|
Ситуация на рынке
недвижимости Киева:
(итоги мая 2007
года)
Индекс стоимости жилья в мае 2007 года: 2465$/кв. м. (-0,5% за месяц). Индекс ценового ожидания: - 0,1% в месяц ( - 1,0%). Индекс доходности в мае +1,1 б/д (- 1,5 б/д)
Процессы, происходившие
в мае 2007 года на киевском вторичном рынке
жилой недвижимости, можно обозначить одним
словом: «стагнация», что в переводе означает
«застой».
О том, что неоправданно быстрый рост цен рано или поздно приведет к стагнации рынка и снижению количества сделок в несколько раз, мы писали еще в аналитическом отчете по итогам октября 2006 года. Пытались объяснить это тем продавцам, которые снимали тогда свои предложения, ожидая еще более крутого роста цен. Кто не хотел рисковать – услышал. Кто предпочел рискнуть, выждать, набавить цену – тот так и поступил. Выгадал ли он или прогадал при этом – пусть каждый решает сам. Многие ведь не просто продавали жилье; - порядка 70% продавцов меняли одно жилье на другое.
Что же происходило на
рынке в мае?
В мае все чего-то ждали. Продавцы ждали, когда у них купят (по тем ценам, которые они выставили). Покупатели ждали, когда цены начнут снижаться. Риэлторы ждали, когда их клиенты вернутся после длительных праздников, отдохнут от них, сориентируются в обстановке, приспособятся к жаре… И даже СМИ, похоже, никуда не торопились, накапливали объявления, а потом выдавали их все сразу. В результате количество предложений увеличилось примерно на 15%, а количество сделок сократилось (по сравнению с апрелем) почти вдвое. При этом значительная часть сделок заключалась после солидного торга. Большинство продавцов уступали 3-4% от заявленной цены. Но были случаи, когда уступали и до 10%. Впервые, начиная с января 2006 года, месячный индекс стоимости не вырос, а снизился. С точки зрения цен, это событие не является знаменательным: для нашего рынка полпроцента за месяц – цифра весьма скромная. Но это в том случае, когда рядом стоит знак «плюс». Знак «минус» важен как чисто психологический фактор. Многие, наверняка, истолкуют этот «минус» как признак того, что вот, наконец, даже риэлторы признали снижение цен. Такое толкование, вроде бы, формально правильное. Но оно не дает основания утверждать, что установился нисходящий тренд («тренд» - основная тенденция изменения цен). Пока можно говорить о так называемом «боковом тренде», при котором цены колеблются. Подобные колебания объясняются не только изменением состава предложения, но и тем, что для периода стагнации характерно разновекторное изменение цен в различных сегментах. Цены на «дорогое жилье» при этом нередко продолжают медленно расти, на «дешевое» - обычно немного снижаются. Поэтому колебания индекса стоимости в такие периоды – вещь обычная. Больше всего цены подросли в Центре, а также в дореволюционных домах и сталинках. А подешевело (больше всего) самое низкокачественное жилье (сегменты «старый кирпич» и «старая панель»).
Изменение цены предложения
среднестатистического квадратного метра в
зависимости от типа дома:
- все типы домов – снизилась на 1,0%; - дореволюционные – увеличилась на 0,9%; - сталинки – увеличилась на 0,6%; - старый кирпич – снизилась на 1,8%; - старая панель -снизилась на 1,5%; - типовая панель – снизилась на 0,4%; - улучшенная типовая панель – снизилась на 0,8%; - улучшенный кирпич – снизилась на 0,1%; - украинская панель – увеличилась на 0,2%; - украинский кирпич – снизилась на 0,2%.
Изменение цены предложений
в зависимости от расположения жилья:
- центр – повысилась на 1,5%; - прицентральные районы – снизилась на 0,4%; - правобережная окраина возле метро – снизилась на 0,7%; - правобережная окраина - снизилась на 0,5%; - левобережная окраина возле метро – без изменений; - левобережная окраина - увеличилась на 0,5%.
Изменение цены предложений
в зависимости от количества комнат:
- в однокомнатных квартирах - снизилась на 1,5%; - в двухкомнатных квартирах - снизилась на 0,3%; - в трехкомнатных квартирах - снизилась на 1,7%; - в четырехкомнатных квартирах - снизилась на 0,2%. Прогноз на июнь: Полагаем, что в июне на киевском рынке будут те же тенденции, что и в мае. Стагнация будет продолжаться, все будут выжидать. Сделки будут заключаться только там, где стороны сделают шаги навстречу друг другу, и будут договариваться о приемлемой цене с учетом сложившихся реалий. Покупатели, судя по всему, неготовы платить сейчас такие деньги. Поэтому продавцы, желающие продать квартиры в ближайшее время, должны снизить цену. Общегородской уровень цен, скорее всего, просядет на 1-2%. При этом расслоение рынка продолжится. Вполне возможно, что цены на «дорогое жилье» останутся без изменений, а на «дешевое жилье» снизятся на 2-3%. Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь» www.domik.net |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|