюючі фактори

Незважаючи на постійне збільшення професійних офісних площ, ціна продажу та орендна ставка на них зростають. Нині ціна квадратного метра в БЦ високого класу в центрі коливається від 2 до 5 тис. у.о.. На аналогічні приміщення поза центром ціни на порядок менші: від 1,5 до 3 тис. у.о.. Ціни на непрофесійну нерухомість є нижчими за офіси в БЦ в середньому на 30%. При цьому відмічається їх стрімке подорожчання (біля 40%).

Орендні ставки на професійні приміщення також виросли. Цьому суттєво сприяла наповненість висококласних центрів та проблеми зі здачею нових БЦ. Ціна оренди квадратного метра досягла до 30-42 у.о., не включаючи ПДВ та операційні витрати, що в середньому залишаються на рівні 5-8 у.о.. В БЦ класу „В” ставка в середньому тримається на рівні 27 у.о. на місяць при операційних витратах 3-4 у.о.. Не велике подорожчання відбулось на площі в БЦ класу „С”, середня ставка оренди яких тепер на рівні 17-18 у.о. за м²  на місяць при операційних витратах 2 у.о..

Таблиця 4

Величина орендних ставок та операційних витрат в БЦ Києва

Як і раніше основним ціноутворюючим чинником на офісному ринку залишається місце розташування і близькість до центру. В середньому ціна офісу в центрі на 27-30% вища ніж аналога з гарною інфраструктурою поза центром.

Другим за впливовістю на ціну є функціональне призначення об’єкта та його клас. Його доля становить 13%.

Іншим впливовим фактором є рівень навколишньої інфраструктури, вплив якого на ціну коливається в районі 10%.

Для непрофесійних офісних приміщень основними ціноутворюючими чинниками є:

·        Місце розташування та близькість до центру;

·        Поверх(для офісів, розташованих в багатоповерхових будинках вище другого поверху важливим є наявність ліфту);

·        Житловий/нежитловий фонд;

·        Фасад/не фасад;

·        Площа (найбільш ліквідна є більш дорогою);

·        Наявність окремого входу;

·        Наявність „червоної лінії”( можливість безперешкодної оглядовості);

·        Наявність офісного ремонту;

·        Кондиціювання;

·        Наявність кількох телефонних ліній чи багатоканального телефону;

·        Підключення до мережі Інтернет;

·        Системи сигналізації та охорони.

Перспектива розвитку ринку

Якщо дивитись в майбутнє ринка офісної нерухомості з урахуванням сучасних тенденцій його розвитку, можна з упевненістю констатувати, що вже через рік-півтора ринок зросте як кількісно так і якісно. Вже зазначалось, що за нинішніх темпів освоєння проектів частка офісних приміщень найвищого класу зросте з 10 до майже 30%. При цьому дещо зменшиться частка приміщень класів „В” та „В ⁺”, що складе трохи більше 48%. Найбільше, майже на 10% зменшиться частка примішень „С”-класу. Беручи за основу об’єм ринку 668 000 м², що прогнозується на початок 2007 року в абсолютному виразі ситуація очікується наступна:

Діаграма 5. Структура ринку професійних офісних приміщень за класом (прогноз на поч.2007 року)

Як бачимо, найбільший приріст очікується в класі „А”. Це дозволить суттєво зменшити дефіцит на подібні приміщення. Але очікувати суттєвого падіння ціни та орендної ставки скоріше за все не потрібно, так як на подібні приміщення попит буде постійно і в досить великому обсязі. Свій внесок у збереження ціни внесуть і оператори, що будуть утримувати ціни, не бажаючи зменшувати рівень своїх прибутків. Хоча вірогідність демпінгування цін з боку менш вдалих проектів залишається. Не проста ситуація може скластись навколо приміщень класу „С”, де приріст буде найменшим. Інтерес до них з боку розвиваючихся компаній малого та середнього бізнесу, як до такого собі „економ-класу” буде постійним. При відсутності належного рівня пропозиції ціна та орендна ставка мають досить високо зрости, що в свою чергу зіб’є зростаючий ажіотаж і стабілізує ситуацію. При цьому заповнюваність БЦ подібного класу зросте до 100%. Ті, кому не вистачило приміщень класу „С”, вірогідно або будуть намагатись придбати офіс дещо вищого класу, або повернуться до непрофесійних приміщень, що також, скоріше за все, подорожчають.

Подібний сценарій розвитку ринку офісної нерухомості можливий лише за стабільного економіко-політичного положення в державі. Як позитивні так і негативні тенденції можуть принести із собою майбутні парламентські вибори.