This version of the page http://www.avers.dp.ua/documents/new352.htm (0.0.0.0) stored by archive.org.ua. It represents a snapshot of the page as of 2007-04-27. The original page over time could change.

Арендные операции

Арендуют и сдают в аренду недвижимое и движимое имущество - здания, склады, производственные помещения, квартиры и транспортные средства, оборудование, средства связи и вычислительной техники многие юридические и физические лица - субъекты предпринимательской деятельности, а также граждане, не являющиеся субъектами предпринимательской деятельности.

Основополагающими документами, регламентирующими правоотношения аренды (найма) в настоящее время являются:

- гл. 58 ГКУ - "Наем (аренда)";

- параграф 5 гл. 30 ХКУ - "Особенности правового регулирования хозяйственно-торговой деятельности".

Те или иные частные вопросы, связанные с арендными операциями, объектами которых являются земельные участки, недвижимость, государственное имущество, автомобили, оборудование и др., дополнительно регулирует целый ряд нормативных документов, ссылки на которые приведены ниже или помещены в отдельных темах.

общие вопросы осуществления арендных операций

предмет договора аренды

Правовые отношения по договору найма (аренды) регулируются нормами гл. 58 ГКУ.

По договору найма (аренды) арендодатель передает арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

В соответствии со ст. 760 ГКУ предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании, то есть непотребляемая вещь, а также имущественные права. Однако законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды (например, атомные электростанции, другие стратегические объекты, железные дороги общего пользования, иные объекты общегосударственного или специального назначения).

Как правило, предметом договора аренды являются здания, строения, сооружения или их части, земельные участки, транспортные средства и оборудование, другое отдельное индивидуально определенное имущество.

Следует отметить, что в ХКУ (в отличие от ГКУ) приведено несколько иное определение договора аренды, поскольку согласно ст. 283 ХКУ предметом договора аренды может являться только имущество, передаваемое внаем с определенным целевым назначением - для хозяйственной деятельности.

По договорам аренды отчуждение объекта аренды не происходит - от арендодателя к арендатору переходит только право временного пользования, при этом право собственности на сдаваемое в аренду имущество остается у арендодателя.

В связи со вступлением в силу с 1 января 2004 года ГКУ следует обратить внимание на некоторые особенности заключения и исполнения договоров аренды. Так, в ГКУ появились отдельные нормы, регулирующие отношения найма (аренды) здания или иного капитального сооружения и найма (аренды) транспортного средства, лизинга, проката и др.

Хозяйственные отношения, возникающие в процессе организации и осуществления хозяйственной деятельности между субъектами хозяйствования, а также между этими субъектами и нехозяйствующими субъектами - юридическими лицами на основании договоров, регулируются ХКУ. Отношения аренды регулируются параграфом 5 гл. 30 ХКУ, в соответствии с которым положения ГКУ, регламентирующие отношения аренды, применяются с учетом особенностей, предусмотренных в ХКУ.

Срок договора аренды

Как и ранее было предусмотрено ст. 258 ГК УССР, так и согласно ст. 763 ГКУ договор аренды заключается на срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Но если на основании ст. 259 ГК УССР каждая из сторон могла отказаться от бессрочного договора аренды в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца, то в соответствии со ст. 763 ГКУ каждая из сторон указанного договора может отказаться от него, предупредив об этом другую сторону в письменном виде за один месяц, и только в случае аренды недвижимого имущества - за три месяца.

При этом следует отметить, что согласно ГКУ договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Кроме этого, действующим законодательством могут быть установлены максимальные сроки договора аренды отдельных видов имущества, в частности, согласно ст. 19 Закона Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV "Об аренде земли" (далее - Закон об аренде земли) срок договора аренды земли не может превышать 50 лет.

В соответствии со ст. 764 ГКУ и ч. 4 ст. 284 ХКУ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по окончании срока договора аренды, то при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором. Напомним, что ранее в ст. 260 ГК УССР, во-первых, не оговаривался срок, в течение которого арендодатель должен предоставить свои возражения, во-вторых, договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.

Необходимо обратить внимание и на то, что согласно ст. 785 ГКУ после прекращения договора аренды арендатор должен немедленно вернуть арендованное имущество арендодателю, в противном случае арендатор несет риск его случайного уничтожения или повреждения, а арендодатель имеет право требовать от него уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование имуществом за время просрочки.

Следует отметить, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок или на приобретение арендованного имущества при его продаже, порядок реализации указанного права арендатора определен ст. 777 ГКУ.

При заключении хозяйственных договоров (то есть заключаемых между субъектами хозяйствования) следует обратить внимание, что согласно ст. 284 ХКУ одним из существенных условий договора аренды является срок, на который заключается договор аренды. Более подробно о существенных условиях хозяйственных договоров см. в теме Существенные условия хозяйственного договора.

Следует отметить, что условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, даже если после его заключения законодательством будут установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

Плата за аренду имущества

Если в ГК УССР было установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом и в каких случаях он был вправе требовать уменьшения арендной платы, то в ГКУ подробно регламентируется размер арендной платы, порядок ее внесения, уменьшения и освобождения от ее уплаты.

Так, в соответствии со ст. 762 ГКУ размер арендной платы устанавливается договором, в противном случае он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение, при этом арендная плата может вноситься в денежной или натуральной форме ежемесячно, если иное не установлено договором.

При этом в случае, когда договор заключается между субъектами хозяйствования, следует обратить внимание, что арендная плата является его существенным условием, и при ее отсутствии договор аренды автомобиля считается незаключенным (ст. 180 и ст. 181 ХКУ). Причем в соответствии со ст. 284 ХКУ, не просто арендная плата, а арендная плата с учетом ее индексации является одним из существенных условий договора аренды имущества.

Согласно ст. 286 ХКУ арендная плата - это фиксированный платеж, который арендатор уплачивает арендодателю за временное пользование имуществом независимо от результатов своей хозяйственной деятельности.

При этом в соответствии со ст. 797 ГКУ арендная плата, взимаемая арендодателем здания, другого капитального сооружения или их отдельной части, состоит из платы за пользование имуществом и платы за пользование земельным участком. Несмотря на то, что ХКУ такое положение не предусмотрено, в этом случае необходимо руководствоваться ГКУ, так как согласно п. 6 ст. 283 ХКУ к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГКУ с учетом особенностей, предусмотренных ХКУ.

Форма оплаты в договоре аренды, как правило, предусматривается денежная, однако по соглашению сторон она может быть установлена и в натуральном или денежно-натуральном выражении.

В отличие от договоров аренды государственного и коммунального имущества размер арендной платы имущества негосударственной формы собственности не ограничен и устанавливается по соглашению сторон.

Ранее индексация арендной платы была обязательна только при аренде государственного и коммунального имущества. Теперь же субъектам хозяйствования необходимо индексировать арендную плату независимо от объекта аренды и формы собственности арендуемого объекта. Ни порядок, ни размер индексации арендной платы ХКУ не установлен, поэтому стороны устанавливают его в договоре аренды. Однако можно предположить, что в этом случае следует использовать индекс инфляции.

Одним из распространенных является вопрос возможности указания в договоре аренды размера арендной платы в иностранной валюте или ее эквиваленте. Действующие на сегодняшний день нормативные документы запрещают заключение договора аренды в иностранной валюте между резидентами Украины. В частности, это п. 2 ст. 189 и ст. 198 ХКУ, ст. 3 Декрета Кабинета Министров Украины от 19.02.93 г. № 15-93 "О системе валютного регулирования и валютного контроля", согласно которым только валюта Украины является единым средством платежа на территории Украины. Помимо перечисленных документов необходимо также упомянуть и постановление КМУ от 18.12.98 г. № 1998 "Об усовершенствовании порядка формирования цен", п. 1 которого определено, что формирование, установление и применение субъектами предпринимательства свободных цен на территории Украины осуществляется исключительно в национальной денежной единице - гривне.

Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством. При возникновении необходимости изменить размер арендной платы сторонам следует заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

В соответствии со п. 2 ст. 286 ХКУ арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенным образом ухудшилось состояние объекта аренды.

Сроки внесения арендной платы согласно ХКУ определяются в договоре (ежемесячно, ежеквартально, до установленного числа и т. п.). Кроме вышеуказанного, исходя из практики разрешения споров хозяйственными судами в договоре аренды необходимо определить порядок уплаты арендной платы (например, в течение трех рабочих дней после выставления счета арендодателем).

Однако для аренды автомобиля физическим лицом - не субъектом предпринимательства п. 5 ст. 762 ГКУ предусмотрено, что в случае отсутствия в договоре сроков внесения арендной платы, такая плата вносится ежемесячно.

Следует обратить внимание, что согласно ст. 782 ГКУ невнесение арендной платы в течение трех месяцев подряд может быть основанием для отказа арендодателя от договора аренды и требования возврата объекта аренды. Таким образом, в случае несвоевременной оплаты теперь арендодатель не должен обращаться в суд с иском о досрочном расторжении договора. Согласно п. 2 ст. 782 ГКУ в случае отказа арендодателя от договора аренды договор является расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора. Естественно, такое уведомление арендодателя должно быть в письменным и, кроме того, он должен вручить его арендатору в установленном порядке (под расписку или заказной почтой с уведомлением о вручении и описью вложений).

Договором или законом может быть установлен периодический пересмотр и изменение размера арендной платы. Так, согласно ст. 23 Закона об аренде земли арендная плата за земельные участки государственной или коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, должна пересматриваться один раз в три года.

Как и ранее было определено ст. 266 ГК УССР арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Однако согласно п. 6 ст. 762 ГКУ он вообще может быть освобожден от арендной платы, если имущество не могло быть использовано им по обстоятельствам, за которые он не отвечает.

Особенности исчисления арендной платы в случаях, когда контрагентом выступает связанное лицо, либо если расчеты производятся в неденежной форме, рассмотрены в теме Операции с обычными ценами.

При заключении договоров аренды недвижимости у физических лиц следует обратить внимание на требования п.п. 9.1.2 п. 9.1 ст. 9 Закона Украины от 22.05.2003 г. № 889-IV "О налоге с доходов физических лиц", согласно которым если местными органами самоуправления на основании Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденной постановлением КМУ от 20.11.2003 г. № 1787, такие минимальные суммы аренды утверждены, то арендная плата по таким объектам должна быть не менее утвержденной минимальной суммы. Более подробно этот вопрос изложен в теме Порядок удержания налога с доходов с вознаграждения от продажи и аренды недвижимого имущества.

Особенности определения размера арендной платы при аренде государственного или коммунального имущества подробно изложены в теме Аренда недвижимого государственного имущества, а при аренде земельных участков - в темах Аренда земли и Плата за землю (налог на землю).

Передача имущества в аренду

Согласно ст. 761 ГКУ право передачи имущества в аренду имеет владелец вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Арендодателем также может быть лицо, уполномоченное на заключение договора аренды.

Арендодатель, согласно ст. 765 ГКУ, обязан передать арендатору имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором аренды.

Порядок передачи имущества в аренду и правовые последствия непередачи его арендатору (ст. 766 ГКУ) в ГКУ по сравнению с ГК УССР не изменились. Однако теперь в ГКУ также определены следующие положения:

- качество вещи, передаваемой в аренду (ст. 767 ГКУ);

- гарантия качества вещи, передаваемой в аренду (ст. 768 ГКУ);

- права третьих лиц на арендованное имущество (ст. 769 ГКУ);

- страхование вещи, передаваемой в аренду (ст. 771 ГКУ).

Так, согласно ст. 767 ГКУ арендодатель обязан передать арендатору вещь в комплекте и в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и ее назначению, а также предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасны для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц или привести к повреждению самой вещи при ее использовании.

Арендатор же, в свою очередь, должен в присутствии арендодателя проверить исправность вещи, в противном случае она считается переданной в надлежащем состоянии. Только при получении от арендодателя гарантии качества арендуемого имущества арендатор будет в праве по своему выбору требовать;

- замены вещи, если это возможно;

- соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;

- безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение;

- расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Что касается прав третьих лиц на арендованное имущество, то на основании ст. 769 ГКУ аренда не прекращает и не изменяет прав на него третьих лиц, в частности, права залога, поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан уведомить арендатора обо всех правах третьих лиц, в противном случае последний имеет право требовать уменьшения размера арендной платы.

Пользование арендованным имуществом, ремонты и улучшения

В соответствии со ст. 773 ГКУ, как и ранее согласно ст. 265 ГК УССР, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, однако теперь арендатор имеет право изменить состояние такого имущества, но только с согласия арендодателя.

Текущий ремонт арендованного имущества, как и ранее, должен производить арендатор за свой счет, а капитальный ремонт - арендодатель. При этом капитальный ремонт проводится в срок, установленный в договоре, а если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

В случае, когда арендодатель не произвел капитального ремонта имущества и это препятствует его использованию в соответствии с назначением и условиями договора, арендатор на основании ст. 776 ГКУ имеет право:

- отремонтировать имущество, засчитав стоимость ремонта в счет платы за пользованием им;

- отремонтировать имущество и требовать возмещения стоимости ремонта;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть, что арендатор имеет право по соглашению с арендодателем за счет собственных средств осуществлять реконструкцию, техническое переоснащение, переоборудование и улучшение арендованного имущества. Но при этом следует учитывать, что при расторжении договора аренды или при окончании срока его действия арендатор имеет право оставить за собой произведенные им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, только в том случае, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему ущерба.

Порядок улучшения арендатором арендованного имущества и последствия такого улучшения также не изменились. Однако, если арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя осуществил улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить без причинения ущерба, арендодатель согласно ст. 778 ГКУ и ч. 2 ст. 27 Закона Украины от 10.04.92 г. № 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества" (далее - Закон об аренде госимущества) обязан компенсировать ему указанные затраты в пределах увеличения стоимости арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке (очевидно, имеется в виду Закон Украины от 12.07.2001 г. № 2658-III "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине"), которое произошло в результате таких улучшений, или зачесть их стоимость в счет платы за пользование вещью.

Однако арендодатель не обязан компенсировать затраты арендатора, если улучшения арендованного имущества были произведены без его согласия.

Если же в результате улучшения, произведенного с согласия арендодателя, создана новая вещь, арендатор становиться ее совладельцем. При этом доля арендатора в праве собственности соответствует стоимости его расходов на улучшение имущества, если иное не установлено договором или законом. Однако насколько это положение ст. 778 ГКУ может относиться к государственной собственности сказать сложно, хотя исключения для государственной собственности в этой статье кодекса не предусмотрено.

Следует обратить внимание, что в соответствии со ст. 10 Закона Украины от 17.12.93 г. № 3745-XII "О пожарной безопасности" и Порядком выдачи органами государственного пожарного надзора разрешения на начало работы предприятий и аренду помещений, утвержденного постановлением КМУ от 14.02.2001 г. № 150 (далее - Порядок № 150), перед началом эксплуатации арендованных помещений субъектом хозяйствования необходимо в обязательном порядке получить разрешение на начало работы от органов государственного пожарного надзора. Отметим, что разрешение не оформляется:

- при принятии в эксплуатацию объектов нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта государственной комиссией, образованной в установленном порядке;

- на арендованные торговые места, киоски и контейнеры, если они размещены на рынках в соответствии со схемой, согласованной с органами государственного пожарного надзора.

Кроме этого после внесения изменений постановлением КМУ от 11.01.2006 г. № 17 в Порядок № 150 теперь владелец (арендатор) может начать хозяйственную деятельность по декларативному принципу в случае заключения договора страхования гражданской ответственности перед третьими лицами по возмещению последствий возможного вреда и в случаях:

- если не изменяется функциональное назначение объектов и арендованных помещений и не проводится их перепланировка, кроме потенциально опасных объектов;

- если объекты не принадлежат к взрывопожароопасным и объектам с массовым нахождением людей и не размещаются на территории или внутри отмеченных объектов.

При этом объектами с массовым нахождением людей являются дома детских дошкольных, учебных, культурно-зрелищных и культовых заведений, заведений досуга, лечебно-профилактических заведений со стационарными отделениями, заведений отдыха и туризма, домов-интернатов общего и специального типа, гостиниц, санаториев и крытые спортивные сооружения, рынки, а также другие аналогичные по назначению объекты с постоянным или временным пребыванием на них от 50 и более лиц.

Декларация соответствия объекта (объектов) требованиям законодательства по вопросам пожарной безопасности, форма которой утверждена Порядком № 150, подается не позднее чем за 10 дней до начала хозяйственной деятельности в орган государственного пожарного надзора, который регистрирует ее в специальном журнале (подробнее см. тему Органы Государственного пожарного надзора).

Ответственность за ущерб, нанесенный арендованному имуществу

Согласно ст. 779 ГКУ арендатор обязан устранить ухудшения, произошедшие по его вине, в противном случае арендодатель имеет право требовать возмещения нанесенных ему убытков. Однако арендатор не отвечает за ухудшение имущества, если это произошло вследствие нормального его износа или упущений арендодателя. Напомним, что на основании ст. 271 ГК УССР арендатор не нес ответственности только в том случае, если мог доказать, что ухудшение арендованного имущества произошло не по его вине.

При использовании арендованного имущества ущерб может быть причинен не только арендатору, но и арендодателю или третьему лицу. Ранее ГК УССР не регулировал порядок возмещения такого ущерба, а в ГКУ этому вопросу посвящена ст. 780, в соответствии с которой ущерб, причиненный третьим лицам в связи с использованием арендованного имущества, возмещается арендатором на общих основаниях.

Если же ущерб причинен в связи использованием арендованного имущества вследствие особых свойств и недостатков вещи, о наличии которых арендатор не был предупрежден и о которых он не знал и не мог знать, то он возмещается арендодателем. При этом следует отметить, что условие договора аренды об освобождении последнего от ответственности за такой ущерб является ничтожным.

Прекращение, изменение и расторжение договора аренды

Прежде чем изложить особенности прекращения, изменения и расторжения договоров аренды, отметим, что общие требования к порядку изменения и прекращения договоров изложены в теме Особенности заключения договоров в хозяйственной деятельности.

Для договоров же аренды имущества действующим законодательством предусмотрены свои особенности.

Так, согласно ст. 782 ГКУ арендодатель может отказаться от договора аренды и потребовать возврата арендуемого имущества при просрочке арендной платы в течение трех месяцев подряд, при этом договор аренды является расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора. По своей сути такая ситуация является односторонним расторжением договора аренды по требованию арендодателя.

Что касается других оснований досрочного расторжения договора аренды, перечисленных в ст. 783 и ст. 784 ГКУ, то ни арендатор, ни арендодатель не имеют права отказаться от договора (то есть расторгнуть в одностороннем порядке), а могут только обратиться ко второй стороне с требованием о расторжении договора. И только в случае несогласия второй стороны с расторжением договора аренды такой договор может быть расторгнут путем обращения в суд в соответствии со ст. 651 ГКУ.

Как мы уже отмечали, основания досрочного расторжения договора аренды в ГКУ по сравнению с ГК УССР почти не изменились. Однако если согласно ст. 269 ГК УССР арендодатель был вправе досрочно расторгнуть договор аренды при умышленном или при неосторожном ухудшении арендатором состояния имущества, то на основании ст. 783 ГКУ арендодатель вправе требовать расторжения договора даже тогда, когда арендатор своим небрежным поведением только создает угрозу повреждения имущества.

Кроме того, в отличие от ГК УССР в ГКУ появилось новое основание расторжения договора аренды по требованию арендодателя: в случае если арендатор без его разрешения передал имущество в пользование другому лицу (то есть в субаренду).

Арендатор же, в свою очередь, имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендодатель:

- не уведомил его обо всех правах третьих лиц на арендованное имущество;

- не исполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества;

- передал в аренду имущество, качество которого не соответствует условиям договора и его назначению.

В соответствии со ст. 781 ГКУ договор аренды может быть прекращен в случае смерти физического лица - арендатора или в случае ликвидации юридического лица, которое могло быть как арендодателем, так и арендатором.

После прекращения договора аренды арендатор обязан немедленно вернуть арендованное имущество арендодателю в состоянии, в котором оно было получено, но с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном условиями договора, за невыполнение указанной обязанности арендатор несет ответственность, предусмотренную ст. 785 ГКУ.

В отличие от ГКУ, в ХКУ не допускается односторонний отказ от договора аренды, то есть договор аренды может быть расторгнут только по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 291 ХКУ договор аренды прекращается в случае:

- истечения срока, на который он был заключен;

- выкупа (приватизации) объекта аренды;

- ликвидации субъекта хозяйствования - арендатора;

- гибели (уничтожения) объекта аренды.

По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным в ст. 783 и ст. 784 ГКУ, но в порядке, установленном ст. 188 ХКУ. То есть сторона, желающая расторгнуть договор аренды, должна направить предложение об этом другой стороне по договору, которая в двадцатидневный срок после получения указанного предложения уведомляет о результатах его рассмотрения. Если же стороны не достигли согласия в отношении расторжения договора аренды или при неполучении ответа в установленный срок с учетом времени почтового обращения, то заинтересованная сторона имеет право передать рассмотрение спора в суд.

На основании ст. 785 ГКУ при прекращении договора аренды арендатор обязан немедленно вернуть арендодателю арендованное имущество, ибо в противном случае последний имеет право потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование арендованным имуществом за все время просрочки.

Субаренда

Обычно в договоре аренды стороны оговаривают возможность и условия передачи арендуемого имущества в субаренду.

Согласно ст. 774 ГКУ передача арендатором имущества в пользование другому лицу (субаренда) возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом. Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды.

При заключении договора субаренды жилья необходимо руководствоваться ст. 823 ГКУ, основные положения которой соответствуют ст. 774 ГКУ, однако в ней более подробно указано, что субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жильем. Ограничения по размеру арендной платы при субаренде данная статья не содержит и предусматривает, что таковой устанавливается договором субаренды. В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается и договор субаренды этого жилья.

В ст. 288 ХКУ, которой необходимо руководствоваться при заключении хозяйственных договоров аренды госимущества, предусмотрено, что арендатор имеет право передать отдельные объекты государственного и коммунального имущества в субаренду, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. По поводу субаренды в этой статье единственный запрет - на передачу в субаренду целостных имущественных комплексов.

Кроме ГКУ и ХКУ, вопросы субаренды регулируются и другими нормативными актами.

Так, при заключении договора субаренды государственного или коммунального имущества необходимо руководствоваться ст. 22 Закона об аренде госимущества, которой предусмотрено, что в субаренду могут быть переданы как недвижимое, так и отдельное индивидуально определенное имущество (отдельные станки, оборудование, транспортные средства и др.), если иное не предусмотрено в договоре аренды.

При этом необходимо соблюдать следующие условия:

- срок предоставления имущества в субаренду не может превышать срок действия договора аренды;

- плата за субаренду этого имущества не должна превышать арендную плату арендатора.

Таким образом, только при аренде государственного и коммунального имущества установлено ограничение по размеру арендной платы.

Как и в ст. 288 ХКУ, ст. 22 Закона об аренде госимущества запрещена только субаренда целостных имущественных комплексов.

Исходя из вышесказанного, если условиями договора аренды не предусмотрен порядок и условия субаренды имущества, то арендатор по собственному усмотрению, без согласия арендодателя, вправе передать арендованное имущество в субаренду.

При заключении договоров аренды земельных участков также есть свои особенности, информация об этом подробнее изложена в теме Аренда земли.

Порядок нотариального удостоверения договоров аренды

Согласно ст. 793 ГКУ договор аренды здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и более подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Кроме того, обязательному нотариальному удостоверению, согласно ст. 799 ГКУ, подлежат и договоры аренды транспортного средства при участии физического лица.

Сделки по аренде здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) согласно ст. 55 Закона Украины от 02.09.93 г. № 3425-XII "О нотариате" (далее - Закон о нотариате) и п. 2, 3 и 105 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 г. № 20/5 (далее - Инструкция № 20/5) удостоверяются как государственными, так и частными нотариусами по месту нахождения недвижимости. Таким образом, за нотариальным удостоверением необходимо обращаться не к любому нотариусу, а только по месту нахождения недвижимости. Тогда как договоры аренды транспортных средств удостоверяются нотариусами независимо от места их регистрации.

В соответствии с п. 12 Инструкции № 20/5 нотариальные действия учиняются после их оплаты в день подачи нотариусу всех необходимых документов.

За совершение нотариальных действий согласно ст. 31 Закона о нотариате и п. 33 Инструкции № 20/5 государственные нотариусы взимают государственную пошлину. По договорам аренды недвижимости ее размер, согласно ст. 3 Декрета КМУ от 21.01.93 г. № 7-93 "О государственной пошлине", составляет 1 % от суммы договора, то есть суммы арендной платы за период срока действия договора. Порядок уплаты госпошлины подробнее рассмотрен в теме Взимание государственной пошлины за совершение нотариальных действий.

Кроме этого, за предоставление государственными нотариусами дополнительных услуг правового характера, а также услуг технического характера (составление проектов договоров, копирование документов или выписок из них) сторонами уплачивается отдельная плата, размер которой устанавливается областными, Киевским или Севастопольским городскими управлениями юстиции.

Если же стороны обратились за совершением нотариальных действий к частному нотариусу, то размер оплаты нотариальных действий определяется по договоренности между нотариусом и лицом к нему обратившимся, но ее размер должен быть не менее размера ставок госпошлины, взыскиваемой государственными нотариусами за аналогичные нотариальные действия (то есть в данном случае - 1 % от суммы договора). Оплата дополнительных услуг правового характера, предоставляемых частным нотариусом, также производится по договоренности сторон.

Договоры аренды оформляются нотариусами на специальных бланках нотариальных документов. Если договор изложен на трех и более страницах, то на специальных бланках оформляется первая и последняя страницы текста договора. Причем так оформляются все экземпляры договора, за исключением экземпляра, который остается в делах нотариуса.

Согласно ст. 20 Закона Украины от 28.10.89 г. № 8312-XI "О языках в Украинской ССР" нотариальное делопроизводство проводится на том языке, на котором в данной местности совершается судопроизводство.

Подписание договора аренды сторонами производится непосредственно в присутствии нотариуса после проверки им всех необходимых документов, выяснения объема гражданской дееспособности юридических лиц (устав, свидетельство о государственной регистрации субъекта предпринимательства, статистическая справка с кодом ЕГРПОУ, что предусмотрено п. 41 Инструкции № 20/5), полномочий представителя юридического лица. Если договор подписывается директором предприятия, то необходимо предоставить устав предприятия и решение собственника о назначении директора на должность, объем его полномочий на подписание подобного рода договоров, предусмотренный в уставе, а также его паспорт для удостоверения личности. Если такой договор подписывается представителем юридического лица, то он действует на основании доверенности, выданной предприятием в порядке определенном ст. 246 ГКУ, то есть доверенности юридического лица. Причем согласно ст. 245 ГКУ форма доверенности зависит от формы сделки, то есть если договор аренды недвижимости должен быть заключен в нотариальной форме, то и доверенность, несмотря на то, что она выдана юридическим лицом, также должна быть нотариально удостоверена. Ее действительность также проверяет нотариус в порядке, предусмотренном п. 42 Инструкции № 20/5 (подробнее см. тему Представительство и доверенность).

Согласно п. 23 Инструкции № 20/5 при нотариальном удостоверении договоров с участием юридических лиц необходимо указывать их полное, без сокращений, наименование и местонахождение. Фамилия, имя и отчество представителей юридических лиц должны быть указаны в договоре полностью с указанием их места проживания.

Причем, несмотря на то, что договор заключается между юридическими лицами, печатями предприятий такой договор предварительно скреплять не нужно. В этом случае он скрепляется только печатью нотариуса, что следует и из письма Минюста от 11.02.2004 г. № 31-38-35.

Если одной из сторон договора аренды является физическое лицо, то нотариусу необходимо предъявить паспорт и идентификационный код.

Договор аренды, согласно п. 37 Инструкции № 20/5 оформляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариуса. Поэтому сторонам следует заранее предупредить нотариуса, чтобы для каждой из сторон были оформлены по экземпляру договора, так как предусмотрено, что это возможно по желанию сторон.

Согласно п. 38 и п. 107 Инструкции № 20/5 договоры аренды удостоверяются нотариусом только при условии представления следующих документов, подтверждающих право собственности на имущество, передаваемое в аренду, а именно:

- извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество в населенных пунктах, где органы БТИ не подключены к этому реестру;

- справку-характеристику БТИ, а в местностях, где инвентаризация не проведена, - справку соответствующего органа местного самоуправления;

- правоустанавливающий документ о праве собственности на имущество, передаваемое в аренду (при аренде транспортного средства - технический паспорт), который необходимо предъявить нотариусу.

Пунктом 62 Инструкции № 20/5 предусмотрен перечень документов, которыми может быть подтверждено право собственности, так к ним относятся:

- нотариально удостоверенный договор купли-продажи, ренты, дарения, мены;

- свидетельство о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов или залогового имущества на аукционе (публичных торгах);

- свидетельство о праве собственности на объекты недвижимого имущества;

- ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;

- решение суда;

- договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже при наличии отметки на нем о регистрации права собственности.

Право собственности на земельный участок физических и юридических лиц, согласно ст. 126 Земельного кодекса Украины подтверждается государственным актом (подробнее см. тему Право собственности на землю).

При удостоверении договоров аренды арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на имущество, передаваемое в аренду, о чем в договоре производится специальная оговорка (п. 108 Инструкции № 20/5).

При удостоверении договоров аренды объектов недвижимости нотариус разъясняет сторонам содержание ст. 796 ГКУ о предоставлении права пользования на земельный участок (его часть), на котором они размещены, без изменения его целевого назначения (п. 106 Инструкции № 20/5).

Перечень документов, которыми необходимо руководствоваться при рассмотрении вопроса нотариального удостоверения договоров аренды приведен в темах Нотариальное удостоверение договоров найма (аренды) зданий, сооружений и транспортных средств и Нотариальное удостоверение договоров найма (аренды) жилья.

Государственная регистрация договоров аренды

В соответствии со ст. 794 ГКУ договор аренды здания или иного капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 210 ГКУ сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, вступают в силу с момента ее государственной регистрации в порядке, определенном законом. До утверждения (принятия) соответствующего закона действует Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 г. № 671 (далее - Временный порядок регистрации сделок).

Согласно п. 2 Временного порядка регистрации сделок регистраторами сделок являются государственные нотариальные конторы и частные нотариусы, которые проводят государственную регистрацию сделок, изменений, внесенных в них, сведений о прекращении их действия, а также принимают запросы, выдают заверенные извлечения из государственного реестра сделок (далее - реестр).

Поскольку государственная регистрация сделки проводится любым регистратором-нотариусом, то, конечно, целесообразнее обращаться по вопросу госрегистрации договора аренды к тому же нотариусу, который его нотариально удостоверил.

Если нотариус, к которому обратились стороны по договору, не имеет доступа к единой компьютерной базе данных реестра сделок, то он, согласно п. 6 Временного порядка регистрации сделок, должен один экземпляр договора направить регистратору, который вносит его в этот реестр в день получения им экземпляра договора.

За внесение договора аренды в реестр сделок необходимо уплатить плату в размере 17 грн. (с учетом НДС). Поскольку в самом Временном порядке регистрации сделок не предусмотрено, кто должен ее уплачивать, то об этом должны договориться сами представители сторон по договору.

Согласно п. 9 Временного порядка регистрации сделок датой государственной регистрации сделки считается дата и время внесения соответствующей записи в реестр, а значит именно с этой даты договор аренды и вступит в силу.

О внесении записи в реестр нотариус должен выдать сторонам по договору экземпляр извлечения из этого документа, в котором указываются:

- порядковый номер записи и дата государственной регистрации;

- сведения о сторонах сделки;

- описание имущества, являющегося предметом договора аренды, достаточное для его идентификации и/или его регистрационные данные;

- срок действия договора;

- сведения о нотариальном удостоверении договора;

- сведения о регистраторе (нотариусе).

Если кем-либо из сторон договора (уполномоченными лицами юридического лица) будут выявлены ошибки, допущенные регистратором (нотариусом), то необходимо письменно в пятидневный срок уведомить об этом нотариуса, и если подтверждается, что действительно допущена ошибка, она должна быть им исправлена бесплатно в день получения такого уведомления.

Согласно ст. 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Во исполнение этой нормы ГКУ был принят Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество" (далее - Закон о регистрации вещных прав), которым предусмотрено создание единой системы государственной регистрации вещных прав на земельные участки и иного недвижимого имущества, а также ограничений этих прав. Регистратором вещных прав будет являться Государственный комитет Украины по земельным ресурсам (Госкомзем), а Государственный реестр прав на недвижимость и их ограничений будет сформирован в составе Государственного земельного кадастра.

Согласно переходным положениям Закона о регистрации вещных прав (п. 5) до создания единой системы органов регистрации прав, а также до формирования Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ.

Таким образом, на настоящий момент этот закон в части регистрации вещных прав пока не работает, а регистрация объектов недвижимости по-прежнему проводится БТИ на основании Временного порядка государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5. Поэтому государственная регистрация вещных прав и их ограничений пока не проводится, но будет осуществляться, когда будет сформирован единый реестр.

Аренда недвижимого имущества

Согласно ст. 181 ГКУ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

- земельные участки;

- объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их предназначения.

Основными документами, которыми необходимо руководствоваться при заключении договоров аренды недвижимости являются:

- гл. 58 "Наем (аренда)" ГКУ;

- параграф 5 гл. 30 "Особенности правового регулирования хозяйственно-торговой деятельности" ХКУ;

- Закон об аренде госимущества;

- Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 20.11.2003 г. № 1787;

- постановление КМУ от 29.10.2003 г. № 1692 "Об утверждении образца уведомления о нотариальном удостоверении договора аренды недвижимости";

- Порядок выдачи органами государственного пожарного надзора разрешения на начало работы предприятий и аренду помещений, утвержденный постановлением КМУ от 14.02.2001 г. № 150.

В отличие от ГК УССР, в котором отношения аренды здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) регулировались общими положениями по вопросам аренды имущества, в ГКУ указанным отношениям посвящен отдельный параграф. 4 гл. 58 ГКУ - "Наем здания или иного капитального сооружения".

В соответствии со ст. 793 и 794 ГКУ договор аренды здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) должен заключаться в письменной форме при этом, если срок договора один год и более, то такой договор подлежит:

- нотариальному удостоверению (в порядке, предусмотренном Инструкцией № 20/5);

- государственной регистрации (в порядке, определенном Временным порядком регистрации сделок);

- государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество (в порядке, определенном Законом о регистрации вещных прав).

Указанные вопросы подробнее рассмотрены в разделах Порядок нотариального удостоверения договоров аренды и Государственная регистрация договоров аренды данной темы.

Передача арендатору и возврат арендодателю здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) оформляется актом, который должен быть подписан сторонами договора (типовая форма № ОЗ-1 "Акт приемки-передачи (внутреннего перемещения) основных средств"). При этом, согласно ст. 795 ГКУ, с момента подписания акта о передаче начинается исчисление срока договора аренды здания или иного капитального сооружения (их отдельной части), если иное не установлено договором, а с момента подписания акта возврата здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) договор аренды прекращается.

Одновременно с правом аренды здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) согласно ст. 796 ГКУ арендатору предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения целей аренды.

В договоре аренды стороны могут определить размер земельного участка, передаваемого арендатору, в противном случае арендатору предоставляется право пользования всем участком, которым владел арендодатель. При этом (если арендодатель не является собственником земельного участка) считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление арендатору права пользования земельным участком, если иное не установлено договором арендодателя с собственником земельного участка.

Также следует отметить, что согласно ст. 797 ГКУ арендная плата за аренду здания или иного капитального сооружения (их отдельной части) состоит из платы за пользование ими и платы за пользование земельным участком.

аренда жилья

В отличие от ГК УССР, гл. 59 ГКУ подробно регламентирует отношения по аренде жилья. Кроме этого, если на основании ст. 277 ГК УССР в наем могли сдаваться жилые помещения только в домах государственного или общественного жилого фонда, то согласно ст. 810 ГКУ по договору аренды жилья одна сторона - собственник жилья (арендодатель) передает или обязуется передать второй стороне (арендатору) жилье для проживания в нем на определенный срок. То есть арендуемое жилье может принадлежать любому физическому или юридическому лицу.

Предметом договора аренды жилья могут быть жилые помещения, которые должны быть пригодными для постоянного проживания в них, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть.

Договор аренды жилья должен заключаться в письменной форме, кроме этого на основании ст. 793 и ст. 794 ГКУ в случае заключения договора аренды жилого помещения или его части сроком на год или более он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, в порядке, определенном Законом о регистрации вещных прав и Временным порядком регистрации сделок (см. также разделы Порядок нотариального удостоверения договоров аренды и Государственная регистрация договоров аренды данной темы).

Сторонами договора аренды жилого помещения могут быть как физические, так и юридические лица. Однако в соответствии со ст. 813 ГКУ если арендатором является юридическое лицо, то оно может использовать его только для проживания физических лиц. То есть с 1 января 2004 года юридические лица не могут арендовать жилые помещения под офис, склад и др. без их вывода из жилого фонда, аналогичная позиция изложена в письме Госкомпредпринимательства от 08.06.2004 г. № 3841.

Порядок определения размера арендной платы рассмотрен в разделе Плата за аренду имущества данной темы.

Следует отметить, что в договоре аренды жилья должны быть указаны лица, проживающие вместе с арендатором, которые приобретают равные с ним права и обязанности по пользованию жильем. Арендатор, в свою очередь, обязан:

- использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- без согласия арендодателя не проводить переустройство и реконструкцию жилья;

- своевременно вносить плату за жилье;

- вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором;

- нести ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими вместе с ним;

- осуществлять текущий ремонт арендуемого жилья, если иное не установлено договором.

Капитальный ремонт арендуемого жилья обязан осуществлять арендодатель, если иное не установлено договором.

По требованию арендатора и других лиц, постоянно проживающих вместе с ним, и при согласии арендодателя арендатор в договоре аренды жилья может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, которое постоянно проживает вместе с арендатором.

Общие вопросы определения срока аренды рассмотрены в разделе Срок договора аренды данной темы.

Договор аренды жилья заключается на срок, указанный в договоре, в противном случае считается, что он заключен на пять лет. При этом если договор аренды заключен на срок до одного года, то к нему не применяются правила, предусмотренные в ст. 816, 818, 822-824 ГКУ, определяющие ряд условий, связанных с лицами, проживающими вместе с арендатором жилья, временными жильцами, возможностью субаренды и др.

По истечении срока договора аренды жилья арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, а при его продаже - преимущественное право на его приобретение.

Основания и порядок расторжения договора аренды жилья определены в ст. 825 ГКУ и подробнее рассмотрены в разделе Прекращение, изменение и расторжение договора аренды данной темы. Кроме того, следует обратить внимание, что в случае расторжения договора аренды жилья арендатор и другие лица, проживающие с ним, подлежат выселению на основании решения суда без предоставления им другого жилья.

Аренда недвижимого имущества у юридических лиц

Стороны договора и объект аренды

Форма и существенные условия договора

Объект аренды

Срок аренды

Плата за аренду имущества

Порядок использования амортизационных отчислений

Восстановление арендованного имущества

Условия возврата или выкупа арендованного имущества

Другие условия договора аренды

Коммунальные услуги

Субаренда

Аренда недвижимого государственного имущества

Объекты аренды

Стороны по договору аренды

Порядок заключения договора

Существенные условия договора аренды

Срок аренды

Арендная плата

Субаренда

Пользование арендованным имуществом, ремонты и улучшения

Особенности налогообложения

Оплата коммунальных услуг

Оплата услуг связи

Аренда движимого имущества

Согласно ч. 2 ст. 181 ГКУ движимыми вещами являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве. Однако на такие движимые вещи, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации, согласно ч. 1 ст. 181 ГКУ может распространяться режим недвижимой вещи.

Как правило, объектами аренды движимых вещей в хозяйственной деятельности субъектов хозяйствования являются транспортные средства, различное оборудование (станки, производственные мощности, компьютеры и др.), мебель и т. д.

аренда транспортного средства

Аренда транспортного средства, как и аренда здания или иного капитального сооружения (их отдельной части), в ГК УССР регламентировались общими положениями об аренде, а в ГКУ аренда транспортного средства регулируется отдельным параграфом 5 гл. 58 ГКУ.

В соответствии со ст. 798 ГКУ предметом договора аренды транспортного средства могут быть воздушные, морские, речные суда, а так же наземные самоходные транспортные средства.

В указанном договоре аренды может быть предусмотрено, что транспортное средство передается в аренду с экипажем, который его обслуживает. Понятие экипаж в ГКУ отсутствует, однако такой термин больше созвучен с управлением воздушного или морского судна, чем с управлением автомобилем. Однако ГКУ в этом случае различия для вида транспортного средства не делает.

Согласно ст. 805 ГКУ управление и техническая эксплуатация транспортного средства, арендуемого с экипажем, осуществляется его экипажем, который обязан отказаться от выполнения распоряжения арендатора, если они противоречат условиям договора аренды, условиям использования транспортного средства, а также если они могут быть опасны для экипажа, транспортного средства и прав третьих лиц. Экипаж не прекращает трудовых отношений с арендодателем, который и несет расходы на его содержание, то есть платит членам экипажа заработную плату.

Кроме этого, стороны могут договориться о предоставлении арендодателем арендатору комплекса услуг для обеспечения нормального использования транспортного средства, такие как хранение, ремонт, услуги механика и др.

Договор аренды транспортного средства должен заключаться в письменной форме, а если одной из сторон договора является физическое лицо, в том числе физическое лицо - предприниматель, то независимо от срока аренды согласно ст. 799 ГКУ он подлежит нотариальному удостоверению (подробнее см. тему Порядок нотариального удостоверения договора аренды и Нотариальное удостоверение договоров найма (аренды) транспортных средств).

Согласно ст. 800 ГКУ арендатор самостоятельно осуществляет использование арендованного транспортного средства в своей деятельности и имеет право без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки, а также другие договоры в соответствии с назначением транспортного средства. При этом арендатор обязан:

- поддерживать транспортное средство в надлежащем техническом состоянии и нести расходы, связанные с его использованием, в том числе с уплатой налогов и иных платежей (ст. 801 ГКУ);

- возместить убытки, нанесенные в связи с утратой или повреждением транспортного средства, если он не докажет, что это случилось не по его вине (ст. 803 ГКУ);

- возместить ущерб, причиненный другому лицу в связи с использованием транспортного средства (ст. 804 ГКУ).

Арендодатель, в свою очередь, на основании ст. 802 ГКУ обязан застраховать транспортное средство. Подробнее вопросы страхования транспорта рассмотрены в теме Расходы на страхование и Страхование гражданской ответственности владельцев транспортных средств.

Аренда автомобиля у юридического лица

Стороны договора аренды

Существенные условия договора

Срок договора аренды

Плата за аренду имущества

Передача имущества в аренду

Пользование арендованным имуществом

Ответственность за ущерб, нанесенный автомобилю

Прекращение и расторжение договора аренды

Аренда автомобиля у нерезидента

Аренда автомобиля у физического лица

Аренда оборудования у физического лица

прокат

Прокат вещей является одной из разновидностей договоров аренды движимого имущества.

Согласно ст. 787 ГКУ по договору проката арендодатель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по передаче вещей в прокат, передает или обязуется передать движимую вещь арендатору в пользование за плату на определенный срок. Из содержания этой статьи ГКУ следует, что предоставлять движимое имущество в прокат может только субъект хозяйствования - юридическое или физическое лицо, одним из видов деятельности которого является именно прокат.

Договор проката является договором присоединения (ст. 634 ГКУ), то есть арендодатель может устанавливать типовые условия договора проката, которые не подлежат изменению по требованию арендатора. Таким образом, арендатор или соглашается с условиями типового договора (п. 4 ст. 179 ХКУ) или не подписывает его.

Однако типовые договоры не должны нарушать прав арендаторов, установленных законом. Если условия договора проката ухудшают положение арендатора по сравнению с теми, которые установлены типовыми условиями договора, то они являются ничтожными (ст. 215 ГКУ).

Предметом договора проката является движимая вещь (вещи), используемая для удовлетворения бытовых непроизводственных нужд арендатора, однако предмет договора проката может использоваться для производственных нужд, если это установлено договором.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что договор проката должен заключаться письменно. Напомним, что в соответствии со ст. 274 ГК УССР договор бытового проката заключался в устной форме, кроме случаев, когда типовые договоры требовали заключения его в письменной форме.

Как и в ГК УССР согласно положениям ГКУ арендатор не имеет права на заключение договора субаренды, но может отказаться от договора проката и вернуть вещь в любое время.

Кроме этого, в ст. 791 ГКУ определено, что арендатор по договору проката, в отличие от договора аренды, не имеет преимущественного права на покупку вещи в случае ее продажи арендодателем, а капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет арендодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи произошло по вине арендатора.

Условия предоставления движимых вещей в прокат также регулируются Порядком предоставления во временное пользование гражданам предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного употребления, утвержденным приказом Укрсоюзсервиса от 16.12.99 г. № 46, а также приказом Укрсоюзсервиса от 29.09.95 г. № 8 "Об утверждении форм документов строгой отчетности и Инструкции по их использованию", согласно которому предоставление вещей в прокат оформляется договором (заказом-обязательством) по формам № ПО-П1 и № ПО-П2, являющимся бланками строгой отчетности.

Аренда земли

Понятие аренды

Объекты аренды земли

Земли сельскохозяйственного назначения

Земельные доли (паи)

Земли жилой и общественной застройки

Земли природно-заповедного фонда и иного природоохранного назначения

Земли оздоровительного назначения

Земли рекреационного назначения

Земли историко-культурного назначения

Земли лесного фонда

Земли водного фонда

Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны

Субъекты аренды земли

Право концессионера на аренду земельного участка

Основания приобретения (возникновения) права пользования (аренды)

Порядок субаренды земли

Договор аренды земли

Существенные условия договора аренды земли

Форма договора аренды земли

Порядок заключения договора аренды земли

Права и обязанности сторон по договору аренды земли

Сроки договора аренды земли

Государственная регистрация договоров аренды земли

Ответственность сторон договора аренды земли

Арендная плата за пользование земельным участком

Документальное обеспечение передачи земельных участков в аренду

Прекращение права пользования земельным участком

финансовый лизинг

Субъекты финансового лизинга

Особенности заключения договора финансового лизинга

Порядок учета и отчетности лизингодателя при предоставлении услуг финансового лизинга

Бухгалтерский учет финансового лизинга

Налогообложение финансового лизинга

Пример отражения в учете финансового лизинга

Налоговый учет арендных операций

Особенности налогообложения аренды недвижимого имущества

Налог с доходов физических лиц

Удержание налога с доходов с вознаграждения от аренды и субаренды движимого и недвижимого имущества

Порядок налогообложения выплат по договорам гражданско-правового характера

Обязанности арендатора как налогового агента

Обязанности арендодателя как налогового агента

Отражение в декларации по налогу с доходов физических лиц сумм арендной платы

бухгалтерский учет арендных операций

Бухгалтерский учет операционной аренды

Учет дохода от арендных операций у арендодателя

Учет дохода от арендных операций у арендодателя - связанного с арендатором лица

Учет арендной платы арендатором

Учет арендной платы арендатором - связанным с арендодателем лицом

Учет и амортизация затрат на достройку и модернизацию арендованных объектов

Учет возврата улучшенного объекта аренды у арендатора при возмещении понесенных расходов

Учет возврата улучшенного объекта аренды у арендодателя при возмещении понесенных расходов

Учет возврата улучшенного объекта аренды у арендатора без возмещения стоимости улучшений

Бухгалтерский учет операций финансового лизинга

образцы документов

Договоры аренды земли

Договоры аренды недвижимости

Договоры аренды имущества

Договоры аренды государственного имущества