аренда земли
Предприятия сталкиваются с необходимостью заключения договоров аренды различного имущества практически с момента их государственной регистрации, Уже тогда может возникнуть необходимость в аренде помещения, а значит и аренды земельного участка, поскольку недвижимость расположена на земле, которая согласно ст. 181 ГКУ также являются недвижимостью.
Основными нормативными документами, регулирующими правоотношения, связанные с арендой земли являются:
- Земельный кодекс Украины (далее - ЗКУ);
- Гражданский кодекс Украины (далее - ГКУ);
- Хозяйственный кодекс Украины (далее - ХКУ);
- Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV "Об аренде земли" (далее - Закон об аренде земли);
- Закон Украины от 03.07.92 г. № 2535-XII "О плате за землю";
- Закон Украины от 28.12.94 г. № 334/94-ВР "О налогообложении прибыли предприятий" (далее - Закон о прибыли);
- Порядок регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 24.01.2000 г. № 119 (далее - Порядок № 119);
- постановление Кабинета Министров Украины от 23.04.99 г. № 672 "О проведении пересчета объемов натуральной и отработочной форм платы за аренду земельной доли (пая) в денежную";
- Типовой договор аренды земельной доли (пая), утвержденный приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. № 5;
- Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.98 г. № 2073;
- Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (временной), утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 23.03.95 г. № 213 (далее - Методика № 213);
- постановление Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. № 220 "Об утверждении Типового договора аренды земли"
- Инструкция о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденная приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 04.05.99 г. № 43.
Понятие аренды земли
Аренда является одним из видов гражданско-правовых обязательств. Согласно ст. 792 ГКУ по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. При этом земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем или без них.
ЗКУ, являющийся основным нормативным актом, регулирующим земельные правоотношения в Украине, так же, как и Гражданский кодекс Украины, содержит термин "пользование (постоянное пользование)", однако гл. 15 ЗКУ "Право пользование землей" содержит и термин "аренда".
Так, согласно ст. 93 ЗКУ, право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.
Такой же, как и в ЗКУ, термин "аренда земли" содержится и в ст. 1 Закона об аренде земли, согласно которой аренда земли - это основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.
Операции аренды следует отличать от лизинговых операций. В нормативных актах, регулирующих вопросы налогообложения, в частности в п. 1.18 ст. 1 Закона о прибыли операции лизинга и аренды в целях налогообложения объединены в один термин - лизинговая (арендная) операция. Однако эти операции нельзя отождествлять, так как по своей природе они различны, хотя в определенной мере их объединяет наличие элементов имущественного найма.
В отношении хозяйственных операций, объектом которых являются земельные участки, термин "лизинговая операция" неприменим, так как согласно п. 2 ст. 3 Закона Украины "О финансовом лизинге" земельные участки не могут быть предметом лизинга. В п.п. 1.18.4 п. 1.18 ст. 1 Закона о прибыли такие операции также определены самостоятельным термином "аренда земли" - как хозяйственная операция, предусматривающая предоставление арендодателем земли в пользование другому юридическому или физическому лицу на определенный срок по целевому назначению и за арендную плату.
В зависимости от объекта юридическими и физическими лицами могут арендоваться земельные участки сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, земельные участки водного и лесного фонда, земельные участки, на которых расположена недвижимость или предполагается строительство, и т. д.
Поскольку аренда каждого из перечисленных видов земельных участков имеет свои особенности, рассмотрим наиболее часто встречающиеся из них.
Объекты аренды земли
Согласно ст. 3 Закона об аренде земли объектами аренды могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, коммунальной или государственной собственности.
Земельные участки могут передаваться в аренду вместе с:
- насаждениями, водоемами;
- расположенными на них зданиями и сооружениями или без них.
Таким образом, каких-либо более конкретных ограничений по аренде земельных участков Закон об аренде земли не содержит ни в отношении арендодателей, ни в отношении объектов аренды.
ЗКУ конкретизирует объекты земельных правоотношений, указывая, что к землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению делятся на категории, причем каждая из категорий земель Украины имеет особый правовой режим.
Статьей 19 ЗКУ предусмотрено, что земли Украины делятся на следующие категории:
- сельскохозяйственного назначения;
- жилой и общественной застройки;
- природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
- оздоровительного назначения;
- рекреационного назначения;
- историко-культурного назначения;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Рассмотрим особенности предоставления в аренду земельных участков в зависимости от вышеуказанных категорий земель.
Земли сельскохозяйственного назначения
Согласно ст. 22 ЗКУ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей.
К землям сельскохозяйственного назначения относятся:
- сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища);
- несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме угодий отнесенных к землям лесного фонда, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли временной консервации и т.п.).
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в собственность или предоставлены в пользование, то есть в аренду:
- гражданам - для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- сельскохозяйственным предприятиям - для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам - для опытных и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;
- несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан - для ведения подсобного сельского хозяйства.
Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться, согласно ст. 22 ЗКУ, только во временное пользование, то есть в аренду. В собственность таким субъектам земли сельскохозяйственного назначения передаваться не могут.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения могут передаваться в постоянное пользование только государственным и коммунальным сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям для научно-исследовательских, учебных целей и ведения товарного сельскохозяйственного производства.
В то же время государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации, согласно ст. 24 ЗКУ, могут арендовать земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 23 ЗКУ земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться в первую очередь для сельскохозяйственного использования, поэтому при заключении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо указать их целевое использование, не противоречащее действующему законодательству. Определение земель, пригодных для нужд сельского хозяйства, производится на основании данных государственного земельного кадастра.
Земельные доли (паи)
В связи с проведением земельной реформы, начиная с 1995 года, в Украине проходил процесс паевания земель. Согласно Указу Президента Украины от 08.08.95 г. № 720/95 "О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям" распаеванию подлежали сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам (далее - КСП). Паевание земель совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий могло быть проведено только после их преобразования в КСП.
Процесс паевания земель предусматривал определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена КСП без выделения земельных участков в натуре (на местности). Право на земельный пай получили члены КСП, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в данном предприятии и остаются членами указанного предприятия в соответствии со списком, прилагаемым к государственному акту на право коллективной собственности на землю. При паевании стоимость и размеры земельных долей (паев) в условных кадастровых единицах всех членов КСП являются равными.
В результате распаевания земель каждый собственник земельного пая получил сертификат на право на земельную долю (пай), являющийся правоустанавливающим документом при реализации им права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности). Механизм паевания земель был определен Методическими рекомендациями по паеванию земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 20.02.96 г. № 11 (далее - Методика № 11).
В случае выхода собственника земельного пая из КСП по его заявлению осуществляется отвод земельного участка в натуре и выдается государственный акт на право частной собственности на этот земельный участок.
После выдачи государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную долю (пай) возвращается в райгосадминистрацию. Выделение земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности производилось в соответствии с Методическими рекомендациями относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденными приказом Госкомзема от 04.06.96 г. № 47/172/48 (Методика № 47/172/48).
При аренде земельных долей (паев) у граждан, следует обратить внимание на следующее:
- владельцы таких земельных долей (паев) имеют право на заключение договоров аренды при наличии у них сертификата на право на земельную долю (пай);
- если земельная доля (пай) была выделена им в натуре (на местности) и был получен государственный акт на право собственности на землю, то договор аренды земельной доли (пая) следует расторгнуть и заключить договор аренды земельного участка, поскольку предмет аренды изменился, что также следует из письма Госкомзема от 24.06.2005 г. № 14-17-2-Ко1002/5130;
- сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю;
- сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством;
- согласно п. 16 Переходных положений ЗКУ гражданам - собственникам земельных долей (паев) по их желанию выделяются в натуре (на местности) земельные участки с выдачей государственных актов на право собственности на землю;
- в соответствии с ч. 2 Переходных положений Закона Украины от 02.10.2003 г. № 1211-IV после выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный договор, и может быть изменен только по согласию сторон.
Однако право распоряжения земельным участком, находящимся в частной собственности, в настоящий момент имеет определенные ограничения. Так, в соответствии с п. 15 Переходных положений ЗКУ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины - владельцы земельных долей (паев), не имеют права до 1 января 2007 года продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных нужд.
До внесения в п. 15 Переходных положений ЗКУ изменений Законом Украины от 06.10.2004 г. № 2059-IV не было такого временного ограничения и в отношении мены земельного участка.
Согласно Закону Украины от 20.01.2005 г. № 2375-IV "О защите конституционных прав граждан на землю" стоимость работ по землеустройству по изготовлению документов, удостоверяющих право собственности на земельные участки при выделении в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев) не может превышать пяти необлагаемых налогом минимумов, а при передаче бесплатно земельных участков гражданам Украины согласно ст. 121 ЗКУ - не может превышать девяти необлагаемых налогом минимумов.
Земли жилой и общественной застройки
Согласно ст. 38 ЗКУ к землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.
По решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления гражданам Украины (то есть иностранцы такого права не имеют) могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства в пределах норм, определенных ЗКУ. Сверх нормы бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для вышеуказанных нужд по гражданско-правовым соглашениям (купле-продаже, дарению, мене, наследованию).
Согласно ст. 41 ЗКУ жилищно-строительным (жилищным) кооперативам и гаражно-строительным кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилого и гаражного строительства передаются бесплатно в собственность или предоставляются в аренду, кроме того, они могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым договорам.
В соответствии со ст. 42 ЗКУ земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям, осуществляющим управление данными домами (ЖЭК, ЖЭО и др.). Поэтому, если приобретена в собственность квартира или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, то из содержания вышеприведенной статьи следует, что собственник квартиры не должен в связи с этим оформлять право собственности на земельный участок или заключать договор аренды земельного участка, так как ЗКУ это не предусматривает.
В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование (аренду) объединению собственников. Таким образом, если квартиры в доме приватизированы, однако объединение собственников не создано, то у собственников квартир не возникает необходимости оформлять правовые отношения по земле ни в собственность, ни в аренду.
Согласно ст. 40 ЗКУ и ст. 25 Закона об аренде земли арендатор земельного участка имеет право по письменному согласию арендодателя возводить в установленном законом порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения.
Однако в любом случае такое строительство не должно противоречить цели использования земельного участка: для сельскохозяйственных нужд, для нужд промышленности, транспорта и так далее, предусмотренной условиями договора аренды земельного участка. Например, если земельный участок был предоставлен в аренду для размещения автостоянки, а арендатор спустя какое-то время принял решение о строительстве на арендованном участке жилого дома, то, прежде всего, следует внести изменения в договор аренды земельного участка об изменении целевого назначения арендуемого земельного участка, зарегистрировать в установленном порядке, а потом решать вопросы, связанные со строительством. В противном случае за нарушение целевого использования земельного участка он может быть изъят у арендатора согласно ст. 23 и 28 ЗКУ.
Земли природно-заповедного фонда и иного природоохранного назначения
Согласно ст. 44 ЗКУ в земли природно-заповедного фонда включаются природные территории и объекты, а также искусственно созданные объекты:
- природные заповедники;
- национальные природные парки;
- биосферные заповедники;
- региональные ландшафтные парки;
- заказники;
- памятники природы;
- заповедные урочища;
- ботанические сады;
- дендрологические парки;
- зоологические парки;
- парки-памятники садово-паркового искусства.
Вышеперечисленные земли природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения не могут быть переданы в аренду, что подтверждается гл. 7 ЗКУ, исходя из содержания которой, эти земли могут находиться только в собственности: государственной, коммунальной или частной, но не во временном пользовании. Хотя, исходя из содержания ст. 3 Закона об аренде земли, земли с насаждениями и водоемами могут сдаваться в аренду причем без каких-либо оговорок и уточнений, а на землях природно-заповедного и природоохранного назначения также находятся насаждения и водоемы, однако согласно требованиям ЗКУ такие земли передаче во временное пользование не подлежат.
Земли оздоровительного назначения
Согласно ст. 47 ЗКУ к землям оздоровительного назначения относятся земли, имеющие природные лечебные свойства, которые используются или могут использоваться для профилактики заболеваний и лечения людей.
В отношении земель оздоровительного назначения п. 3 ст. 48 ЗКУ прямо предусмотрено, что земли оздоровительного назначения запрещено передавать в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам только для деятельности, несовместимой с охраной природных лечебных свойств и отдыхом населения. Других ограничений нет, поэтому передавать в аренду такие земли можно, но с обязательным указанием целевого использования с учетом запрещений, оговоренных указанным пунктом.
Земли рекреационного назначения
В отношении земель рекреационного назначения ограничения, аналогичные предыдущим, указанным для земель оздоровительного назначения, содержит п. 2 ст. 52 ЗКУ.
Согласно ст. 51 ЗКУ к землям рекреационного назначения относятся земельные участки:
- зеленых зон и зеленых насаждений городов и других населенных пунктов;
- учебно-туристических и экологических троп, маркированных трасс;
- занятые территориями домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта, туристических баз, кемпингов, яхт-клубов, стационарных и палаточных туристическо-оздоровительных лагерей, домов рыболовов и охотников, детских туристических станций, детских и спортивных лагерей, других аналогичных объектов;
- предоставленные для дачного строительства и сооружения других объектов стационарной рекреации.
На таких землях запрещена деятельность, которая препятствует или может препятствовать использованию их по назначению, а также негативно влияет или может повлиять на естественное состояние этих земель.
Земли историко-культурного назначения
К землям историко-культурного назначения, согласно ст. 53 ЗКУ, относятся:
- историко-культурные заповедники, музеи-заповедники, мемориальные парки, мемориальные (гражданские и военные) кладбища, могилы, исторические или мемориальные усадьбы, дома, сооружения и памятные места, связанные с историческими событиями;
- городища, курганы, древние погребения, памятные скульптуры и мегалиты, наскальные изображения, поля древних битв, остатки крепостей, военных лагерей, поселений и стоянок, участки исторического культурного слоя укреплений, производств, каналов, путей;
- архитектурные ансамбли и комплексы, исторические центры, кварталы, площади, остатки старинной планировки и застройки городов и других населенных пунктов, сооружения гражданской, промышленной, военной, культовой архитектуры, народного зодчества, садово-парковые комплексы, фоновая застройка.
Пунктом 2 ст. 54 ЗКУ установлено, что вокруг историко-культурных заповедников, мемориальных парков, древних погребений, архитектурных ансамблей и комплексов устанавливаются охранные зоны с запретом деятельности, которая вредно влияет или может повлиять на соблюдение режима использования этих земель.
Земли лесного фонда
Согласно ст. 55 ЗКУ к землям лесного фонда относятся:
- земли, покрытые лесной растительностью;
- земли, предоставленные и используемые для нужд лесного хозяйства.
Причем следует обратить внимание, что к землям лесного фонда не относятся земли, занятые:
- зелеными насаждениями в пределах населенных пунктов;
- полезащитными лесными полосами, защитными насаждениями на полосах отвода автомобильных дорог, защитными насаждениями на полосах отвода каналов, гидротехнических сооружений и водных объектов;
- отдельными деревьями и группами деревьев, кустарниками на сельскохозяйственных угодьях, приусадебных, дачных и садовых участках.
В отношении земель лесного фонда ст. 57 ЗКУ предусмотрено, что земельные участки лесного фонда предоставляются в аренду предприятиям, учреждениям, организациям, в которых созданы специализированные лесохозяйственные подразделения, для ведения лесного хозяйства, специального использования лесных ресурсов и для нужд охотничьего хозяйства, культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных, туристических целей, проведения научно-исследовательских работ и т.п. Отсюда следует, что гражданам, в том числе и субъектам предпринимательской деятельности - физическим лицам, земельные участки лесного фонда не могут предоставляться в аренду.
Земли водного фонда
В отношении земель водного фонда п. 4 ст. 59 ЗКУ предусмотрено, что гражданам и юридическим лицам могут передаваться на условиях аренды земельные участки прибрежных защитных полос, полос отвода и береговых полос водных путей, а также озера, водохранилища, другие водоемы, болота и острова для:
- сенокошения;
- рыбохозяйственных нужд;
- культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных, туристических целей;
- проведения научно-исследовательских работ и т.п.
Причем такая деятельность может осуществляться только с учетом ограничений и запрещений, установленных ст. 61 - 63 ЗКУ. Так, ст. 61 ЗКУ предусмотрено, что в прибрежных защитных полосах вдоль рек, вокруг водоемов и на островах запрещено:
- распахивать земли;
- заниматься садоводством и огородничеством;
- хранить и применять пестициды и удобрения;
- устраивать летние лагеря для скота;
- строительство любых сооружений, в том числе баз отдыха, дач, гаражей и стоянок автомобилей;
- устройство свалок мусора, навозохранилищ, накопителей отходов производства, кладбищ, скотомогильников, полей фильтрации и т.п.;
- мойка и обслуживание транспортных средств и техники.
Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны
Статьями 65 - 77 ЗКУ установлены некоторые ограничения по использованию земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны. Так, согласно ст. 66, 67, 75 и 76 ЗКУ земли промышленности, транспорта, связи и энергетической системы могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, а земли обороны - в государственной и коммунальной собственности. Причем следует обратить внимание, что ЗКУ не предусмотрена возможность предоставления таких земель в аренду.
Субъекты аренды земли
Согласно п. 5 ст. 93 ЗКУ и ст. 4 Закона об аренде земли арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица. Таким образом, юридические лица, которым земля передана в постоянное пользование, а к ним, согласно п. 2 ст. 92 ЗКУ, относятся только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности, не могут быть арендодателями земельных участков.
Согласно п. 2 ст. 93 ЗКУ земельные участки могут передаваться в аренду:
- гражданам Украины;
- юридическим лицам Украины;
- иностранным гражданам и лицам без гражданства;
- иностранным юридическим лицам;
- международным объединениям и организациям;
- иностранным государствам.
В отношении субъектов арендных отношений ст. 4 и ст. 5 Закона об аренде земли содержат более подробный перечень. Так, субъектами арендных отношений являются:
в качестве арендодателей (до размежевания земель согласно п. 1 Заключительных положений Закона об аренде земли):
- граждане и юридические лица Украины, в собственности которых находятся земельные участки;
- земельных участков, находящихся в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселковые, городские советы;
- земельных участков, находящихся за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти.
в качестве арендаторов:
- граждане Украины, юридические лица, иностранцы и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные государства;
- районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины;
- органы местного самоуправления: сельские, поселковые, городские, районные и областные советы, Верховная Рада Автономной Республики Крым.
Причем следует обратить внимание, что международные объединения и организации, а также иностранные государства, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства могут быть только арендаторами, а арендодателями - не могут.
После размежевания земель в порядке, предусмотренном Законом Украины от 05.02.2004 г. № 1457-IV "О размежевании земель государственной и коммунальной собственности", и вступления в силу ч. 2, 3 и 4 ст. 4 Закона об аренде земли арендодателями являются:
- сельские, поселковые, городские советы в отношении земельных участков, находящихся в коммунальной собственности;
- районные, областные советы и Верховный Совет Автономной Республики Крым в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных громад;
- районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной республики Крым и Кабинет Министров Украины в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности.
Право концессионера на аренду земельного участка
Кроме арендаторов, установленных ст. 93 ЗКУ и ст. 5 Закона об аренде земли, право на аренду имеют концессионеры.
Согласно ст. 94 ЗКУ для осуществления концессионной деятельности в соответствии с Законами Украины от 16.07.99 г. № 997-XII "О концессиях" (далее - Закон о концессиях) и от 14.12.99 г. № 1286-XII "О концессиях на строительство и эксплуатацию автомобильных дорог" (далее - Закон о концессиях на строительство дорог) концессионеру предоставляются в аренду земельные участки.
Видами хозяйственной деятельности, для которой могут предоставляться земельные участки в концессию, являются:
- водоснабжение, отвод и очистка сточных вод;
- предоставление услуг городским общественным транспортом;
- сбор и утилизация мусора;
- предоставление услуг, связанных с поставкой потребителям тепла;
- строительство и эксплуатация автомобильных дорог, объектов дорожного хозяйства, других дорожных сооружений;
- строительство и эксплуатация грузовых и пассажирских портов;
- предоставление услуг в сфере кабельного телевидения;
- предоставление услуг связи;
- транспортировка и распределение природного газа;
- производство и (или) транспортировка электроэнергии;
- общественное питание;
- строительство жилых домов;
- предоставление услуг в жилищно-эксплуатационной сфере;
- использование объектов социально-культурного назначения;
- создание коммунальных служб парковки автомобилей;
- предоставление ритуальных услуг;
- строительство и эксплуатация гостиниц, туристических комплексов, кемпингов и иных соответствующих объектов туристической индустрии.
Если для осуществления концессионной деятельности концессионеру необходимы земельные участки, то они предоставляются ему в пользование на условиях аренды на срок действия концессионного договора. Условия предоставления в аренду земельного участка оговариваются концессионным договором. Несмотря на то, что условия предоставления земельного участка в аренду являются существенным условием концессионного договора, договор аренды земельного участка, согласно ст. 13 Закона о концессиях, заключается отдельно в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и прилагается к концессионному договору.
Основания возникновения права пользования (аренды)
Граждане и юридические лица приобретают право на аренду земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ЗКУ, ГКУ, ХКУ, Законом об аренде земли, другими нормативными документами и заключенным договором аренды после его государственной регистрации.
Согласно ст. 93 ЗКУ право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.
При переходе права собственности на здание или сооружение согласно ст. 120 ЗКУ право собственности на земельный участок, на котором оно расположено, или на его часть может переходить на основании гражданско-правовых договоров, а право пользования - на основании договора аренды.
При отчуждении зданий и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка. То есть при приобретении в собственность здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который был у продавца такого здания в аренде, новый собственник должен заключить договор аренды земельного участка с его собственником или уполномоченным органом.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Закона об аренде земли земельный участок, обремененный залогом, может быть передан в аренду при согласии залогодержателя. Таким образом, если в аренду передается земельный участок, на который его собственником оформлен договор залога в обеспечение каких-либо обязательств (являющийся предметом договора залога), например по кредитному договору, то в этом случае арендодателю необходимо получить письменное согласие залогодержателя на передачу земли в аренду. Кроме того, арендатор также должен быть письменно уведомлен о том, что земельный участок обременен залогом или же такое условие может быть включено в условия договора аренды земли.
Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается. Документом, удостоверяющим право временного пользования земельным участком, является договор аренды земли, зарегистрированный в установленном порядке (ст. 126 ЗКУ).
Согласно ст. 116 ЗКУ граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками земель государственной и коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, установленных ЗКУ. Так, согласно ст. 7-17 ЗКУ:
- распоряжение землями, находящимися в совместной собственности территориальных громад относится к полномочиям областных советов, на территории Крыма - к полномочиям Верховного Совета Автономной Республики Крым;
- распоряжение землями территориальных громад городов Киева и Севастополя и предоставление земельных участков коммунальной собственности этих городов в пользование относится к полномочиям Киевского и Севастопольского городских советов;
- распоряжение землями на праве общей собственности соответствующих территориальных громад относится к полномочиям районных советов (не в городах с районным делением). Полномочия районных в городах советов в сфере земельных отношений определяются городскими советами;
- к полномочиям сельских, поселковых, городских советов относятся распоряжение землями территориальных громад, предоставление земельных участков в пользование из земель коммунальной собственности;
- распоряжение землями государственной собственности относится к полномочиям местных государственных администраций.
Согласно п. 12 Переходных положений ЗКУ до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти.
Порядок Субаренды земли
Согласно п. 4 ст. 93 ЗКУ арендованный земельный участок или его часть может по согласию арендодателя передаваться арендатором в субаренду.
В зависимости от категории и назначения земельного участка законодательством предусмотрены определенные ограничения при заключении договора субаренды земли. Так, согласно ст. 8 Закона об аренде земли запрещается передача в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений.
В разъяснении ВАСУ от 14.01.99 г. № 01-8/10 указано, что законом не обусловлена форма договора субаренды земли, но из содержания ст. 8 Закона об аренде земли, которая предусматривает государственную регистрацию такого договора, следует, что договор субаренды также должен быть заключен в письменной форме. Однако обязательного нотариального удостоверения договора субаренды земли не предусмотрено. Такое удостоверение осуществляется по согласию сторон договора. Однако если договор аренды заключен в нотариальной форме, то и договор субаренды также должен быть заключен в нотариальной форме.
Прекращение или расторжение договора аренды земельного участка по каким-либо обстоятельствам влечет за собой прекращение договора субаренды этого земельного участка.
Особенности заключения договора субаренды следующие:
- арендованный земельный участок или его часть может передаваться в субаренду только без изменения его целевого назначения;
- согласие арендодателя на субаренду должно быть предусмотрено в договоре аренде или предоставлено арендатору в письменной форме. При этом если на протяжении одного месяца арендодатель не ответит на письменный запрос арендатора о своем согласии или возражении, арендованный земельный участок или его часть может быть передан в субаренду;
- условия договора субаренды должны быть определены в пределах условий договора аренды земельного участка (его части) и не должны ему противоречить;
- срок субаренды не может превышать срока действия договора аренды земельного участка;
- плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендной платы по договору аренды (ч. 6 ст. 21 Закона об аренде земли);
- арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем заключения между ними договоров субаренды соответствующих участков, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя.
Договор аренды земли
Существенные условия договора аренды земли
Согласно ст. 13 Закона об аренде земли договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства. Таким образом, аренда земельного участка должна быть обязательно оформлена договором.
Для этого вида договоров аренды действуют особые условия его заключения:
- нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка по желанию одной из сторон;
- государственная регистрация.
Как и при заключении любой другой гражданско-правовой сделки, при заключении договора аренды земельного участка следует в обязательном порядке предусмотреть все существенные условия.
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 638 ГКУ и ст. 180 ХКУ существенными являются те условия договора, которые определены соглашением его сторон, направленным на установление, изменение или прекращение хозяйственных обязательств, как согласованные сторонами, так и принимаемые ими как обязательные условия договора в соответствии с законодательством.
Статьей 15 Закона об аренде земли определены следующие существенные условия договоров аренды:
- объект аренды (месторасположение и размер земельного участка);
- срок договора аренды;
- арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
- условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду;
- условия сохранения состояния объекта аренды;
- условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
- условия возврата земельного участка арендодателю;
- существующие ограничения и обременения относительно использования земельного участка;
- определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
- ответственность сторон.
По соглашению сторон в договор аренды могут быть включены и другие условия, однако они не могут противоречить действующему законодательству. Такими условиями могут быть:
- качественное состояние земельных угодий;
- порядок исполнения обязательств сторон;
- порядок страхования объекта аренды;
- порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды;
- проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и др.
Причем, если по заявлению одной из сторон относительно таких условий или хотя бы одного из них должно быть достигнуто соглашение, но оно не достигнуто, то договор аренды согласно ст. 638 ГКУ и п. 8 ст. 181 ХКУ следует считать незаключенным.
Следует обратить внимание, что согласно ч. 2 ст. 15 Закона об аренде земли отсутствие в договоре аренды хотя бы одного из существенных условий, предусмотренных ст. 15, а также нарушение требований ст. 4, 5, 6, 11, 17, 19 Закона об аренде земли являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным.
Неотъемлемой частью договора аренды земли являются:
- план или схема земельного участка, передаваемого в аренду;
- кадастровый план земельного участка с указанием ограничений в его использовании и установленных земельных сервитутов;
- акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
- акт приемки-передачи объекта аренды;
- проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных Законом об аренде земли.
Кроме этого в случае, если договором аренды земли предусматривается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия.
Отсутствие перечисленных документов, являющихся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, может быть основанием для признания договора недействительным на основании ст. 203 и ст. 215 ГКУ или на основании ст. 207 ХКУ как сделки, противоречащей закону.
Форма договора аренды земли
В соответствии со ст. 14 Закона об аренде земли договор аренды земельного участка заключается в письменной форме.
Ранее все договоры аренды земли обязательно подлежали нотариальному удостоверению. С 30 марта 2002 года согласно Закону Украины от 07.03.2002 г. № 3116-III "О внесении изменений в статью 13 Закона Украины "Об аренде земли" (далее - Закон № 3116) обязательность нотариального удостоверения зависела от срока, на который заключен такой договор. Если договор аренды земельного участка заключался на срок до 5 лет, то нотариальное удостоверение договора производилось по желанию одной из сторон. Если же договор аренды земельного участка заключался на срок более 5 лет, то нотариальное удостоверение договора производилось в обязательном порядке независимо от желания сторон.
После вступления в силу Закона Украины от 02.10.2003 г. № 1211-IV (то есть с 5 ноября 2003 года) нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка производится только по желанию одной из сторон.
В связи со вступлением в силу с 1 января 2004 года ХКУ возникла определенная проблема, так как ст. 290 ХКУ предусмотрено, что все договоры аренды земельного участка удостоверяются нотариально.
Однако поскольку специальным Законом, регулирующим арендные отношения по земле, является Закон об аренде земли, то при заключении договоров аренды земельных участков нотариальное удостоверение осуществляется по желанию сторон, что также следует из письма Госкомзема от 06.04.2004 г. № 14-17-7/2992.
В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона об аренде земли типовая форма договора аренды земли утверждается Кабинетом Министров Украины. На данный момент действуют два типовых договора аренды земельного участка:
- типовой договор аренды земельной доли (пая), утвержденный приказом Госкомзема от 17.01.2000 г. № 5 (далее - Приказ № 5);
- типовой договор аренды земли, форма которого утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. № 220.
Порядок заключения договора аренды земли
Перед заключением договора аренды земельного участка арендатору необходимо убедиться в правовом статусе земельного участка, который предполагается взять в аренду. Он может быть в собственности, или в аренде, а постоянное пользование возможно только у государственных или коммунальных предприятий. Кроме того, таким же правом пользования наделены субъекты хозяйствования, которым был выдан соответствующий государственный акт, и если иной срок не предусмотрен в таком акте, то они будут иметь такое право пользования согласно Закону Украины от 06.10.2004 г. № 2059-IV "О внесении изменений в Земельный кодекс Украины" до 1 января 2008 года. Земельный участок может быть в государственной, коммунальной или частной собственности, о чем у собственника должен быть соответствующий правоустанавливающий документ.
В зависимости от правового статуса земельного участка закон устанавливает и порядок заключения договора аренды земли. Так, согласно ст. 16 Закона об аренде земли лицо, желающее получить земельный участок в аренду из земель государственной или коммунальной собственности, подает в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка заявление (ходатайство).
Согласно ст. 9-12 ЗКУ соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления готовит заключение о предоставлении земельного участка в аренду и принимает соответствующее решение, которое является основанием для последующего заключения договора аренды земельного участка.
При поступлении двух или более заявлений (ходатайств) на аренду одного и того же земельного участка соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления проводят аукцион или конкурс относительно приобретения права аренды земельного участка, если законом не установлен другой порядок (ч. 6 ст. 16 Закона об аренде земли).
При согласии арендодателя предоставить земельный участок в аренду заключается договор и оформляются документы, перечисленные в ч. 4 ст. 15 Закона об аренде земли, являющиеся неотъемлемой частью договора аренды земли.
Следует отметить, что согласно ч. 4 ст. 16 Закона об аренде земли предоставление земельного участка в аренду без изменения его целевого назначения, границы которого определены в натуре, осуществляется без разработки проекта его отвода.
При изменении целевого назначения земельного участка предоставление его в аренду осуществляется по проекту отвода в порядке, определенном ст. 118, 123 и 124 ЗКУ. Так, согласно п. 3-6 ст. 123 ЗКУ лицо, заинтересованное в получении в аренду земли, должно обратиться с ходатайством в районную, Киевскую и Севастопольскую городские госадминистрации или сельский, поселковый, городской совет. К ходатайству должны быть приложены документы, подтверждающие размер земельного участка, его назначение и месторасположение. Соответствующий орган должен рассмотреть ходатайство в месячный срок и дать согласие на разработку проекта отвода земельного участка. Такой проект должен быть согласован с:
- органом по земельным ресурсам;
- природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами;
- органами архитектуры и охраны культурного наследия.
После получения заключения государственной землеустроительной экспертизы по объектам, ей подлежащим, проект отвода земельного участка направляется в соответствующую государственную администрацию или сельский, поселковый, городской совет, который рассматривает его в месячный срок и принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду.
Условия и сроки разработки проектов отвода земельных участков определяются договором, заключаемым заказчиком, то есть будущим арендатором, и исполнителем этих работ - организациями, имеющими соответствующую лицензию (разрешение) на выполнение этих видов работ, в сроки, оговариваемые соглашением сторон такого договора.
В соответствии с п. 9 ст. 123 ЗКУ отказ органов местного самоуправления или органов исполнительной власти в предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в судебном порядке.
Разработка проекта землеустройства производится в порядке, предусмотренном:
- Законом Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV "О землеустройстве";
- Порядком разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков, утвержденным постановлением Кабинетом Министров Украины от 26.05.2004 г. № 677;
- Типовым договором о разработке проекта землеустройства по отводу земельного участка, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 04.03.2004 г. № 266.
Переходными положениями ЗКУ, вступившего в силу 1 января 2002 года, предусмотрен ряд положений, которые необходимо учитывать при заключении договора аренды земельного участка:
- согласно п. 6 Переходных положений граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по настоящему Кодексу не имеют права на такое пользование (все граждане и юридические лица, кроме государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций), должны до 1 января 2008 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них;
- при переоформлении права постоянного пользования земельными участками, предоставленными для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, в долгосрочную аренду срок аренды определяется крестьянским (фермерским) хозяйством в соответствии с законом. При этом размер арендной платы за земельные участки не должен превышать размера земельного налога;
- согласно п. 7 Переходных положений граждане и юридические лица, получившие в собственность, во временное пользование, в том числе на условиях аренды, земельные участки в размерах, предусмотренных ранее действующим законодательством, сохраняют права на данные участки;
- согласно п. 8 Переходных положений сельскохозяйственные предприятия, которые до введения в действие настоящего Кодекса, то есть до 1 января 2002 года, заключили с собственниками земельных долей (паев) договоры аренды, могут по желанию собственников этих долей (паев) заказать землеустроительной организации выполнение землеустроительных работ, необходимых для выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности), выдачи их собственникам государственных актов на право собственности на землю, и оплатить выполнение таких работ. При этом сельскохозяйственное предприятие имеет преимущественное право на аренду земельных участков у таких граждан на срок, обусловленный в договоре аренды земельной доли (пая), или по согласованию сторон на другой срок.
Права и обязанности сторон по договору аренды земли
Права и обязанности землепользователей определены ст. 95 и 96 ЗКУ, а также ст. 24-25 Закона об аренде земли. Так, арендатор имеет право:
- самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды земли;
- самостоятельно определять направления своей хозяйственной деятельности в соответствии с предназначением земельного участка и условиями договора;
- собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных и других культур, на произведенную сельскохозяйственную продукцию;
- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, а также другие полезные свойства земли;
- на возмещение убытков в случаях, предусмотренных законом;
- по письменному согласию арендодателя возводить в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения
- осуществлять в установленном законодательством порядке по письменному согласию арендодателя строительство водохозяйственных сооружений и мелиоративных систем;
- приступать к использованию земельного участка только после государственной регистрации договора аренды.
- истребовать арендованный земельный участок из чьего-либо незаконного владения и пользования, требовать устранения препятствий в пользовании им, возмещения убытков, причиненных земельному участку гражданами и юридическими лицами, иностранцами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, в том числе международными объединениями и организациями.
Кроме этого, на основании ст. 28 Закона об аренде земли можно сделать вывод, что арендатор вправе оставить за собой произведенные им за его счет выгоды от улучшения арендованного земельного участка, если эти улучшения могут быть отделены без причинения вреда земельному участку.
Арендатор обязан:
- обеспечивать использование земли по целевому назначению;
- соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды;
- соблюдать режим использования земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
- своевременно уплачивать арендную плату;
- не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей;
- повышать плодородие почв и сохранять другие полезные свойства земли;
- соблюдать правила добрососедства и ограничения, связанные с установлением земельных сервитутов и охранных зон;
- сохранять геодезические знаки, противоэрозийные сооружения, сети оросительных и осушительных систем;
- приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке;
- выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;
- придерживаться режима использования земель естественно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
- в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу государственной налоговой службы, на территории действия которого находится земельный участок;
- выполнять обязанности в соответствии с условиями договора аренды и ЗКУ.
Следует отметить, что согласно ст. 26 Закона об аренде земли, если договором аренды земельного участка предусмотрено использование недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, связанные с этим расходы возлагаются на арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Арендодатель имеет право требовать от арендатора:
- использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды;
- соблюдения экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия почв, государственных стандартов, норм и правил, проектных решений, местных правил застройки населенных пунктов;
- соблюдения режима использования водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон, зон особого режима использования земель и территорий, которые особо охраняются;
- своевременного внесения арендной платы.
Также согласно ст. 29 Закона об аренде земли при ухудшении арендатором полезных свойств арендованного земельного участка, связанных с изменением его состояния, арендодатель имеет право на возмещение убытков. При этом размер убытков определяется сторонами договора аренды, и только в случае недостижения сторонами согласия по этому вопросу спор решается в судебном порядке.
Арендодатель обязан:
- передать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, и пригодный для использования по целевому назначению;
- при передаче земельного участка в аренду обеспечивать в соответствии с законом реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земельного участка;
- не совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться арендованным земельным участком;
- возместить арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением состояния объекта аренды, которое проводилось арендатором при согласии арендодателя;
- предупредить арендатора об особенных свойствах и недостатках земельного участка, которые в процессе его использования могут повлечь экологически опасные последствия для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.
Кроме этого, согласно ст. 9 Закона об аренде земли арендодатель обязан уведомить арендатора в письменной форме о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других прав третьих лиц на этот земельный участок, а в соответствии с ст. 28 Закона об аренде земли - компенсировать расходы арендатора на улучшение арендованного земельного участка в случае, когда они были произведены по письменному согласию сторон и если иное не предусмотрено договором аренды.
Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды согласно ст. 11 Закона об аренде земли несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако при просрочке арендодателем или арендатором установленных договором аренды земли сроков передачи в аренду земельного участка риск его случайного уничтожения или повреждения в этот период несет сторона, допустившая просрочку его передачи.
Если же стороны договора аренды земельного участка договорились застраховать объект аренды на период действия договора, то на основании ст. 12 Закона об аренде земли при невыполнении своей обязанности стороной, которая согласно договору должна была застраховать объект аренды, вторая сторона, застраховав его, может требовать от другой стороны возмещения расходов на страхование.
В договорах аренды земельных участков могут быть предусмотрены и другие права и обязанности сторон, однако, во всяком случае они не должны противоречить действующему законодательству.
Кроме того, следует учитывать, что согласно разъяснению ВАСУ от 14.01.99 г. № 01-8/10 надлежащим образом доказанное неисполнение стороной по договору аренды хотя бы одной обязанности в соответствии с ст. 32 Закона об аренде земли является основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию другой стороны.
Сроки договора аренды земли
Согласно п. 3 ст. 93 ЗКУ аренда земельного участка может быть краткосрочной - не более пяти лет, и долгосрочной - не более пятидесяти лет. Однако ЗКУ не устанавливает, в каких именно случаях заключаются краткосрочные договоры, а в каких - долгосрочные.
В соответствии со ст. 19 Закона об аренде земли срок договора аренды земельного участка определяется по соглашению сторон, но не более чем на 50 лет, таким образом, законом определен только максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды земельного участка. Поскольку срок договора аренды земельного участка является одним из существенных условий такого вида договоров, то срок, на который земельный участок передается в аренду, обязательно должен быть предусмотрен договором, иначе такой договор может быть признан незаключенным на основании ст. 638 ГКУ или на основании п. 8 ст. 181 ХКУ.
Следует отметить, что при передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства. А при передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, расположенных в пределах горного отвода, предоставленного для разработки месторождения нефти или газа, срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом сроков начала строительства скважин и производственных сооружений, связанных с их эксплуатацией, на арендованном участке или на его части.
Обычно договоры аренды земельной доли (пая) заключаются на пятилетний срок. Согласно ч. 3 ст. 8 Закона об аренде земли срок субаренды не может превышать срок действия договора аренды земельного участка. Согласно ст. 33 Закона об аренде земли по истечении срока, на который был заключен договор, арендатор, исполнявший должным образом обязанности в соответствии с условиями договора, имеет при других равных условиях преимущественное право на возобновление договора. В случае продления договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по согласию сторон. В таком случае арендатору следует обратиться месту государственной регистрации договора аренды земельного участка и зарегистрировать изменения и дополнения к нему.
При этом если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца по окончании срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение оформляется письмом-уведомлением.
Однако, по мнению Госкомзема, высказанном в письме от 13.04.2005 г. № 14-11-11/2770, если ранее заключенный договор аренды земли, срок действия которого закончился, не отвечает требованиям действующего земельного законодательства, то такой договор подлежит перезаключению с целью приведения его в соответствие с действующим законодательством.
Государственная регистрация договоров аренды земли
Согласно ст. 20 Закона об аренде земли каждый договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. В соответствии с Порядком № 2073 определены единые условия регистрации договоров аренды и договоров субаренды земельных участков.
Государственная регистрация договоров аренды проводится исполнительными комитетами сельского, поселкового, городского совета, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями по месту расположения земельного участка. Для государственной регистрации договоров аренды юридическое или физическое лицо (заявитель, арендатор) представляет лично либо направляет по почте в соответствующий государственный орган земельных ресурсов:
- заявление о государственной регистрации договора аренды;
- договор аренды (в трех экземплярах);
- план (схему) земельного участка, который предоставляется в аренду (в трех экземплярах);
- решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, пребывающего в государственной или коммунальной собственности;
- результаты конкурса или аукциона - в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурентных началах;
- копию государственного акта на право собственности на землю, которая пребывает в собственности физических или юридических лиц.
Кроме вышеуказанных документов к заявлению прилагаются:
- акт перенесения границ земельного участка, который предоставляется в аренду, на местность - в случае неопределения их в натуре;
- проект отвода земельного участка - в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения.
В случае государственной регистрации договора субаренды земельного участка к заявлению о государственной регистрации договора субаренды прилагается договор (в трех экземплярах) и акт перенесения границ участка на местность - если передается не определенная в натуре часть арендованного земельного участка.
Все эти документы формируются государственным органом земельных ресурсов в отдельное регистрационное дело и в течение 20 дней передаются в исполком (госадминистрацию) по месту расположения земельного участка для удостоверения факта государственной регистрации (или отказа) гербовой печатью и подписью председателя или уполномоченного им должностного лица. Печатью и подписью скрепляются все три экземпляра договора аренды. После удостоверения факта государственной регистрации договор аренды регистрируется органом земельных ресурсов в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли, форма которой утверждена Порядком № 2073.
Основаниями для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным являются:
- отсутствие в договоре хотя бы одного из существенных условий договора аренды, предусмотренных ст. 15 Закона об аренде земли;
- нарушение требований ст. 3 Закона об аренде земли, если объектом аренды является земельный участок, который передавать в аренду нельзя;
- если земельный участок передан в аренду субъектом, который не имеет на это права, то есть не может быть арендодателем (ст. 4 Закона об аренде земли);
- если арендаторами желают стать лица, не указанные в Законе об аренде земли в качестве арендаторов;
- отсутствие прав на аренду земли;
- если нарушен порядок передачи земельных участков в субаренду;
- если не соблюдена форма договора аренды;
- если нарушен порядок заключения договора.
Решение об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в судебном порядке.
Государственная регистрация договоров аренды земельной доли (пая) производится в соответствии с Порядком № 119.
Согласно п. 2 Порядка № 119 регистрация договоров аренды земельной доли (пая) производится исполкомом сельского, поселкового, городского совета по месторасположению земельной доли (пая).
Для регистрации необходимо представить:
- договор аренды в двух экземплярах;
- сертификат на право на земельную долю (пай).
Представленные документы должны быть проверены в течение двух дней, после чего договор или регистрируется или готовится обоснованное заключение об отказе в регистрации. Датой регистрации договора аренды является дата внесения соответствующей записи в книгу записей регистрации договоров аренды земельных долей (паев). На обоих экземплярах договора аренды проставляется штамп с указанием даты регистрации и номера записи, а также подписью лица, зарегистрировавшего договор. Если в договор аренды земельной доли (пая) были внесены изменения, то договор аренды подлежит перерегистрации.
Регистрация договоров аренды, согласно п. 9 Порядка № 119, производится бесплатно. Так же, как и при отказе в регистрации договоров аренды земельных участков, решение об отказе в регистрации договора аренды земельной доли (пая) может быть обжаловано в судебном порядке.
Ответственность сторон договора аренды земли
Статьей 36 Закона об аренде земли за невыполнение обязательств по договору аренды земли стороны несут ответственность согласно закону и договору. Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были обусловлены им в договоре аренды и препятствуют использованию земельного участка по договору.
В случае выявления таких недостатков арендатор имеет право требовать:
- уменьшения арендной платы или возмещения расходов на устранение недостатков;
- отчисления из арендной платы определенной суммы своих расходов на устранение таких недостатков с предварительным уведомлением об этом арендодателя;
- досрочного расторжения договора.
Однако арендодатель не несет ответственности за последствия, связанные с недостатками переданного в аренду земельного участка, если такие недостатки указаны в договоре аренды.
Кроме этого, согласно ст. 28 Закона об аренде земли арендатор имеет право на возмещение убытков, понесенных им в результате невыполнения арендодателем условий, определенных договором аренды земли. При этом под убытками признаются:
- фактические потери, понесенные арендатором в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением условий договора арендодателем, а также расходы, которые арендатор осуществил или должен осуществить для восстановления своего нарушенного права;
- доходы, которые арендатор мог бы реально получить в случае надлежащего выполнения арендодателем условий договора.
Размер фактических расходов арендатора определяется на основании документально подтвержденных данных.
Однако на основании ст. 28 Закона об аренде земли можно сделать вывод, что арендодателем не возмещаются затраты арендатора на улучшения арендованного земельного участка, осуществленные без согласия арендодателя и которые невозможно отделить без причинения вреда этому участку, а также расходы, понесенные арендатором при осуществлении действий, не предусмотренных договором аренды, и которые привели к изменению состояния земельного участка.
В разрешении споров, связанных с возмещением убытков собственникам земли и арендаторам, следует руководствоваться постановлением Кабинета Министров Украины от 19.04.93 г. № 284 "О порядке определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям".
Арендная плата за пользование земельным участком
Согласно ст. 21 Закона об аренде земли арендная плата за земельный участок - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, индексация, форма платежа, сроки, порядок ее внесения и пересмотра устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются согласно Закону о плате за землю.
Кроме этого, исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.
Поскольку арендная плата является одним из существенных условий согласно ст. 15 Закона об аренде земли, то наличие в договоре аренды всех составляющих этого условия, оговоренных выше, является обязательным. Так, если условиями договора аренды земельного участка будет оговорен размер арендной платы, форма и сроки платежа, однако не будет предусмотрено условие по ее индексации, что довольно часто на практике упускается при заключении договора аренды, то такой договор может быть признан незаключенным на основании ст. 638 ГКУ или на основании п. 8 ст. 181 ХКУ.
При определении в договоре аренды земельного участка размера арендной платы следует обратить внимание на следующее:
- арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности отнесена к перечню общегосударственных налогов и сборов. Подробнее этот вопрос освещен в теме Плата за землю (налог на землю);
- согласно ст. 1 Указа Президента Украины от 02.02.2002 г. № 92/2002 "О дополнительных мерах по социальной защите крестьян - собственников земельных участков и земельных долей (паев)" установлено, что плата за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) должна быть установлена в размере не менее 1, 5 % определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая) и постепенно увеличиваться в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического состояния арендатора. Оценка земель сельскохозяйственного назначения производится в соответствии с Методикой № 213;
- арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности юридических или физических лиц, определяется по договоренности сторон в договоре аренды земельного участка. Согласно ст. 201 ЗКУ при осуществлении гражданско-правовых договоров в отношении земельных участков (в том числе и договоров аренды земельных участков) используется экспертная денежная оценка, которая производится в соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины 11.10.2002 г. № 1531;
- годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется в соответствии с законом и не может быть меньше размера земельного налога, установленного Законом о плате за землю, и превышать 10 % их нормативной денежной оценки, которая определяется в соответствии с Методикой № 213 и Методикой денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 30.05.97 г. № 525. Однако при определении арендатора на конкурентных основах может быть установлен больший размер арендной платы;
- если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, то полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается;
- плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендной платы;
- плата за аренду земельного участка, являющегося государственной и коммунальной собственностью, не может быть ниже установленной законом (ст. 290 ХКУ).
Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Индексация размера арендной платы производится путем корректировки размера арендной платы, предусмотренной условиями договора аренды земельного участка, на величину индекса инфляции.
Согласно ст. 22 Закона об аренде земли арендная плата может устанавливаться в следующих формах:
- денежной;
- натуральной (по определенному количеству или части продукции, получаемой с арендуемого земельного участка);
- отработочной (предоставление услуг арендодателю).
Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм или определить другие формы оплаты. При этом, арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме.
В случае определения арендной платы по договору аренды земельной доли (пая) в натуральной форме или путем оказания услуг, перерасчет таких форм оплаты в денежную форму осуществляется в соответствии с требованиями постановления КМУ от 23.04.99 г. № 672 "О проведении перерасчета объемов натуральной и отработочной форм платы за аренду земельной доли (пая) в денежную".
В соответствии с ч. 4 ст. 22 Закона об аренде земли внесение арендной платы оформляется в письменном виде, за исключением перечисления средств через финансовые учреждения.
При нарушении сроков уплаты арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, согласно ч. 2 ст. 25 Закона о плате за землю арендатор уплачивает пеню, размер которой не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога (120 процентов годовых учетной ставки НБУ, действующей на день возникновения такого налогового долга или на день его (или его части) погашения).
Если предметом аренды является земельный участок, находящийся в собственности субъектов хозяйствования, то размер пени определяется в договоре, однако согласно ч. 2 ст. 343 ХКУ размер пени не может превышать двойной учетной ставки НБУ, действовавшей в период, за который уплачивается пеня. Кроме того, несвоевременное внесение арендной платы может быть основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
Условие о порядке внесения арендной платы арендодателю означает, что в условиях договора аренды стороны должны предусмотреть, например, на какой расчетный счет арендодателя должна перечисляться арендная плата арендатором; если арендная плата уплачивается наличными, то необходимо указать каким образом она уплачивается: или путем внесения в кассу предприятия, или путем внесения в приходную кассу банка арендодателя, или путем выдачи денежной расписки о получении арендной платы (если сторонами по договору являются граждане) и т. п.
Согласно ст. 23 Закона об аренде земли изменение арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, осуществляется по соглашению сторон. А арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды.
Вопрос об изменении размера арендной платы может быть инициирован арендатором в случае:
- ухудшения состояния арендуемого земельного участка не по вине арендатора (по вине арендодателя, вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы и др.);
- обнаружения недостатков переданного в аренду земельного участка, которые не были оговорены в договоре аренды, и препятствуют предусмотренному договором использованию земельного участка (ст. 36 Закона об аренде земли). Существенно препятствующими использованию земельного участка могут считаться, например, такие недостатки, которые не дают возможности использовать его по целевому назначению или которые для своего устранения требуют несоразмерно больших затрат труда и времени.
документальное обеспечение передачи земельных участков в аренду
Передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном ст. 118 и 123 ЗКУ.
Поскольку при передаче земельного участка в аренду право собственности к арендатору не переходит, поэтому земельный участок как арендуемый объект основных средств согласно п. 8 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 14 "Аренда", утвержденного приказом Минфина Украины от 28.07. 2000 г. № 181, отражается арендатором на забалансовом счете бухгалтерского учета по стоимости, указанной в договоре аренды.
Отражение каких-либо хозяйственных операций в бухгалтерском учете производится на основании первичных документов, таким документом для отражения передачи земельного участка в аренду, кроме договора аренды, может являться акт приемки-передачи основных фондов по типовой форме №ОЗ-1, поскольку специальной формы акта для передачи земли в аренду нет.
Прекращение права пользования земельным участком
Согласно ст. 141 ЗКУ основаниями прекращения права пользования земельным участком являются:
- добровольный отказ от права пользования земельным участком;
- изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных ЗКУ;
- прекращение деятельности государственных или коммунальных предприятий, учреждений, организаций;
- использование земельного участка способами, противоречащими экологическим требованиям;
- использование земельного участка не по целевому назначению;
- систематическая неуплата арендной платы.
Кроме того, согласно ст. 31 Закона об аренде земли предусмотрено, что основаниями прекращения договора аренды являются:
- окончание срока, на который был заключен договор;
- выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом;
- совмещения в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
- смерти физического лица - арендатора, осуждения его к лишению свободы и отказа лиц, перечисленных в ст. 7 Закона об аренде земли, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
- ликвидации юридического лица - арендатора;
- расторжение договора по согласию сторон;
- расторжение договора по требованию одной из сторон согласно ст. 32 Закона об аренде земли.
Необходимо обратить внимание на то, что расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 143 ЗКУ основаниями для принудительного прекращения прав пользования на земельный участок в судебном порядке (расторжения договора) являются:
- использование земельного участка не по целевому назначению;
- неустранение допущенных нарушений земельного законодательства (загрязнение, засорение земель и др.) в сроки, установленные предписаниями специально уполномоченных органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов;
- конфискация земельного участка;
- выкуп (изъятие) земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд.
В соответствии со ст. 32 Закона об аренде земли договор аренды земельного участка может быть расторгнут:
- по требованию одной из сторон в судебном порядке в случае неисполнения сторонами их обязанностей, предусмотренных ст. 24 и ст. 25 Закона об аренде земли и договором аренды;
- при случайном уничтожении или повреждении объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка;
- на других основаниях, определенных ЗКУ и другими законами Украины.
Однако переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица - арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.
Статьей 33 Закона об аренде земли установлено преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполняет обязанности согласно условиям договора, на возобновление договора после окончания срока, на который он заключен. При этом в случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены с согласия сторон.
Поэтому если по окончании срока действия договора аренды арендодатель передал земельный участок в аренду другому лицу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие этого договора, а с новым арендатором признать договор недействительным. Однако если отсутствуют доказательства заключения договора аренды земельного участка с другим лицом и, наоборот, установлено намерение арендодателя использовать этот участок для собственных нужд, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований арендатора.
Необходимо обратить внимание на то, что если арендатор после истечения срока договора аренды земельного участка продолжает пользоваться земельным участком, то на основании ч. 3 ст. 33 Закона об аренде земли при отсутствии письменных возражений арендодателя в течении одного месяца по истечении срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Законом об аренде земли предусмотрены следующие последствия прекращения или расторжения договора аренды земли:
- в случае прекращения или расторжения договора аренды земельного участка арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором аренды. При этом арендатор не имеет права удерживать земельный участок для обеспечения своих требований к арендодателю;
- при невыполнении арендатором обязанности относительно условий возврата арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю нанесенные убытки;
- в случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а за земли несельскохозяйственного назначения - за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств;
- при расторжении договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом;
- в случае досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе арендодателя земельного участка, право аренды которого приобретено по результатам аукциона или конкурса, арендодатель возмещает арендатору затраты на его приобретение в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор в результате досрочного прекращения договора аренды, если другое не предусмотрено договором аренды.