|
ЗНАКОМЬТЕСЬ |
|

Алена Табала (31), заместитель начальника управ-ления развития законодатель-ства и взаимодействия с государственными органами Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку
-
Родилась 29 мая 1972 г., г.Потсдам, Германия.
-
Образование: закончила Национальную академию управления по специальности “Экономика предприятия”, Украинский институт развития фондового рынка при КНЭУ, магистр финансового рынка.
-
С 2000 г. — ведущий специалист управления расследований правонарушений на рынке ценных бумаг и правоприменения ГКЦБФР.
-
C 2000 г. — помощник члена Комиссии, помощник председателя ГКЦБФР.
-
С 2002 г. — заместитель начальника управления развития законодательства и взаимодействия с государственными органами ГКЦБФР. |
— Вы уверены, что в ближайшие 2 года мы станем свидетелями бурного роста ипотечного кредитования?
— Ипотечное кредитование — достаточно эффективный способ привлечения “длинных” финансовых ресурсов, который выгоден всем участникам рынка капитала. Вы посмотрите, у нас уже существуют серьезные предпосылки для развития рынка ипотечного кредитования, рынка ипотечных ценных бумаг. Есть желание фондовиков получать новые, надежные бумаги. Есть желание инвесторов куда-то надежно вкладывать, есть желание банков, бизнеса получать более долгосрочное финансирование. Но бурный рост ипотечного кредитования ожидается в ближайшие 3-5 лет, когда заработает нормативно-правовая база, будут наработаны схемы ипотечного кредитования.
— И это дает определенный толчок для развития новых финансовых инструментов — ипотечных ценных бумаг?
— Вы правы. Рынок уже жаждет появления этого инструмента. Сейчас мы при поддержке рынка должны создать прозрачные правила игры и построить модель рынка ипотечных ценных бумаг, прежде всего, безопасную для инвесторов.
— Вы не могли бы предположить, какой ассортимент ипотечных финансовых инструментов получит рынок? Он, насколько я понимаю, будет зависеть от той ипотечной модели, которую построит Комиссия по ценным бумагам...
— Перечень финансовых инструментов достаточно обширный. Это закладная, ипотечные облигации и ипотечные сертификаты. Что касается моделей, то наиболее распространены из них две. Первая предусматривает, что на свободном рынке происходит покупка/продажа прав требований по ипотечным кредитам. Уступка прав требований по ипотечному договору или закладной, если вы знаете, уже возможна по Закону “Об ипотеке”. Это означает, что будут проходить единичные сделки по конкретным ипотечным кредитам отдельных банков. Более интересной является вторая модель, предусматривающая трансформацию обязательств по ипотечным кредитам в ипотечные ценные бумаги, которые будут свободно обращаться на рынке. Эти ценные бумаги, по идее, должны стать ликвидными. Мы закладываем идеологию, согласно которой бумаги не должны обеспечиваться покрытием. Вторая модель имеет недостаток — она предусматривает необходимость постоянной процедуры эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием. Но она, по-моему, будет наиболее востребована.
— Я так понимаю, что эмитентом ипотечных ценных бумаг будет некое специализированное ипотечное учреждение, которое и будет потом рефинансировать банки?
— Только со временем. Я думаю, что, скорее всего, в перспективе будет создано ипотечное учреждение или банк, соучредителем которого вполне может выступить государство. Наиболее вероятна схема, когда ипотечное учреждение будет аккумулировать права требований по ипотечным кредитам и эмитировать ипотечные облигации. На мой взгляд, инициатива создания таких учреждений может принадлежать не только Кабмину или Нацбанку. Такие проекты вполне под силу муниципалитетам. Есть хороший российский пример для подражания. Москва уже создала коммерческий банк ОАО “Московское ипотечное агентство”, который в соответствии с законом о Москве является организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в российской столице. 100% акций принадлежат городу, банк имеет банковскую лицензию. И если специализированные ипотечные учреждения получат развитие в Украине, то их будет столько, сколько будет востребовано рынком. Регулирование таких институтов должно иметь общие подходы, которые будут основываться на добровольном выборе специализации привлекаемых средств.
— Вы действительно уверены, что рынок воспримет ипотечные ценные бумаги?
— Уверена. Но только при достаточно прозрачном законодательстве. Если ипотечные ценные бумаги появятся на рынке, то главный фокус предполагается в том, что их держатель не должен будет переживать за качество покрытия — это за него уже сделают банки. Выиграют не только эмитенты, но и инвесторы, получившие возможность вкладывать деньги в высоколиквидные долгосрочные финансовые инструменты.
— Как, по-вашему, будет развиваться инфраструктура рынка ипотечных ценных бумаг?
— Она будет адекватна модели ипотечного кредитования. Очень важным условием развития этого рынка является наличие и развитие соответствующих институтов — банков, ипотечных финансовых учреждений, оценщиков, страховых и рейтинговых компаний. Но инфраструктура рынка ипотеки должна гармонировать с моделью фондового рынка. Ведь необходимо использовать уже сформированную инфраструктуру отечественного фондового рынка — регистраторов, хранителей, торговцев ценными бумагами, фондовые биржи.
— Будут ли банки играть главную скрипку на рынке ипотечных ценных бумаг?
— На первом этапе — да. Но есть одно но. Одни банки ипотеку не вытянут. Не потому что их ресурсов недостаточно, для того чтобы запустить этот проект. Все ипотечные схемы будут действенными, полноценными только тогда, когда в них будут задействованы инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании. Они-то и должны дать долгосрочные ресурсы. Кроме того, я не исключаю, что может получить развитие новый вид финансовых институтов — небанковские учреждения, которые будут заниматься исключительной деятельностью по выпуску и обращению ипотечных ценных бумаг.
— Возможен ли вариант, когда для операций с ипотечными ценными бумагами потребуются отдельные лицензии Комиссии по ценным бумагам?
— Нет, это будет отдельная лицензия ГКРРФУ (Комиссия Суслова. — Ред.). Возможно, с учетом банковской лицензии НБУ не нужно будет получать отдельную лицензию. Необходимо продумать определенные требования к капиталу, ликвидности эмитентов ипотечных бумаг. Нормативы должны быть жесткими, так как эти бумаги будут более надежными, чем обычные облигации.
— С 1 января 2004 г. вступают в силу два очень интересных Закона — “Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах” и “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью”. Вы не могли бы прокомментировать особенности появления таких инструментов, как сертификаты Фонда финансирования операций с недвижимостью (ФОН), ипотечные сертификаты. В чем их отличительные особенности?
— Вы правы. Эти документы дают жизнь двум новым финансовым инструментам — сертификатам ФОНа и ипотечному сертификату. Сертификат ФОНа подтверждает право его собственника (держателя) на получение дохода от инвестиций в операции с недвижимостью. В общем случае схема с ФОНом выглядит таким образом. Закон предусматривает создание финансовыми учреждениями специальных фондов операций с недвижимостью. ФОНы будут эмитировать сертификаты, размещать их среди инвесторов и привлекать деньги. Правила игры таковы, что сертификаты выкупают у собственников после окончания срока, на который фонд был образован, т.е. после окончания финансирования строительства определенного объекта.
— Кто может эмитировать такие инструменты?
— Эмитентом сертификата ФОНа выступает банк или небанковское финансовое учреждение, которые создают фонд финансирования операций с недвижимостью.
— Согласно законам, фонды не являются юридическими лицами и, соответственно, налогов платить не будут...
— Совершенно верно. ФОН по закону не является юридическим лицом. В эти ФОНы и далее будут привлекаться средства в интересах совладельцев (держателей сертификатов ФОНа), банк будет управлять этими ФОНами. Полученный доход от данных операций будет распределяться между держателями сертификатов ФОНа.
— Уточните, кто будет управлять этими фондами?
— Главным распределителем будет выступать управитель-эмитент или выбранное им другое финансовое учреждение.
— Куда, кроме недвижимости, смогут инвестировать фонды?
— Средства, привлеченные ФОНами за счет продажи сертификатов, будут инвестироваться исключительно в операции с недвижимостью.
— Вы еще не сказали об ипотечном сертификате...
— Ипотечный сертификат — это особый вид ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами или ипотекой. Законом “Об ипотечном кредитовании...” вводится несколько разновидностей ипотечных сертификатов по видам — сертификаты с фиксированной доходностью и сертификаты участия. Сертификаты с фиксированной доходностью обеспечены ипотечными активами. Особенностью сертификатов участия является то, что они обеспечены ипотеками и подтверждают право собственника на составляющую часть платежей по ипотечным активам. Изюминкой схемы с ипотечными сертификатами является то, что возникает так называемое право доверительной собственности на ипотечные активы. Так, юридическое или физическое лицо, приобретающее права собственника сертификатов участия (и соглашающееся с условиями информации эмитента об их выпуске), заключает соответствующий договор на приобретение этих ценных бумаг, в котором устанавливается порядок управления ипотечными активами. Таким образом, с момента регистрации отчета о выпуске сертификатов участия ипотечные активы, находящиеся в собственности эмитента, переходят в доверительную собственность управителя — финансового учреждения, которое в интересах собственников ипотечных активов ими (активами) и управляет.
— Как защищены права собственников сертификатов ФОНа и ипотечных сертификатов?
— Законами закреплены право на получение номинальной стоимости в предусмотренные условиями выпуска сроки, право на удовлетворение требований в случае невыполнения эмитентом обязательств, право на получение процентов по сертификатам с фиксированной доходностью. В случае ликвидации ФОНа расчеты с собственниками сертификатов ФОНа производятся в четвертую (последнюю) очередь. В случае нарушения эмитентом прав собственников сертификатов участия последние могут обратиться в ГКЦБФР с требованием о проведении проверки деятельности такого эмитента. А в случае невыполнения эмитентом обязательств по сертификатам участия их собственники в судебном порядке смогут потребовать заменить или назначить нового управителя — финучреждение, которое будет осуществлять доверительное управление ипотечными активами. ГКЦБФР, кстати, тоже дано право обращаться в суд с иском о защите собственников ипотечных сертификатов.
— Эти бумаги для ограниченного круга покупателей и с какими-то узкими правилами игры?
— Пока, к сожалению, сертификаты ФОНа и ипотечные сертификаты — вне фондового рынка.
— Объясните, что вы имеете в виду...
— Правда в том, что эти инструменты вообще не очень-то попадают под регулирование рынка ценных бумаг. Это ценные бумаги, но на них стандарты учета прав собственности не распространяются. Для работы с этими сертификатами эмитенту не требуется лицензии профучастника. Из положений Закона вообще не следует, будет ли проходить развитие вторичного рынка этих ценных бумаг. Там хорошо прописана первичная продажа, когда эмитент продает эти бумаги инвестору, но не видно, как дальше будет осуществляться переход прав собственности. Извините, но если произойдет “непрозрачный” переход собственности на эти ценные бумаги или будет спровоцирован какой-то скандал, то тогда будут кивать на Комиссию, мол, она недосмотрела, не проконтролировала. Хотя в “прикiнцевих положеннях” Закона есть ссылка: “Комиссии обеспечить обращение сертификата на организационно оформленном рынке”, но я не верю в то, что эти бумаги тут же появятся на биржах или торговых площадках. Для того чтобы внести эти инструменты в листинг, торговцы должны быть уверены в том, что будет обеспечен качественный переход прав собственности на ценные бумаги. И регулятивно, используя превентивные меры, не имеет смысла заставлять обращаться эти бумаги на фондовом рынке — это должно быть природным рыночным процессом. Другой вопрос: вызовут ли они интерес у внешних инвесторов? По-моему, нет.
— А почему вы не можете гарантировать достойный учет собственности на эти бумаги?
— Мы не сможем и не должны гарантировать четкий переход прав собственности на сертификаты, так как Законом это четко не предусмотрено.
— Что представляет собой закладная, и каковы перспективы развития рынка закладных?
— Основы развития рынка заставных заложены в Законе “Об ипотеке”. По сути, это долговая ценная бумага, которая подтверждает безусловное право ее собственника на получение от должника выполнения определенных обязательств. В случае если должник не выполняет этих обязательств, закладная дает право ее собственнику обратить взыскание на предмет ипотеки. Закладная хороша тем, что она может быть использована в целях рефинансирования.
— А как будет проходить переход собственности на эту бумагу?
— Путем осуществления индоссамента, т.е. передаточной надписи.
— Поговаривают, что Комиссия будет утверждать стандартный бланк закладной?
— Да. ГКЦБФР уже разработала стандартную форму бланка и утвердила соответствующее положение. Сейчас проходит согласование с заинтересованными министерствами.
— Вы сказали, что закладная дает возможность рефинансирования. Что вы имели в виду?
— Собственник закладной имеет право до окончания срока исполнения должником основного обязательства проводить операции с принадлежащими ему закладными путем привлечения дополнительных денежных средств от других лиц. Во-первых, путем продажи закладной. Во-вторых, путем передачи заставной в залог, тем самым обеспечивая исполнение обязательств перед другими кредиторами. В-третьих, рефинансирование может осуществляться путем эмиссии ипотечных ценных бумаг.
— Но самые большие надежды, я так полагаю, вы возлагаете на ипотечные ценные бумаги. Будут ли под ипотечные облигации писать отдельный Закон или будут делать поправки к уже существующему Закону “Об ипотеке”? На какой стадии находится эта работа?
— В Законе “Об ипотеке” уже есть отдельная норма, которая четко указывает на возможность обеспечения выпусков ипотечных ценных бумаг закладными. Этим же Законом определены виды ипотечных ценных бумаг — ипотечный сертификат и ипотечная облигация. Премьер-министр поручил Комиссии по ценным бумагам разработать законопроект “Об ипотечных ценных бумагах” и внести его на рассмотрение в Кабинет министров. Создана рабочая группа, куда кроме специалистов Комиссии входят представители Нацбанка, Национальной ипотечной ассоциации, представители рынка.
— Что, по-вашему, самое главное в законопроекте?
— Очень важно дать базовый понятийный аппарат, четко выписать механизм “появления на свет” этих ценных бумаг, особенности их обеспечения и обращения. Самое главное — будет выписан особый статус этих бумаг. Задача законопроекта — создать четкие, прозрачные и понятные правовые условия формирования привлекательности новых финансовых инструментов для инвесторов. Ведь не секрет, что чем ниже стоимость кредитных ресурсов, тем ниже ставки по кредитам. Соответственно, чем доступнее кредиты для населения, тем больше объемы ипотечных кредитов и больше выпусков ипотечных ценных бумаг.
— Вы не могли бы детальнее рассказать об этих бумагах? Что они дадут их владельцу? Вы сказали, что они будут иметь особый статус...
— Ипотечные облигации — это долговые ценные бумаги, обеспеченные ипотечными активами, составляющими покрытие по каждому облигационному выпуску. Если эмитент не выполнит своих обязательств, собственник ипотечных облигаций будет обладать преимущественным правом на предмет ипотечного покрытия. Эти бумаги удостоверяют право собственника на получение от эмитента в установленные сроки номинальной стоимости и процентов. Срок погашения ипотечных облигаций должен соответствовать срокам кредитования или гарантий по кредитам и иметь средне- и долгосрочный период обращения.
— Кто будет иметь право эмитировать ипотечные облигации?
— Сначала необходимо действительно определиться, кто же будет иметь право выступать эмитентом — любой коммерческий банк, специализированное финансовое учреждение либо несколько универсальных коммерческих банков, которые будут соответствовать требованиям Нацбанка. Сама по себе процедура не будет чем-то новым для наших эмитентов. Особенностью эмиссии ипотечных бумаг, пожалуй, будет являться сама процедура определения размеров эмиссии. Предусмотрено, что составляющие покрытия должны быть структурированными по однородности.
— Что собой будет представлять покрытие по ипотечным облигациям?
— Покрытием для ипотечных ценных бумаг могут быть требования по возврату основной суммы долга и выплаты процентов, государственные ценные бумаги, закладные, денежные средства, недвижимое имущество. Это должны быть активы, одновременно выступающие обеспечением выпуска и источником начисления платежей по ипотечным облигациям.
— Какие ограничения на выпуск ипотечных облигаций будут в новом Законе?
— Мы думаем сейчас над этим. Это достаточно серьезный вопрос. Я уверена, что ограничители, конечно же, должны быть. В частности, для размера требований, обеспеченных залогом объекта незавершенного строительства, к размерам самих ипотечных кредитов, их однородности.
— Будет ли единый реестр ипотечного покрытия?
— Да. Нас интересует разрешение возможных проблем объективной и оперативной оценки покрытия и постоянный контроль качества обеспечения во время всего срока обращения ипотечных ценных бумаг. Если стоимость обеспечения снизится, то должно происходить дополнительное увеличение ипотечных активов.
— Какой будет процедура эмиссии этих ценных бумаг?
— Сначала эмитент получает разрешение на осуществление процедуры эмиссии, затем формирует покрытия по каждому отдельному выпуску и только потом происходит принятие решения, его оформление, утверждение проспекта эмиссии и дальше по процедуре. Не стоит особенно переживать, мы четко выпишем Законом алгоритм действий эмитента в процедуре эмиссии ценных бумаг. Конечно, предполагаются дополнительные требования к регистрации, перечень необходимых документов будет шире и будет регулироваться отдельными нормативно-правовыми актами ГКЦБФР.
— Кто будет вести учет прав собственности на эти ценные бумаг?
— Все будет в соответствии с Законом “О Национальной депозитарной системе и особенностях электронного обращения ценных бумаг в Украине” (по Закону учет ведут регистраторы и хранители. — Авт.).
— А если выручки от реализации ипотечного покрытия все же окажется недостаточно для удовлетворения законных прав собственников облигаций?
— В таком случае за невыполнение обязательств эмитент несет ответственность всем своим имуществом. Получается, что ипотечные облигации будут дважды обеспечены. Они защищены, во-первых, ипотечным кредитом, во-вторых, недвижимым имуществом.
— Банкиры поговаривают, что продажа ипотечных активов и выпуск ипотечных сертификатов выгодны банкам с точки зрения бухгалтерского учета и резервирования...
— Согласна. Это дает возможность банку-кредитору “убрать” долгосрочные ипотечные кредиты со своего баланса на баланс другого финансового учреждения. Для комбанков процесс секьюритизации дает возможность улучшить балансовые показатели, такие, например, как коэффициенты ликвидности и доходности капитала.
— Вы сказали “секьюритизация”... Что это такое?
— Это процесс трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги в целях продажи инвесторам. Секьюритизация существует не только для оптимизации банковских показателей, это способ мобилизации “длинных” ресурсов. В процессе секьюритизации само требование по ссуде не продается, но взамен выдается ценная бумага, обеспеченная выплатами по основному долгу и процентами по кредиту плюс заложенным имуществом.
— Какие вспомогательные институты необходимы для поддержания ликвидности рынка ипотечных облигаций? Какова их роль?
— Прежде всего, необходимы специализированные ипотечные финансовые учреждения, рейтинговые и страховые компании. Роль специализированных ипотечных финансовых учреждений ключевая. Они структурируют и аккумулируют ипотечные активы в пулы и выпускают ипотечные облигации, занимаются стандартизацией кредитов комбанков. Все затраты по выпуску и размещению могут быть возложены исключительно на это учреждение, равно как и риски. Важным элементом инфраструктуры станет развитие рейтинговых агентств. Они будут определять рейтинг по кредитам и ценным бумагам. Рейтинги нужны, в первую очередь, для покупателей прав требований по основным обязательствам — специализированных учреждений, а также непосредственно для инвесторов. Эмитенты ипотечных облигаций, собирающиеся выйти на международный финансовый рынок, также будут заинтересованы в рейтинговании выпуска. Получение эмитентом рейтинговой оценки банковских активов, ценных бумаг будет своеобразным “маячком” для ИСИ и НПФ. Страхование заемщиков, рисков досрочного погашения кредитов, обеспеченных ипотекой, дефолтов в процессе размещения ценных бумаг, риска банкротства, безусловно, подтянет на должный уровень страховой рынок.
— От чего будет зависеть инвестиционный рейтинг ипотечной облигации?
— Он будет зависеть, в первую очередь, от рейтинга ипотечного покрытия.
— Какие главные риски несет эмитент ипотечных облигаций?
— Мне кажется, что это риски досрочного погашения заемщиком основной суммы долга. В нашей стране еще очень актуален процентный риск. В мировой практике, что касается процентного риска, банки защищают себя путем императивного права устанавливать размеры платежей в случае изменения рыночной процентной ставки. Такое право существует и на запрет досрочного погашения. Не менее важен риск банкротства заемщика. От определенных действий эмитента будет зависеть степень его защищенности от рисков. Этими действиями будут и правильно проведенный финансовый левередж (использование заемных средств для инвестирования), и определение эмиссионной стратегии.
— Как, по-вашему, можно обеспечить уверенность инвесторов в новых финансовых инструментах?
— Восприятие всей ипотечной кухни зависит от наличия понятного, прозрачного законодательства, направленного на защиту прав как кредиторов, так и инвесторов. Ипотечное покрытие должно обязательно учитываться на балансе отдельно, и при банкротстве не должно включаться в ликвидационную массу. Обязателен аудиторский контроль любой замены покрытия. Наличие дополнительного обеспечения тоже должно быть дополнительной гарантией того, что стоимость ипотечных активов будет превышать номинальную стоимость ипотечных ценных бумаг. И очень важным будет практическое восприятие судьями “ипотечных дел”. Для судов это будут ценные бумаги с новыми непривычными характеристиками. Их нужно понять и воспринять. Кроме того, у инвесторов появится уверенность, если правительство или местные власти дадут свои гарантии погашения ипотечных бумаг. Мы хотим, чтобы определяющее влияние на формирование рынка ипотечных ценных бумаг оказали сами его участники, определив, какой финансовый инструмент для них станет привлекательным. |